{"id":88917,"date":"2025-06-13T17:05:02","date_gmt":"2025-06-13T20:05:02","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=88917"},"modified":"2025-06-13T17:05:02","modified_gmt":"2025-06-13T20:05:02","slug":"artigo-o-registro-de-imoveis-e-o-processo-de-autotutela-registral-analise-do-provimento-cnj-195-25-por-carlos-eduardo-elias-de-oliveira-e-jean-mallmann","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/novoportal\/artigo-o-registro-de-imoveis-e-o-processo-de-autotutela-registral-analise-do-provimento-cnj-195-25-por-carlos-eduardo-elias-de-oliveira-e-jean-mallmann\/","title":{"rendered":"Artigo: O registro de im\u00f3veis e o processo de autotutela registral: An\u00e1lise do provimento CNJ 195\/25 - Por Carlos Eduardo Elias de Oliveira e Jean Mallmann"},"content":{"rendered":"
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O provimento CNJ 195\/25, que agora passa a ser conhecido como \"Provimento do IERI-e\", regulamentou v\u00e1rios procedimentos realizados nos registros imobili\u00e1rios, criando o IERI-e Invent\u00e1rio Eletr\u00f4nico Estat\u00edstico do Registro de Im\u00f3veis, implantando formalmente o SIG-RI - Sistema de Informa\u00e7\u00f5es Geogr\u00e1ficas do Registro de Im\u00f3veis e estabelecendo diretrizes para as averba\u00e7\u00f5es de saneamento da matr\u00edcula. Uma das novidades mais proeminentes \u00e9 a normatiza\u00e7\u00e3o de um Processo de Autotutela Registral realizado diretamente no registro de im\u00f3veis, previsto no art. 440-BG do CN\/CNN\/CNJ-Extra - C\u00f3digo Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n

O procedimento de autotutela registral n\u00e3o \u00e9 necessariamente novidade na legisla\u00e7\u00e3o brasileira, visto que o art. 214 da LRP j\u00e1 estabelece as diretrizes de tal processo na via administrativo-judicial (perante o juiz corregedor). A novidade em si encontra-se na regula\u00e7\u00e3o deste procedimento agora na via administrativo-extrajudicial (diretamente em cart\u00f3rio, sob a presid\u00eancia do registrador de im\u00f3veis).1<\/p>\n\n\n\n

Autotutela administrativa e autotutela registral\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O conceito de \"Autotutela\" adv\u00e9m do Direito Administrativo e, nesse contexto, representa o poder que a Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica possui de rever, de of\u00edcio ou mediante provoca\u00e7\u00e3o, os seus pr\u00f3prios atos, quando eivados de algum v\u00edcio, independentemente de manifesta\u00e7\u00e3o judicial. Esse poder \u00e9 reconhecido pela Suprema Corte brasileira, inclusive, desde a d\u00e9cada de 19602 por meio das s\u00famulas 3463 e 4734 do STF.<\/p>\n\n\n\n

Atualmente, podemos extrair da pr\u00f3pria Constitui\u00e7\u00e3o Federal o poder de autotutela, notadamente a partir dos princ\u00edpios constitucionais da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e efici\u00eancia, que fundamentam a atua\u00e7\u00e3o da Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica (art. 37, CF). Sob o aspecto infraconstitucional, os arts. 53 e 54 da lei 9.784\/1999 d\u00e3o a base legal para o poder-dever de anular atos administrativos ilegais.<\/p>\n\n\n\n

A autotutela registral - embora se aproxime em certos aspectos da autotutela administrativa - n\u00e3o tem exatamente o mesmo escopo. A autotutela administrativa acaba por ser mais ampla, haja vista que se dirige tanto a corrigir v\u00edcios dos atos administrativos como tamb\u00e9m revogar esses atos por conveni\u00eancia ou oportunidade. De sua vez, no \u00e2mbito da autotutela registral n\u00e3o cabe ao registrador qualquer an\u00e1lise de m\u00e9rito administrativo, sen\u00e3o apenas a verifica\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia de nulidades e sua respectiva corre\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Outra diferen\u00e7a marcante est\u00e1 no fato de que o oficial de registro de im\u00f3veis n\u00e3o ir\u00e1 fazer o cancelamento ou modifica\u00e7\u00e3o de um ato registral sem o estabelecimento do contradit\u00f3rio entre as partes interessadas. Na via administrativa, em geral, a autotutela acaba sendo feita por meio de revoga\u00e7\u00e3o de ato administrativo anterior, sem a oitiva de eventuais terceiros prejudicados, em geral, cabendo a estes discutir sobre seus direitos, na via administrativa ou judicial, a posteriori. De outro lado, a autotutela registral exige a triangulariza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do procedimento, com a participa\u00e7\u00e3o do registrador, presidindo os atos, e das partes que eventualmente forem atingidas. Como se percebe, n\u00e3o se trata de mero procedimento, mas sim um verdadeiro \"processo\", na acep\u00e7\u00e3o do Direito Processual moderna, visto que o contradit\u00f3rio sempre estar\u00e1 presente.5<\/p>\n\n\n\n

Compet\u00eancia do registrador de im\u00f3veis<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 compet\u00eancia para a realiza\u00e7\u00e3o deste ato por parte do registrador de im\u00f3veis, trata-se de interpreta\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o consent\u00e2nea a ideia de extrajudicializa\u00e7\u00e3o (ou, como chamam alguns: desjudicializa\u00e7\u00e3o).6<\/p>\n\n\n\n

Ademais, tamb\u00e9m vai ao encontro com a autonomia ou independ\u00eancia destinada aos not\u00e1rios e registradores, na qualidade de profissionais do direito, no gerenciamento de sua serventia, em sua atua\u00e7\u00e3o funcional e na interpreta\u00e7\u00e3o e integridade jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Outrossim, demonstra a evolu\u00e7\u00e3o do sistema registral de uma legalidade estrita para um princ\u00edpio de juridicidade, mediante a aplica\u00e7\u00e3o de pol\u00edcia jur\u00eddica registral, que consiste no dever do registrador de qualificar os t\u00edtulos e os atos jur\u00eddicos sob sua tutela, expurgando as ilicitudes porventura existentes, a fim de n\u00e3o dar guarida a atos ou fatos contr\u00e1rios ao direito, bem como zelar pela livre e correta adequa\u00e7\u00e3o dos atos praticados em sua circunscri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

O processo de autotutela registral decorre, ademais, das diretrizes fixadas na norma legal positiva, que estabelece que o ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se n\u00e3o exprimir a verdade dos fatos (art. 213 da LRP e art. 1.247 do CC).<\/p>\n\n\n\n

Subsidiariedade do procedimento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Conforme disp\u00f5e o caput do art. 440-BG do CN\/CNN\/CNJ-Extra, o processo de autotutela registral ser\u00e1 realizado \"Nos casos de alta indaga\u00e7\u00e3o ou naqueles em que exista potencial lit\u00edgio entre titulares de direitos registrados ou averbados nas matr\u00edculas ou transcri\u00e7\u00f5es\".<\/p>\n\n\n\n

Casos de alta indaga\u00e7\u00e3o7 s\u00e3o aqueles que demandam a produ\u00e7\u00e3o de provas que n\u00e3o est\u00e3o nos autos, exigindo dila\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria ampla e contradit\u00f3rio pleno. No contexto do registro de im\u00f3veis, portanto, s\u00e3o aqueles casos em que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel resolver apenas com as informa\u00e7\u00f5es existentes do acervo do cart\u00f3rio, exigindo exame aprofundado e forma\u00e7\u00e3o de um conjunto probat\u00f3rio externo.<\/p>\n\n\n\n

A exist\u00eancia de \"potencial lit\u00edgio\" entre titulares de direito constantes da matr\u00edcula tamb\u00e9m determina a abertura de contradit\u00f3rio pr\u00e9vio. Assim, havendo possibilidade de conflito em raz\u00e3o de poss\u00edvel preju\u00edzo a alguma das partes, compete ao oficial de registro promover a notifica\u00e7\u00e3o destas, possibilitando que se manifestem, entrem em acordo ou produzam provas.<\/p>\n\n\n\n

A utiliza\u00e7\u00e3o do processo de autotutela registral \u00e9, portanto, residual ou subsidi\u00e1ria. Isso porque os casos que n\u00e3o dependam de dila\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria (alta indaga\u00e7\u00e3o) ou que n\u00e3o tenham risco de controv\u00e9rsia (potencial lit\u00edgio) podem ser resolvidos por outros meios, mediante procedimento pr\u00f3prio, a exemplo do procedimento de retifica\u00e7\u00e3o administrativa do art. 213 da LRP ou ent\u00e3o outros procedimentos legais ou constantes de atos administrativos, como \u00e9 o caso daqueles regulados pelo pr\u00f3prio provimento 195\/25, a exemplo do saneamento de sobreposi\u00e7\u00f5es de \u00e1rea entre im\u00f3veis, da regulariza\u00e7\u00e3o de duplicidade e multiplicidade de matr\u00edculas, da restaura\u00e7\u00e3o e suprimentos do acervo etc8. Nada obstante, se houver maior complexidade probat\u00f3ria ou poss\u00edvel discuss\u00e3o entre partes interessadas, o processo de autotutela ser\u00e1 uma meio procedimental poss\u00edvel para resolu\u00e7\u00e3o de conflitos extrajudicialmente.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, por \u00f3bvio, se a quest\u00e3o estiver judicializada, ou seja, havendo processo judicial com o mesmo objeto, n\u00e3o caber\u00e1 a via administrativa da autotutela registral, salvo se as partes eventualmente desistirem da a\u00e7\u00e3o perante o Poder Judici\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Igualmente, se houver procedimento de autotutela registral tramitando na via administrativo-judicial, perante o juiz corregedor ou a Corregedoria competente (art. 214 da LRP), com mesmas partes, pedido e causa de pedir, tamb\u00e9m n\u00e3o caber\u00e1 a abertura de procedimento de autotutela registral diretamente em cart\u00f3rio (via administrativo-extrajudicial), aplicando-se as mesmas regras atinentes \u00e0 exist\u00eancia de processo contencioso na seara da Justi\u00e7a Comum.<\/p>\n\n\n\n

Do processo de autotutela registral<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Conforme preceitua o art. 440-BG do provimento 195\/25 do CNJ, a marcha processual da autotutela registral, na via administrativo-extrajudicial, \u00e9 a seguinte:<\/p>\n\n\n\n

a. Portaria de instaura\u00e7\u00e3o do procedimento:<\/p>\n\n\n\n

i. o oficial de registro de im\u00f3veis deve emitir o ato normativo de abertura do procedimento e prenot\u00e1-lo para garantir prioridade registral; e<\/p>\n\n\n\n

ii. dever\u00e1, dentre outras informa\u00e7\u00f5es que entenda pertinente, delimitar o objeto e os fatos a serem apurados, as matr\u00edculas ou transcri\u00e7\u00f5es atingidas e as partes interessadas a serem notificadas.<\/p>\n\n\n\n

b. Relat\u00f3rio preliminar: o oficial dever\u00e1 descrever de forma espec\u00edfica a situa\u00e7\u00e3o a ser resolvida, os poss\u00edveis meios de solu\u00e7\u00e3o na via extrajudicial e os respectivos efeitos legais ou consequ\u00eancias \u00e0s partes interessadas.<\/p>\n\n\n\n

c. Notifica\u00e7\u00e3o dos titulares de direitos (aplicam-se as mesmas normas do art. 213 da LRP em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o, editais e impugna\u00e7\u00e3o, sendo o prazo de 15 dias para as partes se manifestarem, com possibilidade de apresenta\u00e7\u00e3o de provas):<\/p>\n\n\n\n

i. havendo concord\u00e2ncia entre as partes, o oficial finaliza o relat\u00f3rio e pratica os atos registrais necess\u00e1rios para saneamento do registro;<\/p>\n\n\n\n

ii. se houver impugna\u00e7\u00e3o fundamentada, sem acordo, as partes ter\u00e3o a possibilidade de se manifestar novamente, apresentando r\u00e9plica quanto \u00e0 impugna\u00e7\u00e3o da parte adversa e, posteriormente, ainda ser\u00e3o convidadas para sess\u00e3o de concilia\u00e7\u00e3o, realizada preferencialmente de forma eletr\u00f4nica:<\/p>\n\n\n\n

1. se houver concilia\u00e7\u00e3o, o oficial finaliza o relat\u00f3rio definitivo e pratica os atos registrais necess\u00e1rios para saneamento do registro;<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. se n\u00e3o houver concilia\u00e7\u00e3o, o oficial finaliza o relat\u00f3rio definitivo e encaminha os autos ao juiz corregedor, que converter\u00e1 o procedimento administrativo-extrajudicial em administrativo-judicial, prosseguindo com o procedimento de autotutela registral conforme o art. 214 da LRP.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Importante destacar que o registrador possui amplo poder de presid\u00eancia do processo de autotutela registral, podendo determinar as apura\u00e7\u00f5es dos elementos de prova que forem pertinentes. Conforme \u00a7 2\u00ba do art. 440-BG, \"Na condu\u00e7\u00e3o do procedimento de autotutela registral, ou mesmo antes da abertura do procedimento, o oficial de registro poder\u00e1 exigir as provas necess\u00e1rias para comprova\u00e7\u00e3o do direito das partes interessadas, inclusive laudos t\u00e9cnicos, certid\u00f5es e outros documentos oficiais, ata notarial ou realiza\u00e7\u00e3o de vistoria in loco\".<\/p>\n\n\n\n

    Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    A normatiza\u00e7\u00e3o do procedimento de autotutela registral pelo provimento CNJ 195\/25 (\"Provimento do IERI-e\") representa um avan\u00e7o significativo na busca por maior efici\u00eancia e seguran\u00e7a jur\u00eddica no \u00e2mbito do Registro de Im\u00f3veis. Ao disciplinar a atua\u00e7\u00e3o do registrador em situa\u00e7\u00f5es de alta indaga\u00e7\u00e3o ou potencial lit\u00edgio, a norma refor\u00e7a a import\u00e2ncia do contradit\u00f3rio e da participa\u00e7\u00e3o ativa das partes interessadas, conferindo maior transpar\u00eancia e legitimidade aos atos praticados extrajudicialmente.<\/p>\n\n\n\n

    Al\u00e9m disso, o ato normativo deve refletir em um novo modo de pensar dos pr\u00f3prios oficiais de registro de im\u00f3veis, sobretudo, pela amplia\u00e7\u00e3o dos poderes procedimentais para decidir e solucionar diretamente as demandas, tornando os procedimentos mais \u00e1geis, simples e acess\u00edveis aos usu\u00e1rios, com menos burocracia e maior efici\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

    A distin\u00e7\u00e3o entre autotutela administrativa e autotutela registral evidencia a especificidade do papel do registrador, que n\u00e3o atua com discricionariedade, mas sim dentro dos limites quanto verifica\u00e7\u00e3o de nulidades, sempre com respeito ao devido processo legal. O procedimento, ao exigir a notifica\u00e7\u00e3o das partes e prever etapas claras de manifesta\u00e7\u00e3o, concilia\u00e7\u00e3o e eventual remessa ao juiz corregedor, demonstra maturidade institucional e alinhamento com um princ\u00edpio de juridicidade, mais consent\u00e2neo com o atual sistema registral brasileiro.<\/p>\n\n\n\n

    A ado\u00e7\u00e3o desse modelo fortalece a extrajudicializa\u00e7\u00e3o de conflitos, reduzindo a sobrecarga do Judici\u00e1rio e reconhecendo a compet\u00eancia do registrador de im\u00f3veis para o controle da malha imobili\u00e1ria. Al\u00e9m disso, valoriza a independ\u00eancia funcional desse profissional do direito, conferindo-lhe maior autonomia para atuar como protagonista de uma jurisdi\u00e7\u00e3o administrativa dos registros imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

    \n\n\n\n

    1 A utiliza\u00e7\u00e3o da nomenclatura \"procedimento de autotutela registral\" era, no entanto, meramente doutrin\u00e1ria. Com o advento do Provimento CNJ n. 195\/2025 a terminologia passou a ser tamb\u00e9m normatizada. Ver: OLIVEIRA, Carlos E. Elias de. Procedimento de autotutela registral (art. 214 da Lei de Registros P\u00fablicos): limites objetivos. Migalhas Notariais e Registrais. set. 2023. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em: 05 jun. 2025.<\/p>\n\n\n\n

    2 A s\u00famula 346 \u00e9 de 1963 e a S\u00famula 473 \u00e9 de 1969.<\/p>\n\n\n\n

    3 S\u00famula 346: A Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica pode declarar a nulidade dos seus pr\u00f3prios atos.<\/p>\n\n\n\n

    4 S\u00famula 473. A Administra\u00e7\u00e3o pode anular seus pr\u00f3prios atos, quando eivados de v\u00edcios que os tornam ilegais, porque deles n\u00e3o se originam direitos; ou revog\u00e1-los, por motivo de conveni\u00eancia ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a aprecia\u00e7\u00e3o judicial.\"<\/p>\n\n\n\n

    5 \"Pode-se conceber o procedimento como um g\u00eanero, de que o processo seria uma esp\u00e9cie. Neste sentido, processo \u00e9 o procedimento estruturado em contradit\u00f3rio, no qual as partes t\u00eam o direito fundamental de se manifestar e influenciar a decis\u00e3o, garantindo a ampla defesa e o devido processo legal\" (DANTAS, Miguel Calmon. Direito fundamental \u00e0 processualiza\u00e7\u00e3o: ln: GOMES JR.,Luiz Manoel; WAMBlER, Luiz Rodrigues e DIDlER JR. Fredie (org.) Constitui\u00e7\u00e3o e processo. Salvador: Editora JusPodivm, 2007, p. 418).<\/p>\n\n\n\n

    6 Diversos s\u00e3o os exemplos de extrajudicializa\u00e7\u00e3o, fen\u00f4meno pelo qual procedimentos que antes dependiam do Poder Judici\u00e1rio passam a ser realizados diretamente em \u00f3rg\u00e3os extrajudiciais, como cart\u00f3rios. Assim, p. ex., invent\u00e1rios e div\u00f3rcios consensuais, e respectivas partilhas de bens; retifica\u00e7\u00e3o administrativa de im\u00f3veis; registro tardio de nascimento; mudan\u00e7a de prenome extrajudicial para maiores de 18 anos e altera\u00e7\u00e3o de sobrenome; Execu\u00e7\u00e3o de d\u00edvida garantida por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e hipoteca; usucapi\u00e3o e adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Sobre o fen\u00f4meno da extrajudicializa\u00e7\u00e3o nas serventias notariais e registrais, ver: MALLMANN, Jean. Extrajudicializa\u00e7\u00e3o: o fen\u00f4meno da desjudicializa\u00e7\u00e3o com nome certo. Migalhas Notariais e Registrais. mai. 2023. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em: 05 jun. 2025.<\/p>\n\n\n\n

    7 O artigo 984 do CPC\/1973, embora revogado, \u00e9 a principal refer\u00eancia para o conceito de \"alta indaga\u00e7\u00e3o\". No CPC atual (Lei n. 13.105\/2015), o artigo 612 trata da remessa dessas quest\u00f5es para o procedimento ordin\u00e1rio. Assim, na via judicial, por exemplo, casos de alta indaga\u00e7\u00e3o demandam dila\u00e7\u00e3o probat\u00f3ria incompat\u00edvel com invent\u00e1rio e outros procedimentos simplificados. A LRP (Lei n. 6.015\/1973) tamb\u00e9m utiliza o conceito, ao estabelecer que o registrador civil poder\u00e1 retificar, independentemente de decis\u00e3o judicial, atos registrais cujos erros \"[\u2026] n\u00e3o exijam qualquer indaga\u00e7\u00e3o para a constata\u00e7\u00e3o imediata de necessidade de sua corre\u00e7\u00e3o\" (art. 110, inc. I).<\/p>\n\n\n\n

    8 O pr\u00f3prio Provimento n. 195\/2025 expressamente determina a subsidiariedade do processo de autotutela registral, remetendo as partes interessadas a este procedimento quando n\u00e3o for poss\u00edvel a resolu\u00e7\u00e3o por outros procedimentos ali tamb\u00e9m regulamentados, a exemplo do disposto no art. 440-BA, \u00a7\u00a7 4\u00ba a 6\u00ba (\"Constatada a exist\u00eancia de sobreposi\u00e7\u00e3o material, poder\u00e1 ser realizado procedimento de autotutela registral\") e art. 440-BB, inc. II, al\u00ednea c (\"n\u00e3o ocorrendo a situa\u00e7\u00e3o [\u2026], poder\u00e1 realizar o procedimento de autotutela registral\").<\/p>\n\n\n\n

    Fonte: Migalhas<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    O provimento CNJ 195\/25, que agora passa a ser conhecido como \"Provimento do IERI-e\", regulamentou v\u00e1rios procedimentos realizados nos registros imobili\u00e1rios, criando o IERI-e Invent\u00e1rio Eletr\u00f4nico Estat\u00edstico do Registro de Im\u00f3veis, implantando formalmente o SIG-RI - Sistema de Informa\u00e7\u00f5es Geogr\u00e1ficas do Registro de Im\u00f3veis e estabelecendo diretrizes para as averba\u00e7\u00f5es de saneamento da matr\u00edcula. 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