{"id":90030,"date":"2026-02-12T15:31:18","date_gmt":"2026-02-12T18:31:18","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=89945"},"modified":"2026-02-12T15:31:18","modified_gmt":"2026-02-12T18:31:18","slug":"artigo-regularizacao-de-imoveis-fundamentos-juridicos-e-solucoes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/novoportal\/artigo-regularizacao-de-imoveis-fundamentos-juridicos-e-solucoes\/","title":{"rendered":"Artigo - Regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis: Fundamentos jur\u00eddicos e solu\u00e7\u00f5es"},"content":{"rendered":"
\n

Por Giselle Farinha<\/p>\n\n\n\n

A regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis consolidou-se como tema central no Direito Imobili\u00e1rio, impulsionada pela necessidade de seguran\u00e7a jur\u00eddica, pela complexidade normativa e pela informalidade que marca o territ\u00f3rio urbano brasileiro. Estima-se que milh\u00f5es de propriedades no pa\u00eds apresentem algum n\u00edvel de irregularidade - desde aus\u00eancia de matr\u00edcula at\u00e9 constru\u00e7\u00f5es sem licenciamento - o que impede vendas, financiamentos, investimentos e a plena frui\u00e7\u00e3o do direito de propriedade previsto no art. 5\u00ba, XXII, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal.<\/p>\n\n\n\n

A informalidade decorre de fatores hist\u00f3ricos: expans\u00e3o desordenada, aus\u00eancia de planejamento urbano e pr\u00e1ticas informais de transmiss\u00e3o. Tais irregularidades repercutem diretamente na cadeia dominial e na efic\u00e1cia dos atos jur\u00eddicos, exigindo interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica entre Direito Urban\u00edstico, Direito Registral, Direito Civil, normas tribut\u00e1rias e pol\u00edticas p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Principais entraves jur\u00eddicos na regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    1.1. Falta de escritura e aus\u00eancia de registro<\/p>\n\n\n\n

    A propriedade imobili\u00e1ria, no Brasil, somente se transmite com o registro da escritura p\u00fablica, conforme disp\u00f5e o art. 1.245 do CC.<\/p>\n\n\n\n

    \u00c9 comum encontrar im\u00f3veis transacionados por contratos particulares, cess\u00f5es informais ou documentos prec\u00e1rios, mantendo o propriet\u00e1rio registral desvinculado do possuidor atual.<\/p>\n\n\n\n

    Essa desconex\u00e3o gera inseguran\u00e7a e exige formaliza\u00e7\u00e3o, sob pena de inefic\u00e1cia real do neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

    1.2. Constru\u00e7\u00f5es sem licen\u00e7a ou sem habite-se<\/p>\n\n\n\n

    Obras executadas sem aprova\u00e7\u00e3o municipal violam normas edil\u00edcias e urban\u00edsticas, previstas no Estatuto da Cidade (lei 10.257\/01), no Plano Diretor municipal e em legisla\u00e7\u00f5es locais de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo.<\/p>\n\n\n\n

    A aus\u00eancia de habite-se impede a averba\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o no registro, necess\u00e1ria conforme art. 167, II, 4, da LRP - lei de registros p\u00fablicos, e compromete financiamentos, aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias e transa\u00e7\u00f5es empresariais.<\/p>\n\n\n\n

    1.3. Matr\u00edculas desatualizadas<\/p>\n\n\n\n

    Diverg\u00eancias de \u00e1rea, confronta\u00e7\u00f5es desatualizadas, falta de averba\u00e7\u00e3o de casamento, mudan\u00e7a de numera\u00e7\u00e3o predial e outros dados incompletos geram exig\u00eancias cartor\u00e1rias com base nos arts. 213 e 214 da LRP, que tratam de retifica\u00e7\u00e3o administrativa e corre\u00e7\u00e3o de registro.<\/p>\n\n\n\n

    1.4. Loteamentos irregulares ou clandestinos<\/p>\n\n\n\n

    Regidos pela lei 6.766\/1979, loteamentos sem aprova\u00e7\u00e3o municipal ou sem registro da matr\u00edcula-m\u00e3e comprometem a individualiza\u00e7\u00e3o das unidades.<\/p>\n\n\n\n

    Muitos munic\u00edpios enfrentam d\u00e9cadas de ocupa\u00e7\u00f5es consolidadas que nunca ingressaram no registro de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

    1.5. Pend\u00eancias sucess\u00f3rias<\/p>\n\n\n\n

    O falecimento de propriet\u00e1rios sem abertura de invent\u00e1rio impede qualquer transmiss\u00e3o formal.<\/p>\n\n\n\n

    O invent\u00e1rio judicial ou extrajudicial, previsto nos arts. 610 e 611 do CPC e autorizado pela lei 11.441\/07, \u00e9 etapa indispens\u00e1vel para restabelecer a cadeia dominial.<\/p>\n\n\n\n

    1.6. Posse prolongada e usucapi\u00e3o<\/p>\n\n\n\n

    A coexist\u00eancia de posse antiga, documentos incompletos e cadeia quebrada exige o uso da usucapi\u00e3o (arts. 1.238 a 1.244 do CC), seja pela via judicial, seja pela via extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. A tr\u00edade da regulariza\u00e7\u00e3o: urban\u00edstica, registral e fiscal<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      A regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o se limita ao registro de im\u00f3veis; exige o alinhamento de tr\u00eas dimens\u00f5es fundamentais:<\/p>\n\n\n\n

      Regularidade urban\u00edstica
      Regida pelo Estatuto da Cidade, pelas leis municipais e pelo Plano Diretor, envolve licenciamento, lei de uso e ocupa\u00e7\u00e3o, par\u00e2metros construtivos, alinhamento e diretrizes de parcelamento.<\/p>\n\n\n\n

      Regularidade registral
      Baseada na lei de registros p\u00fablicos (lei 6.015\/1973), \u00e9 respons\u00e1vel pela seguran\u00e7a da cadeia dominial, pela atualiza\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula e pela averba\u00e7\u00e3o de atos.<\/p>\n\n\n\n

      Regularidade fiscal
      Abrange d\u00e9bitos de IPTU, ITBI (arts. 35 a 42 do CTN) e taxas municipais. Em diversas cidades, d\u00edvidas tribut\u00e1rias impedem registro de transmiss\u00f5es ou emiss\u00e3o de certid\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. Instrumentos jur\u00eddicos de regulariza\u00e7\u00e3o<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        3.1. Retifica\u00e7\u00e3o administrativa ou judicial - arts. 212 e 213 da LRP<\/p>\n\n\n\n

        Permite corrigir medidas perimetrais, confronta\u00e7\u00f5es, metragens e dados descritivos.<\/p>\n\n\n\n

        \u00c9 essencial quando h\u00e1 diverg\u00eancia entre o levantamento topogr\u00e1fico e o registro.<\/p>\n\n\n\n

        3.2. Usucapi\u00e3o extrajudicial - art. 216-A da LRP<\/p>\n\n\n\n

        Introduzida pelo CPC e regulamentada pela LRP, esta modalidade oferece solu\u00e7\u00e3o c\u00e9lere para reconhecimento de dom\u00ednio em casos de posse consolidada, desde que haja:<\/p>\n\n\n\n

        planta e memorial descritivo por profissional habilitado;
        anu\u00eancia de confrontantes;
        ata notarial lavrada em cart\u00f3rio.
        A via judicial permanece dispon\u00edvel quando houver lit\u00edgio ou aus\u00eancia de consenso.<\/p>\n\n\n\n

        3.3. Averba\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o e regulariza\u00e7\u00e3o edil\u00edcia<\/p>\n\n\n\n

        A constru\u00e7\u00e3o deve ser licenciada conforme legisla\u00e7\u00e3o municipal e, conclu\u00edda, receber o habite-se (certificado de conclus\u00e3o).<\/p>\n\n\n\n

        Somente ent\u00e3o pode ser averbada, conforme art. 167, II, 4 da LRP, etapa indispens\u00e1vel para aliena\u00e7\u00e3o e financiamento.<\/p>\n\n\n\n

        3.4. REURB - Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria Urbana (lei 13.465\/17)<\/p>\n\n\n\n

        A Reurb \u00e9 uma das maiores inova\u00e7\u00f5es legislativas recentes, com aplica\u00e7\u00e3o individual e coletiva.<\/p>\n\n\n\n

        Divide-se em:<\/p>\n\n\n\n

        Reurb-S (interesse social), destinada a n\u00facleos ocupados por fam\u00edlias de baixa renda;
        Reurb-E (interesse espec\u00edfico), aplic\u00e1vel a empreendimentos privados ou \u00e1reas ocupadas independentemente da renda.
        A lei cria mecanismos como:<\/p>\n\n\n\n

        CRF - Certid\u00e3o de Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria;
        legitima\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria e legitima\u00e7\u00e3o de posse;
        demarca\u00e7\u00e3o urban\u00edstica;
        abertura de matr\u00edculas individuais.
        Permite superar d\u00e9cadas de informalidade e reintegrar \u00e1reas ao ordenamento urbano.<\/p>\n\n\n\n

        3.5. Procedimentos sucess\u00f3rios - CPC e CC<\/p>\n\n\n\n

        Invent\u00e1rios e arrolamentos s\u00e3o essenciais quando a irregularidade decorre de falecimento.<\/p>\n\n\n\n

        A aus\u00eancia de partilha impede a transfer\u00eancia da propriedade, conforme arts. 1.784 e 1.791 do CC.<\/p>\n\n\n\n

          \n
        1. Seguran\u00e7a jur\u00eddica, valoriza\u00e7\u00e3o e impacto econ\u00f4mico<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

          Im\u00f3veis regularizados t\u00eam maior valor de mercado e liquidez, al\u00e9m de atender \u00e0s exig\u00eancias de institui\u00e7\u00f5es financeiras, incorporadoras e fundos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

          Empresas, investidores e construtoras dependem da regularidade documental para realizar auditorias (due diligence), incorporar novas \u00e1reas e garantir a viabilidade jur\u00eddica de empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n

          A inseguran\u00e7a decorrente de im\u00f3veis irregulares afeta n\u00e3o apenas o patrim\u00f4nio do particular, mas o desenvolvimento urbano, a arrecada\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria e a pr\u00f3pria fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, prevista no art. 182 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal.<\/p>\n\n\n\n

            \n
          1. Considera\u00e7\u00f5es finais<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

            O passivo imobili\u00e1rio brasileiro \u00e9 resultado de d\u00e9cadas de informalidade e de aus\u00eancia de pol\u00edticas urbanas integradas. A legisla\u00e7\u00e3o atual, entretanto, fornece instrumentos eficazes para que advogados, munic\u00edpios e propriet\u00e1rios regularizem im\u00f3veis, reintegrem territ\u00f3rios ao sistema legal e restabele\u00e7am a seguran\u00e7a dominial.<\/p>\n\n\n\n

            A regulariza\u00e7\u00e3o n\u00e3o apenas garante o exerc\u00edcio pleno do direito de propriedade, como tamb\u00e9m viabiliza opera\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas, reduz lit\u00edgios e assegura estabilidade jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

            Num pa\u00eds de urbaniza\u00e7\u00e3o desigual, a atua\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e especializada do advogado \u00e9 indispens\u00e1vel para conduzir o im\u00f3vel ao est\u00e1gio de regularidade, harmonizando normas urban\u00edsticas, registrais e civis.<\/p>\n\n\n\n

            Fonte: Migalhas<\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Por Giselle Farinha A regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis consolidou-se como tema central no Direito Imobili\u00e1rio, impulsionada pela necessidade de seguran\u00e7a jur\u00eddica, pela complexidade normativa e pela informalidade que marca o territ\u00f3rio urbano brasileiro. 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