{"id":20340,"date":"2020-08-14T12:21:12","date_gmt":"2020-08-14T15:21:12","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=20340"},"modified":"2020-08-14T12:21:12","modified_gmt":"2020-08-14T15:21:12","slug":"previsibilidade-seguranca-juridica-e-protecao-da-propriedade-imobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/previsibilidade-seguranca-juridica-e-protecao-da-propriedade-imobiliaria\/","title":{"rendered":"Previsibilidade, seguran\u00e7a jur\u00eddica e prote\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria"},"content":{"rendered":"

Patricia Andr\u00e9 de Camargo Ferraz<\/span><\/p>\n

O sistema registral imobili\u00e1rio brasileiro \u00e9 um dos melhores do mundo. Est\u00e1 alinhado tecnicamente com os sistemas de registro de direitos do Reino Unido, Espanha, Jap\u00e3o, Emirados \u00c1rabes, Alemanha, Portugal e Chile, por exemplo. Assim como tais sistemas, teve sua origem normativa em meados do s\u00e9culo XIX, com uma finalidade eminentemente econ\u00f4mica: dar publicidade \u00e0s hipotecas incidentes sobre bens im\u00f3veis, para garantia dos prestamistas e, reflexamente, para permitir o desenvolvimento econ\u00f4mico, aperfei\u00e7oando a segunda fase da hist\u00f3ria do cr\u00e9dito: a do cr\u00e9dito privado para produ\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

Os sistemas de registro de direitos referidos, assim como o nosso, foram aperfei\u00e7oados ao longo do s\u00e9culo XX e neste s\u00e9culo XXI para, atualmente, mais do que cumprirem sua miss\u00e3o original, constitu\u00edrem, publicarem e protegerem variados direitos reais, dentre eles, o direito de propriedade. Hodiernamente, aquela finalidade econ\u00f4mica de garantia do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio para a produ\u00e7\u00e3o foi estendida para garantir o cr\u00e9dito para pessoas f\u00edsicas (a terceira fase da hist\u00f3ria do cr\u00e9dito).\u00a0<\/span><\/p>\n

Essa finalidade multifacet\u00e1ria, mostra, a princ\u00edpio e de modo proeminente, o cariz jur\u00eddico do Registro de Im\u00f3veis: a prote\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria. O direito de propriedade \u00e9 um dos direitos cravados na Declara\u00e7\u00e3o dos Direitos Humanos, cerne do PIDESC – Pacto Internacional de Direitos Econ\u00f4micos, Sociais e Culturais, e um dos direitos fundamentais declarados pelo Art. 5\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o Federal do Brasil.\u00a0<\/span><\/p>\n

A propriedade imobili\u00e1ria \u00e9 a base fundamental de qualquer economia moderna e livre, na medida em que seu potencial econ\u00f4mico pode ser utilizado para a distribui\u00e7\u00e3o de riquezas, na forma de ativo econ\u00f4mico, como garantia a empr\u00e9stimos e financiamentos. Empr\u00e9stimos e financiamentos com garantia real imobili\u00e1ria s\u00e3o contratados com taxas de juros muito menores do que aquelas incidentes em m\u00fatuos contratados com garantias pessoais. Portanto, o Registro de Im\u00f3veis, micro sistema que o constitui, transfere, extingue e protege, tem import\u00e2ncia econ\u00f4mica evidente.<\/span><\/p>\n

A qualidade de nosso Registro de Im\u00f3veis, contudo, n\u00e3o decorre de m\u00e9rito exclusivamente seu. \u00c9 fruto de um concerto institucional equilibrado que envolve, a come\u00e7ar, os Poderes Legislativo, Executivo e Judici\u00e1rio, cada um em sua esfera de atua\u00e7\u00e3o, al\u00e9m do pr\u00f3prio Registro de Im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

Por isso, neste pequeno texto, me referirei ao micro sistema de prote\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria como Registro de Im\u00f3veis. E utilizarei\u00a0 a express\u00e3o macro sistema de prote\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria, ou macro sistema, para indicar o sistema de prote\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria, quando compreendidos o Registro de Im\u00f3veis e os Poderes Executivo, Legislativo e Judici\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

Na gal\u00e1xia institucional, o equil\u00edbrio e o respeito entre os organismos que dela fazem parte \u00e9 essencial para o adequado funcionamento de todos eles. Pouco valeriam todas regras constitucionais que estruturam o Registro de Im\u00f3veis<\/span> ou mesmo as regras de seguran\u00e7a jur\u00eddica<\/span> que o norteiam se essa estrutura n\u00e3o fosse reconhecida e respeitada pelo Poder Judici\u00e1rio em suas decis\u00f5es, ou se sofresse inger\u00eancias pol\u00edticas do Poder Executivo, ou fosse alvejada por diplomas legais contradit\u00f3rios.\u00a0<\/span><\/p>\n

Imaginemos, por exemplo, uma venda e compra que observasse rigorosamente todos os requisitos legais e estivesse j\u00e1 registrada na matr\u00edcula pertinente, de modo a atribuir a propriedade de determinado im\u00f3vel ao respectivo adquirente. Imaginemos, agora, se esta venda e compra fosse desconsiderada por uma decis\u00e3o judicial que afastasse o direito de propriedade do seu titular declarado pelo Registro em benef\u00edcio de um contrato particular n\u00e3o registrado, em evidente descumprimento do previsto no Art. 169, da Lei n\u00ba 6.015\/73.\u00a0<\/span><\/p>\n

Imaginemos outra situa\u00e7\u00e3o: uma penhora, originada em uma liquida\u00e7\u00e3o de senten\u00e7a em que fossem partes A e B e que essa penhora tivesse como objeto im\u00f3vel de C. Imaginemos que C n\u00e3o fosse parte na a\u00e7\u00e3o, que n\u00e3o houvesse qualquer motivo jur\u00eddico que demonstrasse que C estabelecera alguma rela\u00e7\u00e3o com a obriga\u00e7\u00e3o em execu\u00e7\u00e3o ou que C sequer fora cientificado no processo respectivo.\u00a0<\/span><\/p>\n

Sejamos ainda mais criativos: pensemos em uma garantia real executada judicial ou extrajudicialmente sem que tenha havido inadimplemento por parte do devedor.\u00a0<\/span><\/p>\n

E por fim, pensemos na edi\u00e7\u00e3o de decreto por um prefeito declarando que a propriedade de dado im\u00f3vel n\u00e3o cabe ao titular do dom\u00ednio declarado pelo Registro de Im\u00f3veis, mas a um correligion\u00e1rio seu.\u00a0<\/span><\/p>\n

Todos esses exemplos, propositadamente ex\u00f3ticos, s\u00e3o aqui trazidos para indicarmos de modo mais evidente o que a inobserv\u00e2ncia da lei e dos contratos (ou seja, uma aplica\u00e7\u00e3o ou interpreta\u00e7\u00e3o da lei ou dos contratos de modo n\u00e3o previs\u00edvel, fora da lei ou em desacordo com sua finalidade) pode provocar no caso concreto, para os envolvidos e, de uma perspectiva sist\u00eamica, para a ordem institucional. O resultado seria a perplexidade.\u00a0<\/span><\/p>\n

Acaso reconhecida a propriedade de um im\u00f3vel em favor de um contratante que n\u00e3o registrou seu contrato, em detrimento daquele que cumpriu a lei registrou seu t\u00edtulo aquisitivo na matr\u00edcula respectiva; ou uma penhora recair sobre o im\u00f3vel de algu\u00e9m que n\u00e3o fez parte da lide; ou um prefeito desconsiderar o direito de propriedade regularmente constitu\u00eddo para entreg\u00e1-la a algum correligion\u00e1rio. Ou uma aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ser executada sem que houvesse inadimplemento. Esses s\u00e3o casos que nos deixariam estupefatos. E inseguros.<\/span><\/p>\n

\u00a0O sistema de prote\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria n\u00e3o foge desta regra: a atua\u00e7\u00e3o equilibrada das institui\u00e7\u00f5es envolvidas em dado sistema, e tal como previsto no ordenamento jur\u00eddico, confere aos agentes p\u00fablicos e aos atores privados previsibilidade, ou seja, a percep\u00e7\u00e3o e certeza a todos os envolvidos em dada situa\u00e7\u00e3o que, agindo na forma da lei e atendendo sua finalidade, far\u00e3o produzir determinados efeitos.\u00a0<\/span><\/p>\n

A previsibilidade \u00e9 elemento fundamental para a seguran\u00e7a jur\u00eddica, ou nas palavras de\u00a0 Joseph D\u00e9los,<\/span> para a \u201c[…] garantia dada ao indiv\u00edduo de que sua pessoa, seus bens e seus direitos n\u00e3o ser\u00e3o objeto de ataques violentos, ou de que, se esses ataques vierem a produzir-se, a sociedade lhe assegurar\u00e1 prote\u00e7\u00e3o e repara\u00e7\u00e3o.\u201d\u00a0<\/span><\/p>\n

N\u00e3o \u00e9 por acaso, portanto, que a palavra de ordem, no momento, \u00e9 a previsibilidade. \u00c9 ela que clarifica a no\u00e7\u00e3o de seguran\u00e7a jur\u00eddica para cidad\u00e3os, profissionais do direito, agentes estatais, mercado e investidores externos.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00c9 exatamente a necessidade de previsibilidade na atua\u00e7\u00e3o do macro sistema que tem demandado, por exemplo, a padroniza\u00e7\u00e3o de interpreta\u00e7\u00e3o e de procedimentos por parte dos Registradores de Im\u00f3veis, inclusive por meio de auto regula\u00e7\u00e3o; de padroniza\u00e7\u00e3o das normas de servi\u00e7o extrajudicial editadas pelas Corregedorias Gerais de Justi\u00e7a dos Estados e Distrito Federal (aquelas que regem as atividades extrajudiciais, dentre elas, a do Registro de Im\u00f3veis); e a edi\u00e7\u00e3o de leis federais que atualizem o exerc\u00edcio da fun\u00e7\u00e3o registral.\u00a0<\/span><\/p>\n

A demanda por previsibilidade \u00e9 tamb\u00e9m o mote para debates acerca de decis\u00f5es administrativas e jurisdicionais que encontram entre o branco e o preto, al\u00e9m de matizes do cinza, inusitados tons vermelhos.\u00a0<\/span><\/p>\n

A economia gira a partir da realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios, dentre os quais, a contrata\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito por meio de m\u00fatuos: empr\u00e9stimos e financiamentos. E as pessoas em geral, f\u00edsicas e jur\u00eddicas, precisam de previsibilidade e seguran\u00e7a para negociar, comprar, vendar, emprestar e investir. Precisam da certeza de que o que comprarem, receber\u00e3o. De que quando venderem e entregarem, receber\u00e3o o aven\u00e7ado. De que quando emprestarem, reaver\u00e3o o principal, mais os acr\u00e9scimos ajustados. De que quando investirem, mantidas as condi\u00e7\u00f5es previstas, receber\u00e3o o capital, mais o lucro. Maior a seguran\u00e7a sist\u00eamica, maior a agilidade dos neg\u00f3cios, a circula\u00e7\u00e3o do dinheiro, o n\u00famero de neg\u00f3cios realizados, a economia e o n\u00famero de empregos gerados.<\/span><\/p>\n

Toda atividade humana envolve algum grau de risco, mas o risco das atividades negociais est\u00e1 na impossibilidade de prever o futuro, ou seja, de antever situa\u00e7\u00f5es que alterem as condi\u00e7\u00f5es inicialmente verificadas e que eram prop\u00edcias \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de determinado neg\u00f3cio, ou seja, a \u00e1lea. O risco envolve, portanto, chances de lucro e de preju\u00edzo. E \u00e9 a assun\u00e7\u00e3o do risco negocial que justifica a expectativa do negociante de obter lucro: ele investe com esta perspectiva. O risco, contudo, n\u00e3o pode ser jur\u00eddico, ou seja, n\u00e3o pode compreender decis\u00f5es administrativas ou jurisdicionais que criem o direito, ainda que interpretando-o, para alterar <\/span>ad hoc<\/span><\/i> as regras incidentes no caso concreto.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Voltemos, ent\u00e3o, aos ex\u00f3ticos exemplos. A depender da quantidade de repeti\u00e7\u00e3o de cada um deles ou da inst\u00e2ncia onde ocorrerem, cada um deles t\u00eam o potencial de arranhar a reputa\u00e7\u00e3o do sistema de prote\u00e7\u00e3o da propriedade; de in\u00edcio, maculando a higidez do micro sistema, e em seguida, comprometendo a efic\u00e1cia do macro sistema de prote\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria. Mais do que isso, a falta de previsibilidade que elas representam geraria inseguran\u00e7a jur\u00eddica e, com ela, maiores custos transacionais por parte dos envolvidos nos neg\u00f3cios subsequentes.\u00a0<\/span><\/p>\n

Isso porque a inseguran\u00e7a naturalmente provoca nas partes envolvidas em determinado neg\u00f3cio a necessidade de busca por mais eficientes mecanismos assecurat\u00f3rios em caso de inadimplemento da parte contr\u00e1ria, assim como por mecanismos de prote\u00e7\u00e3o contra eventuais investidas il\u00edcitas dos contratantes ou de terceiros. N\u00e3o \u00e9 s\u00f3. A busca por outros meios assecurat\u00f3rios demanda tempo. E a morosidade assolaria a realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios.\u00a0<\/span><\/p>\n

N\u00e3o fossem esses efeitos adversos suficientes para nos alertar o esp\u00edrito, haveria ainda teria uma outra consequ\u00eancia delet\u00e9ria: o est\u00edmulo a fraudes por meio dos sistemas registral e judicial. Assim porque um sistema que n\u00e3o \u00e9 respeitado pode ser aviltado, posto em suspeita. O mal pagador, o fraudador e o procrastinador n\u00e3o teriam constrangimento algum em, por exemplo, agitarem demandas calcadas em argumentos insubsistentes e que fossem contr\u00e1rios ao publicado pelo Registro de Im\u00f3veis.<\/span><\/p>\n

A consequ\u00eancia seguinte seria o enfraquecimento dos direitos constitu\u00eddos e publicados pelo micro sistema. E o efeito posterior, o engessamento econ\u00f4mico. O derradeiro, a dram\u00e1tica redu\u00e7\u00e3o da capacidade das malhas institucionais p\u00fablica e privada de distribu\u00edrem riqueza ou de garantirem acesso a meios de obten\u00e7\u00e3o de riqueza.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n

Vamos ajustar a lente para focarmos um pouco mais no cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, um dos mais eficientes e menos custosos meios de distribui\u00e7\u00e3o de riqueza.\u00a0<\/span><\/p>\n

Sem um respeitado macro sistema de prote\u00e7\u00e3o da propriedade, o cr\u00e9dito imobili\u00e1rio mingua. J\u00e1 vimos claramente isso ocorrer nas d\u00e9cadas de 80 e 90, com o cr\u00e9dito habitacional. Naquela oportunidade, as hipotecas garantidoras de financiamentos habitacionais tiveram seus efeitos reduzidos a zero ou algo perto disso. Os que mais sofreram os efeitos de falta de previsibilidade que ali se experimentou foram as pessoas economicamente menos favorecidas do pa\u00eds. Sem cr\u00e9dito habitacional n\u00e3o havia op\u00e7\u00e3o de acesso \u00e0 moradia e por isso testemunhamos a explos\u00e3o da irregularidade fundi\u00e1ria, das favelas, o embotamento da constru\u00e7\u00e3o civil, o empobrecimento do mercado. Infelizmente este n\u00e3o \u00e9 o \u00fanico exemplo.<\/span><\/p>\n

Neste momento, em que o pa\u00eds conta 13.000.000 de desempregados, n\u00e3o podemos nos dar ao luxo de ignorarmos os ensinamentos que a economia e a realidade nos deram, nem de deixarmos de fazer nossas li\u00e7\u00f5es de casa.\u00a0<\/span><\/p>\n

Por isso, a previsibilidade e seguran\u00e7a jur\u00eddica assumem destaque e nos imp\u00f5em uma reflex\u00e3o ainda mais profunda que a costumeira a respeito dos casos que nos s\u00e3o submetidos cotidianamente.\u00a0<\/span><\/p>\n

Sem t\u00ea-las sempre presentes, n\u00e3o teremos condi\u00e7\u00f5es de cumprir o art. 3\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o Federal, que estabelece como objetivos fundamentais da Rep\u00fablica Federativa do Brasil: construir uma sociedade livre, justa e solid\u00e1ria; garantir o desenvolvimento nacional; erradicar a pobreza e a marginaliza\u00e7\u00e3o e reduzir as desigualdades sociais e regionais; e promover o bem de todos.<\/span><\/p>\n

\u00c9 preciso adotar uma perspectiva ainda mais ampla e prudente antes de decidir.<\/span><\/p>\n

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Patricia Andr\u00e9 de Camargo Ferraz O sistema registral imobili\u00e1rio brasileiro \u00e9 um dos melhores do mundo. Est\u00e1 alinhado tecnicamente com os sistemas de registro de direitos do Reino Unido, Espanha, Jap\u00e3o, Emirados \u00c1rabes, Alemanha, Portugal e Chile, por exemplo. Assim como tais sistemas, teve sua origem normativa em meados do s\u00e9culo XIX, com uma finalidade…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":20341,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[524,525,55,47],"tags":[],"class_list":["post-20340","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-destaques","category-home","category-noticia","category-ultimas-noticias"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20340"}],"collection":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20340"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20340\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":20342,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20340\/revisions\/20342"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20341"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20340"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20340"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20340"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}