A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) reafirmou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda n\u00e3o \u00e9 suficiente para descaracterizar o justo t\u00edtulo \u2013 requisito necess\u00e1rio ao reconhecimento da usucapi\u00e3o ordin\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
O colegiado deu provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que, segundo alegam, ocupava a \u00e1rea em discuss\u00e3o desde 1988, quando teria celebrado escritura p\u00fablica de cess\u00e3o de posse com o antigo propriet\u00e1rio. De acordo com o tribunal de origem, em 1990, os dois pactuaram compromisso de compra e venda, que n\u00e3o foi registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Em 2009, contudo, um casal ajuizou a\u00e7\u00e3o reivindicat\u00f3ria a fim de consolidar o suposto direito de propriedade advindo da arremata\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel perante um banco. O ju\u00edzo de primeiro grau deu provimento ao pedido e fixou indeniza\u00e7\u00e3o pelas benfeitorias realizadas.<\/p>\n\n\n\n
Os herdeiros recorreram ao Tribunal de Justi\u00e7a de Mato Grosso do Sul (TJMS), o qual entendeu que, apesar do decurso do prazo legal, o compromisso de compra e venda do im\u00f3vel, por n\u00e3o ser registrado, n\u00e3o seria capaz de configurar a usucapi\u00e3o ordin\u00e1ria. Al\u00e9m disso, para o TJMS, houve a interrup\u00e7\u00e3o do prazo da usucapi\u00e3o em virtude da lavratura de boletim de ocorr\u00eancia e do ajuizamento de uma a\u00e7\u00e3o de imiss\u00e3o na posse, em 2004, por um terceiro. A a\u00e7\u00e3o transcorreu sem a cita\u00e7\u00e3o dos ocupantes do im\u00f3vel e foi extinta sem o julgamento do m\u00e9rito.<\/p>\n\n\n\n
Documento apto<\/strong><\/p>\n\n\n\n O relator do recurso, ministro Villas B\u00f4as Cueva, explicou que o justo t\u00edtulo, na usucapi\u00e3o ordin\u00e1ria, pressup\u00f5e a exist\u00eancia de uma falha \u2013 no caso, a aus\u00eancia de registro \u2013 que o decurso do tempo trata de sanar, se presentes os demais requisitos previstos pelo artigo 551 do C\u00f3digo Civil de 1916 ou 1.242 do C\u00f3digo Civil de 2002.<\/p>\n\n\n\n O ministro citou Pontes de Miranda para dizer que, na usucapi\u00e3o, seria absurdo exigir t\u00edtulo justo transcrito e boa-f\u00e9, pois o t\u00edtulo registrado j\u00e1 transfere a propriedade, sendo desnecess\u00e1rio falar em qualquer forma de usucapi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n A doutrina \u2013 acrescentou \u2013, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, consolidou esse mesmo entendimento ao dispor que a express\u00e3o “justo t\u00edtulo” do C\u00f3digo Civil “abrange todo e qualquer ato jur\u00eddico h\u00e1bil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.<\/p>\n\n\n\n Segundo o relator, a jurisprud\u00eancia tamb\u00e9m pacificou que “o contrato de promessa de compra e venda constitui justo t\u00edtulo apto a ensejar a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade por usucapi\u00e3o”. No tocante, especificamente, ao compromisso de compra e venda n\u00e3o registrado, Villas B\u00f4as Cueva ressaltou que as turmas de direito privado do STJ j\u00e1 se posicionaram no sentido de que esse seria um documento apto a configurar o requisito do justo t\u00edtulo para a usucapi\u00e3o ordin\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Interrup\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 interrup\u00e7\u00e3o do prazo, o ministro ressaltou que o STJ j\u00e1 manifestou entendimento no sentido de que nem toda resist\u00eancia do propriet\u00e1rio \u00e9 v\u00e1lida para interromper a prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva.<\/p>\n\n\n\n Para o relator, o julgamento de improced\u00eancia, ou extin\u00e7\u00e3o sem resolu\u00e7\u00e3o de m\u00e9rito, de a\u00e7\u00e3o possess\u00f3ria ou petit\u00f3ria \u2013 como ocorreu nos autos \u2013 \u00e9 uma das situa\u00e7\u00f5es em que n\u00e3o se interrompe o prazo para aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pela usucapi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Quanto \u00e0 lavratura de boletim de ocorr\u00eancia, o relator afirmou que tampouco \u00e9 poss\u00edvel consider\u00e1-la fato interruptivo da prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva, uma vez que apenas retrata relato unilateral do comunicante \u2013 o qual, embora prestado perante autoridade policial, n\u00e3o credita veracidade inconteste \u00e0s informa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n “Al\u00e9m do mais, a interrup\u00e7\u00e3o somente poderia ocorrer na situa\u00e7\u00e3o em que o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel usucapiendo conseguisse reaver a posse para si, o que n\u00e3o se verificou no caso dos autos”, disse o magistrado.<\/p>\n\n\n\n