\t\t\t\tEste texto \u00e9 o segundo da s\u00e9rie de colunas sobre usucapi\u00e3o extrajudicial (art. 216-A da Lei de Registros P\u00fablicos), iniciada h\u00e1 pouco1. Nele dedicaremos breves linhas a um aspecto muito interessante da regulamenta\u00e7\u00e3o dessa modalidade administrativa de usucapi\u00e3o, que \u00e9 a possibilidade de concilia\u00e7\u00e3o e de media\u00e7\u00e3o feita pelo oficial do Registro de Im\u00f3veis na operacionaliza\u00e7\u00e3o do instituto.<\/p>\n
Recorde-se, antes de mais, que se deve \u00e0 lei 13.465\/2017 a corre\u00e7\u00e3o de diversos pontos problem\u00e1ticos da reda\u00e7\u00e3o original do art. 216-A da LRP. Como j\u00e1 se afirmou, a mais relevante dessas altera\u00e7\u00f5es est\u00e1 na nova reda\u00e7\u00e3o dada ao \u00a72\u00ba:<\/p>\n
“Se a planta n\u00e3o contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo ou na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes, esse ser\u00e1 notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu sil\u00eancio como concord\u00e2ncia”.<\/p>\n
O artigo afasta a anterior “presun\u00e7\u00e3o de discord\u00e2ncia”, havida quando os titulares dos im\u00f3veis confrontantes n\u00e3o se manifestassem a respeito do pedido. Agora, uma vez notificados e n\u00e3o dando resposta em 15 dias, tem-se por concord\u00e2ncia a sua in\u00e9rcia. Mas se, ao rev\u00e9s, houver uma impugna\u00e7\u00e3o do pedido de usucapi\u00e3o, o Oficial do Registro de Im\u00f3veis deve tentar uma concilia\u00e7\u00e3o entre as partes.<\/p>\n
Depois da lei 13.465\/2017, o provimento 65\/2017, da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a, estabeleceu importantes “diretrizes para o procedimento da usucapi\u00e3o extrajudicial no \u00e2mbito dos servi\u00e7os notariais e de registro de im\u00f3veis” (art. 1\u00ba). E tamb\u00e9m no art. 10 do Provimento se afirma que:<\/p>\n
Art. 10. Se a planta mencionada no inciso II do caput do art. 4\u00ba deste provimento n\u00e3o estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo ou na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes ou ocupantes a qualquer t\u00edtulo e n\u00e3o for apresentado documento aut\u00f4nomo de anu\u00eancia expressa, eles ser\u00e3o notificados pelo oficial de registro de im\u00f3veis ou por interm\u00e9dio do oficial de registro de t\u00edtulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de quinze dias, considerando-se sua in\u00e9rcia como concord\u00e2ncia.<\/p>\n
Como igualmente se assentou na \u00faltima coluna, ningu\u00e9m pode criticar a reda\u00e7\u00e3o original dada ao art. 216-A da LRP pelo CPC\/2015. Isso porque uma novidade como a usucapi\u00e3o administrativa (em toda a sua abrang\u00eancia, nada compar\u00e1vel \u00e0 restri\u00e7\u00e3o da lei 11.977\/2009) exigia cautela do legislador e da comunidade jur\u00eddica. Ap\u00f3s discuss\u00f5es saud\u00e1veis \u00e9 que se identificaram problemas, cuja supera\u00e7\u00e3o poderia ser facilmente corrigida. Assim \u00e9 que se passou da presun\u00e7\u00e3o de discord\u00e2ncia para a presun\u00e7\u00e3o de concord\u00e2ncia em caso de in\u00e9rcia dos titulares de direitos reais sobre o im\u00f3vel ou dos titulares dos im\u00f3veis confrontantes.<\/p>\n
Al\u00e9m disso, como tamb\u00e9m se afirmou no \u00faltimo texto, ser\u00e1 sempre question\u00e1vel, de certo modo, a mudan\u00e7a legislativa. Na medida em que o registro \u00e9 a base do sistema, o princ\u00edpio da inviolabilidade socorre o seu titular. O titular tabular, via de regra, est\u00e1 protegido desde a dimens\u00e3o constitucional do direito de propriedade. Passou-se, com a mudan\u00e7a, a proteger o possuidor, o que \u00e9 bastante razo\u00e1vel sob o ponto de vista pr\u00e1tico e funcional, por\u00e9m question\u00e1vel do ponto de vista das garantias fundamentais. Essa discuss\u00e3o, contudo, deve ficar para outras linhas.<\/p>\n
O que parece bastante claro \u00e9 que uma tentativa de favorecer a desjudicializa\u00e7\u00e3o n\u00e3o se poderia contentar apenas com essa diretriz (presun\u00e7\u00e3o de concord\u00e2ncia). Importa tamb\u00e9m, numa normativa que se pretende eficiente, direcionar o que ocorre quando da impugna\u00e7\u00e3o \u2013 ou seja, que rumos toma o procedimento quando h\u00e1 impugna\u00e7\u00e3o do procedimento pelos referidos titulares ou pelos terceiros interessados. Recorde-se que a estes \u00faltimos tamb\u00e9m se d\u00e1 a conhecer o procedimento: \u00e9 o teor do \u00a74\u00ba do art. 216-A da LRP (j\u00e1 na reda\u00e7\u00e3o originalmente dada pelo CPC\/15):<\/p>\n
\u00a7 4o O oficial de registro de im\u00f3veis promover\u00e1 a publica\u00e7\u00e3o de edital em jornal de grande circula\u00e7\u00e3o, onde houver, para a ci\u00eancia de terceiros eventualmente interessados, que poder\u00e3o se manifestar em 15 (quinze) dias.<\/p>\n
Pois bem. Sobre a impugna\u00e7\u00e3o, diz o art. 216-A, em seu disposto:<\/p>\n
\u00a7 10. Em caso de impugna\u00e7\u00e3o do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo e na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes, por algum dos entes p\u00fablicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de im\u00f3veis remeter\u00e1 os autos ao ju\u00edzo competente da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, cabendo ao requerente emendar a peti\u00e7\u00e3o inicial para adequ\u00e1-la ao procedimento comum.<\/p>\n
Ent\u00e3o o que a lei parece ordenar \u00e9 que o Oficial, diante de uma impugna\u00e7\u00e3o, remeta de pronto os autos ao ju\u00edzo competente. Mas, ser\u00e1 que uma interpreta\u00e7\u00e3o apenas literal do preceito seria suficiente, tanto mais diante da complexidade do que afinal se regulamenta?<\/p>\n
Parece que sim. E \u00e9 bom que se recorde que o mesmo CPC\/15, que estabeleceu a usucapi\u00e3o extrajudicial, tamb\u00e9m prestigiou fortemente a figura da concilia\u00e7\u00e3o, apresentada em diversos de seus dispositivos.<\/p>\n
Uma vis\u00e3o sistem\u00e1tica, embora reconhecendo a presen\u00e7a da usucapi\u00e3o administrativa em artigo isolado (e um artigo que n\u00e3o menciona expressamente a concilia\u00e7\u00e3o\/media\u00e7\u00e3o operada pelo Oficial do Registro de Im\u00f3veis) entende desde a promulga\u00e7\u00e3o da lei ser poss\u00edvel que o agente atue como conciliador entre as partes (assim Lamana Paiva2, por exemplo).<\/p>\n
O que fez o provimento 65\/2017 \u2013 j\u00e1 mencionado \u2013 foi explicitar, dentre suas diretrizes, essa possibilidade, para que se operacionalize j\u00e1 no pr\u00f3prio Registro de Im\u00f3veis uma tentativa de superar o impasse da impugna\u00e7\u00e3o. Assim est\u00e1 o dispositivo:<\/p>\n
Art. 18. Em caso de impugna\u00e7\u00e3o do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapi\u00e3o apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo ou na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes, por ente p\u00fablico ou por terceiro interessado, o oficial de registro de im\u00f3veis tentar\u00e1 promover a concilia\u00e7\u00e3o ou a media\u00e7\u00e3o entre as partes interessadas.<\/p>\n
\u00a7 1\u00ba Sendo infrut\u00edfera a concilia\u00e7\u00e3o ou a media\u00e7\u00e3o mencionada no caput deste artigo, persistindo a impugna\u00e7\u00e3o, o oficial de registro de im\u00f3veis lavrar\u00e1 relat\u00f3rio circunstanciado de todo o processamento da usucapi\u00e3o.<\/p>\n
\u00a7 2\u00ba O oficial de registro de im\u00f3veis entregar\u00e1 os autos do pedido da usucapi\u00e3o ao requerente, acompanhados do relat\u00f3rio circunstanciado, mediante recibo.<\/p>\n
\u00a7 3\u00ba A parte requerente poder\u00e1 emendar a peti\u00e7\u00e3o inicial, adequando-a ao procedimento judicial e apresent\u00e1-la ao ju\u00edzo competente da comarca de localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel usucapiendo.<\/p>\n
Assim, em caso de impugna\u00e7\u00e3o (pois \u00e9 dela que trata o dispositivo explicitador), levanta-se a possibilidade de concilia\u00e7\u00e3o ou media\u00e7\u00e3o, devendo, diante de sua eventual inefic\u00e1cia, ser o processo remetido ao ju\u00edzo competente.<\/p>\n
Nesse sentido, teve-se recentemente o pedido de provid\u00eancias 1000162-42.2018.8.26.010, perante a 1\u00aa vara de Registros P\u00fablicos de S\u00e3o Paulo:<\/p>\n
USUCAPI\u00c3O EXTRAJUDICIAL – IMPUGNA\u00c7\u00c3O FUNDAMENTADA. Ocorrendo a hip\u00f3tese de impugna\u00e7\u00e3o fundamentada, o Oficial dever\u00e1 buscar a concilia\u00e7\u00e3o entre as partes. No insucesso, remeter\u00e1 o processo ao ju\u00edzo competente que julgar\u00e1 a impugna\u00e7\u00e3o. Caso mantida, este devolver\u00e1 o processo ao Oficial, que extinguir\u00e1 o procedimento e a prenota\u00e7\u00e3o, cabendo ao interessado buscar a via judicial se entender pertinente o prosseguimento do feito deste modo (ementa n\u00e3o oficial).<\/p>\n
Mas, veja-se: o dispositivo do Provimento 65\/2017 explicita a possibilidade de concilia\u00e7\u00e3o\/media\u00e7\u00e3o em face da impugna\u00e7\u00e3o. N\u00e3o ser\u00e1 poss\u00edvel, contudo, adotar-se essa tentativa de solu\u00e7\u00e3o diante de outros problemas, que n\u00e3o uma efetiva e formal impugna\u00e7\u00e3o?<\/p>\n
Ressalte-se que a quest\u00e3o n\u00e3o fica resolvida com o provimento 67\/2018, da mesma Corregedoria Nacional da Justi\u00e7a, o qual “disp\u00f5e sobre os procedimentos de concilia\u00e7\u00e3o e de media\u00e7\u00e3o nos servi\u00e7os notariais e de registro do Brasil”. Neste caso, trata-se de uma atividade de concilia\u00e7\u00e3o e media\u00e7\u00e3o em sentido estrito, de modo que, segundo o art. 6\u00ba, “Somente poder\u00e3o atuar como conciliadores ou mediadores aqueles que forem formados em curso para o desempenho das fun\u00e7\u00f5es (…)”, observadas certas diretrizes curriculares. Segundo o Provimento, \u00e9 necess\u00e1ria uma autoriza\u00e7\u00e3o da Corregedoria Estadual para que o cart\u00f3rio ofere\u00e7a o servi\u00e7o de concilia\u00e7\u00e3o e media\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Ainda que se possa criticar o provimento 67\/2018, o fato \u00e9 que uma vis\u00e3o geral de seus dispositivos, embora indique um regramento bem diferente daquilo que se discute em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 usucapi\u00e3o extrajudicial, pode ao menos revelar que os of\u00edcios do notariado e registro podem sim oferecer os servi\u00e7os de concilia\u00e7\u00e3o. T\u00eam essa capacidade e podem, preenchidos alguns requisitos \u2013 ainda obscuros, \u00e9 verdade \u2013 mediar conflitos.<\/p>\n
Mas, como se disse, no espec\u00edfico tema aqui abordado n\u00e3o h\u00e1 como confundir as disposi\u00e7\u00f5es. O Provimento de 2018 tem como objeto a concilia\u00e7\u00e3o\/media\u00e7\u00e3o feita nas serventias extrajudiciais, ou seja, media\u00e7\u00e3o\/concilia\u00e7\u00e3o oferecida por agentes privados (delegat\u00e1rios do poder p\u00fablico), assim de forma institucionalizada. N\u00e3o se pode utilizar este \u00faltimo Provimento para defender a restri\u00e7\u00e3o ou a amplia\u00e7\u00e3o da atividade de concilia\u00e7\u00e3o no caso da usucapi\u00e3o administrativa. S\u00e3o situa\u00e7\u00f5es diferentes, pois na usucapi\u00e3o extrajudicial a concilia\u00e7\u00e3o deve ser sempre promovida diante da impugna\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se tratando de uma atividade institucionalizada de media\u00e7\u00e3o de conflitos.<\/p>\n
Com isso, retorne-se \u00e0 quest\u00e3o previamente fixada. A tentativa de concilia\u00e7\u00e3o, na usucapi\u00e3o extrajudicial, vai al\u00e9m dos casos de efetiva impugna\u00e7\u00e3o, envolvendo tamb\u00e9m outros “entraves” ao procedimento?<\/p>\n
A resposta deve ser afirmativa. N\u00e3o h\u00e1 sentido em atribuir-se ao Oficial o mais, e n\u00e3o o menos. Se lhe cabe agir como conciliador diante de impugna\u00e7\u00e3o, tamb\u00e9m ser\u00e1 de seu mister orientar e direcionar as partes, fazendo o m\u00e1ximo poss\u00edvel para efetivar o procedimento no \u00e2mbito administrativo. Dever\u00e1, assim, agir para evitar a pr\u00f3pria impugna\u00e7\u00e3o, dirimindo as d\u00favidas das partes. Em outros termos, trata-se de um esclarecimento quanto ao procedimento, suas etapas e seu resultado.<\/p>\n
Qualquer que seja a vis\u00e3o a respeito da concilia\u00e7\u00e3o pelo Oficial \u2013 ora mais ampla, ora mais restrita \u2013 o fato \u00e9 que esse ser\u00e1, certamente, um dos passos mais importantes para a efetiva concretiza\u00e7\u00e3o da usucapi\u00e3o administrativa no Brasil, que ainda caminha a passos lentos: v\u00e1rias atas notariais j\u00e1 lavradas, por\u00e9m com poucos registros efetivados. A concilia\u00e7\u00e3o e a media\u00e7\u00e3o \u2013 espera-se \u2013 dar\u00e3o aos Oficiais do Registro uma margem mais ampla de atua\u00e7\u00e3o para efetivar o procedimento.<\/p>\n