\t\t\t\tA desist\u00eancia na compra de im\u00f3veis na planta gera o chamado distrato, por meio do qual o comprador busca reaver alguma parcela do dinheiro j\u00e1 pago pelo empreendimento, o que costuma gerar disputa na Justi\u00e7a entre o consumidor e a construtora.<\/p>\n
Cada vez mais comum em raz\u00e3o da crise econ\u00f4mica, entre outros motivos, a regulamenta\u00e7\u00e3o do distrato est\u00e1 prevista em projetos que se encontram em tramita\u00e7\u00e3o no Senado. No retorno dos trabalhos legislativos, a partir de 1\u00ba de agosto, os senadores dever\u00e3o analisar o Projeto de Lei da C\u00e2mara (PLC) 68\/2018, e o Projeto de Lei do Senado (PLS) 288\/2017.<\/p>\n
O tema do distrato \u00e9 pol\u00eamico. Aprovado na C\u00e2mara em 6 de junho, o PLC 68\/2018 (PL 1220\/2015, na Casa de origem) ser\u00e1 analisado pelo Plen\u00e1rio do Senado, que poder\u00e1 aprov\u00e1-lo ou rejeit\u00e1-lo definitivamente. O texto encaminhado ao Senado, na forma de substitutivo do relator, deputado Jos\u00e9 St\u00e9dile (PSB-RS), foi rejeitado na Comiss\u00e3o de Assuntos Econ\u00f4micos (CAE) no \u00faltimo dia 10.<\/p>\n
Os senadores contr\u00e1rios ao projeto insistiram no argumento de que a reda\u00e7\u00e3o, da forma como saiu da C\u00e2mara, prejudica o consumidor que ficar desempregado e n\u00e3o tiver condi\u00e7\u00f5es de continuar a pagar as presta\u00e7\u00f5es do im\u00f3vel. Por sua vez, os senadores favor\u00e1veis \u00e0 proposta alegaram que as regras atuais geram inseguran\u00e7a jur\u00eddica e abrem espa\u00e7o para especuladores obterem ganhos financeiros, prejudicando construtoras e o setor da constru\u00e7\u00e3o civil.<\/p>\n
A senadora Simone Tebet (MDB-MS), relatora do parecer pela rejei\u00e7\u00e3o do PLC 68\/2018, chegou a apresentar 10 emendas para tentar equilibrar as rela\u00e7\u00f5es entre construtoras e mutu\u00e1rios. O relator inicial da proposta, senador Ricardo Ferra\u00e7o (PSDB-ES), acatou algumas delas, mas a maioria dos senadores entendeu que as altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o seriam suficientes para proteger os consumidores.<\/p>\n
\u2014 Teremos na CCJ um projeto mais completo e mais justo, que equaliza direitos de compradores e vendedores. Em nome da seguran\u00e7a jur\u00eddica, do mutu\u00e1rio e do pr\u00f3prio incorporador \u00e9 prefer\u00edvel deixar como est\u00e1 do que aprovar o PLC 68 \u2014 disse Simone Tebet ao comentar a rejei\u00e7\u00e3o da proposta encaminhada pela C\u00e2mara.<\/p>\n
De autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), o texto do PLC 68\/2018 altera as Leis 4.591\/1964 e 6.766\/1979 para disciplinar a resolu\u00e7\u00e3o de contrato de aquisi\u00e7\u00e3o de unidade ou de lote urbano. De acordo com o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrim\u00f4nio separado do da construtora, em um mecanismo chamado de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, o comprador que desistir do im\u00f3vel ter\u00e1 direito a receber 50% dos valores pagos, ap\u00f3s dedu\u00e7\u00e3o antecipada da corretagem.<\/p>\n
Se o empreendimento n\u00e3o estiver com seu patrim\u00f4nio assegurado dessa forma, a multa que ficar\u00e1 com a incorporadora ser\u00e1 de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do im\u00f3vel. O projeto original fixava 10% de desconto na restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas para qualquer caso. Durante a vota\u00e7\u00e3o na C\u00e2mara, um destaque apresentado pelo PT tentou recolocar esse \u00edndice menor, mas foi rejeitado pelo Plen\u00e1rio.<\/p>\n
Equil\u00edbrio<\/strong><\/p>\n A rejei\u00e7\u00e3o ao PLC 68\/2018 abriu espa\u00e7o para vota\u00e7\u00e3o do PLS 288\/2017, do senador Dal\u00edrio Beber (PSDB-SC), que tamb\u00e9m disp\u00f5e sobre o distrato. Relatado pelo senador Armando Monteiro (PTB-PE), o texto est\u00e1 na Comiss\u00e3o de Constitui\u00e7\u00e3o, Justi\u00e7a e Cidadania (CCJ) e foi apontado por v\u00e1rios senadores como mais equilibrado. O projeto altera a Lei 4.591\/1964, como forma de assegurar ao comprador de im\u00f3vel residencial o direito de resili\u00e7\u00e3o unilateral do contrato perante a incorporadora, fixando valores m\u00e1ximos de multa.<\/p>\n Dal\u00edrio Beber observa que a proposi\u00e7\u00e3o inova ao buscar um equil\u00edbrio, visto que concede \u00e0 incorporadora prazos mais dilatados para a devolu\u00e7\u00e3o das quantias pagas pelo comprador; reduz o valor que deve ser recebido pelo comprador nos casos de resili\u00e7\u00e3o imotivada; e imp\u00f5e san\u00e7\u00f5es mais pesadas caso a incorporadora descumpra os prazos fixados para entrega.<\/p>\n No que se refere ao montante que pode a incorporada reter a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o, Dal\u00edrio Beber explica que prevalece na jurisprud\u00eancia a tese no sentido de que o percentual a ser retido seria de apenas 10% dos valores efetivamente pagos pelo comprador.<\/p>\n De acordo com o PLS 288\/2017, nas hip\u00f3teses em que o comprador sofreu algum decr\u00e9scimo na sua capacidade laborativa a justificar a sua desist\u00eancia, como no caso de desemprego ou de doen\u00e7a incapacitante, a indeniza\u00e7\u00e3o devida \u00e0 incorporadora ser\u00e1 de 13% dos valores pagos pelo comprador. A regra leva em conta o menor percentual pago a corretores de im\u00f3veis (3%) com o menor percentual acolhido pela jurisprud\u00eancia para exerc\u00edcio de direito de arrependimento (10%).<\/p>\n Na aus\u00eancia de motivo justo para rescis\u00e3o do contrato, a indeniza\u00e7\u00e3o devida \u00e0 incorporadora deve ser fixada em patamares superiores, que seria o somat\u00f3rio do percentual maior que se presume tenha sido pago pela incorporadora a t\u00edtulo de corretagem (6%) com o maior percentual que fora usualmente concedido pela jurisprud\u00eancia para exerc\u00edcio do direito de arrependimento (30%), o que totaliza 36% dos valores pagos pelo comprador.<\/p>\n De acordo com o projeto, a partir do momento em que o comprador ingressa na posse da unidade imobili\u00e1ria, fato que ocorre com o recebimento das chaves do im\u00f3vel, n\u00e3o deve existir o direito de arrependimento que est\u00e1 sendo regulado nessa proposi\u00e7\u00e3o. No que se refere aos prazos para devolu\u00e7\u00e3o dos valores ao comprador, a incorporadora poder\u00e1 fazer o pagamento em seis parcelas mensais, com car\u00eancia de 60 dias.<\/p>\n – Acho que o projeto que n\u00f3s apresentamos \u00e9 muito mais contemplativo do que esse que veio da C\u00e2mara. Com certeza, esse da C\u00e2mara, se aprovado, ter\u00e1 de sofrer, num futuro muito pr\u00f3ximo, algumas altera\u00e7\u00f5es, para se esclarecer definitivamente essa possibilidade de distrato no setor imobili\u00e1rio \u2013 afirmou Dal\u00edrio Beber em reuni\u00e3o da CAE que rejeitou o PLC 68\/2018.<\/p>\n