{"id":7918,"date":"2018-08-07T08:30:13","date_gmt":"2018-08-07T11:30:13","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=7918"},"modified":"2018-08-07T08:30:13","modified_gmt":"2018-08-07T11:30:13","slug":"aspectos-criticos-e-praticos-da-usucapiao-extrajudicial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/aspectos-criticos-e-praticos-da-usucapiao-extrajudicial\/","title":{"rendered":"Aspectos cr\u00edticos e pr\u00e1ticos da usucapi\u00e3o extrajudicial"},"content":{"rendered":"

Por\u00a0Allan Milagres\u00a0e\u00a0Gustavo Sousa C\u00e9sar<\/a><\/p>\n

\n

J\u00e1 n\u00e3o \u00e9 mais novidade que o novo CPC disciplinou e procedimentalizou, em parte, a possibilidade de uma determinada pessoa adquirir a propriedade de um im\u00f3vel diretamente e perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis (CRI), o que viabilizou e assegurou um procedimento mais c\u00e9lere. No entanto, considerando as recentes e diversas altera\u00e7\u00f5es procedimentais promovidas pelo Provimento\u00a065\/2017 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a e pela Lei\u00a013.465\/2017, faz-se necess\u00e1rio um constante estudo cr\u00edtico sobre a usucapi\u00e3o extrajudicial, com o intuito de fomentar o debate entre os entusiastas do mercado e do Direito Imobili\u00e1rio.<\/p>\n

A princ\u00edpio, destaca-se a potencialidade e a legitimidade das serventias extrajudiciais, cuja presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o contribuir\u00e1 para a satisfa\u00e7\u00e3o dos interesses e conflitos hodiernos1<\/a>, de maneira a evitar o aumento da sobrecarga do Judici\u00e1rio; com cada vez menos recursos (f\u00edsico, pessoal e financeiro), os tribunais encontram-se sobrecarregados e sem perspectivas de encontrar uma sa\u00edda para a sobrecarga processual. Os jurisdicionados, por sua vez, est\u00e3o cada vez mais desacreditados com a lentid\u00e3o processual2<\/a>. A busca pela celeridade na satisfa\u00e7\u00e3o dos interesses das pessoas fez com que a desjudicializa\u00e7\u00e3o do Direito se destacasse, propagando, dessa maneira, as serventias cartor\u00e1rias (imobili\u00e1rias).<\/p>\n

A usucapi\u00e3o extrajudicial, destarte, foi disciplinada, inicialmente, no artigo 1.071 do (novo) C\u00f3digo de Processo Civil, que acrescentou o texto do artigo 216-A na Lei de Registros P\u00fablicos. Por\u00e9m, ainda faltava uma norma (procedimental) que garantisse a conclus\u00e3o efetiva da usucapi\u00e3o3<\/a>. Sendo assim, entrou em vigor a Lei 13.465\/17, que introduziu importantes altera\u00e7\u00f5es no artigo 216-A da Lei de Registros P\u00fablicos. Posteriormente, o Conselho Nacional de Justi\u00e7a publicou o Provimento\u00a065 em 14\/12\/2017.<\/p>\n

A compet\u00eancia para o\u00a0processamento<\/em>\u00a0da usucapi\u00e3o extrajudicial \u00e9 do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria onde se situar o im\u00f3vel\u00a0usucapiendo<\/em>, independentemente de o im\u00f3vel encontrar-se matriculado ou transcrito. Na eventualidade de o im\u00f3vel estar\u00a0localizado em dois ou mais munic\u00edpios diferentes, deve-se\u00a0processar<\/em>\u00a0no local onde estiver a maior parte dele.<\/p>\n

Logo, identificado o im\u00f3vel\u00a0usucapiendo<\/em>, poder\u00e1 o possuidor, atrav\u00e9s de advogado ou defensor p\u00fablico, protocolar uma peti\u00e7\u00e3o (inicial)4<\/a>\u00a0no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, cujos documentos indispens\u00e1veis est\u00e3o dispostos nos artigos 3\u00ba e 4\u00ba do Provimento\u00a065. Entretanto, antes de se instrumentalizar a pretens\u00e3o perante o CRI, deve o requerente providenciar alguns outros importantes documentos, o que vai diferir este procedimento do judicial.<\/p>\n

A princ\u00edpio, ent\u00e3o, o possuidor do im\u00f3vel dever\u00e1, independentemente da presen\u00e7a de advogado ou defensor p\u00fablico, protocolar um requerimento no Cart\u00f3rio de Notas do munic\u00edpio em que estiver localizado o im\u00f3vel5<\/a>, de maneira a solicitar que o titular daquela serventia lavre uma ata notarial, atestando a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o tempo e as caracter\u00edsticas da posse do requerente e de seus antecessores (acessio possessionis<\/em>), a forma de aquisi\u00e7\u00e3o da posse, a modalidade de usucapi\u00e3o pretendida, o n\u00famero de im\u00f3veis atingidos pela pretens\u00e3o aquisitiva, a localiza\u00e7\u00e3o, o valor do im\u00f3vel, entre outras informa\u00e7\u00f5es que o not\u00e1rio julgar necess\u00e1rias.<\/p>\n

Posteriormente, a parte dever\u00e1 providenciar o memorial descritivo e a planta de situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel assinados por profissional legalmente habilitado6<\/a>\u00a0e pelo (atual) propriet\u00e1rio do im\u00f3vel objeto do usucapi\u00e3o e dos propriet\u00e1rios dos im\u00f3veis confrontantes7<\/a>. Contudo, na falta da anu\u00eancia daqueles titulares, o registrador dever\u00e1 notific\u00e1-los, pessoalmente ou por correio com aviso de recebimento, para consentirem com a usucapi\u00e3o;\u00a0seu sil\u00eancio importar\u00e1 concord\u00e2ncia<\/em>.<\/p>\n

Registra-se, outrossim, que se dispensa\u00a0o consentimento expresso e a tentativa de busc\u00e1-lo caso o requerente apresente o \u201cjusto t\u00edtulo ou instrumento que demonstre a exist\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica com o titular registral, acompanhado de prova da quita\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es e de certid\u00e3o do distribuidor c\u00edvel expedida at\u00e9 trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexist\u00eancia de a\u00e7\u00e3o judicial contra o requerente ou contra seus cession\u00e1rios envolvendo o im\u00f3vel usucapiendo\u201d (artigo\u00a013 do Provimento 65 do CNJ).<\/p>\n

Ainda, o registrador dever\u00e1 dar ci\u00eancia \u00e0 Uni\u00e3o, ao estado, ao Distrito Federal e ao munic\u00edpio sobre o procedimento de usucapi\u00e3o, \u201cpessoalmente, por interm\u00e9dio do oficial de registro de t\u00edtulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento\u201d (artigo\u00a0216-A, par\u00e1grafo 3\u00ba, da Lei 6.015 73). Tamb\u00e9m, acrescente-se que o registrador dever\u00e1 promover a publica\u00e7\u00e3o de edital (par\u00e1grafo 4\u00ba).<\/p>\n

Observados os demais documentos, n\u00e3o menos importantes, exigidos no artigo\u00a04\u00ba do Provimento 65 do CNJ, o procurador da parte requerente dever\u00e1, nos termos do artigo\u00a0319 do CPC, expor e fundamentar (causa de pedir) os pedidos, relatando como se deu o in\u00edcio da posse e o modo de aquisi\u00e7\u00e3o, bem como eventuais cess\u00f5es de direitos possess\u00f3rios, qualificando os cedentes e mencionando a data de cada cess\u00e3o. Por fim, dever\u00e1 pedir a proced\u00eancia da usucapi\u00e3o, com a declara\u00e7\u00e3o de propriedade em favor do possuidor-requerente e o consequente registro da aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade na matr\u00edcula do im\u00f3vel, ou na matr\u00edcula que for aberta.<\/p>\n

Protocolada a\u00a0peti\u00e7\u00e3o (inicial)<\/em>, o oficial do registro de im\u00f3veis, atrav\u00e9s de seus colaboradores, assim como determina o CPC nos \u201catos do escriv\u00e3o\u201d \u2014\u00a0artigo\u00a0206 e seguintes do CPC \u2014, autuar\u00e1, numerar\u00e1 e rubricar\u00e1 os\u00a0autos<\/em>. De conseguinte, aquele oficial, na qualidade de \u201cjuiz extrajudicial\u201d, analisar\u00e1 os pressupostos de admissibilidade da peti\u00e7\u00e3o (inicial), podendo, inclusive, emitir uma nota de devolu\u00e7\u00e3o, apontando os itens a serem corrigidos pelo requerente. Noutras palavras, poder\u00e1 o registrador solicitar que o requerente emende a sua peti\u00e7\u00e3o, corrigindo irregularidades (san\u00e1veis).<\/p>\n

Em raz\u00e3o da consensualidade (n\u00e3o litigiosidade) que assola as atividades (extrajudiciais) cartor\u00e1rias, ocorrendo impugna\u00e7\u00e3o do pedido de reconhecimento da usucapi\u00e3o extrajudicial, o registrador tentar\u00e1 promover a concilia\u00e7\u00e3o ou a media\u00e7\u00e3o entre as\u00a0partes<\/em>. Sendo infrut\u00edfera a tentativa de concilia\u00e7\u00e3o\/media\u00e7\u00e3o, este lavrar\u00e1 um relat\u00f3rio de todo o\u00a0processo<\/em>\u00a0e entregar\u00e1 para a parte requerente, a qual poder\u00e1 aproveit\u00e1-lo e distribuir perante o ju\u00edzo competente. Ou seja, tornar-se-\u00e1 judicial o procedimento da usucapi\u00e3o.<\/p>\n

Na qualidade de\u00a0decisor<\/em>, poder\u00e1 o registrador rejeitar (indeferir), fundamentadamente, a pretens\u00e3o do requerente, cuja decis\u00e3o poder\u00e1 ser impugnada perante o pr\u00f3prio oficial. Mantida a\u00a0decis\u00e3o<\/em>, o requerente, da mesma maneira exposta acima, poder\u00e1 judicializar a usucapi\u00e3o.<\/p>\n

Por fim, constata-se que as inova\u00e7\u00f5es da \u201cdesjudicializa\u00e7\u00e3o\u201d da usucapi\u00e3o, em sua nova modalidade (extrajudicial), n\u00e3o afeta a sua natureza jur\u00eddica e sua classifica\u00e7\u00e3o como forma de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade8<\/a>.<\/p>\n

Tendo em vista os aspectos observados, \u00e9 evidente que a usucapi\u00e3o extrajudicial foi institu\u00edda para tornar c\u00e9lere um procedimento extremamente moroso, atribuindo ao tabeli\u00e3o e ao oficial de registro de im\u00f3veis ferramentas para concretizar o direito de propriedade dos usucapientes. Percebe-se que o seu in\u00edcio, como de qualquer \u201cnovidade jur\u00eddica\u201d, \u00e9 lento e cercado de grande desconfian\u00e7a, por\u00e9m dentro de algum tempo a modalidade extrajudicial se tornar\u00e1 t\u00e3o corriqueira quanto a judicial, como foi no caso do div\u00f3rcio e do invent\u00e1rio extrajudicial.<\/p>\n

\n
\n

1<\/a>\u00a0Destaca-se, tamb\u00e9m, o Provimento 67 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a, que disp\u00f4s sobre os procedimentos de concilia\u00e7\u00e3o e de media\u00e7\u00e3o nos cart\u00f3rios notariais e de registro.
\n2<\/a>\u00a0Conferir a reportagem no site\u00a0do Conselho Nacional de Justi\u00e7a sobre a morosidade processual em\u00a0http:\/\/www.cnj.jus.br\/noticias\/cnj\/86885-especialistas-debatem-saidas-para-sobrecarga-processual-do-judiciario<\/a>.
\n3<\/a>\u00a0Registra-se que a procedimentaliza\u00e7\u00e3o do instituto n\u00e3o estava ocorrendo de forma uniforme nos estados, sendo que os seus respectivos tribunais publicavam provimentos divergentes sobre seus aspectos.
\n4<\/a>\u00a0O requerente dever\u00e1 observar os requisitos da peti\u00e7\u00e3o inicial dispostos no artigo\u00a0319 do CPC, bem como os documentos indispens\u00e1veis \u00e0 propositura do usucapi\u00e3o, nos termos dos artigos\u00a03\u00ba e 4\u00ba do Provimento 65 do CNJ.
\n5<\/a>\u00a0Art. 5\u00ba A ata notarial mencionada no art. 4\u00ba deste provimento ser\u00e1 lavrada pelo tabeli\u00e3o de notas do munic\u00edpio em que estiver localizado o im\u00f3vel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caber\u00e1 alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa no referido instrumento configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei (Provimento 65 do CNJ).
\n6<\/a>\u00a0Todavia, orienta-se que a parte requerente apresente ao tabeli\u00e3o esses documentos quando da confec\u00e7\u00e3o da ata notarial, de modo a orient\u00e1-lo (tecnicamente), uma vez que sua presen\u00e7a\u00a0in loco<\/em>\u00a0no im\u00f3vel \u00e9 facultativa.
\n7<\/a>\u00a0Todavia, cabe ressaltar que o artigo 216-A, II, da Lei 6.015 73, cujo texto foi recentemente alterado pela Lei 13.465\/2017, assevera que a planta e o memorial dever\u00e3o estar assinados \u201cpelos titulares de direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo ou na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes\u201d. Observa-se que o legislador valeu-se da conjun\u00e7\u00e3o (coordenativa) \u201cou\u201d; ou averbados na matr\u00edcula do im\u00f3vel usucapiendo OU na matr\u00edcula dos im\u00f3veis confinantes. Ou seja, ser\u00e1 que o legislador, propositalmente, deixou a cargo do requerente a op\u00e7\u00e3o pela busca do consentimento de um OU de outro?
\n8<\/a>\u00a0Diante disso, para extirpar qualquer d\u00favida, o Provimento 65 do CNJ, em seu artigo 24, deixou claro que n\u00e3o incide o ITBI, justamente por se tornar forma de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade.<\/p>\n

Fonte: Consultor Jur\u00eddico<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por\u00a0Allan Milagres\u00a0e\u00a0Gustavo Sousa C\u00e9sar J\u00e1 n\u00e3o \u00e9 mais novidade que o novo CPC disciplinou e procedimentalizou, em parte, a possibilidade de uma determinada pessoa adquirir a propriedade de um im\u00f3vel diretamente e perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis (CRI), o que viabilizou e assegurou um procedimento mais c\u00e9lere. No entanto, considerando as recentes e…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":7937,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[5,55],"tags":[],"class_list":["post-7918","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-imprensa","category-noticia"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7918"}],"collection":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7918"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7918\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7937"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7918"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7918"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7918"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}