A quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o d\u00e1 ao adquirente de boa-f\u00e9 o direito \u00e0 imediata transmiss\u00e3o da propriedade, sem qualquer gravame hipotec\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia perante o adquirente de boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Ao adquirir um im\u00f3vel na planta, \u00e9 comum encontrar na matr\u00edcula do bem a exist\u00eancia de garantia hipotec\u00e1ria constitu\u00edda em favor de determinada institui\u00e7\u00e3o financeira.<\/p>\n\n\n\n
Essa modalidade de garantia \u00e9 muito comum no ramo imobili\u00e1rio e serve como forma de viabilizar execu\u00e7\u00e3o do empreendimento imobili\u00e1rio, pois, na imensa maioria das vezes, as construtoras e\/ou incorporadoras n\u00e3o disp\u00f5em de recursos pr\u00f3prios para desenvolver o empreendimento, raz\u00e3o pela qual s\u00e3o obrigadas a buscarem recursos com agentes financeiros para viabilizar a constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Desse modo, as construtoras e\/ou incorporadoras oferecem ao agente financeiro o pr\u00f3prio empreendimento imobili\u00e1rio e as suas respectivas unidades aut\u00f4nomas como forma de garantia do cr\u00e9dito banc\u00e1rio que lhes \u00e9 concedido.<\/p>\n\n\n\n
Por esse motivo, n\u00e3o s\u00e3o raras as vezes em que o adquirente de boa-f\u00e9, ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o total da aven\u00e7a com a construtora e\/ou incorporadora, fica impossibilitado de realizar a transfer\u00eancia da propriedade do bem im\u00f3vel para o seu nome.<\/p>\n\n\n\n
Isso acontece porque, em muitas ocasi\u00f5es, as construtoras e\/ou incorporadoras deixam de adimplir as presta\u00e7\u00f5es estabelecidas no contrato de financiamento banc\u00e1rio, ficando em d\u00edvida com a institui\u00e7\u00e3o financeira, ou ainda, quando h\u00e1 presta\u00e7\u00f5es vincendas em aberto.<\/p>\n\n\n\n
Em outras palavras, apesar da quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o do im\u00f3vel pelo adquirente de boa-f\u00e9, em caso de inadimplemento do contrato de financiamento pela construtora e\/ou incorporadora, ou, mesmo que n\u00e3o haja inadimplemento, mas ainda exista saldo em aberto em favor do credor hipotec\u00e1rio, as institui\u00e7\u00f5es financeiras se recusam a baixar a garantia hipotec\u00e1ria constitu\u00edda na matr\u00edcula do bem, impossibilitando e embara\u00e7ando a transfer\u00eancia da propriedade.<\/p>\n\n\n\n
De tanto se repetirem casos desse g\u00eanero, o Colendo Superior Tribunal de Justi\u00e7a converteu em S\u00famula o entendimento de que:<\/p>\n\n\n\n
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia perante os adquirentes do im\u00f3vel.” (S\u00famula 308 do STJ).<\/p>\n\n\n\n
Ou seja, ap\u00f3s a quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o nos moldes contratados, tem o adquirente de boa-f\u00e9 o direito de receber a outorga da escritura definitiva do im\u00f3vel sem qualquer gravame hipotec\u00e1rio, independentemente da d\u00edvida existente entre a construtora e\/ou incorporadora e a institui\u00e7\u00e3o financeira credora.<\/p>\n\n\n\n
A jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, bem como dos Tribunais Estaduais e Federais s\u00e3o un\u00edssonas no sentido de que o adquirente, em ineg\u00e1vel boa-f\u00e9, ao fim do pagamento do pre\u00e7o estipulado, tem o direito de receber a outorga da escritura definitiva do im\u00f3vel adquirido e sem qualquer gravame, in verbis:<\/p>\n\n\n\n
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITU\u00cdDA PELA INCORPORADORA FALIDA SOBRE IM\u00d3VEL PARA, EM ADITAMENTO, RESGUARDAR CONTRATO DE DA\u00c7\u00c3O EM PAGAMENTO. EXECU\u00c7\u00c3O. IM\u00d3VEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JU\u00cdZO. MESMO IM\u00d3VEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. QUITA\u00c7\u00c3O. BOA-F\u00c9. A\u00c7\u00c3O DE ADJUDICA\u00c7\u00c3O COMPULS\u00d3RIA JULGADA PROCEDENTE. TR\u00c2NSITO EM JULGADO. APLICA\u00c7\u00c3O DA S\u00daMULA 308\/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a lide posta em ju\u00edzo, com expressa e coerente indica\u00e7\u00e3o dos fundamentos em que se firmou a forma\u00e7\u00e3o do livre convencimento motivado, n\u00e3o se cogita viola\u00e7\u00e3o do art. 535 do CPC\/73, ainda que rejeitados os embargos de declara\u00e7\u00e3o opostos. 2. “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda, n\u00e3o tem efic\u00e1cia perante os adquirentes do im\u00f3vel” (S\u00famula 308\/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de constru\u00e7\u00e3o de empreendimentos imobili\u00e1rios ainda que n\u00e3o seja institui\u00e7\u00e3o financeira e n\u00e3o se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o. 4. O terceiro que adquire o im\u00f3vel de boa-f\u00e9 e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o pre\u00e7o aven\u00e7ado, n\u00e3o pode ser prejudicado por outra rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica estabelecida entre o financiador, credor hipotec\u00e1rio, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necess\u00e1rias antes da celebra\u00e7\u00e3o do contrato ou, em caso de n\u00e3o cumprimento da aven\u00e7a, buscar outros meios judiciais cab\u00edveis para alcan\u00e7ar o adimplemento do neg\u00f3cio jur\u00eddico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento (AIRESP – AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – 1432693 2013.01.65651-1, MARCO AUR\u00c9LIO BELLIZZE, STJ – TERCEIRA TURMA)<\/p>\n\n\n\n
PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. DIREITO AO TERMO DE QUITA\u00c7\u00c3O E EXTIN\u00c7\u00c3O DA GARANTIA HIPOTEC\u00c1RIA. APELA\u00c7\u00c3O DA CEF DESPROVIDA. 1. Da an\u00e1lise dos registros 14 e 15 da matr\u00edcula n\u00ba 137.178 referente ao im\u00f3vel, verifica-se que a empresa Nassar Constru\u00e7\u00f5es e Empreendimentos transmitiu ao agravado a fra\u00e7\u00e3o ideal de 1,8417% do terreno que corresponde ao apartamento n\u00ba 34 e, o autor, por sua vez, deu em primeira e \u00fanica hipoteca \u00e0 CEF a unidade para garantia da d\u00edvida do financiamento. 2. O autor, por meio do pactuado, obrigou-se somente ao pagamento integral da d\u00edvida e a partir do momento em que cumpriu a obriga\u00e7\u00e3o tem direito ao termo de quita\u00e7\u00e3o e a extin\u00e7\u00e3o da garantia hipotec\u00e1ria. 3. O Egr\u00e9gio Superior Tribunal de Justi\u00e7a j\u00e1 firmou entendimento segundo o qual, em contratos de financiamento para constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis pelo Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o, a garantia hipotec\u00e1ria do contrato concedido pela incorporadora ao banco n\u00e3o atinge o adquirente da unidade (Resp 514993, Relator Asfor Rocha, DJ 14\/06\/2004) 4. A liquida\u00e7\u00e3o do saldo devedor pelo autor lhe garante o direito ao levantamento da hipoteca, n\u00e3o podendo ser prejudicado pelo descumprimento de obriga\u00e7\u00f5es assumidas pela Construtora. 5. Apela\u00e7\u00e3o da CEF desprovida. (ApCiv 0018300-82.2004.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, TRF3 – QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:26\/03\/2018.)<\/p>\n\n\n\n
Outorga de Escritura – Hipoteca institu\u00eddo pela construtora em favor do agente financeiro, para garantia do adimplemento do m\u00fatuo convolado, para a constru\u00e7\u00e3o do empreendimento – Compradores que pagaram integralmente o pre\u00e7o e n\u00e3o podem ser prejudicados, ainda que o gravame conste de cl\u00e1usula contratual – Intelig\u00eancia da S\u00famula 308 do Colendo Superior tribunal de Justi\u00e7a e precedentes desta corte – Prazo assinado para a outorga da escritura que se mostra razo\u00e1vel – Valor das astreintes que n\u00e3o comporta redu\u00e7\u00e3o – Atraso na entrega das unidades – Lucros cessantes devidos – Percentual arbitrado que est\u00e1 em conformidade com a jurisprud\u00eancia desta E. Corte – Senten\u00e7a mantida – Recurso desprovido. (TJSP – 1035041-38.2015.8.26.0114 – Rel. A.C.Mathias Coltro – 5\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado)<\/p>\n\n\n\n
Sobre o tema, oportuno mencionar a senten\u00e7a proferida pela 1\u00aa Vara Federal de Barueri\/SP – TRF3, nos autos do processo n\u00ba 5002594-74.2020.4.03.61441, que julgou procedente uma a\u00e7\u00e3o de obriga\u00e7\u00e3o de fazer para determinar o imediato cancelamento com a respectiva baixa, da hipoteca que recaia sobre o im\u00f3vel do adquirente de boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
No caso acima mencionado, o adquirente de boa-f\u00e9 comprovou a titularidade dos direitos e obriga\u00e7\u00f5es oriundos do compromisso de compra e venda, bem como, a quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o ajustado para a compra e venda do im\u00f3vel objeto do referido feito, sendo aplicada pelo Ju\u00edzo ao caso pr\u00e1tico, a S\u00famula 308 do STJ, de forma correta.<\/p>\n\n\n\n
Diante disso, conclui-se que, a quita\u00e7\u00e3o integral do pre\u00e7o d\u00e1 ao adquirente de boa-f\u00e9 o direito \u00e0 imediata transmiss\u00e3o da propriedade, sem qualquer gravame hipotec\u00e1rio, a qual n\u00e3o pode ser condicionada ao adimplemento da obriga\u00e7\u00e3o do promiss\u00e1rio vendedor (construtora e\/ou incorporado) junto ao credor hipotec\u00e1rio (institui\u00e7\u00e3o financeira), estipulada no contrato de financiamento banc\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, no caso de impedimento de transfer\u00eancia da titularidade do im\u00f3vel ao compromiss\u00e1rio comprador que adimpliu com as suas obriga\u00e7\u00f5es, por \u00f3bice de garantia hipotec\u00e1ria, ser\u00e1 necess\u00e1ria a interven\u00e7\u00e3o do Poder Judici\u00e1rio para que o adquirente de boa-f\u00e9 possa fazer valer os seus direitos.<\/p>\n\n\n\n