{"id":84826,"date":"2022-12-30T13:29:52","date_gmt":"2022-12-30T16:29:52","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=84826"},"modified":"2022-12-30T13:29:54","modified_gmt":"2022-12-30T16:29:54","slug":"debate-sobre-extrajudicializacao-marcou-ano-do-mercado-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/debate-sobre-extrajudicializacao-marcou-ano-do-mercado-imobiliario\/","title":{"rendered":"Debate sobre extrajudicializa\u00e7\u00e3o marcou ano do mercado imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"\n

O tema extrajudicializa\u00e7\u00e3o esteve em voga ao longo de 2022 no \u00e2mbito do Direito Imobili\u00e1rio. A\u00a0Lei 14.382\/22<\/a>\u00a0trouxe diversas altera\u00e7\u00f5es legislativas que visam o aprimoramento, desburocratiza\u00e7\u00e3o e desjudicializa\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio. Mais. Neste ano aconteceu a 1\u00aa Jornada de Direito Notarial e Registral promovida pelo Conselho da Justi\u00e7a Federal (CJF), que aprovou 24 enunciados em um contexto inovador e de coopera\u00e7\u00e3o entre os seguimentos de serventias judiciais e extrajudiciais, para amplia\u00e7\u00e3o das solu\u00e7\u00f5es extrajudiciais.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Nesse contexto \u00e9 o Projeto de Lei 3.999\/2020, em tr\u00e2mite na C\u00e2mara dos Deputados, aprovado em novembro pela Comiss\u00e3o de Defesa do Consumidor em forma de substitutivo, ap\u00f3s parecer do relator da comiss\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

 O PL 3.999 disp\u00f5e sobre o despejo extrajudicial e a consigna\u00e7\u00e3o extrajudicial de chaves em rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias, em caso de inadimplemento do locat\u00e1rio por falta de pagamento do aluguel.<\/p>\n\n\n\n

O texto inicialmente proposto previa um procedimento completo promovido no \u00e2mbito do Tabelionato de Notas da comarca do im\u00f3vel. A requerimento do locador, instru\u00eddo com o contrato de loca\u00e7\u00e3o, prova de tentativa de concilia\u00e7\u00e3o, planilha com valores para purga\u00e7\u00e3o da mora, caberia ao tabeli\u00e3o lavrar ata notarial, que acompanharia a notifica\u00e7\u00e3o ao locat\u00e1rio, pelo locador, para purga\u00e7\u00e3o da mora no prazo de 30 dias, sob pena de desocupa\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Havendo a in\u00e9rcia do locat\u00e1rio, resolver-se-ia o contrato de loca\u00e7\u00e3o e o Tabeli\u00e3o decretaria o despejo compuls\u00f3rio, com a remessa do procedimento ao Judici\u00e1rio para cumprimento da ordem despejo. Nos termos da proposta, o locat\u00e1rio poderia recorrer \u00e0 esfera judicial. <\/p>\n\n\n\n

Trata-se de um procedimento simplificado e c\u00e9lere, que desafoga a jurisdi\u00e7\u00e3o formal, trazendo uma alternativa extrajudicial para a solu\u00e7\u00e3o de conflitos que atualmente tramitam exclusivamente no Judici\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, com a aprova\u00e7\u00e3o do texto substitutivo proposto pela Comiss\u00e3o de Defesa do Consumidor, o procedimento foi profundamente alterado. <\/p>\n\n\n\n

A partir da nova proposi\u00e7\u00e3o, o locador requerer\u00e1 ao oficial de registro de t\u00edtulos e documentos da comarca do im\u00f3vel a notifica\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio, preferencialmente na modalidade pessoal, para purga\u00e7\u00e3o da mora ou desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Transcorrido o prazo da notifica\u00e7\u00e3o e verificada a in\u00e9rcia do locat\u00e1rio, o locador dever\u00e1 requerer ao juiz competente o despejo compuls\u00f3rio do locat\u00e1rio, instruindo seu pedido com o procedimento realizado extrajudicialmente e, facultativamente, ata notarial para comprova\u00e7\u00e3o da situa\u00e7\u00e3o da ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Se na ata notarial constar que o im\u00f3vel se encontra desocupado, o juiz deferir\u00e1 o despejo liminarmente, antes da cita\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio. Se, contudo, n\u00e3o houver apresenta\u00e7\u00e3o de ata notarial, o juiz poder\u00e1, a seu crit\u00e9rio, aguardar o t\u00e9rmino do prazo de defesa para emitir a ordem de desocupa\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

O novo texto est\u00e1 fundamentado sob a \u00f3tica da natureza consumerista do contrato firmado entre o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel e a imobili\u00e1ria que exerce a administra\u00e7\u00e3o do bem, assentado em jurisprud\u00eancia recente, em que a administradora exerce a presta\u00e7\u00e3o de um servi\u00e7o profissional para o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, ao atuar como mandat\u00e1ria do locador perante o inquilino, e, equivocadamente, na presta\u00e7\u00e3o de um servi\u00e7o pela imobili\u00e1ria e administradora, que representaria o propriet\u00e1rio perante o locat\u00e1rio, firmando com este um contrato de ades\u00e3o, o que ensejaria uma rela\u00e7\u00e3o de consumo.<\/p>\n\n\n\n

Apesar da iniciativa de conferir prote\u00e7\u00e3o ao consumidor \u00e9 evidente a incorre\u00e7\u00e3o desse entendimento.<\/p>\n\n\n\n

Em primeiro lugar, a recente proposi\u00e7\u00e3o descaracteriza a l\u00f3gica da resolu\u00e7\u00e3o de conflitos extrajudicial. Ela acrescenta etapas para o procedimento de despejo e mant\u00e9m o sobrecarregamento do Judici\u00e1rio, eis que o locador dever\u00e1 ajuizar a\u00e7\u00e3o de despejo caso o locat\u00e1rio se mantiver inerte. <\/p>\n\n\n\n

Em segundo lugar, a rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia \u00e9 firmada entre locador e locat\u00e1rio, independentemente de intermedia\u00e7\u00e3o de administradora. N\u00e3o h\u00e1 rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica entre administradora e locat\u00e1rio. Inclusive, pode o locador resolver o contrato com a administradora, mantendo-se vigente o contrato celebrado entre locador e locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n

Sob esse aspecto, as rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias s\u00e3o regidas por lei especial, Lei 8.245\/91, afastando-se qualquer presun\u00e7\u00e3o de exist\u00eancia de rela\u00e7\u00e3o consumerista.<\/p>\n\n\n\n

Em s\u00edntese, o PL 3.999\/20 tal como inicialmente proposto promoveria o aprimoramento do mecanismo do despejo por inadimplemento do contrato pelo locat\u00e1rio, privilegiando os bons locat\u00e1rios e acarretando benef\u00edcios ao mercado imobili\u00e1rio e \u00e0 sociedade como um todo. O novo texto, se aprovado pelo Congresso, desvirtua sua concep\u00e7\u00e3o original de desjudicializa\u00e7\u00e3o do procedimento, praticamente tornando-o in\u00fatil.<\/p>\n\n\n\n

\u00a0Sob esse prisma, espera-se que em 2023, permanecendo como tend\u00eancia o aprimoramento, agilidade, efic\u00e1cia e efici\u00eancia de institutos e procedimentos, por meio da extrajudicializa\u00e7\u00e3o, bem como o desafogamento do Judici\u00e1rio, os debates acerca do tema sejam ampliados e o texto do PL 3999\/20 seja modificado e aprovado para atender o movimento bem-vindo da desjudicializa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Fonte: Conjur<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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