O tempo \u00e9 ingrediente fundamental para o cumprimento ou descumprimento dos contratos, independentemente da sua natureza. Por ser uma vari\u00e1vel totalmente imponder\u00e1vel, h\u00e1 muito instiga o Direito (e seus operadores) a estud\u00e1-lo.<\/p>\n\n\n\n
Sendo assim, o contrato configura-se como um ato entre as partes de apreens\u00e3o e de comprometimento m\u00fatuo futuro1. Consequentemente, a promessa de um cumprimento de determinada obriga\u00e7\u00e3o futura, por certo, estar\u00e1 diretamente relacionada e vinculada a acontecimentos futuros. Tais incertezas geram apreens\u00f5es entre as partes.<\/p>\n\n\n\n
A partir dessa premissa, fica a pergunta: \u00e9 poss\u00edvel estipular um contrato que preveja todas as circunst\u00e2ncias poss\u00edveis e futuras? Para a chamada Incomplete Contract Theory (Teoria Econ\u00f4mica do Contrato Incompeto), n\u00e3o. Giuseppe Bellantuono, por sua vez, disp\u00f5e que “nenhum contrato estabelece uma disciplina espec\u00edfica para todos os eventos que poderiam interferir na execu\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es”. Consequentemente, tentar especificar todas as poss\u00edveis conting\u00eancias futuras seria uma atividade custosa e, mesmo assim, sujeita a condi\u00e7\u00f5es de incerteza2. Neste ponto, passa a ser importante a no\u00e7\u00e3o do que chamamos de bargain costs (custos de negocia\u00e7\u00e3o). Muitas vezes, o detalhamento exacerbado das previs\u00f5es contratuais subsidia os chamados comportamentos oportunistas, que acabam por utilizar dessa justificativa para o rompimento de rela\u00e7\u00f5es que, em determinado momento, n\u00e3o lhe sejam mais vantajosas. Sendo assim, liberando as partes da custosa e desestimulante tarefa de buscar prever as incont\u00e1veis hip\u00f3teses de ocorr\u00eancia de incidentes poss\u00edveis em um contrato, pode-se dedicar mais recursos \u00e0 defini\u00e7\u00e3o do objeto do contrato, qual seja, o pre\u00e7o e a forma de pagamento3.<\/p>\n\n\n\n
No C\u00f3digo Civil, os artigos 3174, 4785 e 4796 colocam o juiz como figura central capaz de solucionar toda e qualquer situa\u00e7\u00e3o que pudesse alterar as bases originais do contrato, desde que verificados fatos que causem onerosidade excessiva a uma das partes. Dito de outro modo, o legislador permaneceu silente quanto \u00e0 op\u00e7\u00e3o das partes j\u00e1, previamente em cl\u00e1usula contratual, estabelecerem eventual rem\u00e9dio jur\u00eddico para essa situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Pois bem.<\/p>\n\n\n\n
Na presente reflex\u00e3o, o intuito \u00e9 debater, de forma suscinta, alguns contratos imobili\u00e1rios de longa dura\u00e7\u00e3o, como os chamados contratos de parceria imobili\u00e1ria, built to suit, contratos de loca\u00e7\u00e3o, promessas de compra e venda e permuta. N\u00e3o \u00e9 intuito discorrer cada um dos referidos contratos, mas sim de que forma o tempo pode afet\u00e1-los e se \u00e9 poss\u00edvel atenuar os efeitos das incertezas do tempo nos respectivos instrumentos contratuais.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 poss\u00edvel dizer, ent\u00e3o, que o momento negocial do contrato (pr\u00e9-contratual) \u00e9 o pertinente para tais preocupa\u00e7\u00f5es. Explica-se. Tal per\u00edodo de aproxima\u00e7\u00e3o das partes e da berganha das posi\u00e7\u00f5es contratuais \u00e9 o que criar\u00e1 o espa\u00e7o negocial para a elabora\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es do contrato. Via de regra, nesse momento, existe um elevado otimismo entre as partes. Tal ambiente promissor deve ser utilizado, justamente, para as tratativas que visem proteger o contrato \u00e0s eventuais futuras adversidades7. Esse \u00e9 o ponto.<\/p>\n\n\n\n
Nesse momento negocial, entende-se adequada a inser\u00e7\u00e3o no contrato da cl\u00e1usula de renegocia\u00e7\u00e3o (hardship). Pelo princ\u00edpio da autonomia privada \u00e9 permitido aos figurantes no contrato ampla possibilidade de modela\u00e7\u00e3o de solu\u00e7\u00f5es visando atacar ou minimizar o eventual e futuro desequil\u00edbrio contratual. Quanto maior o espa\u00e7o para que seja exercida a autonomia privada, maior a liberdade de criatividade dos advogados na busca por solu\u00e7\u00f5es contratuais. Consequentemente, maior o espa\u00e7o para atenuar situa\u00e7\u00f5es supervenientes8.<\/p>\n\n\n\n
Dessa forma, as partes far\u00e3o constar no contrato uma cl\u00e1usula de renegocia\u00e7\u00e3o, com intuito de revisar ou acomodar o contrato \u00e0s novas circunst\u00e2ncias, definindo, j\u00e1 no pr\u00f3prio texto contratual, um “projeto de adapta\u00e7\u00e3o” ou dispondo sobre um per\u00edodo de nova negocia\u00e7\u00e3o entre as partes, caso determinada situa\u00e7\u00e3o ocorra. Dito de outro modo, as partes plasmam, no contrato, uma obriga\u00e7\u00e3o de negociar, uma readapta\u00e7\u00e3o, se verificados certos acontecimentos capazes de atingir substancialmente o contrato (cl\u00e1usula de hardship)9.<\/p>\n\n\n\n
Para Alexandre Junqueira Gomide, a cl\u00e1usula de renegocia\u00e7\u00e3o seria uma modalidade de as partes precaverem dos riscos decorrentes do decurso do tempo. Para o autor, as partes poder\u00e3o, objetivamente, declarar em quais circunst\u00e2ncias s\u00e3o obrigadas a renegociar, como tamb\u00e9m poder\u00e3o firmar em car\u00e1ter mais gen\u00e9rico, ou seja, determinando que as partes est\u00e3o sujeitas a renegociar quando uma delas alegar a presen\u00e7a de um fato que acabou onerando excessivamente o cumprimento do que fora pactuado10.<\/p>\n\n\n\n
Nas palavras de Judith Martins-Costa:<\/p>\n\n\n\n
“Por via do poder modelador da autonomia privada atuam-se, pois, cl\u00e1usulas cuja finalidade \u00e9, justamente, prover, cont\u00ednua e dinamicamente, a acomoda\u00e7\u00e3o do contrato \u00e0s circunst\u00e2ncias supervenientes ao momento de sua forma\u00e7\u00e3o, sendo a configura\u00e7\u00e3o dessas cl\u00e1usulas marcada pela atipicidade, o que importa numa grande variedade de formas e efic\u00e1cias”11.<\/p>\n\n\n\n
Veja-se alguns exemplos pr\u00e1ticos. Em contratos de permuta financeira, por exemplo, \u00e9 comum que a incorporadora estabele\u00e7a com o propriet\u00e1rio do terreno (“terreneiro”) um percentual de VGV (Valor Geral de Vendas) sobre a venda futura das unidades. Essa modalidade contratual pode perdurar por anos, tendo em vista que a obra do empreendimento possui um tempo consider\u00e1vel, bem como a venda das unidades (especialmente a prazo) tamb\u00e9m pode perdurar por anos. Pois bem, imagine que, no momento da estrutura\u00e7\u00e3o do contrato de permuta financeira a incorporadora tenha previsto um valor X pelo metro c\u00fabico de concreto. Com base nessa previs\u00e3o, a incorporadora oferece ao “terreneiro” 30% (trinta por cento) do VGV da venda das unidades. Por\u00e9m, um ano ap\u00f3s a assinatura do contrato, o valor concreto triplica, alterando substancialmente o custo da obra. Dessa forma, para a manuten\u00e7\u00e3o de um equil\u00edbrio m\u00ednimo entra as presta\u00e7\u00f5es ser\u00e1 necess\u00e1rio que o VGV do neg\u00f3cio entabulado seja, tamb\u00e9m, modificado.<\/p>\n\n\n\n
Caso o contrato n\u00e3o possua uma cl\u00e1usula de renegocia\u00e7\u00e3o, essa situa\u00e7\u00e3o pode gerar graves preju\u00edzos na rela\u00e7\u00e3o negocial, podendo resultar em eventual demanda judicial.<\/p>\n\n\n\n
Veja-se outro caso hipot\u00e9tico. Jo\u00e3o firma contrato de promessa de compra e venda com Maria com intuito de adquirir 500 (quinhentos) hectares na cidade de Passo Fundo\/RS. Tal \u00e1rea ser\u00e1 destinada por Jo\u00e3o para o plantio de soja. Dessa forma, como precifica\u00e7\u00e3o do hectare, as partes estipulam que cada hectare custar\u00e1 X sacos de soja. Jo\u00e3o fica obrigado a pagar a quantia total em 24 meses. Pois bem. Passados 10 (dez) meses, em raz\u00e3o de fatossupervenientes e extraordin\u00e1rios, o valor do hectare duplica, prejudicando o neg\u00f3cio jur\u00eddico firmado. As partes poderiam, por exemplo, estabelecer um teto contratual no pre\u00e7o da soja. Por exemplo, caso o valor da soja aumente, o pre\u00e7o m\u00e1ximo ficar\u00e1 pactuado em um teto de 20% sobre o valor originariamente pactuado.<\/p>\n\n\n\n
A vantagem desse dispositivo contratual de renegocia\u00e7\u00e3o \u00e9 clara. Ningu\u00e9m melhor do que as partes para modificar o contrato firmado. A partir dessa premissa, a transfer\u00eancia de compet\u00eancia para aprecia\u00e7\u00e3o do contrato para o Poder Judici\u00e1rio aumenta significativamente o grau de incerteza e inseguran\u00e7a jur\u00eddico, podendo fazer com que o resultado final seja totalmente diverso do pretendido inicialmente12.<\/p>\n\n\n\n
Diante disso, pode-se verificar que a aprecia\u00e7\u00e3o jurisdicional no momento de revisar os contratos, podem gerar externalidades, especialmente negativas, como aprecia\u00e7\u00f5es diferentes a casos an\u00e1logos.<\/p>\n\n\n\n
Assim, “se, em um determinado tribunal, uma das c\u00e2maras julgadoras assumir um posicionamento sobre o tema X e outra posicionar-se em sentido contr\u00e1rio a respeito do mesmo tema, todos os interessados em causas semelhantes ver-se-\u00e3o incentivados a ir a ju\u00edzo – tanto os que esperam um julgamento procedente quanto os que esperam um julgamento improcedente. A circunst\u00e2ncia de o caso vir a ser julgado por uma ou outra c\u00e2mara torna-se uma quest\u00e3o de sorte. Em havendo recurso, o sucesso na causa depender\u00e1 do sorteio (sorte!) da c\u00e2mara que ser\u00e1 designada para julg\u00e1-la”13.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, a partir das premissas acima apresentadas, pode-se afirmar que a implementa\u00e7\u00e3o das cl\u00e1usulas de renegocia\u00e7\u00e3o nos contratos de longa dura\u00e7\u00e3o podem trazer uma maior seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s partes, bem como uma redu\u00e7\u00e3o substancial nos custos de transa\u00e7\u00e3o, tendo em vista a impossibilidade de previs\u00e3o de toda e qualquer situa\u00e7\u00e3o superveniente que possa atingir o neg\u00f3cio jur\u00eddica entabulado.<\/p>\n\n\n\n
1 MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f\u00e9 no direito privado: crit\u00e9rios para a sua aplica\u00e7\u00e3o. 2 ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva Educa\u00e7\u00e3o, 2018, p. 647.<\/p>\n\n\n\n
2 CAMINHA, Uinie; LIMA, Juliana Cardos. Contrato Incompleto: uma perspectiva entre Direito e Economia para contratos de longo tempo. Revista Direito GV. S\u00e3o Paulo. 10(1), p. 155-200. Jan\/Jun de 2014.<\/p>\n\n\n\n
3 TRINDADE, Manoel Gustavo Neubarth. An\u00e1lise Econ\u00f4mica do Direito dos Contratos: Uma nova abordagem do direito contratual como redutor das falhas de mercado. Londrina: Troth, 2021, p. 180.<\/p>\n\n\n\n
4 Art. 317. Quando, por motivos imprevis\u00edveis, sobrevier despropor\u00e7\u00e3o manifesta entre o valor da presta\u00e7\u00e3o devida e o do momento de sua execu\u00e7\u00e3o, poder\u00e1 o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto poss\u00edvel, o valor real da presta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
5 Art. 478. Nos contratos de execu\u00e7\u00e3o continuada ou diferida, se a presta\u00e7\u00e3o de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis, poder\u00e1 o devedor pedir a resolu\u00e7\u00e3o do contrato. Os efeitos da senten\u00e7a que a decretar retroagir\u00e3o \u00e0 data da cita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
6 Art. 479. A resolu\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser evitada, oferecendo-se o r\u00e9u a modificar eq\u00fcitativamente as condi\u00e7\u00f5es do contrato.<\/p>\n\n\n\n
7 FORGINIO, Paula. Contratos empresariais: teoria geral e aplica\u00e7\u00e3o. S\u00e3o Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2021, p. 76.<\/p>\n\n\n\n
8 MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f\u00e9 no direito privado: crit\u00e9rios para a sua aplica\u00e7\u00e3o. 2 ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva Educa\u00e7\u00e3o, 2018, p. 651.<\/p>\n\n\n\n
9 MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f\u00e9 no direito privado: crit\u00e9rios para a sua aplica\u00e7\u00e3o. 2 ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva Educa\u00e7\u00e3o, 2018, p. 652.<\/p>\n\n\n\n
10 GOMIDE, Alexandre Junqueira. Risco contratual e incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. S\u00e3o Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022, p. 205-206.<\/p>\n\n\n\n
11 MARTINS-COSTA, Judith. A boa-f\u00e9 no direito privado: crit\u00e9rios para a sua aplica\u00e7\u00e3o. 2 ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva Educa\u00e7\u00e3o, 2018, p. 652-653.<\/p>\n\n\n\n
12 GIANNAKOS, Dem\u00e9trio Beck da Silva; ENGELMANN, Wilson. A Intelig\u00eancia Artificial nos Contratos: Uma hip\u00f3tese poss\u00edvel? ULP LAW REVIEW. Vol. 15, n. 01, p. 49-67.<\/p>\n\n\n\n
13 PORTO, Ant\u00f4nio Maristello; GAROUPA, Nuno. Curso de an\u00e1lise econ\u00f4mica do direito. S\u00e3o Paulo: Atlas, 2020, p. 317.<\/p>\n\n\n\n