A lei 14.382\/2022 cria o Sistema Eletr\u00f4nico de Registros P\u00fablicos – SERP, altera a Lei de Registros P\u00fablicos, com o prop\u00f3sito de adequar os servi\u00e7os de registros p\u00fablicos a novas tecnologias, e aperfei\u00e7oa o sistema de prote\u00e7\u00e3o dos adquirentes de im\u00f3veis em constru\u00e7\u00e3o, previsto pela Lei 4.591\/64, consolidando requisitos de seguran\u00e7a patrimonial da aquisi\u00e7\u00e3o, simplificando procedimentos registrais e reduzindo custos.<\/p>\n\n\n\n
Especificamente em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 Lei 4.591\/1964, a nova lei introduziu altera\u00e7\u00f5es segundo as quais o condom\u00ednio especial, que o C\u00f3digo Civil denomina edil\u00edcio, \u00e9 institu\u00eddo pelo registro da incorpora\u00e7\u00e3o, antes de iniciadas as vendas (art. 32, “i”1e \u00a7\u00a7 1\u00ba-A2 e 153), e, em consequ\u00eancia, o “habite-se” da edifica\u00e7\u00e3o \u00e9 objeto apenas de averba\u00e7\u00e3o, afastada a exig\u00eancia de novo registro do condom\u00ednio (art. 444).<\/p>\n\n\n\n
A altera\u00e7\u00e3o legislativa \u00e9 justificada pela necessidade de compatibilizar a reda\u00e7\u00e3o desses dispositivos (i) \u00e0 tipifica\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria como neg\u00f3cio jur\u00eddico de venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno sob regime condominial conjugada com a constru\u00e7\u00e3o de conjunto imobili\u00e1rio, estabelecida pelo art. 29 da lei 4.591\/19645, (ii) ao princ\u00edpio da especialidade do sistema registral, segundo o qual a exist\u00eancia de direito de propriedade de bens im\u00f3veis \u00e9 determinada pelo assentamento, no Registro de Im\u00f3veis, dos caracteres que identificam as fra\u00e7\u00f5es de terreno como objeto de propriedade condominial, dotadas de “individualidade aut\u00f4noma”6, e, em consequ\u00eancia, (iii) aos requisitos da livre disposi\u00e7\u00e3o da propriedade e dos correspondentes direitos reais, de forma a viabilizar sua transmiss\u00e3o aos adquirentes, mediante registro de contrato no qual a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (fra\u00e7\u00e3o ideal e acess\u00f5es) seja rigorosamente coincidente com os caracteres constantes do assentamento do Registro de Im\u00f3veis que identifica as fra\u00e7\u00f5es do terreno como objeto de direito de propriedade condominial, sob pena de serem considerados “irregulares” (Lei 6.015\/1973, art. 225).<\/p>\n\n\n\n
A lei 14.382\/22 tem vig\u00eancia imediata e j\u00e1 vem sendo colocada em pr\u00e1tica segundo normas editadas pelas Corregedorias estaduais, a exemplo do novo C\u00f3digo de Normas da Corregedoria-Geral de Justi\u00e7a do Estado do Rio de Janeiro, institu\u00eddo pelo Provimento CGJ n\u00ba 87, de 16\/12\/2022, cujo art. 1.351 disp\u00f5e taxativamente que “o registro da incorpora\u00e7\u00e3o institui o condom\u00ednio edil\u00edcio”7.<\/p>\n\n\n\n
No \u00e2mbito da administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica a Instru\u00e7\u00e3o Normativa n\u00ba 2.119\/20228 da Receita Federal do Brasil (Anexo VIII) reconhece o registro da Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria como modo de institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio e prev\u00ea sua inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ, ainda que em constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Contudo, ainda h\u00e1 quem se insurja contra a unicidade do registro, entendendo que a lei teria criado “um regime de condom\u00ednio especial que vigora temporariamente” e que por isso persistiria a exig\u00eancia de novo registro por ocasi\u00e3o da conclus\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, partindo da equivocada premissa de que “at\u00e9 o registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio existe um s\u00f3 im\u00f3vel, formado pelo terreno e acess\u00f5es que lhe v\u00e3o sendo agregadas \u00e0 medida que constru\u00eddo o pr\u00e9dio, ou pr\u00e9dios”, da\u00ed se concluindo que somente edifica\u00e7\u00f5es dotadas de habitabilidade poderiam ser objeto de condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio9.<\/p>\n\n\n\n
Ao sugerir a efetiva\u00e7\u00e3o de dois registros de condom\u00ednio, um “tempor\u00e1rio” e outro “definitivo”, essa interpreta\u00e7\u00e3o se contrap\u00f5e aos prop\u00f3sitos de simplifica\u00e7\u00e3o e redu\u00e7\u00e3o de custos visados pela lei, at\u00e9 porque a Lei 14.382\/2022 n\u00e3o criou nenhuma nova modalidade de condom\u00ednio, apenas se refere \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o da propriedade condominial j\u00e1 anteriormente caracterizada no art. 29 da Lei 4.591\/1964.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, a afirma\u00e7\u00e3o de que no curso da constru\u00e7\u00e3o “existe um s\u00f3 im\u00f3vel” \u00e9 incompat\u00edvel com o sistema da Lei 4.591\/1964, afrontando especificamente seus arts. 29 e 32, “i”, \u00a7 1\u00ba-A, que disp\u00f5em sobre a divis\u00e3o do terreno e sobre a identifica\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais da\u00ed resultantes como objeto de propriedade condominial especial, a que se vincular\u00e3o as unidades imobili\u00e1rias projetadas. <\/p>\n\n\n\n
H\u00e1 tamb\u00e9m quem entenda que a lei pretendeu criar mais uma esp\u00e9cie de situa\u00e7\u00e3o propriet\u00e1ria condominial (“regime condominial especial”, “condom\u00ednio por fra\u00e7\u00f5es aut\u00f4nomas”), sugerindo a cria\u00e7\u00e3o de mais uma denomina\u00e7\u00e3o – “condom\u00ednio protoedil\u00edcio” -, fundamentando-se em que “a exist\u00eancia f\u00edsica da edifica\u00e7\u00e3o \u00e9 um pressuposto para o condom\u00ednio edil\u00edcio”10. <\/p>\n\n\n\n
A proposi\u00e7\u00e3o parece sustentar-se em que a natureza jur\u00eddica do direito de propriedade de bens im\u00f3veis sob regime de condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio (isto \u00e9, regime jur\u00eddico caracterizado pela combina\u00e7\u00e3o da propriedade exclusiva e com a propriedade comum sobre uma mesma coisa) seria determinada pela configura\u00e7\u00e3o f\u00edsica do bem im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n
\u00c9 verdade que o tema envolve uma certa complexidade, mas essa interpreta\u00e7\u00e3o despreza os arts. 8\u00ba11 e 9\u00ba12 da Lei 4.591\/1964, que deixam absolutamente claro que o condom\u00ednio especial pode ter por objeto a copropriedade de edifica\u00e7\u00e3o com “habite-se” ou de “terreno onde n\u00e3o houver edifica\u00e7\u00e3o”, ou, ainda, de lotes de terreno sem constru\u00e7\u00e3o, como prev\u00ea o art. 1.358-A do C\u00f3digo Civil, pois, como bem ilustra Andr\u00e9 Abelha, “o condom\u00ednio n\u00e3o precisa de tijolos para nascer, bastando o registro do ato de institui\u00e7\u00e3o no registro imobili\u00e1rio.”13<\/p>\n\n\n\n
E despreza tamb\u00e9m o mais importante efeito do registro da incorpora\u00e7\u00e3o como mecanismo de prote\u00e7\u00e3o dos direitos patrimoniais dos adquirentes, que viabiliza a atribui\u00e7\u00e3o do direito real de aquisi\u00e7\u00e3o mediante registro dos contratos de comercializa\u00e7\u00e3o e, at\u00e9 mesmo, a averba\u00e7\u00e3o dos instrumentos preliminares de ajuste, que confere direito real aquisitivo aos adquirentes nos termos do \u00a7 4\u00ba do art. 35. Ignora, ainda, que \u00e9 a exist\u00eancia de condom\u00ednio institu\u00eddo mediante assentamento no Registro de Im\u00f3veis que confere efetividade \u00e0 limita\u00e7\u00e3o da responsabilidade financeira dos adquirentes em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 garantia de financiamento da constru\u00e7\u00e3o, que s\u00f3 pode ser contida na propor\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais, nos termos do art. 1.488 do C\u00f3digo Civil14, se o condom\u00ednio edil\u00edcio tiver sido institu\u00eddo pelo registro da incorpora\u00e7\u00e3o, antes de iniciadas as vendas.<\/p>\n\n\n\n
Desconsidera, ainda, que os efeitos da institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio se projetam sobre todo o campo dos direitos reais, assegurando efetividade ao exerc\u00edcio das prerrogativas dos adquirentes, entre elas a de destituir o incorporador em caso de paralisa\u00e7\u00e3o da obra ou atraso, sem justa causa, que s\u00f3 \u00e9 juridicamente vi\u00e1vel se o condom\u00ednio estiver constitu\u00eddo, porque \u00e9 o condom\u00ednio que tem legitimidade para promover o procedimento extrajudicial de destitui\u00e7\u00e3o, que, ali\u00e1s, tamb\u00e9m foi institu\u00eddo pela mesma Lei 14.382\/2022.<\/p>\n\n\n\n
Ora, desde a promulga\u00e7\u00e3o da Lei 4.591, em 1964, nunca houve qualquer obje\u00e7\u00e3o a que o direito de propriedade incida sobre terra nua para fins de incorpora\u00e7\u00e3o ou terreno com edifica\u00e7\u00e3o averbada, pois, em qualquer desses casos, a propriedade pode ser atribu\u00edda sob regime de condom\u00ednio geral, pro indiviso, ou de condom\u00ednio especial, por fra\u00e7\u00f5es aut\u00f4nomas.15<\/p>\n\n\n\n
Recorde-se, a prop\u00f3sito, que a caracteriza\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial e da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria foi entronizada no direito positivo brasileiro pela Lei 4.591\/1964, que os separou em dois T\u00edtulos. No T\u00edtulo I, a lei disp\u00f5e sobre o condom\u00ednio especial, caracterizado pela conjun\u00e7\u00e3o de partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum de edifica\u00e7\u00f5es coletivas (arts. 1\u00ba ao 27), e no T\u00edtulo II a lei caracteriza a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria como neg\u00f3cio jur\u00eddico de venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno e acess\u00f5es caracterizadas como objeto de condom\u00ednio especial (arts. 28 ao 70).<\/p>\n\n\n\n
O art. 7\u00ba disp\u00f5e sobre a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio por ato entre vivos ou por testamento, tendo por objeto edifica\u00e7\u00f5es com habite-se, enquanto o art. 8\u00ba disp\u00f5e sobre a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio “em terreno onde n\u00e3o houver edifica\u00e7\u00e3o”.<\/p>\n\n\n\n
Anote-se, por relevante, que apesar de o art. 7\u00ba (condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00f5es) foi sucedido pelos arts. 1.331 e seguintes do C\u00f3digo Civil, mas o art. 8\u00ba permanece em vigor por n\u00e3o ter sido derrogado e por n\u00e3o haver lei posterior que tenha tratado da mat\u00e9ria.<\/p>\n\n\n\n
A despeito da divis\u00e3o da Lei 4.591\/1964 em dois segmentos, h\u00e1 neles disposi\u00e7\u00f5es comuns \u00e0 disciplina do condom\u00ednio e da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 o caso do art. 8\u00ba, que, ao exigir a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio “em terreno onde n\u00e3o houver edifica\u00e7\u00e3o” para fins de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, opera necessariamente em articula\u00e7\u00e3o com a regra do art. 29 da mesma Lei 4.591\/1964, que caracteriza essa atividade como neg\u00f3cio jur\u00eddico de venda de fra\u00e7\u00f5es de terreno “sob regime condominial”, e tamb\u00e9m em articula\u00e7\u00e3o com o art. 6\u00ba da Lei 4.864\/1965, compondo um conjunto normativo que disciplina a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio sobre terreno destinado \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Assim, em mat\u00e9ria de institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio especial, coexistem a regra do art. 1.332 do C\u00f3digo Civil, cujo objeto \u00e9 o condom\u00ednio de edifica\u00e7\u00e3o com habite-se, institu\u00eddo pelo registro, no Registro de Im\u00f3veis, do respectivo instrumento p\u00fablico ou particular, inter vivos ou causa mortis, e, ainda, a regra da lei 4.591\/1964 (arts. 8\u00ba e 32, “i”, \u00a7 1\u00ba-A), cujo objeto \u00e9 o condom\u00ednio de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno destinado \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, que, institu\u00eddo pelo registro do respectivo memorial, afasta a exigibilidade de novo registro de institui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o bastasse a profus\u00e3o e o emaranhado de disposi\u00e7\u00f5es legais que tratam do tema, em raz\u00e3o da qual a leitura apressada de um ou outro dispositivo, isoladamente, pode induzir o int\u00e9rprete conclus\u00f5es irrefletidas, a falta de uniformidade terminol\u00f3gica sobre o tema tamb\u00e9m pode comprometer a compreens\u00e3o do instituto.<\/p>\n\n\n\n
A doutrina tem chamado a aten\u00e7\u00e3o para a diversidade de denomina\u00e7\u00f5es,16 tais como condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00e3o (lei 4.591\/1964, art. 7\u00ba e CC, arts. 1.331 e ss), condom\u00ednio edil\u00edcio (CC, art. 1.331), regime condominial especial (lei 4.591\/1964, art. 32, “i”, \u00a7 1\u00ba-A), condom\u00ednio de terreno “onde n\u00e3o houver edifica\u00e7\u00e3o”, destinado a uma incorpora\u00e7\u00e3o ou a v\u00e1rias incorpora\u00e7\u00f5es (lei 4.591\/1964, arts. 8\u00ba e 32 e lei 4.864\/1965, art. 6\u00ba), condom\u00ednio de lotes de terreno (CC, art. 1.358-A), entre outras.<\/p>\n\n\n\n
Sabendo-se, por elementar, que a natureza jur\u00eddica n\u00e3o \u00e9 determinada pela configura\u00e7\u00e3o f\u00edsica do im\u00f3vel, mas, sim, pelos elementos de caracteriza\u00e7\u00e3o estabelecidos em lei, basta considerar o conte\u00fado normativo do art. 32, “i”, \u00a7 1\u00ba-A, da Lei 4.591\/1964, e do art. 1.332 do C\u00f3digo Civil para se constatar que condom\u00ednio especial e condom\u00ednio edil\u00edcio s\u00e3o express\u00f5es id\u00eanticas, designam a mesma esp\u00e9cie de propriedade.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, a diversidade terminol\u00f3gica n\u00e3o importa em diversidade da natureza jur\u00eddica do condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio, observando Orlando Gomes que “qualquer dessas denomina\u00e7\u00f5es pode ser aceita”17, dada a rigorosa identidade dos elementos de caracteriza\u00e7\u00e3o estabelecidos pela lei 4.591\/1964 (art. 32, al\u00ednea “i”) e pelo C\u00f3digo Civil18, a saber, (i) determina\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais sobre o terreno e partes comuns, (ii) identifica\u00e7\u00e3o dos apartamentos ou “unidades isoladas entre si”, existentes ou a construir e (iii) destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Bem a prop\u00f3sito, Caio Mario da Silva Pereira, autor do anteprojeto que deu origem \u00e0 Lei 4.591\/1964, em diversas passagens de sua cl\u00e1ssica obra Condom\u00ednio e Incorpora\u00e7\u00f5es, utiliza a express\u00e3o “condom\u00ednio especial” como sin\u00f4nimo de propriedade horizontal, ou seja, condom\u00ednio edil\u00edcio19.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 como tamb\u00e9m entende Francisco Eduardo Loureiro: “Ap\u00f3s a vig\u00eancia da altera\u00e7\u00e3o legislativa, se discutiu se o condom\u00ednio especial a que alude a L. 4.591\/64 \u00e9 o condom\u00ednio edil\u00edcio dos arts. 1.331 e seguintes do C\u00f3digo Civil. N\u00e3o resta d\u00favida alguma que se trata de instituto \u00fanico, que somente recebeu nomes diversos nas duas leis”20.<\/p>\n\n\n\n
Assim tamb\u00e9m esclarecem os Enunciados de Interpreta\u00e7\u00e3o n\u00ba 8921 da I Jornada de Direito Civil e n\u00ba 10022 da I Jornada de Direito Processual Civil, segundo os quais todas essas diferentes denomina\u00e7\u00f5es designam o mesmo condom\u00ednio especial, independente da configura\u00e7\u00e3o f\u00edsica do im\u00f3vel e das diferentes denomina\u00e7\u00f5es que a lei lhes atribua, seja condom\u00ednio edil\u00edcio ou regime condominial especial.<\/p>\n\n\n\n
Retomando a aprecia\u00e7\u00e3o das altera\u00e7\u00f5es introduzidas pela Lei 14.382\/2022, importa ter presente que, ao consolidar em car\u00e1ter definitivo as normas que definem o registro da incorpora\u00e7\u00e3o como modo de institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio mediante ato \u00fanico, essa lei n\u00e3o chega a inovar, pois se limita a compatibilizar a reda\u00e7\u00e3o dos arts. 32 e 44 da Lei 4.591\/1964 ao conte\u00fado normativo do seu art. 29.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 o caso da adequa\u00e7\u00e3o da reda\u00e7\u00e3o do art. 32, caput.<\/p>\n\n\n\n
Partindo da caracteriza\u00e7\u00e3o legal da atividade e do contrato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria como neg\u00f3cio jur\u00eddico de “venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno (\u2026), sob regime condominial” (\u2026) mediante “vincula\u00e7\u00e3o entre a aliena\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es do terreno e o neg\u00f3cio de constru\u00e7\u00e3o” (lei 4.591\/1964, art. 29 e par\u00e1grafo \u00fanico), a Lei 14.382\/2022 d\u00e1 nova reda\u00e7\u00e3o ao art. 32 mediante substitui\u00e7\u00e3o da locu\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica “negociar sobre unidades aut\u00f4nomas” por “alienar ou onerar as fra\u00e7\u00f5es ideais de terrenos” e respectivas acess\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
Sabendo-se, assim, que a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 neg\u00f3cio jur\u00eddico de aliena\u00e7\u00e3o de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno vinculadas a unidades aut\u00f4nomas projetadas, resulta claro que o exerc\u00edcio dessa atividade e a celebra\u00e7\u00e3o desse contrato t\u00eam como requisito essencial a divis\u00e3o do terreno e a sujei\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es ideais da\u00ed resultantes ao regime da propriedade condominial, tal como configurado no art. 29. <\/p>\n\n\n\n
\u00c9 o registro da incorpora\u00e7\u00e3o que confere exist\u00eancia legal \u00e0s fra\u00e7\u00f5es de terreno e respectivas acess\u00f5es sob regime condominial especial e viabiliza sua aliena\u00e7\u00e3o v\u00e1lida e eficaz, \u00e0 luz do princ\u00edpio da especialidade do sistema registral, segundo o qual, as fra\u00e7\u00f5es resultantes da divis\u00e3o do terreno devem ser identificadas como objeto de direito de propriedade em assentamento no Registro de Im\u00f3veis, com “sua representa\u00e7\u00e3o escrita como individualidade aut\u00f4noma, com o seu modo de ser f\u00edsico, que o torna inconfund\u00edvel e, portanto, heterog\u00eaneo em rela\u00e7\u00e3o a qualquer outro”, como ensina Afr\u00e2nio de Carvalho.23<\/p>\n\n\n\n
O “regime condominial” a que o art. 29 da Lei 4.591\/64 se refere n\u00e3o \u00e9 o condom\u00ednio geral definido pelos arts. 1.314 e ss do C\u00f3digo Civil, que sujeitaria os adquirentes e o incorporador \u00e0 “concorr\u00eancia de direitos iguais na mesma coisa”24, sob regime da indivis\u00e3o do objeto e divis\u00e3o dos sujeitos.<\/p>\n\n\n\n
Trata-se, diferentemente, de um condom\u00ednio especial por fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno dotadas de autonomia e identificadas pela destina\u00e7\u00e3o do terreno e pela sua vincula\u00e7\u00e3o \u00e0s unidades imobili\u00e1rias projetadas, descritas no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o25, cujo registro constitui o “ato formal (\u2026) que qualifica o terreno (como um todo) e as suas respectivas fra\u00e7\u00f5es, que passam a estar vinculadas \u00e0s futuras unidades aut\u00f4nomas e, de modo mais abrangente, ao ‘neg\u00f3cio da constru\u00e7\u00e3o’ e ao pr\u00f3prio neg\u00f3cio incorporativo.”26<\/p>\n\n\n\n
Consideradas as distintas conforma\u00e7\u00f5es, funcionalidade e din\u00e2mica do im\u00f3vel objeto do condom\u00ednio, a lei 4.591\/1964 (arts. 34 e ss) e o C\u00f3digo Civil (arts. 1.333 e ss) instituem diferentes regimes de gest\u00e3o do condom\u00ednio para a fase da constru\u00e7\u00e3o e para a fase da frui\u00e7\u00e3o do conjunto imobili\u00e1rio, atribuindo a administra\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio no curso das obras a uma comiss\u00e3o de representantes composta por tr\u00eas adquirentes, nomeada no contrato de constru\u00e7\u00e3o, se for o caso, ou eleitos em assembleia geral dos cond\u00f4minos convocada pelo incorporador at\u00e9 seis meses ap\u00f3s o registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Em rela\u00e7\u00e3o a esse per\u00edodo merecem aten\u00e7\u00e3o certas peculiaridades, situa\u00e7\u00f5es ou procedimentos operacionais t\u00edpicos da fase da constru\u00e7\u00e3o, que a lei identifica mediante emprego da express\u00e3o “condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o”, e disso s\u00e3o exemplos (i) o art. 31-F, \u00a7 1\u00ba, e o art. 43, \u00a7 3\u00ba,27 que se referem \u00e0 delibera\u00e7\u00e3o de assembleia geral para constitui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio, nos casos em que o incorporador n\u00e3o o tiver constitu\u00eddo por ocasi\u00e3o do registro da incorpora\u00e7\u00e3o e vier a falir ou a ser destitu\u00eddo, e (ii) o art. 213 da lei 6.015\/1973,28 cujo \u00a7 10 distingue a representa\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio em procedimento de retifica\u00e7\u00e3o de registro, dispondo no inciso I que o condom\u00ednio geral ser\u00e1 representado por qualquer cond\u00f4mino e no inciso II que condom\u00ednio especial ser\u00e1 representado pelo s\u00edndico a partir do habite-se e pela comiss\u00e3o de representantes quando ainda em fase de constru\u00e7\u00e3o, situa\u00e7\u00e3o na qual o identifica como “condom\u00ednio por fra\u00e7\u00f5es aut\u00f4nomas”.<\/p>\n\n\n\n
Nesse per\u00edodo, e at\u00e9 que seja conclu\u00edda a edifica\u00e7\u00e3o, cabe \u00e0 comiss\u00e3o de representantes a gest\u00e3o do condom\u00ednio, inclusive em ju\u00edzo, em todos os assuntos de interesse dessa coletividade; o acompanhamento da constru\u00e7\u00e3o a partir dos demonstrativos trimestrais que receber\u00e1 do incorporador; a pr\u00e1tica dos atos necess\u00e1rios \u00e0 preserva\u00e7\u00e3o do fluxo normal da obra, inclusive medidas judiciais e extrajudiciais relacionadas ao procedimento de destitui\u00e7\u00e3o do incorporador em casos de paralisa\u00e7\u00e3o ou retardamento injustificado da obra e, ainda, de insolv\u00eancia, para as quais essa comiss\u00e3o est\u00e1 investida em mandato legal para, em caso de inadimplemento de obriga\u00e7\u00f5es dos adquirentes ou do incorporador (em casos de insolv\u00eancia ou destitui\u00e7\u00e3o), promover leil\u00e3o das respectivas fra\u00e7\u00f5es ideais e acess\u00f5es visando a satisfa\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos do patrim\u00f4nio da incorpora\u00e7\u00e3o, entre outros atos de representa\u00e7\u00e3o em geral ou previstos expressamente pela Lei 4.591\/1964.<\/p>\n\n\n\n
O mandato legal da comiss\u00e3o de representantes expira por ocasi\u00e3o da conclus\u00e3o da obra, quando o condom\u00ednio passar\u00e1 a ser administrado por um s\u00edndico e demais \u00f3rg\u00e3os de representa\u00e7\u00e3o definidos pelos arts. 1.333 e seguintes do C\u00f3digo Civil (sobre o uso e a administra\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio ap\u00f3s o habite-se)29. <\/p>\n\n\n\n
O crit\u00e9rio legal de representa\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio por uma comiss\u00e3o de representantes em vigor h\u00e1 mais de meio s\u00e9culo tem se mostrado adequado \u00e0 administra\u00e7\u00e3o de situa\u00e7\u00f5es de crise da empresa incorporadora de que resultem a paralisa\u00e7\u00e3o ou o retardamento da obra, sem justa causa, e veio a ser consolidado pelas normas da Lei 14.382\/2022 que instituem procedimento extrajudicial de destitui\u00e7\u00e3o do incorporador, cuja efetividade depende, obviamente, da regular exist\u00eancia do condom\u00ednio especial30.<\/p>\n\n\n\n
Do mesmo modo que a falta de uniformidade na denomina\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial \u00e9 irrelevante, tamb\u00e9m o fato de a lei empregar express\u00f5es distintas para identificar situa\u00e7\u00f5es f\u00e1ticas t\u00edpicas da fase da constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o importa em altera\u00e7\u00e3o de nenhum dos elementos de caracteriza\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio estabelecidos pelos arts. 8\u00ba e 32 da lei 4.591\/1964, pelo art. 6\u00ba da lei 4.864\/1965 e pelo art. 1.332 do C\u00f3digo Civil, pois, a despeito da diversidade terminol\u00f3gica, h\u00e1 um s\u00f3 condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio, constitu\u00eddo pelo registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Uma vez conclu\u00edda a constru\u00e7\u00e3o e \u00e0 vista da certid\u00e3o do habite-se, as unidades que integram a edifica\u00e7\u00e3o assimilar\u00e3o automaticamente o regime jur\u00eddico do terreno por simples efeito do princ\u00edpio superficies solo cedit (observada a destina\u00e7\u00e3o e a discrimina\u00e7\u00e3o definidas no projeto e no memorial de incorpora\u00e7\u00e3o), registrando Pontes de Miranda que “a acess\u00e3o \u00e0quelas [partes indivisas] beneficia a todos os comunheiros e a acess\u00e3o a essas [partes divisas] somente \u00e0quele ou aqueles a que tocam as partes divisas, raz\u00e3o por que o mesmo fato pode beneficiar a todos e a algum ou a alguns, conforme o que acede se integra na parte indivisa ou na parte divisa.”31<\/p>\n\n\n\n
Assim \u00e9 porque a lei n\u00e3o excepciona o princ\u00edpio da acess\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 constru\u00e7\u00e3o realizada sobre terreno fracionado para realiza\u00e7\u00e3o de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria,32 da\u00ed porque tamb\u00e9m no caso da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria a edifica\u00e7\u00e3o se incorpora ao solo com o mesmo regime jur\u00eddico do condom\u00ednio especial j\u00e1 dotado dos elementos de caracteriza\u00e7\u00e3o estabelecidos pelo art. 1.332 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Isso \u00e9 o que deflui da nova reda\u00e7\u00e3o dada pela lei 14.382\/2022 ao art. 44 da lei 4.591\/1964, pela qual foi suprimido o trecho que dispunha que a constru\u00e7\u00e3o seria averbada “para efeito de individualiza\u00e7\u00e3o e discrimina\u00e7\u00e3o das unidades”, passando esse dispositivo a exigir apenas a “averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o em correspond\u00eancia \u00e0s fra\u00e7\u00f5es ideais discriminadas na matr\u00edcula”, tendo em visa os efeitos do fen\u00f4meno da acess\u00e3o na forma\u00e7\u00e3o do produto oriundo da atividade empresarial da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
A leitura do art. 44 em articula\u00e7\u00e3o com as disposi\u00e7\u00f5es antecedentes, evidencia que todas essas regras comp\u00f5em um conjunto normativo formulado em conformidade com os fundamentos dos direitos reais e do sistema registral, pois a edifica\u00e7\u00e3o retratada na certid\u00e3o de habite-se nada mais \u00e9 do que a descri\u00e7\u00e3o da configura\u00e7\u00e3o f\u00edsica definitiva das acess\u00f5es incorporadas ao solo e por isso o registrador se limita a averbar a constru\u00e7\u00e3o sem alterar o regime jur\u00eddico do solo em que foi implantada, que anteriormente j\u00e1 havia sido qualificado como condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio pelo registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Efetivamente, como bem observa Marcus Vin\u00edcius Motter Borges, na medida em que o condom\u00ednio edil\u00edcio (ou condom\u00ednio especial) foi institu\u00eddo pelo registro da incorpora\u00e7\u00e3o, resulta claro que “a averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o \u00e9 apenas ato informativo acerca da conclus\u00e3o das obras do empreendimento e n\u00e3o se confunde com a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio.”33.<\/p>\n\n\n\n
De fato, como \u00e9 de conhecimento corrente, a averba\u00e7\u00e3o “n\u00e3o muda nem a causa nem a natureza do t\u00edtulo que deu origem \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o, n\u00e3o subverte o assento original, t\u00e3o somente o subentende”, como ensina Afr\u00e2nio de Carvalho34, observando Francisco Eduardo Loureiro que, na incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, “conclu\u00edda a edifica\u00e7\u00e3o e expedido o habite-se, haver\u00e1 mera averba\u00e7\u00e3o do fato na matr\u00edcula do condom\u00ednio j\u00e1 anteriormente institu\u00eddo”.35<\/p>\n\n\n\n
Afinal, n\u00e3o se pode esquecer que o produto da atividade da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria se forma por efeito natural do fen\u00f4meno da acess\u00e3o, e \u00e9 por isso que comporta apenas “averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o em correspond\u00eancia \u00e0s fra\u00e7\u00f5es ideais discriminadas na matr\u00edcula” (lei 4.591\/1964, art. 44), sem duplica\u00e7\u00e3o do registro do condom\u00ednio especial\/edil\u00edcio j\u00e1 institu\u00eddo pelo registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Bem consideradas as disposi\u00e7\u00f5es legais que compatibilizam as normas sobre os atos registrais ao conte\u00fado normativo do art. 29 da lei 4.591\/1964, resulta claro o prop\u00f3sito de conferir efetividade \u00e0 institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio como mecanismo de prote\u00e7\u00e3o dos direitos patrimoniais dos adquirentes de im\u00f3veis em constru\u00e7\u00e3o, o que consolida a afirma\u00e7\u00e3o de Caio M\u00e1rio da Silva Pereira no sentido de que “a grande inova\u00e7\u00e3o institu\u00edda pela lei 4.591\/1964 foi a cria\u00e7\u00e3o de direito real, institu\u00eddo em favor dos adquirentes de unidades, como tamb\u00e9m do incorporador, com o registro da incorpora\u00e7\u00e3o” (destaques do autor)36<\/p>\n\n\n\n
Assim, esse conte\u00fado normativo \u00e9 preservado pela altera\u00e7\u00e3o legislativa introduzida pela Lei 14.382\/2022 que assegura a efetividade do sistema registral e incorpora ao ordenamento novos e decisivos mecanismos de seguran\u00e7a jur\u00eddica capazes de assegurar o exerc\u00edcio das prerrogativas dos adquirentes a partir da institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio pelo registro da incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
1 Lei 4.591\/64: Art. 32. “O incorporador somente poder\u00e1 alienar ou onerar as fra\u00e7\u00f5es ideais de terrenos e acess\u00f5es que corresponder\u00e3o \u00e0s futuras unidades aut\u00f4nomas ap\u00f3s o registro, no registro de im\u00f3veis competente, do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o composto pelos seguintes documentos: (\u2026) i) instrumento de divis\u00e3o do terreno em fra\u00e7\u00f5es ideais aut\u00f4nomas que contenham a sua discrimina\u00e7\u00e3o e a descri\u00e7\u00e3o, a caracteriza\u00e7\u00e3o e a destina\u00e7\u00e3o das futuras unidades e partes comuns que a elas aceder\u00e3o;” (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.382, de 2022)<\/p>\n\n\n\n
2 Lei 4.591\/64: Art. 32 (\u2026). \u00a7 1\u00ba-A “O registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o sujeita as fra\u00e7\u00f5es do terreno e as respectivas acess\u00f5es a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes na faculdade de sua livre disposi\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o e independe de anu\u00eancia dos demais cond\u00f4minos.” (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.382, de 2022)<\/p>\n\n\n\n
3 Lei 4.591\/64: art. 32 (\u2026). \u00a7 15. O registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o e da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio sobre as fra\u00e7\u00f5es ideais constitui ato registral \u00fanico. (Inclu\u00eddo pela Lei n\u00ba 14.382, de 2022)<\/p>\n\n\n\n
4 Lei 4.591\/64: “Art. 44. Ap\u00f3s a concess\u00e3o do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o em correspond\u00eancia \u00e0s fra\u00e7\u00f5es ideais discriminadas na matr\u00edcula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obriga\u00e7\u00e3o. (\u2026)” (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.382, de 2022)<\/p>\n\n\n\n
5 Lei 4.591\/64: Art. 29. “Considera-se incorporador a pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, comerciante ou n\u00e3o, que embora n\u00e3o efetuando a constru\u00e7\u00e3o, compromisse ou efetive a venda de fra\u00e7\u00f5es ideais de terreno objetivando a vincula\u00e7\u00e3o de tais fra\u00e7\u00f5es a unidades aut\u00f4nomas, em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas ou em constru\u00e7\u00e3o sob regime condominial (\u2026). Par\u00e1grafo \u00fanico. Presume-se a vincula\u00e7\u00e3o entre a aliena\u00e7\u00e3o das fra\u00e7\u00f5es do terreno e o neg\u00f3cio de constru\u00e7\u00e3o, (\u2026).”<\/p>\n\n\n\n
6 CARVALHO, Afr\u00e2nio de. Registro de im\u00f3veis. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 247.<\/p>\n\n\n\n
7 C\u00f3digo de Normas da Corregedoria-Geral de Justi\u00e7a do Estado do Rio de Janeiro editado pelo Provimento n\u00ba 87\/2022: “Art. 1.351. O registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria institui o condom\u00ednio edil\u00edcio, ensejando a cobran\u00e7a de emolumentos por um \u00fanico ato (art. 32, \u00a7\u00a7 1\u00ba-A e 15\u00ba, da Lei n\u00ba 4.591\/1964). Par\u00e1grafo \u00fanico. Exigir-se-\u00e1 o registro da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio concomitantemente ao da averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o, caso ainda n\u00e3o tenha sido registrada.” <\/p>\n\n\n\n
8 ITEM 1.1.44 NATUREZA JUR\u00cdDICA (NJ) Condom\u00ednio Edil\u00edcio: NJ 308-5. DATA DO EVENTO Data de registro da conven\u00e7\u00e3o ou data de registro da assembleia que deliberou sobre a inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ. (quando n\u00e3o existir conven\u00e7\u00e3o) ATO CONSTITUTIVO (REGRA GERAL) Conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio registrada no RI, acompanhada da ata de assembleia de elei\u00e7\u00e3o do s\u00edndico, registrada no RTD; OU, caso n\u00e3o exista a conven\u00e7\u00e3o, Certid\u00e3o emitida pelo RI que confirme o registro do Memorial de Incorpora\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, acompanhada da ata de assembleia que deliberou sobre a inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ, e da ata de assembleia de elei\u00e7\u00e3o do s\u00edndico, registradas no RTD. BASE LEGAL CC, arts. 1.332 a 1.334, 1.347 e 1.348; Lei n\u00ba 4.591\/1964, arts. 3\u00ba, 7\u00ba, 9\u00ba, 22 e 32.<\/p>\n\n\n\n
9 RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de \u00c1vila, O regime jur\u00eddico-registral da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e0 luz da Lei 14.382\/22, in Migalhas, acesso em 24.1.2023.<\/p>\n\n\n\n
10 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias e TARTUCE, Fl\u00e1vio, Condom\u00ednio protoedil\u00edcio e condom\u00ednio edil\u00edcio: distin\u00e7\u00f5es \u00e0 luz da lei 14.382\/22 (Lei do SERP) in Migalhas, acesso em 24.01.2023.<\/p>\n\n\n\n
11 Lei 4.591\/1964: “Art. 8\u00ba Quando, em terreno onde n\u00e3o houver edifica\u00e7\u00e3o, o propriet\u00e1rio, o promitente comprador, o cession\u00e1rio deste ou o promitente cession\u00e1rio sobre ele desejar erigir mais de uma edifica\u00e7\u00e3o, observar-se-\u00e1 tamb\u00e9m o seguinte:”<\/p>\n\n\n\n
12 Lei 4.591\/1964: “Art. 9\u00ba Os propriet\u00e1rios, promitentes compradores, cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios dos direitos pertinentes \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas, em edifica\u00e7\u00f5es a serem constru\u00eddas, em constru\u00e7\u00e3o ou j\u00e1 constru\u00eddas, elaborar\u00e3o, por escrito, a Conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, e dever\u00e3o, tamb\u00e9m, por contrato ou por delibera\u00e7\u00e3o em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edifica\u00e7\u00e3o ou conjunto de edifica\u00e7\u00f5es. (\u2026)”.<\/p>\n\n\n\n
13 ABELHA, Andr\u00e9, Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e condom\u00ednio edil\u00edcio antes do habite-se: unidade futura, condom\u00ednio de constru\u00e7\u00e3o e suas perplexidades tonitruantes in Migalhas, acesso em 25\/01\/2023<\/p>\n\n\n\n
14 C\u00f3digo Civil: “Art. 1.488. Se o im\u00f3vel, dado em garantia hipotec\u00e1ria, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condom\u00ednio edil\u00edcio, poder\u00e1 o \u00f4nus ser dividido, gravando cada lote ou unidade aut\u00f4noma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a propor\u00e7\u00e3o entre o valor de cada um deles e o cr\u00e9dito.” <\/p>\n\n\n\n
15 O tema \u00e9 tratado mais detidamente em nosso Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria, GenForense, 7. ed., 2023, itens 1.4.3 e 2.1.1.<\/p>\n\n\n\n
16 Observa Caio M\u00e1rio da Silva Pereira que “O C\u00f3digo Civil de 2002 trata do condom\u00ednio especial dos edif\u00edcios coletivos nos seus arts. 1.331 a 1.358, sob o t\u00edtulo ‘Do Condom\u00ednio Edil\u00edcio’, denomina\u00e7\u00e3o que criticamos durante toda a fase da elabora\u00e7\u00e3o do Projeto do C\u00f3digo, sem sucesso. Cabe o registro, ali\u00e1s, que esta esp\u00e9cie de condom\u00ednio recebeu denomina\u00e7\u00f5es as mais variadas, ‘propriedade horizontal” (\u2026); ‘condom\u00ednio especial’; condom\u00ednio de edif\u00edcios divididos em planos horizontais’, e ‘copropriedade de pr\u00e9dio de apartamentos’, dentre muitas outras” (PEREIRA, Caio M\u00e1rio da Silva, Institui\u00e7\u00f5es de Direito Civil. Revista e atualizada por Carlos Edison do Rego Monteiro Filho. Rio de Janeiro: GenForense, 25. ed., 2017, p. 182. <\/p>\n\n\n\n
17 GOMES, Orlando, Direitos Reais. Rio de Janeiro: GenForense, 19. ed., 2009.Atualizador Edson Fachin, p. 250. Diz o autor: “A terminologia n\u00e3o \u00e9 uniforme. Insiste-se em qualific\u00e1-la, acentuando um dos seus aspectos, como condom\u00ednio, acrescentando, para distingui-lo do ordin\u00e1rio ou geral, as seguintes express\u00f5es: relativo, sui generis, por andares ou apartamentos de edif\u00edcios com apartamentos aut\u00f4nomos, condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00f5es, ou condom\u00ednio especial em edif\u00edcios. Qualquer dessas denomina\u00e7\u00f5es pode ser aceita.”<\/p>\n\n\n\n
18 C\u00f3digo Civil: “Art. 1.332. Institui-se o condom\u00ednio edil\u00edcio por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, devendo constar daquele ato, al\u00e9m do disposto em lei especial: I – a discrimina\u00e7\u00e3o e individualiza\u00e7\u00e3o das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determina\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o ideal atribu\u00edda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam.”<\/p>\n\n\n\n
19 A exemplo dos seguintes trechos: “Que \u00e9 esta propriedade horizontal, ou este condom\u00ednio especial, por unidades aut\u00f4nomas?” (p. 70); “\u2026 a no\u00e7\u00e3o deste condom\u00ednio especial na associa\u00e7\u00e3o da propriedade exclusiva da unidade com a copropriedade do solo e partes comuns” (p. 77); “a propriedade horizontal ou o condom\u00ednio especial por unidades aut\u00f4nomas compreende um sistema\u2026” (p. 77); “\u2026 sem o que n\u00e3o se constitui a propriedade horizontal, ou o condom\u00ednio especial” (p. 78); “\u2026 o cumprimento do testamento importar\u00e1 na cria\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial, em que cada legat\u00e1rio ou herdeiro testament\u00e1rio receber\u00e1 a propriedade individual da unidade aut\u00f4noma\u2026” (p. 95); e “\u2026 promovam a constitui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio especial sob regime de propriedade horizontal\u2026” (pp. 95-96). PEREIRA, Caio M\u00e1rio da Silva. Condom\u00ednio e incorpora\u00e7\u00f5es. 15. ed. rev., atual. e ampl. Atualizadores: Melhim Chalhub e Andr\u00e9 Abelha. Rio de Janeiro: Forense, 2022.<\/p>\n\n\n\n
20 LOUREIRO, Francisco Eduardo, C\u00f3digo Civil comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 17. ed., 2023. Coment\u00e1rio ao art. 1.331 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
21 I Jornada de Direito Civil – Enunciado 89: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo C\u00f3digo Civil aplica-se, no que couber, aos condom\u00ednios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobili\u00e1ria e clubes de campo.”<\/p>\n\n\n\n
22 I Jornada de Direito Processual Civil – Enunciado 100: Extens\u00e3o da express\u00e3o “condom\u00ednio edil\u00edcio” no CPC\/73: “Interpreta-se a express\u00e3o condom\u00ednio edil\u00edcio do art. 784, X, do CPC de forma a compreender tanto os condom\u00ednios verticais, quanto os horizontais de lotes, nos termos do art. 1.358-A do C\u00f3digo Civil.”<\/p>\n\n\n\n
23 CARVALHO, Afr\u00e2nio de. Registro de im\u00f3veis. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 247<\/p>\n\n\n\n
24 GOMES, Orlando, Direitos Reais, cit., p. 240.<\/p>\n\n\n\n
25 FLORENZANO, Zola, Condom\u00ednio e Incorpora\u00e7\u00f5es: Coment\u00e1rios \u00e0 Lei de Est\u00edmulo \u00e0 Constru\u00e7\u00e3o Civil. Rio de Janeiro: Forense, 1966, pp. 106\/110.<\/p>\n\n\n\n
26 BORGES, Marcus Vinicius Motter, Curso de Direito Imobili\u00e1rio Brasileiro. Coord. Marcus Vinicius Motter Borges. S\u00e3o Paulo: Revista dos Tribunais, 2d ed., 2022, p. 410.<\/p>\n\n\n\n
27 Lei 4.591\/1964, com a reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei 14.382\/2022: “\u00a7 3\u00ba A ata de que trata o \u00a7 2\u00ba deste artigo, registrada no registro de t\u00edtulos e documentos, constituir\u00e1 documento h\u00e1bil para: (\u2026); c) \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o do respectivo condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o no CNPJ”<\/p>\n\n\n\n
28 Lei 6.015\/1973: “Art. 213. O oficial retificar\u00e1 o registro ou a averba\u00e7\u00e3o: (\u2026). \u00a7 10. Entendem-se como confrontantes os propriet\u00e1rios e titulares de outros direitos reais e aquisitivos sobre os im\u00f3veis cont\u00edguos, observado o seguinte: I – o condom\u00ednio geral, de que trata o Cap\u00edtulo VI do T\u00edtulo III do Livro III da Parte Especial da Lei n\u00ba 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (C\u00f3digo Civil), ser\u00e1 representado por qualquer um dos cond\u00f4minos; II – o condom\u00ednio edil\u00edcio, de que tratam os arts. 1.331 a 1.358 da Lei n\u00ba 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (C\u00f3digo Civil), ser\u00e1 representado pelo s\u00edndico, e o condom\u00ednio por fra\u00e7\u00f5es aut\u00f4nomas, de que trata o art. 32 da Lei n\u00ba 4.591, de 16 de dezembro de 1964, pela comiss\u00e3o de representantes.” <\/p>\n\n\n\n
29 CHALHUB, Melhim Namem, Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Rio de Janeiro: GenForense, 7.Ed., 2023, p.83.<\/p>\n\n\n\n
30 CHALHUB, Melhim Namem, Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. Rio de Janeiro: GenForense, 7.Ed., 2023, p.407\/423.<\/p>\n\n\n\n
31 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti, Tratado de Direito Privado. S\u00e3o Paulo: RT, 12. ed., \u00a7\u00a7 1.206 e 1.211.<\/p>\n\n\n\n
32 S\u00f3 por expressa defini\u00e7\u00e3o legal \u00e9 poss\u00edvel excepcionar o princ\u00edpio da acess\u00e3o, como \u00e9 o caso da concess\u00e3o do direito de superf\u00edcie, que “\u00e9 substancialmente uma suspens\u00e3o ou interrup\u00e7\u00e3o da efic\u00e1cia do princ\u00edpio da acess\u00e3o” (Ricardo Cesar Pereira Lira, O direito de superf\u00edcie. Ensaio de uma teoria geral. Revista de Direito da Procuradoria-Geral do Estado do Rio de Janeiro n. 38, 1979). \u00c9 tamb\u00e9m o que decorre da concess\u00e3o de direito de laje. Em ambos os casos \u00e9 excepcionado o princ\u00edpio da acess\u00e3o com a consequente bifurca\u00e7\u00e3o da propriedade, de que resultam propriedades distintas, cada uma delas dotada de autonomia (CC, arts. 1.369 e ss, Estatuto da Cidade, arts. 21 e ss e CC, arts. 1.510-A e ss). <\/p>\n\n\n\n
33 BORGES, Marcus Vinicius Motter, Curso \u2026, cit., p. 481.<\/p>\n\n\n\n
34 CARVALHO, Afr\u00e2nio de, Registro de im\u00f3veis. Rio de Janeiro: Forense, 1976, p. 110. Diz o autor: “A averba\u00e7\u00e3o n\u00e3o muda nem a causa nem a natureza do t\u00edtulo que deu origem \u00e0 inscri\u00e7\u00e3o, n\u00e3o subverte o assento original, t\u00e3o somente o subentende. A estrutura de uma inscri\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode, portanto, ser mudada pela averba\u00e7\u00e3o de um ato retro operante, podendo apenas servir de substrato a um ato que, reconhecendo a exist\u00eancia inteiri\u00e7a, em um instante do tempo, da\u00ed parte para dar-lhe nova figura em instante ulterior.<\/p>\n\n\n\n
35 LOUREIRO, Francisco Eduardo, C\u00f3digo Civil comentado. Coord. Ministro Cezar Peluso. 17. ed., 2023. Coment\u00e1rio ao art. 1.331 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
36 PEREIRA, Caio M\u00e1rio da Silva. Condom\u00ednio e incorpora\u00e7\u00f5es. 15. ed. rev., atual. e ampl. Atualizadores: Melhim Chalhub e Andr\u00e9 Abelha. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 331.<\/p>\n\n\n\n