<\/p>\n\n\n\n
Introdu\u00e7\u00e3o<\/p>\n\n\n\n
Com a permiss\u00e3o e convite do Professor Doutor Flavio Tartuce, Presidente do Instituto Brasileiro de Direito Contratual – IBDCONT, apresentamos nossos fundamentos legais que permitem a instrumentaliza\u00e7\u00e3o particular da doa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, acima de 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos, baseada na interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica do atual C\u00f3digo Civil, na leitura conjunta da primeira parte do artigo 108, o qual faz ressalva quanto a exigibilidade da escritura p\u00fablica nos neg\u00f3cios imobili\u00e1rios com a reda\u00e7\u00e3o do artigo 541, que trata da permiss\u00e3o da forma pl\u00farima do contrato de doa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Da possibilidade da doa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por instrumento particular<\/p>\n\n\n\n
O C\u00f3digo Civil atual, copiando a norma anterior, disp\u00f5e sobre a facultatividade da forma p\u00fablica ou particular na instrumentaliza\u00e7\u00e3o do contrato de doa\u00e7\u00e3o como disp\u00f5e o art. 541 atual1.<\/p>\n\n\n\n
Diversamente, por\u00e9m, o art. 1.168 do C\u00f3digo Civil de 1916, fazia remiss\u00e3o \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o do art. 134, cujo dispositivo previa a exig\u00eancia da escritura p\u00fablica como elemento essencial dos atos translativos de im\u00f3veis de valor superior a Cr$50.000,00 (cinquenta mil cruzeiros)2.<\/p>\n\n\n\n
Tal correla\u00e7\u00e3o e depend\u00eancia entre os mesmos institutos (doa\u00e7\u00e3o e escritura p\u00fablica) n\u00e3o h\u00e1 no novo C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Havendo em nosso sistema, uma busca pela circula\u00e7\u00e3o de riquezas, pensamos que o legislador entendeu a necessidade de se ampliar o acesso do instituto da doa\u00e7\u00e3o, facultando a materializa\u00e7\u00e3o deste contrato por instrumento p\u00fablico ou particular de modo expresso na lei, sem fazer qualquer inclus\u00e3o remissivo como fazia o C\u00f3digo Civil anterior.<\/p>\n\n\n\n
Contudo, ao analisarmos alguns julgados sobre o assunto, vimos uma certa diverg\u00eancia de entendimentos.<\/p>\n\n\n\n
A 9\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, por exemplo, negou recurso proposto por M.G.O. que pretendia anular o acordo de doa\u00e7\u00e3o de parte de um im\u00f3vel aos dois filhos menores de idade, firmado em processo de separa\u00e7\u00e3o consensual. O fundamento para a inexigibilidade da escritura p\u00fablica baseou-se no argumento de que doa\u00e7\u00e3o decorrente da livre manifesta\u00e7\u00e3o de vontade, realizada por instrumento particular homologado judicialmente \u00e9 v\u00e1lida, eficaz e plenamente execut\u00e1vel, caso o doador se negue a efetuar a escritura p\u00fablica. (Apela\u00e7\u00e3o n\u00ba 0034746-69.2009.8.26.0068).<\/p>\n\n\n\n
Na mesma linha de racioc\u00ednio, a 18\u00aa C\u00e2mara C\u00edvel do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Minas Gerais, entendeu que a formalidade da doa\u00e7\u00e3o, expressa no art. 541 do C\u00f3digo Civil \u00e9 o suficiente para justificar a doa\u00e7\u00e3o, sendo que “adotada qualquer uma das formas (p\u00fablica ou particular), o neg\u00f3cio deve ser levado a registro no Cart\u00f3rio, da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, por for\u00e7a do art. 167, I, item 33, da Lei 6.015\/73”. (APELA\u00c7\u00c3O C\u00cdVEL N\u00ba 1.0137.10.000440-7\/001 – Comarca de Carlos Chagas – Relator: DES. JO\u00c3O CANCIO j. 20\/03\/2012).<\/p>\n\n\n\n
Em sentido contr\u00e1rio, a 1\u00aa Vara dos Registros P\u00fablicos de S\u00e3o Paulo, decidiu por n\u00e3o autorizar o registro de um instrumento particular de doa\u00e7\u00e3o com reserva de usufruto de im\u00f3vel, por entender ser indispens\u00e1vel o uso da escritura p\u00fablica, fundamentando apenas que o seu valor superava a taxa legal, como est\u00e1 assentado na doutrina e na jurisprud\u00eancia.3<\/p>\n\n\n\n
Seguindo o mesmo racioc\u00ednio, no julgamento de d\u00favida inversa com o intuito de registrar o instrumento particular denominado “termo de doa\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel” e de procura\u00e7\u00e3o em causa pr\u00f3pria, foi ressaltado pelo ju\u00edzo especializado que em observ\u00e2ncia \u00e0 forma prescrita em lei, por envolver direitos reais, a essencialidade do neg\u00f3cio exigiria escritura p\u00fablica espec\u00edfica, sendo esta pressuposto de validade.4<\/p>\n\n\n\n
No mesmo sentido, o Conselho Superior da Magistratura de S\u00e3o Paulo, em julgamento de recurso de apela\u00e7\u00e3o que manteve a recusa do registro de instrumento particular de doa\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel, fundamentou-se apenas no valor do bem, o qual \u00e0 luz do art. 108 da Lei Civil, seria de rigor a escritura p\u00fablica.5<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 de se observar nas decis\u00f5es colacionadas, que os julgados n\u00e3o fazem nenhuma refer\u00eancia sobre a permiss\u00e3o da forma pl\u00farima prevista no art. 541 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
A posi\u00e7\u00e3o da doutrina, em sua grande maioria, adota a aplica\u00e7\u00e3o do artigo 108 do C\u00f3digo Civil, sem aprofundamento do di\u00e1logo jur\u00eddico com o art. 541 do C\u00f3digo Civil, como se n\u00e3o houvesse diferen\u00e7as entre as regras do c\u00f3digo anterior e o atual.<\/p>\n\n\n\n
Jones Figueiredo Alves, defende a forma solene (escritura p\u00fablica), como ess\u00eancia do ato, nos casos da coisa ser im\u00f3vel e com valor superior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos, aplicando-se a regra do art. 108 do C\u00f3digo Civil.6<\/p>\n\n\n\n
Nelson Rosenvald, segue a mesma linha de pensamento sobre a aplica\u00e7\u00e3o do art. 108 do C\u00f3digo Civil, nos casos de doa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com valor superior aos trinta sal\u00e1rios, apesar de afirmar que n\u00e3o resta d\u00favida sobre o car\u00e1ter formal da doa\u00e7\u00e3o em exigir a forma escrita, apontando como refer\u00eancia o julgado do TJSP, Ap. C\u00edvel n. 7.302.494.00, rel. Maia Rocha, j. 01.12.2008.7<\/p>\n\n\n\n
Caio M\u00e1rio da Silva Pereira, tamb\u00e9m seguia a linha da indispensabilidade do instrumento p\u00fablico, nos casos do art. 108 do C\u00f3digo Civil.8<\/p>\n\n\n\n
Maria Helena Diniz, afirma ser a doa\u00e7\u00e3o um contrato solene, no sentido da exigibilidade de ser escrito particular ou p\u00fablico, ressalvando que a escritura p\u00fablica ser\u00e1 necess\u00e1ria, nas hip\u00f3teses do art. 108.9<\/p>\n\n\n\n
Ulysses da Silva, tamb\u00e9m segue a linha da aplicabilidade do art. 108 do C\u00f3digo Civil na doa\u00e7\u00e3o. (Direito Imobili\u00e1rio: o registro de im\u00f3veis e suas atribui\u00e7\u00f5es: a nova caminhada – Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Ed., 2008, p. 206)<\/p>\n\n\n\n
Paulo Nader, tamb\u00e9m opina pela exigibilidade da escritura p\u00fablica quando o objeto for im\u00f3vel acima de trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos, apesar de afirmar que o contrato de doa\u00e7\u00e3o possui natureza formal, uma vez que se exige a escritura p\u00fablica ou particular, como regra geral, segundo prescreve o caput do art. 541 do C\u00f3digo Civil.10<\/p>\n\n\n\n
Inclusive nosso mestre Professor Flavio Tartuce, aduz que a doa\u00e7\u00e3o ser\u00e1 formal e solene no caso de doa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis com valor superior a 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos.11<\/p>\n\n\n\n
Em sentido contr\u00e1rio, Carlos Roberto Gon\u00e7alves, afirma que a doa\u00e7\u00e3o, por se tratar de um contrato formal, se aperfei\u00e7oa com o acordo de vontades, podendo ser verbal quando se tratar de bem m\u00f3vel e de pequeno valor e ser\u00e1 solene, ao observar a forma escrita, seja ela particular ou p\u00fablica.12 A justificativa para tanto \u00e9 definida pela doa\u00e7\u00e3o se tratar de um contrato formal ou solene, pela imposi\u00e7\u00e3o da lei da forma escrita, por instrumento p\u00fablico ou particular (art. 541, caput), salvo a de bens m\u00f3veis de pequeno valor, que pode ser verbal (par\u00e1grafo \u00fanico).13<\/p>\n\n\n\n
H\u00e9rcules Aguiarian, \u00e9 bastante objetivo ao afirmar que a doa\u00e7\u00e3o, quando se tratar de bem im\u00f3vel, ser\u00e1 um contrato formal ou solene, nos termos do art. 541 do C\u00f3digo Civil, n\u00e3o se aprofundando sobre eventual combina\u00e7\u00e3o com o artigo 108 do C\u00f3digo Civil.14<\/p>\n\n\n\n
Da interpreta\u00e7\u00e3o da forma prescrita em lei<\/p>\n\n\n\n
Em recente artigo publicado na Revista Brasileira de Direito Contratual n\u00ba 13 – ano IV (out-dez 2022) discorremos sobre a necess\u00e1ria revis\u00e3o na interpreta\u00e7\u00e3o da forma dos atos e neg\u00f3cios jur\u00eddicos, principalmente da reda\u00e7\u00e3o do artigo 108 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Cumpre ressaltar que o artigo 107 do C\u00f3digo Civil concede como regra do sistema jur\u00eddico civil a liberdade de forma para as declara\u00e7\u00f5es de vontade, inclusive nos atos e neg\u00f3cios jur\u00eddicos, exceto quando a lei exigir forma especial, sob pena de nulidade (art. 166, inciso IV, C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n
Desse modo, o C\u00f3digo Civil imp\u00f5e em artigo 104, inciso III, o respeito \u00e0 forma definida na lei, seja ela \u00fanica ou pl\u00farima, ou ainda a forma n\u00e3o defesa (livre).<\/p>\n\n\n\n
Em conson\u00e2ncia com o magist\u00e9rio do Professor Flavio Tartuce, a no\u00e7\u00e3o da diferen\u00e7a entre formalidade e solenidade \u00e9 fundamental para esta compreens\u00e3o, tendo a solenidade o significado da exigibilidade da presen\u00e7a do delegat\u00e1rio extrajudicial para materializa\u00e7\u00e3o do ato, ao passo que a formalidade define-se pela exigibilidade de cumprimento de qualquer meio documental para se provar o ato, como o ato escrito, de modo particular ou p\u00fablico, concluindo-se que a forma seria g\u00eanero e a solenidade esp\u00e9cie.15<\/p>\n\n\n\n
Os atos solenes ou de forma prescrita \u00fanica, s\u00e3o caracterizados como aqueles em que a presen\u00e7a dos delegat\u00e1rios extrajudiciais \u00e9 obrigat\u00f3ria ou cogente para materializar os institutos jur\u00eddicos, sob pena de nulidade (art. 166, IV, CC), como nos seguintes exemplos: (i) a constitui\u00e7\u00e3o de renda (art. 807)16; (ii) a constitui\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie (art. 1.369)17; (iii) o casamento (art. 1.525)18; (iv) a procura\u00e7\u00e3o para casamento (art. 1.542)19; (v) o pacto antenupcial (art. 1.640, par\u00e1grafo \u00fanico)20; (vi) a institui\u00e7\u00e3o de bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio (art. 1.711)21; (vii) a cess\u00e3o de direitos heredit\u00e1rios (art. 1.793)22.<\/p>\n\n\n\n
Por outro lado, a lei permite a forma pl\u00farima (atos meramente formais, ou escritos), na qual a instrumentaliza\u00e7\u00e3o \u00e9 facultada por meio de instrumento p\u00fablico ou particular, como \u00e9 o caso: (i) da cess\u00e3o de cr\u00e9dito (art. 288)23; (ii) do mandato (art. 657)24; (iii) a sociedade simples (art. 997)25; (iv) a conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio edil\u00edcio (art. 1.334, \u00a71\u00ba)26; (v) o compromisso de compra e venda de im\u00f3veis (art. 1.417)27 ou sua cess\u00e3o de direitos (art. 26, lei 6.766\/79)28; (vi) o penhor rural (art. 1.438)29; (vii) o reconhecimento de filhos (art. 1.609)30; (viii) a autoriza\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge na aliena\u00e7\u00e3o de bens particulares do outro c\u00f4njuge (art. 1.649, par\u00e1grafo \u00fanico)31; (ix) a partilha amig\u00e1vel de herdeiros capazes (art. 2.015)32; ou ainda (x) nos neg\u00f3cios vinculados \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria33.<\/p>\n\n\n\n
Ademais, naqueles atos e neg\u00f3cios que necessitam de mais celeridade, a lei em regra, permite a forma livre para se materializarem, como o contrato de loca\u00e7\u00e3o, cujo objetivo da lei \u00e9 o cumprimento do direito social da moradia, expresso no art. 6\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o Federal34 ou no caso do mandato (art. 658, C\u00f3digo Civil35). <\/p>\n\n\n\n
Da permiss\u00e3o do instrumento particular pelo artigo 108 do C\u00f3digo Civil<\/p>\n\n\n\n
Em nossa perspectiva, o artigo 108 \u00e9 mal compreendido por sua reda\u00e7\u00e3o “quase” id\u00eantica com o artigo 134 do C\u00f3digo Civil de 1916. <\/p>\n\n\n\n
C\u00f3digo Civil 1916<\/p>\n\n\n\n
C\u00f3digo Civil 2002<\/p>\n\n\n\n
Art. 134. \u00c9, outro sim, da subst\u00e2ncia do ato a escriptura publica.<\/p>\n\n\n\n
I. Nos pactos antenupciais e nas ado\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
II. Nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a Cr$50.000,00 (cinq\u00fcenta mil cruzeiros), excetuado o penhor agr\u00edcola. (Reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 7.104, de 1983)<\/p>\n\n\n\n
(\u2026)<\/p>\n\n\n\n
Art. 108. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 evidente que o C\u00f3digo Civil de 1916 exigia a ESCRITURA P\u00daBLICA para QUALQUER contrato constitutivo (referindo-se aos direitos reais sobre coisas alheias de frui\u00e7\u00e3o, como usufruto, uso, habita\u00e7\u00e3o, servid\u00e3o, ou superf\u00edcie) ou translativo (referindo-se ao direito real sobre coisa pr\u00f3pria, melhor dizendo a propriedade), desde que o im\u00f3vel fosse superior a determinado valor, excepcionando o penhor agr\u00edcola.<\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, de modo diverso, o artigo 108 do C\u00f3digo Civil, amplia as hip\u00f3teses para se exigir a forma p\u00fablica da escritura ou ato solene, n\u00e3o apenas nos contratos constitutivos ou translativos, mas tamb\u00e9m nas modifica\u00e7\u00f5es e ren\u00fancias de direitos reais. As modifica\u00e7\u00f5es de direitos reais referem-se \u00e0s hip\u00f3teses de divis\u00e3o do im\u00f3vel, como o desdobro, loteamento e desmembramento, ou na fus\u00e3o de im\u00f3veis, como a unifica\u00e7\u00e3o de bens para incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, e por fim, as ren\u00fancias de direitos reais, como nas hip\u00f3teses de ren\u00fancia de usufruto, uso, habita\u00e7\u00e3o e at\u00e9 mesmo a propriedade.<\/p>\n\n\n\n
A primeira parte do artigo 108 do C\u00f3digo Civil traz a express\u00e3o “N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio”.<\/p>\n\n\n\n
Em nossa interpreta\u00e7\u00e3o, o significado dessa primeira frase do artigo em comento determina que todo neg\u00f3cio jur\u00eddico imobili\u00e1rio que a lei permitir a forma pl\u00farima (instrumento particular ou p\u00fablico) de forma expressa, afastar\u00e1 a exigibilidade do ato solene ou da escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
Sendo assim, SER\u00c1 PERMITIDA A FORMA PARTICULAR, nas hip\u00f3teses em que a lei de modo gen\u00e9rico, facultar sua instrumentaliza\u00e7\u00e3o, afirmando que o instituto se constituir\u00e1 por instrumento p\u00fablico ou particular, ou naqueles casos, em que tratar que o ser\u00e1 feito por escrito apenas ou ainda por ato “inter vivos”, como na hip\u00f3tese, da procura\u00e7\u00e3o (art. 653), fian\u00e7a (art. 819), sociedades em comum, nas quais os s\u00f3cios, nas rela\u00e7\u00f5es entre si ou com terceiros, somente por escrito podem provar a exist\u00eancia da sociedade (art. 987), assim como as sociedades simples ou empres\u00e1rias, que se constituem por escrito (art. 997), no caso do penhor pecu\u00e1rio, o qual exige do credor, o pr\u00e9vio consentimento, por escrito, para o devedor poder alienar os animais empenhados (art. 1.445), assim como no penhor industrial, o devedor n\u00e3o pode, sem o consentimento por escrito do credor, alterar as coisas empenhadas ou mudar-lhes a situa\u00e7\u00e3o, nem delas dispor (art. 1.449), ou no direito de laje, em que exige-se a ci\u00eancia por escrito dos titulares da constru\u00e7\u00e3o-base e da laje, em caso de aliena\u00e7\u00e3o de qualquer das unidades sobrepostas, os quais ter\u00e3o direito de prefer\u00eancia, em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiros (art. 1.510-D).<\/p>\n\n\n\n
No entanto, a segunda parte do artigo 108 exige a forma p\u00fablica ou solene quando estivermos diante de um neg\u00f3cio imobili\u00e1rio, cuja finalidade for constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais, e que o bem im\u00f3vel tenha valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Evidencia-se que a exig\u00eancia da forma p\u00fablica ou solene, diferentemente da reda\u00e7\u00e3o do art. 134, inciso II, do C\u00f3digo Civil de 1916, \u00e9 afastada quando a lei permitir a forma particular.<\/p>\n\n\n\n
Assim, entendemos que a exigibilidade da forma solene ou p\u00fablica, alcan\u00e7a os institutos jur\u00eddicos em que a lei expressamente o exigir, como a constitui\u00e7\u00e3o de renda (art. 807), a constitui\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie (art. 1.369), o casamento (art. 1.525), a procura\u00e7\u00e3o para casamento (art. 1.542), o pacto antenupcial (art. 1.640, par\u00e1grafo \u00fanico), a institui\u00e7\u00e3o de bem de fam\u00edlia volunt\u00e1rio (art. 1.711), ou a cess\u00e3o de direitos heredit\u00e1rios (art. 1.793), ou naqueles em que a lei se omite por completo, e nessa \u00faltima hip\u00f3tese, estarmos diante dos seguintes requisitos – (i) neg\u00f3cio jur\u00eddico imobili\u00e1rio; (ii) objetivo do neg\u00f3cio ser a constitui\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre coisas alheias (hipotecas, usufrutos, superf\u00edcie, servid\u00e3o etc) ou transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o de direitos reais sobre coisas pr\u00f3prias (propriedade e laje); (iii) o valor do bem for superior trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos, como \u00e9 o caso dos neg\u00f3cios imobili\u00e1rios (compra e venda, permuta, da\u00e7\u00e3o em pagamento, hipoteca) de im\u00f3veis com valor superior a trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos.<\/p>\n\n\n\n
Em nosso racioc\u00ednio, demonstra o C\u00f3digo Civil que a materializa\u00e7\u00e3o da vontade n\u00e3o depender\u00e1 de forma especial (forma n\u00e3o defesa), salvo quando a lei exigir de forma expressa (forma prescrita \u00fanica ou pl\u00farima).36 <\/p>\n\n\n\n
Conclus\u00e3o<\/p>\n\n\n\n
Conclui-se que o Novo C\u00f3digo Civil trouxe uma singela diferen\u00e7a entre a forma exigida para a doa\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, no qual n\u00e3o se faz mais a refer\u00eancia ou remiss\u00e3o de subordina\u00e7\u00e3o entre a previs\u00e3o legal da exigibilidade da escritura p\u00fablica como ess\u00eancia do ato translativo de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, \u00e9 imperioso esclarecer que o C\u00f3digo Civil atual faz expressa permiss\u00e3o da doa\u00e7\u00e3o, de bens m\u00f3veis ou im\u00f3veis, por escrito, seja pela forma p\u00fablica ou particular, fazendo ressalva, no par\u00e1grafo \u00fanico do art. 541 apenas dos bens m\u00f3veis de pequeno valor, permitindo a forma livre.<\/p>\n\n\n\n