A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o \u00e9 nenhuma debutante quando o assunto se volta a regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, uma vez que tradicionalmente utilizada na via judicial visando a expedi\u00e7\u00e3o de carta de adjudica\u00e7\u00e3o e a consequente determina\u00e7\u00e3o para que o registro da propriedade ocorra em favor do titular do direito, perante o cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Ocorre que, muito embora o autor da a\u00e7\u00e3o re\u00fana os requisitos necess\u00e1rios ao ajuizamento da referida medida judicial, sabemos que os milhares de processos em tr\u00e2mite perante os Tribunais do pa\u00eds impedem a satisfa\u00e7\u00e3o c\u00e9lere do direito pretendido, o que em regra, obriga o postulante a aguardar alguns anos – a depender de in\u00fameros fatores – por uma decis\u00e3o que permitir\u00e1 o registro da propriedade em seu favor, algo que, inevitavelmente, nos remete \u00e0 c\u00e9lebre frase de Rui Barbosa, no sentido de que “justi\u00e7a tardia n\u00e3o \u00e9 justi\u00e7a, sen\u00e3o injusti\u00e7a qualificada e manifesta”.<\/p>\n\n\n\n
Todavia, independentemente da morosidade inerente ao tr\u00e2mite processual oriunda da sobrecarga suportada pelo Poder Judici\u00e1rio, n\u00e3o se pode desprezar a import\u00e2ncia do manejo da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria para a satisfa\u00e7\u00e3o de um direito t\u00e3o importante e constitucionalmente previsto, que consiste no direito de propriedade (art 5\u00ba, caput, da CF) considerando que propriet\u00e1rio \u00e9 apenas aquele que registra o im\u00f3vel em seu nome, ou seja, que transfere a titularidade para si, (art. 1.245 do CC), permanecendo o alienante como dono enquanto a transfer\u00eancia n\u00e3o ocorrer.<\/p>\n\n\n\n
Assim sendo, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 uma a\u00e7\u00e3o judicial que visa registrar a propriedade de uma pessoa que adquiriu direito real de propriedade sobre um bem im\u00f3vel, mas que n\u00e3o cumpre os requisitos legais exigidos por lei.<\/p>\n\n\n\n
Trata-se de ferramenta de direito processual que garante a satisfa\u00e7\u00e3o do direito material ou pessoal de se adquirir a propriedade da prometida titularidade do bem, consistindo em um m\u00e9todo judicial de obten\u00e7\u00e3o de um julgamento que supre a declara\u00e7\u00e3o de vontade do promitente vendedor. Isso porque, a senten\u00e7a substitutiva vale como t\u00edtulo h\u00e1bil \u00e0 transfer\u00eancia da propriedade ao promitente comprador.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que o vendedor encontra resist\u00eancia do comprador no aceite da escritura e registro do im\u00f3vel em seu nome. Tais ocorr\u00eancias podem ser consideradas tamb\u00e9m como adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria inversa.<\/p>\n\n\n\n
As disposi\u00e7\u00f5es legais sobre a Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria est\u00e3o dispostas no C\u00f3digo Civil em seu artigo 1.418 e no decreto lei 58 de 1937, em seu artigo 22. Todavia, a regra principal da a\u00e7\u00e3o judicial de Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria se encontra resumida pela S\u00famula 239 do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ):<\/p>\n\n\n\n
O direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Os requisitos para a adjudica\u00e7\u00e3o est\u00e3o dispostos no T\u00edtulo II (DAS DIVERSAS ESP\u00c9CIES DE EXECU\u00c7\u00c3O), Cap\u00edtulo IV (DA EXECU\u00c7\u00c3O POR QUANTIA CERTA) se\u00e7\u00e3o IV, subse\u00e7\u00e3o I, do Novo C\u00f3digo de Processo Civil (Lei 13.105\/15), mais especificamente no artigo 876.<\/p>\n\n\n\n
Existe sob a forma de expropria\u00e7\u00e3o de bens para pagamento de d\u00edvidas, de acordo com o artigo 825 do Novo CPC:<\/p>\n\n\n\n
“Art. 825. A expropria\u00e7\u00e3o consiste em:<\/p>\n\n\n\n
adjudica\u00e7\u00e3o;
aliena\u00e7\u00e3o;
apropria\u00e7\u00e3o de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens”.
A adjudica\u00e7\u00e3o, portanto, consiste um m\u00e9todo que busca resolver o lit\u00edgio da forma menos demorada e mais amig\u00e1vel poss\u00edvel, ou seja, m\u00e9todo indireto de recebimento do valor a que o credor tem direito, aliena\u00e7\u00e3o de frutos ou rendimentos, consistindo assim em m\u00e9todo preferencial ao lit\u00edgio.<\/p>\n\n\n\n
O CPC estabelece crit\u00e9rios para que a adjudica\u00e7\u00e3o seja realizada visando o pagamento indireto de d\u00edvidas. Dessa forma, o credor da execu\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 a \u00fanica pessoa que tem direito a requerer a adjudica\u00e7\u00e3o de bens expropriados, conforme denota-se do par\u00e1grafo 5\u00ba do artigo 876 do Novo CPC respons\u00e1vel por estabelecer quem s\u00e3o as pessoas habilitadas a requerer a adjudica\u00e7\u00e3o de bens, sen\u00e3o vejamos:<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 5\u00ba Id\u00eantico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII, pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo c\u00f4njuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.<\/p>\n\n\n\n
Ainda que a A\u00e7\u00e3o de Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria seja um instrumento processual extremamente significativo para a satisfa\u00e7\u00e3o do direito daquele que n\u00e3o conseguiu transferir o im\u00f3vel para si, tem-se que, desde o m\u00eas de junho do ano de 2022 foi sancionada a lei 14.382 dispondo sobre o Sistema Eletr\u00f4nico dos Registros P\u00fablicos (SERP), que alterou a lei de Registros P\u00fablicos (lei 6.015\/73) passando a regular a possibilidade de prola\u00e7\u00e3o de decis\u00f5es extrajudiciais obrigat\u00f3rias sobre bens objeto de promessa de venda ou transmiss\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n
Art. 216-B. Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o poder\u00e1 ser efetivada extrajudicialmente no servi\u00e7o de registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, nos termos deste artigo.<\/p>\n\n\n\n
A nova reda\u00e7\u00e3o estabelece ainda, no par\u00e1grafo primeiro do mesmo artigo, que \u00e9 leg\u00edtimo o requerimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial realizado pelos representantes legais (advogados) do promitente comprador, por qualquer de seus cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios, ou ainda, pelos seus sucessores; promitente vendedor.<\/p>\n\n\n\n
A lei tamb\u00e9m buscou identificar quais documentos devem ser apresentados nos servi\u00e7os de registro de im\u00f3veis para se proceder em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s decis\u00f5es extrajudiciais obrigat\u00f3rias. Entre eles est\u00e3o: Promessa de venda ou cess\u00e3o ou sucess\u00e3o (se houver). Comprova\u00e7\u00e3o de inadimplemento por n\u00e3o assinatura da transfer\u00eancia integral de titularidade no prazo de 15 dias, contados da entrega da notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial. Certid\u00e3o do distribuidor forense do distrito onde se situa o im\u00f3vel e certid\u00e3o do local de resid\u00eancia do requerente atestando que n\u00e3o existem a\u00e7\u00f5es judiciais relacionadas com o im\u00f3vel em quest\u00e3o. Certid\u00e3o de isen\u00e7\u00e3o de ITBI (Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis), procura\u00e7\u00e3o outorgando os poderes necess\u00e1rios aos representantes legais das partes, n\u00e3o se podendo olvidar que nestes casos, em que peses as cr\u00edticas, ser\u00e1 necess\u00e1ria a lavratura de ata notarial.<\/p>\n\n\n\n
No que diz respeito \u00e0 Promessa de compra e venda do im\u00f3vel, mediante instrumento p\u00fablico ou particular, o Art. 1.417 disp\u00f5e que “mediante promessa de compra e venda, em que se n\u00e3o pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Ainda que o texto de lei trate da necessidade de registro em cart\u00f3rio, tem-se que os tribunais reconhecem os atos n\u00e3o registrados como um direito de adjudica\u00e7\u00e3o, todavia, n\u00e3o se pode desprezar o fato de que registrar um contrato perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis possibilita o exerc\u00edcio desse direito de forma mais segura.<\/p>\n\n\n\n
Art. 1.418. “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.”<\/p>\n\n\n\n
Tem-se, portanto, que a partir do advento da lei, tornou-se poss\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o do procedimento pela via extrajudicial, ou seja, diretamente perante o cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da circunscri\u00e7\u00e3o correspondente, bastando o comparecimento em cart\u00f3rio e a apresenta\u00e7\u00e3o de requerimento instru\u00eddo de documentos que comprovem (i) a realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio; (ii) o pagamento integral do pre\u00e7o; e (iii) o inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o do vendedor consistente na aus\u00eancia de celebra\u00e7\u00e3o de instrumento h\u00e1bil \u00e0 transmiss\u00e3o da propriedade.<\/p>\n\n\n\n
Assim, com a entrada em vigor desta lei, passou a ser poss\u00edvel comparecer diretamente no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da respectiva comarca, bastando para tanto, a demonstra\u00e7\u00e3o ao not\u00e1rio p\u00fablico de que a transa\u00e7\u00e3o foi realizada, instruindo o requerimento com os documentos que comprovem o pagamento integral do pre\u00e7o e a falha do vendedor em cumprir com suas obriga\u00e7\u00f5es ao n\u00e3o implementar os meios apropriados de transfer\u00eancia de titularidade do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, tem-se alguns pontos importantes a se considerar nos casos de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, pois, ainda que o procedimento seja extrajudicial, a contrata\u00e7\u00e3o de advogado \u00e9 imprescind\u00edvel, pois ao profissional caber\u00e1 a apresenta\u00e7\u00e3o do requerimento em cart\u00f3rio. Al\u00e9m disso, ser\u00e1 necess\u00e1ria ainda, conforme frisado anteriormente, a lavratura de ata notarial, que muito embora seja criticada por encarecer e burocratizar o procedimento, \u00e9 obrigat\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, importante considerar que o procedimento est\u00e1 descrito no artigo 216-B da lei 6.015\/73 (lei de Registros P\u00fablicos) que foi inclu\u00eddo pela lei 14.382\/22, dispondo sobre as especificidades do rito, no que se incluem a apresenta\u00e7\u00e3o dos documentos que visam demonstrar a celebra\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, a quita\u00e7\u00e3o dos valores pactuados, a ocorr\u00eancia de inadimplemento do vendedor e a necessidade da contrata\u00e7\u00e3o de advogado.<\/p>\n\n\n\n