<\/p>\n\n\n\n
Por desafogar o atribulado judici\u00e1rio, este tipo de usucapi\u00e3o caracteriza-se por ser c\u00e9lere, reduzindo as d\u00e9cadas de dura\u00e7\u00e3o dos processos judiciais para uma solu\u00e7\u00e3o aproximada de at\u00e9 cinco meses.<\/p>\n\n\n\n
A usucapi\u00e3o extrajudicial, como o pr\u00f3prio nome indica, \u00e9 um processo realizado fora da via jurisdicional, ou seja, o procedimento \u00e9 realizado diretamente perante um cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, raz\u00e3o pela qual \u00e9 denominada tamb\u00e9m de usucapi\u00e3o administrativa.<\/p>\n\n\n\n
A via extrajudicial est\u00e1 regulada na lei de Registros P\u00fablicos – LRP (lei 6.015\/73). O novo CPC inseriu na LRP o art. 216-A, criando o procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, o qual sofreu alguns “ajustes” posteriores feitos pela Lei da Reurb (lei 13.465\/17), que inseriu significativas mudan\u00e7as no procedimento.<\/p>\n\n\n\n
Para regulamentar a aplica\u00e7\u00e3o das regras do art. 216-A, em 14\/12\/17 foi editado o provimento 65 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a – CNJ, que traz mais 27 artigos que detalham o procedimento da usucapi\u00e3o extrajudicial, uniformizando o rito nos diversos cart\u00f3rios de im\u00f3veis do Pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Por desafogar o atribulado sistema judici\u00e1rio, este tipo de usucapi\u00e3o caracteriza-se por ser mais c\u00e9lere, reduzindo as d\u00e9cadas de dura\u00e7\u00e3o dos processos judiciais de outrora para uma solu\u00e7\u00e3o aproximada de at\u00e9 cinco meses, variando de caso para caso.<\/p>\n\n\n\n
Agora, aquele que postula a propriedade em ju\u00edzo pode optar por suspender o processo e tentar regularizar seu im\u00f3vel pela via extrajudicial. Em sentido inverso, quem suportar o indeferimento do pleito em cart\u00f3rio n\u00e3o \u00e9 obstado de seu direito \u00e0 postula\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n
De pro\u00eamio, mister se faz identificar se o im\u00f3vel pode ser usucapido, devendo ser atendido alguns requisitos, os quais viabilizar\u00e3o o pleito extrajudicial, dentre eles o temporal, ou seja, a posse do im\u00f3vel deve ser de no m\u00ednimo 15 (quinze) anos ininterruptos, podendo ser reduzida para 10 (dez), se a propriedade caracterizar-se como moradia habitual do postulante e, se o mesmo tiver realizado benfeitorias produtivas no local, o prazo pode ser menor ainda.<\/p>\n\n\n\n
Na hip\u00f3tese do im\u00f3vel ser unidade aut\u00f4noma de um condom\u00ednio edil\u00edcio, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio que haja consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matr\u00edcula dos im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Todavia, h\u00e1 alguns impedimentos para que o requerimento ocorra. Nesse sentido, n\u00e3o \u00e9 permitido proceder \u00e0 usucapi\u00e3o de:<\/p>\n\n\n\n
Im\u00f3veis p\u00fablicos;
Im\u00f3veis em disputa judicial;
Im\u00f3veis em diverg\u00eancia de \u00e1rea com vizinhos.
O procedimento cartor\u00e1rio de usucapi\u00e3o extrajudicial tem lugar quando se obt\u00e9m a concord\u00e2ncia dos envolvidos. Neste caso, n\u00e3o haver\u00e1 lit\u00edgio e o registro pode ser feito pelo Oficial de Registro de Im\u00f3veis, n\u00e3o havendo a interfer\u00eancia do Poder Judici\u00e1rio e o Oficial de Registro de Im\u00f3veis verificar a presen\u00e7a dos requisitos legais para a usucapi\u00e3o, rendendo azo a que fa\u00e7a a transfer\u00eancia do im\u00f3vel para o novo propriet\u00e1rio, independente de ordem judicial.<\/p>\n\n\n\n
Em suma, o direito a requerer a usucapi\u00e3o extrajudicial resguarda pessoas f\u00edsicas e tamb\u00e9m jur\u00eddicas, que ocupem o local legitimamente, desde que se caracterize a posse mansa e pac\u00edfica do im\u00f3vel, de forma prolongada.<\/p>\n\n\n\n
O primeiro passo do postulante \u00e9 se dirigir a um cart\u00f3rio de notas que esteja localizado no mesmo munic\u00edpio do im\u00f3vel. L\u00e1, ser\u00e1 emitida uma ata notarial constando o tempo de perman\u00eancia na propriedade, o que dever\u00e1 ser devidamente comprovado pelo requerente.<\/p>\n\n\n\n
Frise-se que a legisla\u00e7\u00e3o vigente exige que o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o deve ser obrigatoriamente intermediado por um advogado, por meio de representa\u00e7\u00e3o (procura\u00e7\u00e3o por instrumento particular ou p\u00fablico, com poderes especiais para tanto).<\/p>\n\n\n\n
Ali ser\u00e1 necess\u00e1rio comprovar a inexist\u00eancia de disputas judiciais – como a\u00e7\u00f5es reivindicat\u00f3rias e possess\u00f3rias – relacionadas ao im\u00f3vel, atrav\u00e9s das respectivas certid\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
A seguir, o postulante, por seu advogado, dever\u00e1 se dirigir ao cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, onde ser\u00e3o apresentados a ata notarial e uma gama de documentos necess\u00e1rios para a regulariza\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n\n\n\n
O procedimento ainda inclui a an\u00e1lise de toda esta documenta\u00e7\u00e3o, a publica\u00e7\u00e3o de um edital, a comunica\u00e7\u00e3o aos antigos propriet\u00e1rios sobre a a\u00e7\u00e3o de usucapi\u00e3o, bem como a manifesta\u00e7\u00e3o do poder p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n
Como se depreende, o procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial inicia-se em um cart\u00f3rio de notas e, posteriormente, tem andamento em um cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, at\u00e9 que ocorra o registro, sendo que obrigatoriamente este \u00faltimo dever\u00e1 pertencer \u00e0 mesma circunscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel usucapiendo, ou seja, ele deve estar localizado na mesma Comarca da propriedade imobili\u00e1ria que se deseja registrar.<\/p>\n\n\n\n
Documentos necess\u00e1rios para usucapi\u00e3o extrajudicial:<\/p>\n\n\n\n
O art. 4\u00ba, do provimento 65, do CNJ, traz um rol maior de documentos exigidos do que o previsto no art. 216-A, da LRP, por\u00e9m abaixo seguem os 5 mais relevantes:<\/p>\n\n\n\n
1) Ata notarial atestando a posse.<\/p>\n\n\n\n
A ata notarial \u00e9 um documento feito por outro cart\u00f3rio – o cart\u00f3rio de notas. \u00c9 um documento em que o Oficial atesta a ocorr\u00eancia de determinada situa\u00e7\u00e3o de fato.<\/p>\n\n\n\n
Como a usucapi\u00e3o \u00e9 baseada na posse, e como a posse \u00e9 uma situa\u00e7\u00e3o de fato, a lei previu a exig\u00eancia de uma ata notarial que ateste o tempo de posse. O interessado, antes de requerer a usucapi\u00e3o no cart\u00f3rio de im\u00f3veis, deve requerer a ata notarial no cart\u00f3rio de notas.<\/p>\n\n\n\n
O tabeli\u00e3o de notas poder\u00e1 ir ao local, verificar a ocupa\u00e7\u00e3o do bem, ouvir testemunhas, analisar documentos, fotos etc. Com essas informa\u00e7\u00f5es, o tabeli\u00e3o verificar\u00e1 o tempo de posse do interessado sobe o im\u00f3vel. Tudo ser\u00e1 por ele declarado num documento (ata), que dever\u00e1 ser anexado ao pedido de usucapi\u00e3o extrajudicial a ser depois realizado no cart\u00f3rio de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
2) Planta e memorial descritivo do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
A planta e memorial descritivo s\u00e3o documentos produzidos por engenheiro (casas e pr\u00e9dios) ou por agrimensor (terrenos em geral). Esses documentos devem estar assinados por um profissional regularmente inscrito em seu conselho de classe.<\/p>\n\n\n\n
O provimento 65, do CNJ (art. 4\u00ba, \u00a75\u00ba) dispensa, contudo, a apresenta\u00e7\u00e3o de planta e memorial descritivo para im\u00f3veis consistentes em unidades aut\u00f4nomas de condom\u00ednio (apartamentos, salas, vagas) ou lote regular, bastando que no requerimento seja informado o n\u00famero da matr\u00edcula do bem.<\/p>\n\n\n\n
3) Assinatura da planta pelos envolvidos.<\/p>\n\n\n\n
Como o procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial \u00e9 baseado na concord\u00e2ncia, a LPR (art. 216-A, II) exige que a planta e o memorial descritivo sejam assinados pelos titulares de direitos sobre o im\u00f3vel. Ex.: o atual propriet\u00e1rio, um poss\u00edvel usufrutu\u00e1rio ou superfici\u00e1rio. Al\u00e9m dos profissionais respons\u00e1veis, citados acima.<\/p>\n\n\n\n
A ideia da lei \u00e9 que essa assinatura representa anu\u00eancia com o requerimento de usucapi\u00e3o extrajudicial e demonstra que concordam em que a propriedade passe a ser registrada no nome do requerente\/possuidor.<\/p>\n\n\n\n
O provimento 65 (art. 4\u00ba, II) exige ainda a assinatura de todos os ocupantes (se mais de um) e dos titulares dos im\u00f3veis confinantes (vizinhos de parede ou cerca).<\/p>\n\n\n\n
A lei da Reurb, em 2017, alterou a reda\u00e7\u00e3o da LRP (art. 216-A, \u00a711 e \u00a712) para prever que, em condom\u00ednios regulares, bastar\u00e1 a assinatura do s\u00edndico, dispensadas as assinaturas de todos os vizinhos.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 o provimento 65, do CNJ, autoriza que seja usado documento aut\u00f4nomo, manifestando consentimento em separado, dispensando assinatura na planta e memorial (art. 10, caput). O provimento autoriza que esse documento aut\u00f4nomo seja escritura p\u00fablica ou mesmo particular, desde que com firma reconhecida (art. 10, \u00a77\u00ba). A norma n\u00e3o trata disso, mas sugerimos que o possuidor obtenha, por cautela, o reconhecimento de firma do anuente, pelo m\u00e9todo da autenticidade (n\u00e3o mera semelhan\u00e7a).<\/p>\n\n\n\n
Se falecidos, ser\u00e3o leg\u00edtimos para manifesta\u00e7\u00e3o os herdeiros, desde que haja escritura p\u00fablica declarat\u00f3ria de \u00fanicos herdeiros, acompanhada de nomea\u00e7\u00e3o de um deles como inventariante (provimento 65, art. 12).<\/p>\n\n\n\n
4) Certid\u00f5es negativas.<\/p>\n\n\n\n
Como a usucapi\u00e3o se baseia na posse considerada mansa e pac\u00edfica, a lei exige que o requerimento traga provas disso. A posse \u00e9 mansa e pac\u00edfica quando n\u00e3o foi reclamada pelo suposto dono ou mesmo outro possuidor mais privilegiado.<\/p>\n\n\n\n
Essa prova \u00e9 feita pelas certid\u00f5es negativas de distribui\u00e7\u00e3o – que v\u00e3o atestar que nenhuma a\u00e7\u00e3o foi ajuizada contra o possuidor interessado. No caso, atestam que a posse n\u00e3o foi reclamada.<\/p>\n\n\n\n
O provimento 65 do CNJ (art. 4\u00ba, IV) exige que essas certid\u00f5es sejam obtidas em nome:<\/p>\n\n\n\n
Do interessado;
Do seu c\u00f4njuge ou companheiro;
Dos possuidores anteriores e seus c\u00f4njuges ou companheiros (caso o tempo de posse dos anteriores tenha sido somado para c\u00f4mputo total da posse);
Do propriet\u00e1rio e seu c\u00f4njuge ou companheiro;
As certid\u00f5es negativas devem ser retiradas junto \u00e0 justi\u00e7a local e tamb\u00e9m federal.
5) Justo t\u00edtulo ou documentos que atestem a posse.<\/p>\n\n\n\n
Embora a lei j\u00e1 tenha dito que a ata notarial ateste a posse, ela tamb\u00e9m determina trazer outros documentos com a mesma finalidade.<\/p>\n\n\n\n
O justo t\u00edtulo \u00e9 um documento que deveria ter for\u00e7a para transferir a propriedade, caso n\u00e3o houvesse nele um defeito jur\u00eddico. Ex.: um contrato de compra e venda posteriormente anulado.<\/p>\n\n\n\n
A teoria discute o alcance dessa express\u00e3o “justo t\u00edtulo” (visto que n\u00e3o h\u00e1 uma defini\u00e7\u00e3o na lei), mas o legislador escapou dessa disputa ao usar o termo “ou quaisquer outros documentos.”<\/p>\n\n\n\n
A necessidade \u00e9 trazer documentos que demonstrem o tempo de posse, se a posse foi cont\u00ednua (uma interrup\u00e7\u00e3o reinicia a contagem do prazo), se a posse \u00e9 de boa-f\u00e9 ou de m\u00e1-f\u00e9 (muda o prazo exigido por lei) etc.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o por acaso h\u00e1 a obrigatoriedade de que um requerimento de usucapi\u00e3o seja intermediado por um advogado. \u00c9 este profissional quem vai garantir que o processo ocorra de forma segura e dentro dos par\u00e2metros legais.<\/p>\n\n\n\n
Afinal, apesar de ser menos oneroso e mais c\u00e9lere que um requerimento realizado judicialmente, o processo de usucapi\u00e3o via cart\u00f3rio \u00e9 repleto de detalhes importantes.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, a atua\u00e7\u00e3o atenta de um advogado especialista em direito imobili\u00e1rio poder\u00e1 garantir o sucesso da empreitada e se voc\u00ea acredita que a usucapi\u00e3o de im\u00f3veis em cart\u00f3rio \u00e9 a op\u00e7\u00e3o mais vantajosa para que possa regularizar o registro de sua propriedade, embarque nessa viagem.<\/p>\n\n\n\n
Derradeiramente, finalizamos esta mat\u00e9ria honrados de termos uma legisla\u00e7\u00e3o de Primeiro Mundo, que a passos largos avan\u00e7a c\u00e9lere no combate \u00e0 burocracia, sempre mantendo inc\u00f3lume o Estado de Direito e a preserva\u00e7\u00e3o da democracia.<\/p>\n\n\n\n