A aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel em constru\u00e7\u00e3o \u00e9, ou deveria ser, uma das decis\u00f5es mais importantes dos consumidores, por envolver, para a grande maioria deles, recursos financeiros muito elevados em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 sua renda. Poucos s\u00e3o aqueles que podem adquirir um im\u00f3vel \u00e0 vista, sendo quase sempre necess\u00e1rio um longo parcelamento, que constitui compromisso assumido por anos ou mesmo d\u00e9cadas, seja com a incorporadora, seja com um banco financiador. Por outro lado, para a empresa produtora, planejar, adquirir o terreno, aprovar e construir o empreendimento \u00e9 atividade das mais complexas e dif\u00edceis, diante da responsabilidade de entregar em prazo determinado uma edifica\u00e7\u00e3o de alto valor.<\/p>\n\n\n\n
A aquisi\u00e7\u00e3o se d\u00e1 usualmente por meio de um contrato de promessa de venda e compra entre a incorporadora (fornecedor) e o adquirente (consumidor), regrado pelo C\u00f3digo Civil, pela Lei 4.591\/64 e tamb\u00e9m tutelado pelo C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC), a lei 8.078\/90. Nessa rela\u00e7\u00e3o contratual, a rescis\u00e3o do contrato pelo adquirente, mediante desist\u00eancia do neg\u00f3cio, justificada ou imotivada, com o recebimento em devolu\u00e7\u00e3o de parte dos valores pagos, tem sido chamada de forma pouco t\u00e9cnica simplesmente por “distrato”. Trata-se de uma das quest\u00f5es mais complexas e importantes das rela\u00e7\u00f5es contratuais consumeristas e de direito imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
A promessa de venda e compra de bem im\u00f3vel \u00e9, em regra, irretrat\u00e1vel, conforme art. 22 do decreto-lei 58\/1969, arts. 1.417 e 1.418 do C\u00f3digo Civil e, especificamente no \u00e2mbito da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, pelo par\u00e1grafo 2\u00ba do art. 32 da lei 4.591\/64. Embora o texto original da Medida Provis\u00f3ria 1095\/2022 revogasse esta \u00faltima disposi\u00e7\u00e3o, a irretratabilidade foi mantida com a convers\u00e3o da MP na Lei 14.382\/2022. A manuten\u00e7\u00e3o de tal atributo ao contrato \u00e9 de grande import\u00e2ncia, pois sua supress\u00e3o poderia dar margem a duas interpreta\u00e7\u00f5es indesejadas e contr\u00e1rias ao consumidor: a que qualquer das partes poderia pleitear o desfazimento do neg\u00f3cio ou que seu registro n\u00e3o conferiria direito real opon\u00edvel a terceiro (pelo art. 1.417 do C\u00f3digo Civil a irretratabilidade \u00e9 condi\u00e7\u00e3o do direito real).<\/p>\n\n\n\n
Entretanto, h\u00e1 tempos a jurisprud\u00eancia \u00e9 pac\u00edfica no sentido de que o comprador de unidade aut\u00f4noma, adimplente ou n\u00e3o, pode pleitear o desfazimento do neg\u00f3cio, recebendo em devolu\u00e7\u00e3o parte dos valores pagos. A mat\u00e9ria foi, inclusive, objeto da S\u00famula 1 do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo1. E a chamada “Lei dos Distratos” (lei 13.786\/2018) veio positivar essa possibilidade, com a inclus\u00e3o do art. 67-A na Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es. Assim, a rescis\u00e3o do contrato, por iniciativa do adquirente ou por seu inadimplemento, \u00e9 admiss\u00edvel, mediante a penalidade estabelecida contratualmente, com base na lei.<\/p>\n\n\n\n
O ponto de maior diverg\u00eancia sempre residiu justamente em qual o percentual dos valores pagos poder\u00e1 ser retido pela incorporadora. As decis\u00f5es judiciais anteriores \u00e0 lei variavam em uma reten\u00e7\u00e3o entre 10% e 25%, sendo que no per\u00edodo mais imediato antes da nova norma, prevalecida no Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) o percentual em torno de 25%. E, por meio da S\u00famula 543, o STJ determinou a devolu\u00e7\u00e3o dos valores \u00e0 vista2.<\/p>\n\n\n\n
A possibilidade do comprador, no caso de pretender o desfazimento contratual, receber de volta a quase totalidade dos valores por ele pagos, corrigidos monetariamente e em de um \u00fanica vez, se constituiu em verdadeiro incentivo ao lit\u00edgio. Ao menor desconforto financeiro, ou ficando em d\u00favida quanto a ter ou n\u00e3o realizado bom neg\u00f3cio, os adquirentes partiram para o chamado “distrato”, gerando severo impacto para as empresas do setor. A promessa de venda e compra irrevog\u00e1vel foi convertida em uma verdadeira “op\u00e7\u00e3o”, em que o adquirente ao longo do tempo e, conforme sua conveni\u00eancia, decidia se mantinha ou n\u00e3o o neg\u00f3cio, praticamente sem penalidade. Poderia at\u00e9 mesmo fazer uma aposta: se o im\u00f3vel valorizar, a compra \u00e9 mantida; se n\u00e3o valorizar, exige-se a devolu\u00e7\u00e3o de quase todos os valores pagos, corrigidos monetariamente.<\/p>\n\n\n\n
Essa situa\u00e7\u00e3o, \u00e9 claro, distorceu totalmente a atividade econ\u00f4mica, que necessita de um m\u00ednimo de seguran\u00e7a e previsibilidade. Embora o fen\u00f4meno dos distratos seja jur\u00eddico, est\u00e1 relacionado diretamente com o momento econ\u00f4mico, pois as “desist\u00eancias” aumentam exponencialmente em situa\u00e7\u00f5es de crise, como nos anos de 2015 e 2016, em que o \u00edndice de distratos sobre vendas superou 40%3, levando in\u00fameras empresas \u00e0 recupera\u00e7\u00e3o judicial ou mesmo quebra, paralisa\u00e7\u00e3o de centenas de obras, com os consequentes efeitos negativos, n\u00e3o apenas para as incorporadoras, mas para os compradores adimplentes, para os empregados e para o mercado em geral. <\/p>\n\n\n\n
Muitas dessas decis\u00f5es n\u00e3o consideravam aspectos importantes da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, especialmente o conceito do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, criado pela lei 10.931\/2004, justamente para dar maior prote\u00e7\u00e3o ao grupo de cond\u00f4minos e evitar atrasos e paralisa\u00e7\u00e3o nas obras. Ao ser adotado o patrim\u00f4nio afetado, os recursos obtidos em um empreendimento t\u00eam necessariamente que ser destinados para o t\u00e9rmino das obras e quita\u00e7\u00e3o do financiamento e n\u00e3o para outras finalidades, havendo inclusive veda\u00e7\u00f5es para retirada de valores pela empresa, antes de garantidas receitas para t\u00e9rmino da constru\u00e7\u00e3o. Esse patrim\u00f4nio especial tem o objetivo de blindar as contas do empreendimento, em benef\u00edcio da comunidade de consumidores.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 de grande import\u00e2ncia que, em um empreendimento de alt\u00edssimo custo e longo prazo de produ\u00e7\u00e3o, haja controle e previsibilidade dos recursos com que se pode contar e com as despesas que se incorrer\u00e1. Nesse sentido, a quantidade de apartamentos vendidos e recebimento das parcelas do pre\u00e7o tornam-se uma quest\u00e3o fundamental sobre a seguran\u00e7a em se desenvolver o projeto. Tanto \u00e9 assim que o art. 34 da lei 4.591\/1964 permite \u00e0 incorporadora estabelecer previamente ao lan\u00e7amento, como condi\u00e7\u00e3o de prosseguir com a edifica\u00e7\u00e3o, ter vendido um n\u00famero m\u00ednimo de unidades. Trata-se de norma para proteger a todos os envolvidos, pois h\u00e1 risco consider\u00e1vel, tamb\u00e9m para os compradores, o prosseguimento de uma obra sem uma quantidade de vendas m\u00ednimas para manter seu equil\u00edbrio financeiro.<\/p>\n\n\n\n
Ora, se o pr\u00f3prio ordenamento jur\u00eddico compreende essa situa\u00e7\u00e3o, n\u00e3o poderia ele ser condescendente com o esvaziamento dos compradores em uma obra em desenvolvimento. A facilidade conferida ao adquirente de se desobrigar do compromisso assumido, drenando recursos do patrim\u00f4nio afetado, tornou-se s\u00e9rio risco para a continuidade das obras e entrega do empreendimento e, assim, acabou se configurando tamb\u00e9m uma amea\u00e7a aos consumidores que permaneciam adimplentes.<\/p>\n\n\n\n
Os efeitos e impactos do distrato devem ser analisados dentro do contexto da incorpora\u00e7\u00e3o e do patrim\u00f4nio afetado, que congrega a produtora do bem e o conjunto de adquirentes. Por se tratar de atividade que demanda capital elevado para a constru\u00e7\u00e3o, desde 1964 h\u00e1 no Brasil um sistema para viabilizar e incentivar a produ\u00e7\u00e3o de moradias, o Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o (SFH), posteriormente complementado tamb\u00e9m pelo Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio (SFI). O SFH permite que a incorporadora tenha acesso a financiamento banc\u00e1rio para realiza\u00e7\u00e3o das obras e que os adquirentes possam financiar sua aquisi\u00e7\u00e3o por longo prazo, com juros menores.<\/p>\n\n\n\n
O financiamento para a incorporadora \u00e9 muitas vezes um requisito necess\u00e1rio para a realiza\u00e7\u00e3o do empreendimento e somente \u00e9 acessado ap\u00f3s atingido determinado n\u00famero de vendas, por exig\u00eancia do agente financeiro. Por sua vez, a quita\u00e7\u00e3o do financiamento se d\u00e1 logo que conclu\u00eddas as obras, normalmente quando os adquirentes quitam os apartamentos, com recursos pr\u00f3prios ou contraindo financiamento banc\u00e1rio de longo prazo.<\/p>\n\n\n\n
Nesse contexto, a eleva\u00e7\u00e3o do n\u00famero de distratos tem grav\u00edssimos efeitos sobre o empreendimento. Com um contrato rescindido, deixa de ingressar no patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o o valor das parcelas contratadas por aquele adquirente e, pior, \u00e9 necess\u00e1rio retirar valores que seriam carreados para a obra, para entregar ao desistente. Com menos recursos ingressando na obra, aumenta-se o risco de atrasos, o que gera obriga\u00e7\u00e3o de pagamento de multa pela incorporadora.<\/p>\n\n\n\n
Um n\u00famero elevado de distratos na fase inicial pode fazer com que a incorporadora n\u00e3o atinja o numero m\u00ednimo de vendas para libera\u00e7\u00e3o do financiamento, comprometendo a sa\u00fade financeira do projeto. E ainda, com muitos distratos ao longo da fase de obra, a incorporadora tem menos recursos para quitar o agente financeiro, tendo que repactuar prorroga\u00e7\u00f5es a juros maiores ou mesmo sofrendo execu\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria. Tamb\u00e9m por tais raz\u00f5es, os impactos dos distratos podem ser muito severos para as empresas e at\u00e9 para os consumidores adimplentes. H\u00e1 outro elemento n\u00e3o percebido de imediato: com o aumento do risco proporcionado pelos distratos, as condi\u00e7\u00f5es de obten\u00e7\u00e3o de financiamento e taxas de juros tornaram-se maiores, elevando o pre\u00e7o final da habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
A chamada Lei dos Distratos veio com o objetivo de ajustar essa perigosa distor\u00e7\u00e3o. Foi estabelecida uma diferen\u00e7a entre as obras n\u00e3o submetidas ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e aquelas que adotam tal regime. Nas primeiras, a incorporadora est\u00e1 autorizada a prever no contrato a reten\u00e7\u00e3o de 25% dos valores pagos no caso de desfazimento do neg\u00f3cio, enquanto que nos empreendimentos submetidos ao regime de afeta\u00e7\u00e3o, a multa contratual pode ser de 50%. Tamb\u00e9m no caso do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e justamente para proteger o interesse dos adquirentes, a devolu\u00e7\u00e3o se d\u00e1 trinta dias ap\u00f3s o certificado de conclus\u00e3o das obras, norma de grande import\u00e2ncia para o equil\u00edbrio do empreendimento e que derroga parte da citada S\u00famula 543 do STJ, que determinava devolu\u00e7\u00e3o imediata.<\/p>\n\n\n\n
Embora tenha considerado os impactos acima referidos, a norma que prev\u00ea a penalidade de 50% das import\u00e2ncias pagas n\u00e3o foi bem recebida por parte da jurisprud\u00eancia, por entender se tratar de percentual elevado. Tais decis\u00f5es t\u00eam afastado a cl\u00e1usula que prev\u00ea tal percentual, ou por consider\u00e1-la “abusiva”, ou valendo-se do art. 413 do C\u00f3digo Civil, segundo o qual “a penalidade deve ser reduzida eq\u00fcitativamente pelo juiz se a obriga\u00e7\u00e3o principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do neg\u00f3cio”. <\/p>\n\n\n\n
A diverg\u00eancia j\u00e1 se encontra no STJ, com decis\u00f5es favor\u00e1veis e contr\u00e1rias \u00e0 cl\u00e1usula que segue o par\u00e2metro legal. No primeiro caso, \u00e9 exemplo o Agravo em Recurso Especial 2062928-SP, relator min. Luis Felipe Salom\u00e3o, de 24\/03\/2022. J\u00e1 no segundo, citamos Recurso Especial 1979096-SP, relator Min. Moura Ribeiro, de 01\/02\/2022.<\/p>\n\n\n\n
Com todo o respeito \u00e0s decis\u00f5es contr\u00e1rias, n\u00e3o se pode considerar uma pr\u00e1tica abusiva a aplica\u00e7\u00e3o de penalidade em absoluta conson\u00e2ncia com lei expressa e especial. Al\u00e9m disso, no que se refere ao art. 413, sua aplica\u00e7\u00e3o ocorre quando a multa \u00e9 estabelecida livremente pelas partes, sem seguir par\u00e2metros legais, mas n\u00e3o quando segue preceito normativo a respeito, como no caso concreto. Se a penalidade foi estabelecida na pr\u00f3pria legisla\u00e7\u00e3o, a cl\u00e1usula contratual n\u00e3o pode ser “manifestamente excessiva.”<\/p>\n\n\n\n
Entretanto, o cerne principal da quest\u00e3o \u00e9 que as decis\u00f5es judiciais que afastam a penalidade permitida pela lei n\u00e3o levam em conta – at\u00e9 porque muitas vezes n\u00e3o s\u00e3o devidamente informados – os graves impactos e riscos que os distratos trazem para a incorporadora, para o patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e para os demais consumidores. A nova lei, em aten\u00e7\u00e3o \u00e0 pr\u00f3pria an\u00e1lise econ\u00f4mica do direito, veio com o objetivo de harmonizar a rela\u00e7\u00e3o contratual, desincentivando a desist\u00eancia abusiva que tantos riscos trazia para essa atividade essencial. A lei traz a correta finalidade de proteger o empreendimento e os consumidores que nele permanecem, esfor\u00e7ando-se para pagar as parcelas do pre\u00e7o com a justa expectativa de receber sua casa pr\u00f3pria.<\/p>\n\n\n\n
Pode-se dizer, assim, que para efetivo enquadramento da quest\u00e3o, \u00e9 necess\u00e1rio v\u00ea-la al\u00e9m do plano da rela\u00e7\u00e3o individual de certo comprador com determinada incorporadora. H\u00e1 uma segunda dimens\u00e3o, que congrega a sa\u00fade financeira do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o e a necessidade de proteger os demais adquirentes para que o empreendimento chegue a bom termo, dentro do prazo.<\/p>\n\n\n\n
E, em uma dimens\u00e3o mais ampla, a banaliza\u00e7\u00e3o do compromisso contratual e incentivo aos distratos podem amea\u00e7ar n\u00e3o apenas o empreendimento em si, mas tamb\u00e9m a pr\u00f3pria atividade econ\u00f4mica e social de produ\u00e7\u00e3o de moradias a pre\u00e7os acess\u00edveis, aumentado custos e risco para as empresas, dificultando financiamento e elevando juros banc\u00e1rios. Como resultado, tem-se a indesejada eleva\u00e7\u00e3o de pre\u00e7os dos im\u00f3veis, retrata\u00e7\u00e3o na oferta de habita\u00e7\u00e3o e na gera\u00e7\u00e3o de empregos. Como se v\u00ea, a quest\u00e3o \u00e9 de suma import\u00e2ncia e transcende a rela\u00e7\u00e3o entre as partes contratantes.<\/p>\n\n\n\n
1 S\u00famula 1: O compromiss\u00e1rio comprador de im\u00f3vel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescis\u00e3o do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensa\u00e7\u00e3o com gastos pr\u00f3prios de administra\u00e7\u00e3o e propaganda feitos pelo compromiss\u00e1rio vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupa\u00e7\u00e3o do bem. <\/p>\n\n\n\n
2 S\u00famula 543: Na hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de venda e compra de im\u00f3vel submetido ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, no caso de culpa exclusiva do incorporador\/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.<\/p>\n\n\n\n
3 Pesquisa FIPE\/Abrainc.<\/p>\n\n\n\n