No apagar das luzes de 2022, foi publicado o artigo intitulado “A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria na via extrajudicial” nesta coluna1.<\/p>\n\n\n\n
Neste interregno, o Congresso Nacional afastou certos vetos presidenciais, que tinham como alvo o presente procedimento extrajudicial, previsto no art. 216-B da Lei dos Registros P\u00fablicos2. Foram derrubados na sess\u00e3o de 22\/12\/2022, os quatro vetos que restavam apreciar da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 1.085\/2021, transformada na lei 14.382\/2022.<\/p>\n\n\n\n
No presente artigo, examinar-se-\u00e1 os efeitos da publica\u00e7\u00e3o dos vetos, os quais se relacionam \u00e0 prescindibilidade do registro do compromisso de compra e venda e a exig\u00eancia de ata notarial para a consecu\u00e7\u00e3o do registro. O exame iniciar\u00e1 pela problem\u00e1tica do ingresso do t\u00edtulo de compromisso de compra e venda, a sua cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o, ou sucess\u00e3o no f\u00f3lio real.<\/p>\n\n\n\n
O projeto original, em seu art. 10 inclu\u00eda o \u00a7 2\u00ba ao art. 216-B da Lei n\u00ba 6.015, de 31 de dezembro de 1973, ao que se transcreve, in verbis:<\/p>\n\n\n\n
“\u00a7 2\u00ba O deferimento da adjudica\u00e7\u00e3o independe de pr\u00e9vio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o e da comprova\u00e7\u00e3o da regularidade fiscal do promitente vendedor.”<\/p>\n\n\n\n
As raz\u00f5es do veto eram de \u00edndole fiscal. O registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o prescind\u00edveis, bem como a comprova\u00e7\u00e3o do pagamento do Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis e Direitos Reais sobre Im\u00f3veis – ITBI e da regularidade do pagamento de tributos federais e contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias s\u00e3o relevantes nas garantias dadas para o cr\u00e9dito tribut\u00e1rio e previdenci\u00e1rio, de acordo com o Minist\u00e9rio da Economia – extinto recentemente3.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o obstante, \u00e0 raz\u00e3o enunciada subjaz o Direito Civil. A promessa de compra e venda, irretrat\u00e1vel e irrevog\u00e1vel, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, para constituir o direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o, opon\u00edvel a terceiros, depende do registro (CC, art. 1.417). \u00c9 este direito real pelo qual se agracia a parte a intentar a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria perante terceiros, se houver modifica\u00e7\u00e3o nas partes originais do contrato (CC, art. 1.418).<\/p>\n\n\n\n
O Superior Tribunal de Justi\u00e7a considera prescind\u00edvel o seu registro, segundo o teor da S\u00famula 2394. Por\u00e9m, o registro, al\u00e9m de garantir a oponibilidade perante terceiros, gera uma seguran\u00e7a tanto para o compromiss\u00e1rio comprador quanto para o promitente vendedor. O primeiro, com o registro, tem constitu\u00eddo o seu direito real de aquisi\u00e7\u00e3o, o segundo, por sua vez, desonera-se de eventuais encargos decorrentes do im\u00f3vel (tributos, condom\u00ednio, etc)5.<\/p>\n\n\n\n
Ainda assim em paralelo, o Congresso Nacional rejeitou o veto da Presid\u00eancia da Rep\u00fablica ao \u00a7 2\u00ba do art. 216-B da Lei dos Registros P\u00fablicos, inclu\u00eddo pela lei 14.382\/2022, mantendo-se a desnecessidade de pr\u00e9vio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o e da comprova\u00e7\u00e3o da regularidade fiscal do promitente vendedor6.<\/p>\n\n\n\n
O requerimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria dever\u00e1, ademais, ser instru\u00eddo com a comprova\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o do imposto de transmiss\u00e3o (Imposto de Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis e de Direitos Reais – ITBI) ou de a sua isen\u00e7\u00e3o pela Municipalidade,.<\/p>\n\n\n\n
Vale lembrar que o Supremo Tribunal Federal, em julgamento com repercuss\u00e3o geral declarada, no Tema 1124, fixou a tese: “O fato gerador do imposto sobre transmiss\u00e3o inter vivos de bens im\u00f3veis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transfer\u00eancia da propriedade imobili\u00e1ria, que se d\u00e1 mediante o registro”7.<\/p>\n\n\n\n
O mesmo Tribunal vai reexaminar a possibilidade de incid\u00eancia do Imposto sobre Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI) sobre cess\u00e3o de direitos relativos a compromisso de compra e venda de im\u00f3vel. O Plen\u00e1rio, por maioria de votos, acolheu recurso (embargos de declara\u00e7\u00e3o) do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo no Recurso Extraordin\u00e1rio com Agravo (ARE) n\u00ba 1294969, com repercuss\u00e3o geral (Tema 1124). Com a decis\u00e3o, a Corte vai rediscutir o m\u00e9rito da controv\u00e9rsia levantada pelo Min. Dias Toffoli.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, esta quest\u00e3o tormentosa ser\u00e1 objeto de qualifica\u00e7\u00e3o pelo registrador no procedimento extrajudicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Cabe ressaltar, inclusive, que, no caso de impossibilidade de exig\u00eancia do ITBI do contribuinte, os registradores de im\u00f3veis respondem subsidiariamente.<\/p>\n\n\n\n
A dificuldade da prova da quita\u00e7\u00e3o pode ser suprida pelo interessado por meio de procedimento simples de justifica\u00e7\u00e3o, como previsto para usucapi\u00e3o (LRP, art. 216-A, \u00a7 15)8. Cabe a comprova\u00e7\u00e3o em procedimento de justifica\u00e7\u00e3o administrativa perante o registrador de im\u00f3veis (CPC, art. 381, \u00a7 5\u00ba, rito previsto no 382 e 383).<\/p>\n\n\n\n
Recomenda Jos\u00e9 Os\u00f3rio de Azevedo J\u00fanior, que no procedimento judicial alguns recibos antecedentes ao \u00faltimo (porque o derradeiro faz presumir quitados os anteriores – art. 322 do CC). Por analogia caberia a mesma solu\u00e7\u00e3o9.<\/p>\n\n\n\n
O requerimento conter\u00e1, ainda, o pedido de notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial dirigida ao promitente vendedor, abrindo-se prazo de 15 dias \u00fateis para que ele promova \u00e0 lavratura da escritura p\u00fablica final,.<\/p>\n\n\n\n
Caso se mantenha silente, tal ocorr\u00eancia ser\u00e1 certificada pelo Registrador, a fim de que o requerente possa se dirigir a um Tabelionato de Notas para lavrar a ata notarial.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, no que tange \u00e0 previs\u00e3o da ata notarial o quadro \u00e9 paradoxal. A ata notarial atribui seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0 rela\u00e7\u00e3o compromissada, por meio da f\u00e9 p\u00fablica do tabeli\u00e3o de notas.<\/p>\n\n\n\n
Esta foi a raz\u00e3o do veto a exigir a ata notarial como requisito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. O art. 11 do Projeto de Lei de Convers\u00e3o, adotava o inciso III ao \u00a7 1\u00ba do art. 216-B da lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a que se transcreve, in verbis:<\/p>\n\n\n\n
“III – ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas da qual constem a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o nome e a qualifica\u00e7\u00e3o do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo pre\u00e7o e da caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade;”<\/p>\n\n\n\n
Em contrapartida, pode-se alegar que a exig\u00eancia da ata notarial seria antiecon\u00f4mica, encareceria e burocratizaria o procedimento.<\/p>\n\n\n\n
Como explanado, o t\u00edtulo de compromisso de compra e venda \u00e9 pl\u00farimo, podendo ser elaborado tanto por instrumento p\u00fablico quanto por contrato particular (art. 1.417, CC), ou seja, j\u00e1 \u00e9 naturalmente desburocratizado. A exig\u00eancia da ata notarial ao final para a realiza\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria poderia afastar os interessados, por gerar custos e empecilhos a quem j\u00e1 cumpriu \u00e0s obriga\u00e7\u00f5es pactuadas10.<\/p>\n\n\n\n
No entanto, o veto foi recha\u00e7ado em seu exame posterior pelo Congresso Nacional. Assim, permanece necess\u00e1ria a ata notarial11.<\/p>\n\n\n\n
A doutrina abalizada de Jo\u00e3o Pedro Lamana Paiva cr\u00ea ter sido um avan\u00e7o para seguran\u00e7a jur\u00eddica12. Concorda-se com o pensamento do referido autor, uma vez que a participa\u00e7\u00e3o do Tabeli\u00e3o de Notas no procedimento \u00e9 essencial para o equil\u00edbrio do sistema.<\/p>\n\n\n\n
Para a finaliza\u00e7\u00e3o do compromisso de compra e venda, j\u00e1 \u00e9 obrigat\u00f3ria a lavratura da escritura p\u00fablica quando da quita\u00e7\u00e3o, para que se promova o registro da transmiss\u00e3o efetiva. O procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial serve, justamente, para as hip\u00f3teses em que o promitente vendedor se recusa ou n\u00e3o procede \u00e0 lavratura desta escritura, permitindo que o compromiss\u00e1rio comprador v\u00e1 diretamente no Registro de Im\u00f3veis solicitar a adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
A inclus\u00e3o da obrigatoriedade da ata notarial para que se promova a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 condizente com o procedimento comum de registro da transmiss\u00e3o, uma vez que torna compuls\u00f3ria a participa\u00e7\u00e3o do tabeli\u00e3o de notas nesse processo, para a lavratura de um t\u00edtulo que ensejar\u00e1 o registro.<\/p>\n\n\n\n
A aus\u00eancia da ata notarial poderia abrir espa\u00e7o para uma fraude no sistema, fazendo com que o promitente vendedor e o compromiss\u00e1rio comprador “combinassem” de n\u00e3o realizarem a lavratura da escritura p\u00fablica definitiva para que se socorressem da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial direta, evitando os gastos com os emolumentos notariais.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, a ata notarial n\u00e3o burocratiza o procedimento, mas sim o reequilibra, tornando-o condizente com o registro comum da transmiss\u00e3o pelo compromisso de compra e venda e evita burlas ao sistema do t\u00edtulo e modo.<\/p>\n\n\n\n
Sugere-se, inclusive, como razo\u00e1vel, que seja cobrado por essa ata notarial o mesmo valor de emolumentos cobrados pela escritura p\u00fablica do respectivo im\u00f3vel transmitido.<\/p>\n\n\n\n
Sejam felizes!<\/p>\n\n\n\n
At\u00e9 a pr\u00f3xima coluna!<\/p>\n\n\n\n
1 K\u00dcMPEL, V. F.; MADY, F. K. A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria na via extrajudicial. Publicado em 13.12.2022. Consultado em 06.01.2022.<\/p>\n\n\n\n
2 Segundo a not\u00edcia publicado na p\u00e1gina eletr\u00f4nica do Senado Federal.<\/p>\n\n\n\n
3 As raz\u00f5es enunciadas para o veto foram, in verbis: “A proposi\u00e7\u00e3o legislativa determina que o deferimento da adjudica\u00e7\u00e3o independeria de pr\u00e9vio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cess\u00e3o e da comprova\u00e7\u00e3o da regularidade fiscal do promitente vendedor. Estabelece, ainda, a revoga\u00e7\u00e3o da a al\u00ednea ‘b’ do inciso I e o inciso II do caput do art. 47 da Lei n\u00ba 8.212, de 24 de julho de 1991, os quais disp\u00f5em, respectivamente, que ser\u00e1 exigida Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bito – CND, fornecida pelo \u00f3rg\u00e3o competente, nos seguintes casos: I – da empresa: b) na aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o, a qualquer t\u00edtulo, de bem im\u00f3vel ou direito a ele relativo; e II – do propriet\u00e1rio, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, de obra de constru\u00e7\u00e3o civil, quando de sua averba\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30. Contudo, em que pese a boa inten\u00e7\u00e3o do legislador, a proposi\u00e7\u00e3o legislativa contraria o interesse p\u00fablico ao dispensar a comprova\u00e7\u00e3o de regularidade fiscal para o exerc\u00edcio de determinadas atividades pelos contribuintes, o que reduz as garantias atribu\u00eddas ao cr\u00e9dito tribut\u00e1rio, nos termos do art. 205 da Lei n\u00ba 5.172, de 25 de outubro de 1966 – C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional. Ressalta-se que o controle da regularidade fiscal dos contribuintes, por um lado, exerce indiretamente cobran\u00e7a sobre o devedor pela imposi\u00e7\u00e3o de ressalva \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de diversos neg\u00f3cios e, por outro lado, procura prevenir a realiza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios ineficazes entre devedor e terceiro que comprometam o patrim\u00f4nio sujeito \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito fazend\u00e1rio. Desse modo, a proposi\u00e7\u00e3o legislativa est\u00e1 em descompasso com a necess\u00e1ria prote\u00e7\u00e3o do terceiro de boa-f\u00e9, o que resultaria no desconhecimento pelo terceiro da exist\u00eancia de eventual d\u00e9bito do devedor da Fazenda P\u00fablica, sujeitando a preju\u00edzo aqueles que, munidos de boa-f\u00e9, fossem induzidos a celebrar neg\u00f3cio presumivelmente fraudulento, a teor do disposto no art. 185 da Lei n\u00ba 5.172, de 1966 – C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional.”<\/p>\n\n\n\n
4 Transcreve-se o teor do verbete, a seguir: “O direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cart\u00f3rio de im\u00f3veis”.<\/p>\n\n\n\n
5 Nesse sentido, vide art. 167, II, 32 da LRP: do termo de quita\u00e7\u00e3o de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quita\u00e7\u00e3o dos instrumentos p\u00fablicos ou privados oriundos da implanta\u00e7\u00e3o de empreendimentos ou de processo de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, firmado pelo empreendedor propriet\u00e1rio de im\u00f3vel ou pelo promotor do empreendimento ou da regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria objeto de loteamento, desmembramento, condom\u00ednio de qualquer modalidade ou de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, exclusivamente para fins de exonera\u00e7\u00e3o da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o im\u00f3vel perante o Munic\u00edpio, n\u00e3o implicando transfer\u00eancia de dom\u00ednio ao compromiss\u00e1rio comprador ou ao benefici\u00e1rio da regulariza\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n
6 Segundo a not\u00edcia publicado na p\u00e1gina eletr\u00f4nica do Senado Federal, in: https:\/\/www12.senado.leg.br\/noticias\/materias\/2022\/12\/22\/congresso-derruba-ultimos-vetos-a-mp-do-registro-de-imoveis<\/p>\n\n\n\n
7 STF, RE n\u00ba 796.-376-SC, Relator Min. Marco Aur\u00e9lio; Redator do Ac\u00f3rd\u00e3o Min. Alexandre de Moraes, j. 05\/08\/2020, p. 25.08.2020. A norma n\u00e3o imuniza qualquer incorpora\u00e7\u00e3o de bens ou direitos ao patrim\u00f4nio da pessoa jur\u00eddica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o s\u00f3cio faz para integraliza\u00e7\u00e3o do capital social subscrito. Portanto, sobre a diferen\u00e7a do valor dos bens im\u00f3veis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidir\u00e1 a tributa\u00e7\u00e3o pelo ITBI.<\/p>\n\n\n\n
8 Diferentemente do procedimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, previsto na Lei dose Registros P\u00fablicos no art. 216-A, para o registro \u00e9 desnecess\u00e1ria a verifica\u00e7\u00e3o da posse ad usucapionem, ou seja, a posse mansa e pac\u00edfica, ininterrupta conforme a esp\u00e9cies de usucapi\u00e3o. Basta a exist\u00eancia do t\u00edtulo e a comprova\u00e7\u00e3o do adimplemento por parte do requerente, para que se supra a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade descumprida.<\/p>\n\n\n\n
9 AZEVEDO J\u00daNIOR, Jos\u00e9 Os\u00f3rio de. Estudos e Pareceres em Direito Civil, S\u00e3o Paulo: Editora Singular, 2019 fls. 365-375.<\/p>\n\n\n\n
10 As raz\u00f5es do veto da Presid\u00eancia da Rep\u00fablica s\u00e3o, in verbis: “A proposi\u00e7\u00e3o legislativa prev\u00ea que o pedido extrajudicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o poderia ser realizado no servi\u00e7o de registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e que deveria ser instru\u00eddo com ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas da qual constassem a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o nome e a qualifica\u00e7\u00e3o do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo pre\u00e7o e da caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade. Entretanto, em que pese a boa inten\u00e7\u00e3o do legislador, a proposi\u00e7\u00e3o contraria o interesse p\u00fablico, pois o processo de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel \u00e9 instru\u00eddo de forma documental, n\u00e3o havendo necessidade de lavratura de ata notarial pelo tabeli\u00e3o de notas. Assim, tal previs\u00e3o cria exig\u00eancia desnecess\u00e1ria que ir\u00e1 encarecer e burocratizar o procedimento, e poderia fazer com que o im\u00f3vel permanecesse na informalidade. Ademais, a possibilidade de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial \u00e9 um avan\u00e7o, pois permitir\u00e1 a entrega da propriedade ao promitente comprador que honrou com suas presta\u00e7\u00f5es e n\u00e3o consegue obter a escritura p\u00fablica definitiva sem a necessidade de o judici\u00e1rio ser acionado, pois basta a comprova\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o por meios documentais, o que pode ser feito diretamente no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis.”<\/p>\n\n\n\n
11 Segundo a not\u00edcia publicado na p\u00e1gina eletr\u00f4nica do Senado Federal. Jo\u00e3o Pedro Lamana Paiva tem posi\u00e7\u00e3o distinta daquela aqui defendida, assim disciplinada: “Quanto aos vetos derrubados do artigo 11, pode-se afirmar que modificam positivamente a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, pois trazem de volta para o procedimento a necess\u00e1ria figura do Tabeli\u00e3o de Notas, o qual exerce a atividade mais afeita \u00e0 verifica\u00e7\u00e3o das quest\u00f5es envolvendo o neg\u00f3cio jur\u00eddico de promessa de compra e venda que o requerente pretende efetivar ou, em n\u00e3o sendo poss\u00edvel, adjudicar compulsoriamente seu objeto. A participa\u00e7\u00e3o do Tabeli\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 mera formalidade, mas, muito pelo contr\u00e1rio, servir\u00e1 para gerar mais seguran\u00e7a e regularidade ao procedimento, agregando a ele o olhar cauteloso acerca da possibilidade ou n\u00e3o de aplica\u00e7\u00e3o do instituto, visando a conforma\u00e7\u00e3o do caso concreto ao t\u00edtulo que servir\u00e1 para integrar o pedido de regulariza\u00e7\u00e3o, de modo similar ao que hoje j\u00e1 ocorre com a usucapi\u00e3o extrajudicial (art. 216-A, I da Lei n\u00ba 6.015\/73)”. (In: Congresso Nacional derruba vetos da Medida Provis\u00f3ria 1.085, transformada na Lei n\u00ba 14.382\/2022 – Considera\u00e7\u00f5es Preliminares. Publicado em 02\/01\/2023, no s\u00edtio eletr\u00f4nico da ANOREG\/RS, p\u00e1gina: Artigo – Congresso Nacional derruba vetos da medida provis\u00f3ria n\u00ba 1.085, transformada na leu n\u00ba 14.382\/2022 – Por Jo\u00e3o Pedro Lamana Paiva – Anoreg RS. Consulta em 04\/01\/2022.<\/p>\n\n\n\n
12 PAIVA, Jo\u00e3o Pedro Lamana. Congresso Nacional derruba vetos da Medida Provis\u00f3ria 1.085, transformada na Lei n\u00ba 14.382\/2022 – Considera\u00e7\u00f5es Preliminares. Publicado em 02\/01\/2023, no s\u00edtio eletr\u00f4nico da ANOREG\/RS, p\u00e1gina: Artigo – Congresso Nacional derruba vetos da medida provis\u00f3ria n\u00ba 1.085, transformada na leu n\u00ba 14.382\/2022 – Por Jo\u00e3o Pedro Lamana Paiva – Anoreg RS. Consulta em 04\/01\/2022.<\/p>\n\n\n\n