{"id":85219,"date":"2023-03-14T09:16:21","date_gmt":"2023-03-14T12:16:21","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=85219"},"modified":"2023-03-14T09:16:22","modified_gmt":"2023-03-14T12:16:22","slug":"artigo-certidoes-necessarias-para-comprar-imoveis-urbanos-com-seguranca-por-hugo-chusyd","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/artigo-certidoes-necessarias-para-comprar-imoveis-urbanos-com-seguranca-por-hugo-chusyd\/","title":{"rendered":"Artigo: Certid\u00f5es necess\u00e1rias para comprar im\u00f3veis urbanos com seguran\u00e7a - Por Hugo Chusyd"},"content":{"rendered":"
\n

Geralmente a aquisi\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis demanda um consider\u00e1vel investimento. E todo o investimento possui o seu risco\u2026 As certid\u00f5es s\u00e3o fundamentais para a sua avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Certid\u00f5es s\u00e3o documentos emitidos por diversos \u00f3rg\u00e3os, apontando a exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es judiciais, d\u00edvidas ou protestos em nome de determinada pessoa, f\u00edsica ou jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Em um passado n\u00e3o t\u00e3o distante, as certid\u00f5es eram emitidas apenas presencialmente, devendo o interessado comparecer em diversas reparti\u00e7\u00f5es para solicit\u00e1-las, aguardando ainda mais alguns dias para retir\u00e1-las. Por conta dessa trabalhosa burocracia, at\u00e9 hoje a praxe do mercado \u00e9 providenciar as certid\u00f5es ap\u00f3s a assinatura do CCV - Compromisso de Compra e Venda.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, como hoje em dia praticamente todas as certid\u00f5es podem ser solicitadas pela internet, em curto espa\u00e7o de tempo, a nossa recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 obt\u00ea-las em momento anterior \u00e0 assinatura do CCV, para que se realize a \"due diligence imobili\u00e1ria\" previamente ao pagamento do sinal.<\/p>\n\n\n\n

Passemos, ent\u00e3o, ao exame das certid\u00f5es necess\u00e1rias para comprar im\u00f3veis urbanos com seguran\u00e7a, ressalvando que a praxe muda de local a local, de modo que tomaremos, como base, um im\u00f3vel urbano localizado na cidade de S\u00e3o Paulo:<\/p>\n\n\n\n

CERTID\u00d5ES DO IM\u00d3VEL:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Certid\u00e3o de matr\u00edcula vinten\u00e1ria atualizada, expedida pelo Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis competente;
Tamb\u00e9m conhecida como \"certid\u00e3o de propriedade\", esse documento aponta toda a cadeia de registros referentes ao im\u00f3vel nos \u00faltimos vinte anos, sendo fundamental para aferir a legitimidade daquele que se apresenta como vendedor, bem como identificar eventuais m\u00e1culas que recaiam sobre o bem im\u00f3vel ou impedimentos que ameacem a futura outorga da escritura p\u00fablica de venda e compra (ou instrumento particular emitido por agente financeiro). \u00c9 uma esp\u00e9cie de RG do im\u00f3vel.
Certid\u00e3o conjunta de d\u00e9bitos de tributos imobili\u00e1rios, expedida pela Prefeitura do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo;
O objetivo \u00e9 identificar eventuais d\u00e9bitos de IPTU do im\u00f3vel que se pretende adquirir, os quais, se presentes, impedem a lavratura da escritura p\u00fablica de venda e compra (ou instrumento particular emitido por agente financeiro).
Certid\u00e3o de dados cadastrais emitida pela Prefeitura do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo;
Essa certid\u00e3o fornece a \u00e1rea detalhada do terreno e da constru\u00e7\u00e3o, assim como a base de c\u00e1lculo utilizada para a apura\u00e7\u00e3o do IPTU.
Declara\u00e7\u00e3o negativa de d\u00e9bitos condominiais assinada pelo s\u00edndico, com firma reconhecida e c\u00f3pia autenticada da ata de elei\u00e7\u00e3o;
Ao comprar um im\u00f3vel situado em condom\u00ednio, \u00e9 imprescind\u00edvel entrar em contato com a administradora respons\u00e1vel por sua gest\u00e3o, para solicitar uma declara\u00e7\u00e3o negativa de d\u00e9bitos condominiais, por se tratar de uma obriga\u00e7\u00e3o propter rem, ou seja, que acompanha o bem.
Certid\u00f5es em nome do condom\u00ednio.
Recomendamos tamb\u00e9m a expedi\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es em nome do condom\u00ednio onde se situa a unidade negociada. Apesar de ser uma provid\u00eancia pouco usual, \u00e9 a forma correta para identificar eventuais passivos, com potencial de sujeitar o novo comprador a um rateio indesejado.<\/p>\n\n\n\n

CERTID\u00d5ES DO VENDEDOR:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Certid\u00e3o dos cart\u00f3rios dos distribuidores c\u00edveis emitidas pelo Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo;
Com essa certid\u00e3o, \u00e9 poss\u00edvel verificar a exist\u00eancia de eventuais a\u00e7\u00f5es judiciais que tramitam contra o vendedor, na Justi\u00e7a Estadual.
Certid\u00f5es do distribuidor da Justi\u00e7a Federal em primeira e segunda inst\u00e2ncias;
Com essas certid\u00f5es, \u00e9 poss\u00edvel verificar a exist\u00eancia de eventuais a\u00e7\u00f5es judiciais que tramitam contra o vendedor, na Justi\u00e7a Federal.
Certid\u00e3o do distribuidor da Justi\u00e7a do Trabalho e Certid\u00e3o Negativa de D\u00e9bitos Trabalhistas - CNDT emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho;
Com essas certid\u00f5es, \u00e9 poss\u00edvel verificar a exist\u00eancia de eventuais a\u00e7\u00f5es judiciais que tramitam contra o vendedor, na Justi\u00e7a do Trabalho.
Certid\u00e3o Conjunta de D\u00e9bitos relativos a Tributos Federais e \u00e0 D\u00edvida Ativa da Uni\u00e3o;
Com essa certid\u00e3o, \u00e9 poss\u00edvel verificar a exist\u00eancia de eventuais d\u00e9bitos tribut\u00e1rios do vendedor com a Uni\u00e3o.
Certid\u00f5es Negativas de D\u00e9bitos (CND) das Fazendas Estadual e Municipal;
Com essas certid\u00f5es, \u00e9 poss\u00edvel verificar a exist\u00eancia de eventuais d\u00e9bitos tribut\u00e1rios do vendedor com o Estado e o Munic\u00edpio.       
Certid\u00f5es dos Cart\u00f3rios de Protestos, abrangendo o per\u00edodo dos \u00faltimos 05 (cinco) anos;
Com essas certid\u00f5es, \u00e9 poss\u00edvel verificar a exist\u00eancia de eventuais protestos de t\u00edtulos inadimplidos pelo vendedor. Observamos que a consulta de protestos tamb\u00e9m pode ser realizada por meio da Central de Protesto do Estado de S\u00e3o Paulo (CENPROT-SP), de forma gratuita, por\u00e9m sem efeito de certid\u00e3o.
Certid\u00e3o da Junta Comercial do Estado de S\u00e3o Paulo acerca de eventuais empresas em que o vendedor figure ou tenha figurado como s\u00f3cio ou administrador;
Em sendo positivo o resultado, ser\u00e1 necess\u00e1rio emitir e examinar as certid\u00f5es das respectivas sociedades, provid\u00eancia essa imprescind\u00edvel para a seguran\u00e7a do neg\u00f3cio, diante da sempre presente possibilidade de desconsidera\u00e7\u00e3o da personalidade jur\u00eddica, transferindo ao s\u00f3cio a responsabilidade pelo passivo de sua empresa. Essa consulta tamb\u00e9m pode ser realizada no site da Jucesp (\"pesquisa avan\u00e7ada\"), por\u00e9m sem efeito de certid\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Certid\u00e3o de interdi\u00e7\u00e3o, tutela e curatela, dispon\u00edvel em cart\u00f3rios de registro civil das pessoas naturais, sendo necess\u00e1rio conforme as peculiaridades do caso, para evitar alega\u00e7\u00e3o futura de incapacidade do vendedor para a consuma\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio.
Certid\u00e3o de nascimento atualizada (se solteiro) ou certid\u00e3o de casamento atualizada (demais estados civis) e, se for o caso, contrato ou escritura de uni\u00e3o est\u00e1vel;
O objetivo \u00e9 identificar a eventual necessidade de autoriza\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge ou companheiro do vendedor para a venda do im\u00f3vel.
Certid\u00f5es ambientais;
Em algumas hip\u00f3teses, dependendo da localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e da atividade nele exercida (manejo de produtos qu\u00edmicos, por exemplo), se revela prudente obter certid\u00f5es ambientais em nome do vendedor e do im\u00f3vel, com a finalidade de atestar a exist\u00eancia de eventuais passivos ou embargos ambientais, os quais, se existentes, podem causar enorme preju\u00edzo ao comprador.<\/p>\n\n\n\n

Com rela\u00e7\u00e3o a im\u00f3veis litor\u00e2neos, caso estejam localizados em terreno de marinha, tamb\u00e9m se far\u00e1 necess\u00e1ria a expedi\u00e7\u00e3o das certid\u00f5es emitidas pela SPU - Secretaria de Coordena\u00e7\u00e3o e Governan\u00e7a do Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o, haja vista a incid\u00eancia de taxa de ocupa\u00e7\u00e3o ou foro, al\u00e9m da necessidade de recolhimento do laud\u00eamio e expedi\u00e7\u00e3o de CAT - Certid\u00e3o de Autoriza\u00e7\u00e3o para Transfer\u00eancia de Im\u00f3vel da Uni\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Providenciar as certid\u00f5es acima listadas \u00e9 fundamental para se comprar im\u00f3veis urbanos com seguran\u00e7a. Por\u00e9m, igualmente importante \u00e9 a elabora\u00e7\u00e3o do CCV - Compromisso de Compra e Venda, instrumento que rege os diversos termos do neg\u00f3cio jur\u00eddico celebrado, em todos os momentos, desde a sua assinatura at\u00e9 o per\u00edodo posterior \u00e0 efetiva transmiss\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Certamente, um advogado de sua confian\u00e7a poder\u00e1 lhe auxiliar a avaliar o risco de uma transa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, identificar solu\u00e7\u00f5es que lhe confiram viabilidade, elaborar o compromisso de compra e venda, cuidar dos preparativos para a escritura p\u00fablica (ou instrumento particular emitido por agente financeiro), dentre outras tantas provid\u00eancias que se fizerem necess\u00e1rias para a realiza\u00e7\u00e3o e acompanhamento do neg\u00f3cio com a almejada seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Fonte: Migalhas<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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E todo o investimento possui o seu risco\u2026 As certid\u00f5es s\u00e3o fundamentais para a sua avalia\u00e7\u00e3o. Certid\u00f5es s\u00e3o documentos emitidos por diversos \u00f3rg\u00e3os, apontando a exist\u00eancia de a\u00e7\u00f5es judiciais, d\u00edvidas ou protestos em nome de determinada pessoa, f\u00edsica ou jur\u00eddica. 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