O tema ainda tem f\u00f4lego para maiores discuss\u00f5es e aperfei\u00e7oamento, mas inegavelmente j\u00e1 se estabeleceu como uma novidade legislativa imprescind\u00edvel para garantir o princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e auxiliar na celeridade do processo.<\/p>\n\n\n\n
Instrumento jur\u00eddico h\u00e1 muito conhecido, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria ganha respaldo legal no C\u00f3digo Civil de 2002, em espec\u00edfico em seu artigo 1.418, onde: o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Identificamos que a adjudicar \u00e9 o ato pelo qual \u00e9 transferido determinado bem do patrim\u00f4nio do devedor ao credor. Com isso, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria \u00e9 a a\u00e7\u00e3o pertinente ao compromiss\u00e1rio comprador, ajuizada em rela\u00e7\u00e3o ao titular do dom\u00ednio do im\u00f3vel e que tenha, por meio de contrato de compromisso de compra e venda, prometido vend\u00ea-lo, mas que se omitiu quanto \u00e0 escritura definitiva.1<\/p>\n\n\n\n
Necess\u00e1rio ter ci\u00eancia de que a a\u00e7\u00e3o somente ocorrer\u00e1 quando houver uma promessa de compra e venda de im\u00f3vel e uma das partes impossibilitar, ou at\u00e9 mesmo dificultar, a transfer\u00eancia do bem. Para dar ingresso na a\u00e7\u00e3o h\u00e1 a necessidade de que seja parte na negocia\u00e7\u00e3o do contrato de promessa de compra e venda, quais sejam, os promitentes compradores e vendedores. Ainda, h\u00e1 a possibilidade de ser autor na a\u00e7\u00e3o os cession\u00e1rios, promitentes cession\u00e1rios e sucessores do promitente comprador. Com isso, urge a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria como sendo fundamentada numa obriga\u00e7\u00e3o contratual entre as partes, fazendo cumprir, por meio de senten\u00e7a, o registro de propriedade do im\u00f3vel. \u00c9 valido ressaltar que a s\u00famula 239 do Superior Tribunal de Justi\u00e7a afastou a necessidade de registro pr\u00e9vio da promessa de compra e venda no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3vel, n\u00e3o estando o direito condicionado ao registro.<\/p>\n\n\n\n
Trazemos uma r\u00e1pida distin\u00e7\u00e3o entre adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e a usucapi\u00e3o. Isso porque, muita das vezes, os institutos podem ser confundidos e gerar confus\u00f5es. Enquanto, como explicado, a a\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o tem a finalidade obrigacional de cumprimento do contrato de compra e venda do im\u00f3vel, possibilitando a propriedade do im\u00f3vel adquirido comprovada a quita\u00e7\u00e3o; a usucapi\u00e3o possui a inten\u00e7\u00e3o de regularizar a posse mansa e pac\u00edfica de um bem, sendo necess\u00e1rio comprovar o tempo de posse do im\u00f3vel. A a\u00e7\u00e3o \u00e9 cab\u00edvel nas situa\u00e7\u00f5es em que a parte pretende obter o t\u00edtulo de posse de im\u00f3vel ou m\u00f3vel, por meio de comprova\u00e7\u00e3o de algumas condi\u00e7\u00f5es, n\u00e3o sendo necess\u00e1ria a exist\u00eancia de contrato de promessa de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n
Com atua\u00e7\u00e3o j\u00e1 conhecida, as serventias extrajudiciais se constitu\u00edram junto ao mundo jur\u00eddico para auxiliar, extraordinariamente, a sociedade, facilitando o acesso a direitos b\u00e1sicos e cooperando para haver a materialidade e a realiza\u00e7\u00e3o de garantias fundamentais. Nesse sentido, surgiu junto ao mundo jur\u00eddico a lei 14.382\/22 que disp\u00f5e sobre o Sistema Eletr\u00f4nico dos Registros P\u00fablicos (SERP). A norma veio com a inten\u00e7\u00e3o de auxiliar o desenvolvimento do ambiente de neg\u00f3cios no pa\u00eds, via moderniza\u00e7\u00e3o dos registros p\u00fablicos, trazendo ainda mais desburocratiza\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os extrajudiciais, reduzindo prazos e facilitando o acesso e consulta a informa\u00e7\u00f5es registrais.<\/p>\n\n\n\n
E foi dentro dessa altera\u00e7\u00e3o que nos foi apresentada o instrumento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial de im\u00f3veis. A novidade, publicada em 27 de junho de 2022, foi inserida no artigo 216-B da lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, tratando que: “Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o poder\u00e1 ser efetivada extrajudicialmente no servi\u00e7o de registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel”. <\/p>\n\n\n\n
Em uma primeira leitura do trecho transcrito acima, podemos identificar a faculdade no uso da via extrajudicial, ficando a crit\u00e9rio da parte utilizar-se a esfera judicial para tal. Ainda, o procedimento deve ser realizado frente ao cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, isto \u00e9, onde o im\u00f3vel est\u00e1 devidamente registrado e possui um n\u00famero de matr\u00edcula. O par\u00e1grafo primeiro do mesmo artigo nos traz quem s\u00e3o os legitimados para requerer o mecanismo extrajudicialmente. S\u00e3o eles: o promitente comprador, seus sucessores ou algum cession\u00e1rio, bem como o promitente vendedor, devendo ser representados por advogados. Semelhante \u00e0 usucapi\u00e3o extrajudicial, faz-se necess\u00e1rio que o requerimento deva ser subscrito por um advogado e deva abarcar informa\u00e7\u00f5es cruciais que possibilitem o registrador de analisar o caso, identificando suas particularidades e reconhecer qual foi o motivo que impossibilitou a lavratura do t\u00edtulo definitivo pelas partes. <\/p>\n\n\n\n
Seguindo o texto de lei, nos \u00e9 apresentado requisitos m\u00ednimos para a apresenta\u00e7\u00e3o do requerimento, dos quais destacamos: (a) o instrumento de promessa de compra e venda quitada e preferencialmente com firma reconhecida, em que n\u00e3o haja pactuado arrependimento; (b) ata notarial; (c) certid\u00f5es dos distribuidores forenses da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do domic\u00edlio do requerente que demonstrem a inexist\u00eancia de lit\u00edgio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do im\u00f3vel objeto da adjudica\u00e7\u00e3o; (d) comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmiss\u00e3o de Bens Im\u00f3veis (ITBI); (e) procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos, dentre outros. Nesse ponto, vale a orienta\u00e7\u00e3o de estar atento \u00e0 validade e regularidade de todos os documentos solicitados para, s\u00f3 ent\u00e3o, realizar o recolhimento do ITBI.<\/p>\n\n\n\n
Ressaltamos nesse ponto a exig\u00eancia da ata notarial como requisito para o ingresso do requerimento para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial. Vale trazer que a “ata notarial perpetua no tempo, com car\u00e1ter probat\u00f3rio revestido de f\u00e9 p\u00fablica, os atos ou fatos descritos pelo not\u00e1rio”.2 Disposto no inciso III do \u00a71\u00ba do artigo 216-B, o instrumento havia sido vetado pelo Poder Executivo quando da san\u00e7\u00e3o da norma, mas teve seu veto derrubado em 5 de janeiro de 2023 pelo Congresso Nacional. A ata vem, nesse sentido, no intuito de trazer ainda mais seguran\u00e7a e celeridade ao processo, visto ser uma prova pr\u00e9-constitu\u00edda que identificar\u00e1 o im\u00f3vel, o nome das partes interessadas, a comprova\u00e7\u00e3o do pagamento e, sobretudo, o reconhecimento do descumprimento da obriga\u00e7\u00e3o de conceder ou receber o t\u00edtulo de propriedade do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Essa disposi\u00e7\u00e3o foi reafirmada pelo Provimento CG 06\/23 do Estado de S\u00e3o Paulo, que insere nova se\u00e7\u00e3o ao cap\u00edtulo XX do Tomo II das Normas de Servi\u00e7o da Corregedoria Geral de Justi\u00e7a que trata sobre o processo extrajudicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Traz o provimento uma atualiza\u00e7\u00e3o das normas da Corregedoria para estarem compat\u00edveis com a norma federal de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n
O Provimento, ao tratar sobre o tema, reafirma a necessidade de o requerimento ser instruindo por ata notarial, e nos trouxe algumas atualiza\u00e7\u00f5es, como a disposi\u00e7\u00e3o de que, caso a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria abranja mais de um im\u00f3vel, ainda que de titularidades diversas, poder\u00e1 o processo ser desenvolvido a partir de uma \u00fanica peti\u00e7\u00e3o, caso as \u00e1reas sejam cont\u00edguas. Caso o requerido seja casado, ou haja not\u00edcia de que se vive em uni\u00e3o est\u00e1vel, dever\u00e1 o relativo c\u00f4njuge ou companheiro ser notificado do ato. <\/p>\n\n\n\n
O ponto 463 do presente Provimento, \u00e9 direto quanto a assist\u00eancia de um advogado para o procedimento e que, nos casos em que a notifica\u00e7\u00e3o pessoal n\u00e3o obter sucesso e, estando o requerido em lugar incerto ou inacess\u00edvel, o oficial de registro de im\u00f3vel possui a prerrogativa de certificar o ocorrido e promover a notifica\u00e7\u00e3o por edital, que ser\u00e1 publicado por duas vezes em jornal de grande circula\u00e7\u00e3o pelo prazo de 15 dias, cada um, caso em que o sil\u00eancio do requerido ser\u00e1 tido como concord\u00e2ncia. Nos casos de falecimento do requerido, a notifica\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser feita a seus herdeiros, desde que haja certeza quanto a suas identidades.<\/p>\n\n\n\n
Muito embora n\u00e3o tenha o que se falar em consenso na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, isso porque sua natureza encontra respaldo diretamente frente a recusa de transfer\u00eancia do dom\u00ednio ou impedimento para a consecu\u00e7\u00e3o da escritura, o ponto 469 do Provimento nos traz que, caso haja impugna\u00e7\u00e3o, o oficial de registro de im\u00f3veis poder\u00e1 oportunizar a concilia\u00e7\u00e3o ou media\u00e7\u00e3o do caso. Finaliza o Provimento nos elucidando que estando a documenta\u00e7\u00e3o em ordem e n\u00e3o havendo nenhuma impugna\u00e7\u00e3o, o oficial de registro de im\u00f3vel emitir\u00e1 nota fundamentada de deferimento e proceder\u00e1 com o registro da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. <\/p>\n\n\n\n
Sem a inten\u00e7\u00e3o de esgotar o tema e deixando espa\u00e7o para futuros debates, tentamos, de forma resumida, trazer as novas percep\u00e7\u00f5es dada ao instituto da Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria, agora, na seara extrajudicial. O procedimento, anteriormente realizado somente pela via judicial, vem ao encontro do movimento de desburocratiza\u00e7\u00e3o e facilita\u00e7\u00e3o de acesso e, com o aux\u00edlio do extrajudicial, auxilia na materializa\u00e7\u00e3o de direitos. O tema ainda tem f\u00f4lego para maiores discuss\u00f5es e aperfei\u00e7oamento, mas inegavelmente j\u00e1 se estabeleceu como uma novidade legislativa imprescind\u00edvel para garantir o princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e auxiliar na celeridade do processo.<\/p>\n\n\n\n
1 CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria. 8\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Malheiros. P. 34. <\/p>\n\n\n\n
2 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. 2\u00aa ed. S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2007. p. 54.<\/p>\n\n\n\n