As propriedades imobili\u00e1rias que foram objetos de um neg\u00f3cio jur\u00eddico j\u00e1 quitado, mas que o vendedor ou o comprador se recusa formalizar, ou n\u00e3o \u00e9 encontrado, ou, ainda, est\u00e1 impedido ou impossibilitado de cumprir com sua obriga\u00e7\u00e3o, podem ser objeto do instituto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Referido instituto, at\u00e9 pouco tempo atr\u00e1s, s\u00f3 era permitido judicialmente, e a novidade \u00e9 que recentemente se tornou poss\u00edvel, tamb\u00e9m, pela via extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
Para tanto, a lei 14.382\/2022, por meio da inclus\u00e3o do art. 216-B, na Lei de Registros P\u00fablicos (lei 6.015\/1973), previu a possibilidade da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, por meio de um procedimento que deve ser realizado diretamente no registro de im\u00f3veis, onde, dentre outros requisitos, dever\u00e1 ser apresentada uma ata notarial, a ser lavrada em um tabelionato de notas. A ata notarial n\u00e3o servir\u00e1 como t\u00edtulo para registro, este ser\u00e1 o papel do instrumento particular apresentado no procedimento, por\u00e9m, a ata notarial ser\u00e1 a pe\u00e7a principal para reunir toda a documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria para se comprovar o direito da parte em receber ou transferir o im\u00f3vel. O tabeli\u00e3o de notas, juntamente com o advogado, ir\u00e1 orientar a parte sobre o melhor caminho para obter o \u00eaxito no registro.<\/p>\n\n\n\n
Inicialmente, cabe ressaltar que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o tem nenhuma prioridade ou isen\u00e7\u00e3o sobre os requisitos obrigat\u00f3rios contidos nos demais neg\u00f3cios jur\u00eddicos de transmiss\u00e3o de propriedade, pois nela dever\u00e3o estar presentes os requisitos obrigat\u00f3rios necess\u00e1rios ao ato jur\u00eddico notarial. Portanto, as certid\u00f5es necess\u00e1rias ser\u00e3o as mesmas, o imposto de transmiss\u00e3o que incide sobre o ato continuar\u00e1 incidindo, e todos os demais requisitos obrigat\u00f3rios ao ato de transmiss\u00e3o necess\u00e1rio dever\u00e3o existir de igual modo. <\/p>\n\n\n\n
Resta frisar neste ponto, ao que tange \u00e0 qualifica\u00e7\u00e3o subjetiva da parte inadimplente, que a completude de informa\u00e7\u00f5es para tal qualifica\u00e7\u00e3o deve ser ponderada no caso da ata notarial para fins de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. \u00c9 requisito essencial da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria que uma parte se recuse ou esteja impossibilitada de regularizar a transfer\u00eancia imobili\u00e1ria, seja por falecimento ou n\u00e3o ser poss\u00edvel encontr\u00e1-la para firmar a escritura de compra e venda. <\/p>\n\n\n\n
Assim, n\u00e3o nos parece razo\u00e1vel a exig\u00eancia da qualifica\u00e7\u00e3o completa desta parte (nome, n\u00famero de identidade, \u00f3rg\u00e3o expedidor e unidade da federa\u00e7\u00e3o, n\u00famero de CPF, endere\u00e7o eletr\u00f4nico e residencial, profiss\u00e3o e estado civil), pois tal exig\u00eancia limitaria o uso do instituto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, j\u00e1 que, na realidade dos fatos, muitas vezes o requerente da ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria estar\u00e1 se socorrendo de tal instituto justamente pelo fato de que n\u00e3o tem contato com a outra parte, qui\u00e7\u00e1 ter\u00e1 c\u00f3pia de seu documento de identidade para a completa qualifica\u00e7\u00e3o da outra parte.<\/p>\n\n\n\n
Assim, na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria h\u00e1 a exist\u00eancia do descumprimento por uma das partes, em rela\u00e7\u00e3o a outorgar ou receber a escritura p\u00fablica definitiva\/t\u00edtulo de propriedade. Desse modo, ao se comprovar o preenchimento de todos os requisitos legais, incluindo, neste caso, a quita\u00e7\u00e3o do valor acordado, e que a parte que possui o direito n\u00e3o consegue receber ou outorgar a escritura, utiliza-se o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria que, pela via extrajudicial, obtendo o deferimento no registro de im\u00f3veis, resultar\u00e1 no registro do instrumento particular, no lugar da escritura p\u00fablica necess\u00e1ria, e que n\u00e3o foi lavrada.<\/p>\n\n\n\n
A ata notarial \u00e9 o instrumento adequado e de grande utilidade para que sejam inclu\u00eddos, al\u00e9m do documento que comprove a realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico, in\u00fameros outros que possam comprovar a quita\u00e7\u00e3o do pagamento e o inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o. A ata notarial ter\u00e1 seu custo, a ser cobrado pelo not\u00e1rio que a realizar. Apesar de at\u00e9 o momento n\u00e3o ter nenhuma regra que trate especificamente da cobran\u00e7a desta ata, h\u00e1 entendimentos de que deve ser aplicado em analogia \u00e0 ata notarial para fins de usucapi\u00e3o extrajudicial, devendo ser pautada sua cobran\u00e7a em ato com valor declarado, como j\u00e1 praticado no Estado de S\u00e3o Paulo no caso da usucapi\u00e3o extrajudicial. Neste caso, tem-se como par\u00e2metro o maior valor entre o declarado pelas partes e o valor venal atribu\u00eddo pela Prefeitura Municipal, assim como acontece com as escrituras p\u00fablicas de transmiss\u00e3o de im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Lado outro, apesar de existir cobran\u00e7a de ata notarial de usucapi\u00e3o extrajudicial como ato sem conte\u00fado econ\u00f4mico com o mesmo valor das demais atas notariais (como por exemplo print de whtaspp e email), por mais absurdo que pare\u00e7a, como \u00e9 a realidade prevista no Estado do Par\u00e1, entendemos que aplicar \u00e0 ata de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria os par\u00e2metros do ato com conte\u00fado econ\u00f4mico \u00e9 a forma mais razo\u00e1vel de cobran\u00e7a, visando tratar-se de transmiss\u00e3o de propriedade.<\/p>\n\n\n\n
Essa forma de cobran\u00e7a de ato com valor declarado, al\u00e9m de importante por v\u00e1rios outros motivos, evita que se utilizem desse instituto somente para n\u00e3o terem o custo da escritura p\u00fablica de transmiss\u00e3o, n\u00e3o permitindo que exista qualquer tipo de vantagem em optar por uma, e n\u00e3o pela outra. Esse entendimento vai ao encontro da tese que defende que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o pode ser utilizada para substituir a escritura p\u00fablica, quando n\u00e3o h\u00e1 recusa ou qualquer impedimento de se lavrar a escritura. Exatamente por isso que \u00e9 exigida a comprova\u00e7\u00e3o da exist\u00eancia dessa negativa ou impossibilidade de se cumprir com a obriga\u00e7\u00e3o existente.<\/p>\n\n\n\n
Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 dilig\u00eancia ao im\u00f3vel, apesar de n\u00e3o ser obrigat\u00f3ria, \u00e9 poss\u00edvel que o tabeli\u00e3o compare\u00e7a ao im\u00f3vel para constatar, al\u00e9m da posse, tudo que possa contribuir para o conjunto probat\u00f3rio de que a parte requerente possui o direito de receber ou transmitir o im\u00f3vel, incluindo declara\u00e7\u00f5es das pessoas que residam pr\u00f3ximo ao im\u00f3vel, da mesma forma que ocorre na ata notarial de usucapi\u00e3o extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
Neste sentido caminhou o Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ) quando trouxe a previs\u00e3o no caput, e \u00a7 1\u00ba, do art. 5\u00ba, do provimento 65, que regulamentou a usucapi\u00e3o extrajudicial, dispondo que o tabeli\u00e3o poder\u00e1 comparecer pessoalmente ao im\u00f3vel para realizar dilig\u00eancias, sendo compet\u00eancia do tabeli\u00e3o do munic\u00edpio em que estiver localizado o im\u00f3vel. Apesar de que, a nosso ver, no caso de usucapi\u00e3o extrajudicial, seria muito melhor terem inserido como obrigat\u00f3ria a dilig\u00eancia, substituindo o “poder\u00e1”, acima descrito, por “dever\u00e1”. Isso porque na usucapi\u00e3o a dilig\u00eancia \u00e9 mais importante ainda, e faz toda a diferen\u00e7a para que se tenha \u00eaxito no procedimento.<\/p>\n\n\n\n
A nosso ver, mesmo seja facultativa a dilig\u00eancia na ata notarial para fins de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, ela seria uma provid\u00eancia muito bem-vinda, e que ajudaria muito a enriquecer o conjunto probat\u00f3rio que far\u00e1 parte da ata notarial para fins de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
Em rela\u00e7\u00e3o a territorialidade, entendemos que, se requerida a dilig\u00eancia, n\u00e3o haveria possibilidade de outro tabeli\u00e3o, diverso daquele que possui suas compet\u00eancias no munic\u00edpio que est\u00e1 localizado o im\u00f3vel objeto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, realizar a ata notarial contendo a dilig\u00eancia, por expressa proibi\u00e7\u00e3o legal.<\/p>\n\n\n\n
Mas \u00e9 importante ressalvar que nada impede a realiza\u00e7\u00e3o de mais de uma ata notarial para inserir no procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, de modo que possa ser feita a ata em tabeli\u00e3o diverso da localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por ata complementar, ainda em analogia ao previsto na regulamenta\u00e7\u00e3o da usucapi\u00e3o extrajudicial, que no \u00a7 7\u00ba, do art. 4\u00ba, do Provimento n\u00ba 65 do CNJ, previu tal hip\u00f3tese. Mas essa op\u00e7\u00e3o seria muito pouco prov\u00e1vel, visto que acarretaria maior onerosidade para as partes, que poderiam realizar uma s\u00f3 ata notarial, contendo todas as informa\u00e7\u00f5es, comprova\u00e7\u00f5es e dilig\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n
Desse modo, o assessoramento jur\u00eddico por parte do tabeli\u00e3o de notas \u00e9 de suma import\u00e2ncia, pois ele poder\u00e1 averiguar se o im\u00f3vel objeto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria est\u00e1 situado em localidade diversa daquela em que ele atua e explicar para a parte e seu advogado sobre a quest\u00e3o da dilig\u00eancia, caso queiram que seja feita, mostrando que, neste caso, ela ter\u00e1 uma economia se realizar uma s\u00f3 ata, no tabeli\u00e3o que atua na mesma localidade do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Frisa-se que, se a ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria for lavrada pelo e-notariado, pode haver o entendimento de que se deve respeitar o artigo 20, do provimento 100, do CNJ, que disp\u00f5e que somente ao tabeli\u00e3o da circunscri\u00e7\u00e3o do fato constatado ou, apenas quando inaplic\u00e1vel este crit\u00e9rio, ao tabeli\u00e3o do domic\u00edlio do requerente, compete lavrar atas notariais, remetendo a um dos dois tabeli\u00e3es, a depender da exist\u00eancia ou n\u00e3o de pedido de dilig\u00eancia. Como tamb\u00e9m poder\u00e1 haver entendimento de que, inexistindo a dilig\u00eancia, seguiria a regra da livre escolha da Lei n\u00ba 8.935\/94, apenas com a imposi\u00e7\u00e3o de que deva ser escolhido algum tabeli\u00e3o do mesmo Estado em que est\u00e1 situado o im\u00f3vel, para evitar a concorr\u00eancia predat\u00f3ria, motivada pela diferen\u00e7a dos valores de custas e emolumentos entre os Estados.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, h\u00e1 posicionamento de que regra de compet\u00eancia para a realiza\u00e7\u00e3o da ata notarial, via e-notariado, poderia seguir a regra da livre escolha dentro do Estado em que est\u00e1 situado o im\u00f3vel objeto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, quando n\u00e3o for feita a dilig\u00eancia. E, por outro lado, quando na ata notarial for constar a dilig\u00eancia, s\u00f3 poderia ser realizada pelo tabeli\u00e3o de notas que atua onde o im\u00f3vel est\u00e1 localizado. Contudo, n\u00e3o h\u00e1 regra clara no Provimento n\u00ba 100, do CNJ, para tais casos.<\/p>\n\n\n\n
Apesar da omiss\u00e3o legislativa, e levando-se em conta os argumentos supra-apresentados, esperamos que as corregedorias estaduais ou o Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ) definam uma regra espec\u00edfica para os casos em que for utilizado o e-notariado para a realiza\u00e7\u00e3o da ata notarial para fins de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n
Por todo o exposto, nota-se a riqueza da op\u00e7\u00e3o legislativa pela ata notarial, trazendo a possibilidade de atestar, por meio de diversos documentos, a exist\u00eancia da quita\u00e7\u00e3o, da realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico, e do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o. E s\u00e3o in\u00fameros os meios pelos quais podem ser comprovados esses requisitos por meio da ata notarial. O tabeli\u00e3o poder\u00e1 incluir na ata notarial a apresenta\u00e7\u00e3o do instrumento particular assinado, dos comprovantes de transfer\u00eancias banc\u00e1rias, recibos ou notifica\u00e7\u00f5es j\u00e1 realizadas, conversas entre os negociantes por e-mail, por aplicativos como whatsapp e telegram, em redes sociais, ou por qualquer outro meio de comunica\u00e7\u00e3o. Tamb\u00e9m poder\u00e3o ser inclu\u00eddas as informa\u00e7\u00f5es obtidas na declara\u00e7\u00e3o de imposto de renda, as declara\u00e7\u00f5es de testemunhas que participaram da negocia\u00e7\u00e3o, por exemplo, a do corretor que intermediou o neg\u00f3cio, entre v\u00e1rios outros documentos e declara\u00e7\u00f5es de testemunhas, e, ainda, por tudo que o not\u00e1rio consiga extrair em poss\u00edvel dilig\u00eancia ao im\u00f3vel, se solicitada.<\/p>\n\n\n\n
Cabe ao tabeli\u00e3o preparar o documento que re\u00fana todo conjunto comprobat\u00f3rio para instruir o pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria perante o registrador de im\u00f3veis. Assim, compete ao tabeli\u00e3o, por meio da ata notarial, ser o mais detalhista e diligente poss\u00edvel, para esmiu\u00e7ar todas as informa\u00e7\u00f5es acerca do neg\u00f3cio jur\u00eddico realizado, contribuindo significativamente para a decis\u00e3o do registrador, dentro do procedimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
Outra quest\u00e3o muito importante que o CNJ poderia regulamentar, a nosso ver, \u00e9 sobre a notifica\u00e7\u00e3o no procedimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, para que seja mais econ\u00f4mico e atrativo o uso desse instituto pela via extrajudicial, mantendo a mesma seguran\u00e7a jur\u00eddica, e ajudando cada vez mais na desjudilicializa\u00e7\u00e3o por meio da via extrajudicial. Assim, a sugest\u00e3o que ter\u00edamos, com o intuito apenas de contribuirmos de alguma maneira com o instituto, seria no sentido de incluir a previs\u00e3o de que o registrador de im\u00f3veis poderia, a seu crit\u00e9rio, aproveitar uma notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via, desde que realizada pelo Registro de T\u00edtulos e Documentos, quando esta j\u00e1 lhe for apresentada, e desde que ela tenha sido feita com os mesmos crit\u00e9rios estabelecidos para a notifica\u00e7\u00e3o prevista dentro do procedimento no registro de im\u00f3veis, respeitando, principalmente, o prazo de 15 (quinze) dias para a resposta.<\/p>\n\n\n\n
A justificativa para a sugest\u00e3o acima seria para evitar onerar a parte de forma desnecess\u00e1ria, com a realiza\u00e7\u00e3o de outra notifica\u00e7\u00e3o id\u00eantica, o que poderia estar em desacordo com o princ\u00edpio da economia das partes. E, como a notifica\u00e7\u00e3o seria pelo mesmo modo, n\u00e3o haveria como alegar ofensa ao princ\u00edpio do contradit\u00f3rio, pois, mesmo que previamente ao procedimento instalado no registro de im\u00f3veis, a parte notificada teria a oportunidade de se manifestar dentro do prazo estabelecido na notifica\u00e7\u00e3o. A notifica\u00e7\u00e3o, a nosso ver, deve conter o pedido para que se cumpra a obriga\u00e7\u00e3o dentro do prazo nela previsto, assinando a escritura p\u00fablica de transmiss\u00e3o do im\u00f3vel j\u00e1 quitado, como tamb\u00e9m a informa\u00e7\u00e3o de que, em caso de recusa, ser\u00e1 dada a entrada no procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, e, ainda, que a falta de resposta do notificado no prazo previsto ser\u00e1 interpretada como n\u00e3o tendo, o notificado, motivos justific\u00e1veis para o n\u00e3o cumprimento, e n\u00e3o se opondo a transfer\u00eancia, mesmo que por adjudica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Ainda para refor\u00e7ar a justificativa, temos que lembrar que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, para que seja deferida, dever\u00e1 conter a comprova\u00e7\u00e3o de ter um documento assinado entre as partes, da exist\u00eancia do neg\u00f3cio jur\u00eddico realizado entre elas, que houve a quita\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio realizado, e, tamb\u00e9m, dos demais requisitos exigidos para toda transfer\u00eancia imobili\u00e1ria, inclusive do recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o que incide sobre o ato. Desse modo, sabemos que seria dif\u00edcil, diante de todas essas comprova\u00e7\u00f5es, a parte ter argumentos que justifiquem o seu inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de transferir ou receber o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Por\u00e9m, o que defendemos n\u00e3o \u00e9 a falta de notifica\u00e7\u00e3o ou de comprova\u00e7\u00e3o do inadimplemento ou da recusa, e sim a possibilidade de o registrador aceitar, se assim entender suficiente, a notifica\u00e7\u00e3o j\u00e1 realizada via RTD, e que contenha os mesmos requisitos previstos para a notifica\u00e7\u00e3o a ser feita dentro do procedimento, evitando onerar a parte com nova notifica\u00e7\u00e3o, que seguir\u00e1 o mesmo rito.<\/p>\n\n\n\n
Essa permiss\u00e3o dada ao registrador de im\u00f3veis para poder aceitar uma notifica\u00e7\u00e3o j\u00e1 realizada, n\u00e3o o obrigaria a assim proceder, somente o autorizaria, ou seja, o registrador poderia fazer uma an\u00e1lise cuidadosa sobre a notifica\u00e7\u00e3o apresentada, para que possa ter certeza se ela foi feita da forma correta, decidindo, ao final, se aproveitar\u00e1 a notifica\u00e7\u00e3o j\u00e1 realizada, ou exigir\u00e1 uma nova notifica\u00e7\u00e3o, agora dentro do procedimento que est\u00e1 tramitando em sua serventia.<\/p>\n\n\n\n
Ainda sobre a notifica\u00e7\u00e3o, mesmo que seja um tema que deva ser mais aprofundado, tamb\u00e9m gostar\u00edamos de deixar uma reflex\u00e3o para o futuro, sobre o estudo de outras novas possibilidades de notifica\u00e7\u00f5es v\u00e1lidas para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, desde que feita por meio id\u00f4neo, a exemplo de uma comprova\u00e7\u00e3o da solicita\u00e7\u00e3o e da recusa, feita por meio de ata notarial. Sabemos que essa possibilidade n\u00e3o est\u00e1 prevista na lei, mas, ap\u00f3s estudos mais aprofundados sobre o tema, nada impede que novas possibilidades sejam inclu\u00eddas na legisla\u00e7\u00e3o, se realmente se mostrarem vi\u00e1veis e que puderem contribuir para a fortalecer o instituto.<\/p>\n\n\n\n
De posse da ata notarial, a parte, representada por seu advogado, ir\u00e1 dar in\u00edcio ao procedimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria no registro de im\u00f3veis competente, juntamente com os demais requisitos exigidos na lei 14.382\/2022 (itens I, II, IV, V e VI, do \u00a71\u00ba, do artigo 216-B). A respeito dos demais requisitos exigidos, acima mencionados, e com a possibilidade de o registrador, a seu crit\u00e9rio, aproveitar a notifica\u00e7\u00e3o j\u00e1 realizada, todos esses demais requisitos, a nosso ver, poderiam j\u00e1 constar da ata notarial, a pedido do advogado, tornando-se a ata notarial o \u00fanico documento a ser apresentado em conjunto com o instrumento particular. O tabeli\u00e3o de notas consta na ata notarial todos os documentos que correspondem aos demais requisitos, acima mencionados, arquivando todos na serventia, os quais poder\u00e3o ser fornecidos, se necess\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
Em rela\u00e7\u00e3o ao imposto de transmiss\u00e3o devido, se ainda n\u00e3o estiver pago, entendemos que pode ser recolhido ap\u00f3s a an\u00e1lise do registrador de im\u00f3veis, contendo a informa\u00e7\u00e3o de que a documenta\u00e7\u00e3o apresentada est\u00e1 apta para que se reconhe\u00e7a o direito a adjudicar o im\u00f3vel, por\u00e9m, para que se possa deferir a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e realizar o registro, dever\u00e1 ser apresentado ao registro de im\u00f3veis o comprovante de recolhimento de referido imposto.<\/p>\n\n\n\n
Assim, ser\u00e1 oportunizado ao requerente da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria a verifica\u00e7\u00e3o da pr\u00e9via aprova\u00e7\u00e3o da documenta\u00e7\u00e3o reunida e t\u00e3o somente ap\u00f3s tal aprova\u00e7\u00e3o vislumbra-se o recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o, evitando-se gastos e procedimentos desnecess\u00e1rios no momento, caso n\u00e3o re\u00fana a documenta\u00e7\u00e3o completa para o deferimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial <\/p>\n\n\n\n
Portanto, em regra, n\u00e3o h\u00e1 a possibilidade de recolhimento do imposto de transmiss\u00e3o posterior ao registro, ou de n\u00e3o recolhimento. Mas isso n\u00e3o exclui o dever de sempre ser consultada a lei municipal de onde est\u00e1 localizado o im\u00f3vel, para se ter certeza de qual \u00e9 a previs\u00e3o legal e vigente sobre a incid\u00eancia do imposto devido, e o modo previsto para o seu recolhimento.<\/p>\n\n\n\n
Sobre prosseguir com a adjudica\u00e7\u00e3o ou realizar a escritura p\u00fablica adequada, nos casos em que tenha uma resposta positiva daquele que est\u00e1 inadimplente, quando da notifica\u00e7\u00e3o realizada dentro do procedimento, surge uma pol\u00eamica, pois os Estados de S\u00e3o Paulo e Rio de Janeiro, por meio de suas normativas, determinaram que, mesmo com a resposta positiva por parte do notificado em aceitar cumprir a obriga\u00e7\u00e3o, continuaria a adjudica\u00e7\u00e3o. J\u00e1 o Estado do Rio Grande do Sul determinou que, na concord\u00e2ncia em cumprir a obriga\u00e7\u00e3o, dever\u00e1 ser feita a escritura p\u00fablica necess\u00e1ria para a transmiss\u00e3o do im\u00f3vel, e, no sil\u00eancio ou negativa, continuaria a adjudica\u00e7\u00e3o. Entendemos que a determina\u00e7\u00e3o do Rio Grande do Sul parece estar mais alinhada com a defesa de que, se \u00e9 poss\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o da escritura, \u00e9 ela que deve ser feita, n\u00e3o podendo utilizar o instituto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria sem que haja real motiva\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Outra quest\u00e3o muito debatida \u00e9 sobre a anu\u00eancia do c\u00f4njuge (da \u00e9poca ou atual), que dever\u00e1 ser observada de acordo com o tempo em que foi feito o instrumento particular, e o regime de bens adotado. Entendemos que tamb\u00e9m ser\u00e1 necess\u00e1rio observar a exist\u00eancia de outro estado civil no momento da adjudica\u00e7\u00e3o, diferente do da \u00e9poca do instrumento particular e sua quita\u00e7\u00e3o, e o regime de bens atual. Cabe averiguar, tamb\u00e9m, se \u00e9 o caso de compra com valores de bens particulares de um s\u00f3 c\u00f4njuge, para melhor orienta\u00e7\u00e3o do interessado.<\/p>\n\n\n\n
E, ainda, quando houver falecimento de uma das partes envolvidas no neg\u00f3cio jur\u00eddico realizado, a nosso ver, a depender do caso, ser\u00e1 necess\u00e1rio observar a exist\u00eancia ou n\u00e3o de invent\u00e1rio, se houve ou n\u00e3o a men\u00e7\u00e3o de referido bem ou obriga\u00e7\u00e3o, e quem seriam os herdeiros do falecido. Essa an\u00e1lise se faz necess\u00e1ria para saber exatamente quem s\u00e3o os sucessores daquele que tinha a obriga\u00e7\u00e3o, para que possam ser notificados.<\/p>\n\n\n\n
No nosso entendimento, se o falecido \u00e9 quem tinha a obriga\u00e7\u00e3o de outorgar a escritura, a notifica\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ser feita aos seus herdeiros, para que respondam, no prazo estabelecido, se ir\u00e3o ou n\u00e3o cumprir a obriga\u00e7\u00e3o deixada pelo falecido. Nesse caso, ap\u00f3s a negativa ou o fim do prazo sem resposta, e cumprido todos os demais requisitos, poderia se deferir a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, registrando o instrumento particular assinado pelos contratantes. Nessa situa\u00e7\u00e3o, onde o falecido foi quem deixou a obriga\u00e7\u00e3o de outorgar a escritura, entendemos que, na aus\u00eancia de invent\u00e1rio apresentado, bastaria a respectiva certid\u00e3o de \u00f3bito, constando quem s\u00e3o os herdeiros daquele que n\u00e3o cumpriu com a obriga\u00e7\u00e3o de transmiss\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 se o falecido \u00e9 quem tinha o direito de receber, haver\u00e1 a necessidade de se verificar se constou no seu invent\u00e1rio o direito a receber esse bem j\u00e1 quitado, e o recolhimento do ITCMD por parte dos herdeiros; se constou, entendemos que pode ser transferido diretamente aos herdeiros, por meio da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, depois de realizada a notifica\u00e7\u00e3o e cumprido todos os demais requisitos exigidos por lei. Nesse caso, o invent\u00e1rio seria apresentado ao registro, juntamente com o instrumento particular.<\/p>\n\n\n\n
Se n\u00e3o constou o direito de receber esse bem j\u00e1 quitado no invent\u00e1rio, no nosso entendimento, o melhor caminho seria realizar uma sobrepartilha para constar e recolher o ITCMD devido, e depois ser transferida diretamente aos herdeiros, tal como acontece nos demais casos semelhantes, mas nesse caso por meio da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, obviamente depois de cumprido todo o procedimento previsto na lei 14.382\/2022. Nessa situa\u00e7\u00e3o, o invent\u00e1rio e a sobrepartilha do falecido tamb\u00e9m seriam apresentados ao registro, juntamente com o instrumento particular.<\/p>\n\n\n\n
O caminho da sobrepartilha se torna necess\u00e1rio para que o bem n\u00e3o tenha que ser transferido ao falecido (esp\u00f3lio), e depois se proceda a sobrepartilha, uma vez que n\u00e3o haveria outro jeito, se n\u00e3o um desses dois, para que se atenda ao princ\u00edpio da continuidade registral, e, tamb\u00e9m, a ordem sucess\u00f3ria correta, com o devido recolhimento de imposto causa mortis.<\/p>\n\n\n\n
Essas s\u00e3o algumas reflex\u00f5es a respeito da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria sobre as quais entendemos ser importante o debate, al\u00e9m de serem cada vez mais estudadas, para que o instituto seja cada vez mais utilizado na via extrajudicial. Por\u00e9m, existem muitas outras que aqui n\u00e3o foram tratadas, que igualmente precisam de muitos estudos e debates, para que sejam cada vez mais aprimoradas.<\/p>\n\n\n\n
Esperamos que em breve j\u00e1 tenhamos definidas as quest\u00f5es mais divergentes, para que todos os advogados, not\u00e1rios e registradores caminhem de forma igualit\u00e1ria, e sempre unidos para poderem proporcionar, cada vez mais, uma excelente presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o para sociedade, e continuarmos, todos juntos, contribuindo para desafogar o judici\u00e1rio brasileiro.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, esclarecemos que todas as ideias e conclus\u00f5es contidas neste singelo artigo s\u00e3o apenas o nosso entendimento, respeitando todos os entendimentos contr\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n