\u00c9 preciso elidir teses inconvenientes e com potencial de superexposi\u00e7\u00e3o do procedimento extrajudicial \u00e0s injun\u00e7\u00f5es e interpreta\u00e7\u00f5es do Poder Judici\u00e1rio e prestigiar proposi\u00e7\u00f5es que aprimorem os procedimentos de intima\u00e7\u00e3o do fiduciante e de realiza\u00e7\u00e3o dos bens consolidados.<\/p>\n\n\n\n
Em contrato de compra e venda de im\u00f3vel com garantia de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria devidamente registrado em cart\u00f3rio, a resolu\u00e7\u00e3o do pacto, na hip\u00f3tese de inadimplemento do devedor, devidamente constitu\u00eddo em mora, dever\u00e1 observar a forma prevista na lei 9.514\/97, por se tratar de legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica, afastando-se, por conseguinte, a aplica\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.2<\/p>\n\n\n\n
A tese recebida com incontido entusiasmo pelo empresariado da constru\u00e7\u00e3o civil, institui\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio e pelos pensadores do IBRADIM sustenta que, para al\u00e9m de ser posterior e espec\u00edfica, a lei 9.514\/97, em seu art. 27, \u00a7 4\u00ba, “expressamente prev\u00ea, repita-se, a transfer\u00eancia ao devedor dos valores que, advindos do leil\u00e3o do bem im\u00f3vel, vierem a exceder (sobejar) o montante da d\u00edvida, n\u00e3o havendo se falar, portanto, em perda de todas as presta\u00e7\u00f5es adimplidas em favor do credor fiduci\u00e1rio”.3<\/p>\n\n\n\n
Na estrutura jur\u00eddica adotada para a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel no Brasil h\u00e1 uma n\u00edtida distin\u00e7\u00e3o entre a opera\u00e7\u00e3o de venda e compra de im\u00f3vel, com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria do bem para garantia do pagamento parcelado e peri\u00f3dico do pre\u00e7o ao vendedor\/credor fiduci\u00e1rio e a opera\u00e7\u00e3o de venda e compra com pagamento do pre\u00e7o \u00e0 vista realizado com recursos obtidos mediante contrata\u00e7\u00e3o de m\u00fatuo em dinheiro no mercado de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio com a garantia fiduci\u00e1ria, neste caso, do montante do empr\u00e9stimo concedido em dinheiro.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido:<\/p>\n\n\n\n
“Na aquisi\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel no \u00e2mbito dos sistemas oficiais de financiamento imobili\u00e1rio – processa-se uma opera\u00e7\u00e3o de venda e compra com pagamento do pre\u00e7o integral e \u00e0 vista.<\/p>\n\n\n\n
Concomitantemente, a institui\u00e7\u00e3o financeira concede ao adquirente um empr\u00e9stimo em dinheiro destinado ao pagamento do pre\u00e7o, cujo retorno estar\u00e1 garantido pela aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria do bem financiado (ou de um outro bem qualquer), de forma que o inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o do devedor implicar\u00e1 na execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da d\u00edvida com vista ao retorno dos recursos financeiros ao credor.”4<\/p>\n\n\n\n
Decorre dessa distin\u00e7\u00e3o que somente contratos de compra e venda com parcelamento do pre\u00e7o contam com “garantia de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria” e, dessa forma, estariam sujeitos aos ditames da tese repetitiva mencionada. E n\u00e3o poderia ser diferente, uma vez que, na compra e venda com financiamento imobili\u00e1rio a “garantia de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria” \u00e9 constitu\u00edda em favor do contrato de m\u00fatuo, cuja resolu\u00e7\u00e3o s\u00f3 \u00e9 poss\u00edvel, em qualquer hip\u00f3tese, com o reembolso do cr\u00e9dito ou liquida\u00e7\u00e3o total da d\u00edvida contratada, sem preju\u00edzo do direito constitucional do adquirente do im\u00f3vel de, assumindo os riscos inerentes, intentar a\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria com vistas \u00e0 resolu\u00e7\u00e3o do contrato de venda e compra.<\/p>\n\n\n\n
De outro lado, por confrontar o art. 53 do C\u00f3digo de Prote\u00e7\u00e3o ao Consumidor com dispositivos da lei de reg\u00eancia da garantia fiduci\u00e1ria o repetitivo delimitou sua aplica\u00e7\u00e3o aos contratos firmados em rela\u00e7\u00e3o de consumo, excluindo tamb\u00e9m as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias contratadas entre particulares no \u00e2mbito do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Avan\u00e7ando, a ementa se refere a “contrato de compra e venda de im\u00f3vel com garantia de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria devidamente registrado em cart\u00f3rio”. A utiliza\u00e7\u00e3o do substantivo masculino registrado est\u00e1 a indicar que o objeto do registro exigido \u00e9 o contrato de compra e venda, o que aparenta tratar-se de mero erro na reda\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Ressalte-se que, pelo princ\u00edpio registral da cindibilidade o contrato principal (de venda e compra) \u00e9 registr\u00e1vel independentemente do contrato acess\u00f3rio (aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia). No entanto, \u00e9 vedado o ingresso do contrato acess\u00f3rio ao f\u00f3lio imobili\u00e1rio sem o registro do contrato principal.<\/p>\n\n\n\n
De toda forma, tanto a transmiss\u00e3o da propriedade quanto a constitui\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria se perfazem com o registro dos contratos no competente Of\u00edcio de Registro de Im\u00f3veis, n\u00e3o havendo justificativa para se falar em execu\u00e7\u00e3o extrajudicial com – ou sem – os preceitos da lei 9.514\/97 se inexistentes esses registros, havendo “simples cr\u00e9dito, situado no \u00e2mbito obrigacional, sem qualquer garantia real nem propriedade resol\u00favel transferida ao credor”.5<\/p>\n\n\n\n
Finalmente, nos termos em que foi redigida a ementa, a tese do repetitivo 1095, com a observ\u00e2ncia da forma prevista na lei 9.514\/97, se aplicar\u00e1 t\u00e3o somente \u00e0s a\u00e7\u00f5es que apresentem cumulativamente as seguintes condi\u00e7\u00f5es: (i) contrato de compra e venda de im\u00f3vel com parcelamento do pre\u00e7o garantido por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, (ii) compra e venda e aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria registradas na matr\u00edcula imobili\u00e1ria correspondente, e (iii) inadimplemento caracterizado e devedor constitu\u00eddo em mora.<\/p>\n\n\n\n
E, para rematar, o i. Advogado pondera sobre a possibilidade de se impedir o devedor fiduciante adimplente de buscar a solu\u00e7\u00e3o judicial para a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda do im\u00f3vel, utilizando-se das raz\u00f5es e dos argumentos jur\u00eddicos poss\u00edveis, com a consequ\u00eancia do cancelamento autom\u00e1tico do contrato acess\u00f3rio de garantia, em caso de eventual provimento do pedido, contrariando dispositivos constitucionais de direitos e garantias fundamentais.<\/p>\n\n\n\n
“S\u00e3o as outras situa\u00e7\u00f5es referidas no julgado que causam inquieta\u00e7\u00e3o. Segundo o julgado, para aplica\u00e7\u00e3o da lei 9.514\/97, h\u00e1 necessidade de o devedor fiduciante estar inadimplente. Tal assertiva pode levar \u00e0 incorreta interpreta\u00e7\u00e3o de que o adquirente adimplente que pretende a extin\u00e7\u00e3o do v\u00ednculo contratual da compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria pode simplesmente propor a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o do contrato para devolver a coisa e obter o reembolso (ainda que parcial) do pre\u00e7o pago.<\/p>\n\n\n\n
[\u2026]<\/p>\n\n\n\n
Assim, o ac\u00f3rd\u00e3o que resultou na tese firmada pode permitir a incorreta interpreta\u00e7\u00e3o de que o adquirente adimplente em contrato com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria tem a possibilidade de propor a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda, de modo a afastar a incid\u00eancia da Lei especial.”<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 interessante constatar que no mesmo texto de fundo jur\u00eddico elaborado com a inten\u00e7\u00e3o declarada de enaltecer a preval\u00eancia da lei 9.514\/97 e seus arts. 26 e 27 em rela\u00e7\u00e3o ao CDC permitindo ao credor fiduci\u00e1rio excutir a garantia mediante procedimento especial de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial e simplificada neles estabelecido, o articulista contradite as travas de seguran\u00e7a e prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddicas conferidas ao devedor fiduciante e que caracterizam o procedimento extrajudicial estabelecido na lei, especialmente a observ\u00e2ncia dos pressupostos essenciais da execu\u00e7\u00e3o extrajudicial (inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o e decurso do prazo contratual de car\u00eancia) previstos no art. 26 e \u00a7 2\u00ba da lei; da limita\u00e7\u00e3o da cobran\u00e7a \u00e0s presta\u00e7\u00f5es vencidas ou que se vencerem at\u00e9 a data do pagamento (que expressam a veda\u00e7\u00e3o de impertinente cobran\u00e7a antecipada de d\u00edvida n\u00e3o vencida); bem como da obrigat\u00f3ria convoca\u00e7\u00e3o pessoal do fiduciante para tomar conhecimento da cobran\u00e7a e purgar a mora, se quiser, no prazo legal, tudo em conformidade com o \u00a7 1\u00ba do art. 26 da lei de reg\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n
Considera-se inadimplente o devedor que deixou de cumprir a obriga\u00e7\u00e3o legal ou contratual, no tempo, lugar e forma estabelecido e, a contr\u00e1rio sensu, ser\u00e1 considerado adimplente, para todos os fins de direito, a parte que cumpriu regularmente a obriga\u00e7\u00e3o, ainda que ao faz\u00ea-lo tenha manifestado discord\u00e2ncia, descontentamento ou a inten\u00e7\u00e3o de extinguir o v\u00ednculo contratual da compra.<\/p>\n\n\n\n
Ademais, mesmo que o tenha feito de forma visceral e capaz de caracterizar a quebra antecipada do contrato, o vencimento antecipado da d\u00edvida total e sua constitui\u00e7\u00e3o em mora, remanescer\u00e1 ao fiduciante a garantia pr\u00f3pria do direito de a\u00e7\u00e3o, expressa no art. 5\u00ba, XXXV, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal de propor, a risco, a a\u00e7\u00e3o de resolu\u00e7\u00e3o contratual que entender adequada, assim como a obrigatoriedade do fiduci\u00e1rio de proceder \u00e0 intima\u00e7\u00e3o do devedor, na forma e nos termos da lei 9.514\/97, para a purga da mora no prazo legal.<\/p>\n\n\n\n
Para al\u00e9m disso, o direito processual brasileiro disp\u00f5e de medidas cautelares eficazes para os casos de previs\u00edvel impossibilidade futura de pagamento ou de condutas contr\u00e1rias ao cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, que representem risco efetivo e comprov\u00e1vel de preju\u00edzo ao credor fiduci\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
Para tanto, \u00e9 preciso elidir teses inconvenientes e com potencial de superexposi\u00e7\u00e3o do procedimento extrajudicial \u00e0s injun\u00e7\u00f5es e interpreta\u00e7\u00f5es do Poder Judici\u00e1rio e prestigiar proposi\u00e7\u00f5es que aprimorem os procedimentos de intima\u00e7\u00e3o do fiduciante e de realiza\u00e7\u00e3o dos bens consolidados e, principalmente, que viabilizem a adapta\u00e7\u00e3o da garantia fiduci\u00e1ria aos interesses de outros setores da economia cujos contratos, de alta complexidade, n\u00e3o podem continuar dependentes de modelos sint\u00e9ticos forjados para a garantia de neg\u00f3cios jur\u00eddicos triviais como a venda e compra imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
1 Resp 1.891.498\/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ. jul. 26\/10\/2022, pub. 19\/12\/2022.<\/p>\n\n\n\n
2 Precedente qualificado. Tema n\u00ba 1095. Superior Tribunal de Justi\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n
3 P\u00e1gina 9 do voto do relator Min. Marco Buzzi, no Resp 1.8991.498\/SP.<\/p>\n\n\n\n
4 ROCHA, Mauro Antonio. Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel – Da supergarantia do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio ao Big Mac dos neg\u00f3cios financeiros. S\u00e3o Paulo: Editorial Lepanto, 2022. p. 317<\/p>\n\n\n\n
5 Item 34 do voto vogal proferido pela Min. Nancy Andrighi, no Resp 1.8991.498\/SP.<\/p>\n\n\n\n
6 https:\/\/www.migalhas.com.br\/coluna\/migalhas-edilicias\/384717\/o-tema-repetitivo-1095-do-stj-primeiras-impressoes<\/p>\n\n\n\n