{"id":85473,"date":"2023-04-28T14:56:10","date_gmt":"2023-04-28T17:56:10","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=85473"},"modified":"2023-04-28T14:56:36","modified_gmt":"2023-04-28T17:56:36","slug":"artigo-a-propriedade-fiduciaria-de-imovel-e-o-codigo-de-defesa-do-consumidor-tema-1095-do-stj-por-alexandre-laizo-clapis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/artigo-a-propriedade-fiduciaria-de-imovel-e-o-codigo-de-defesa-do-consumidor-tema-1095-do-stj-por-alexandre-laizo-clapis\/","title":{"rendered":"Artigo: A propriedade fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel e o C\u00f3digo de Defesa Do Consumidor - Tema 1095 do STJ - Por Alexandre Laizo Cl\u00e1pis"},"content":{"rendered":"<div id=\"dslc-theme-content\"><div id=\"dslc-theme-content-inner\">\n<p><strong>Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>A propriedade fiduci\u00e1ria imobili\u00e1ria foi introduzida em nosso sistema pela lei Federal 9.514\/1997 (\"Lei do SFI\") e estabeleceu naturezas distintas para os direitos do fiduci\u00e1rio e do fiduciante, bem como regramento especial e espec\u00edfico no que se refere ao modo de execu\u00e7\u00e3o dessa modalidade de direito real de garantia imobili\u00e1ria, em caso de inadimplemento do fiduciante.<\/p>\n\n\n\n<p>Este estudo pretende analisar se o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (\"CDC\") deve ou n\u00e3o ser aplicado \u00e0s rela\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias imobili\u00e1rias, bem como avaliar a fixa\u00e7\u00e3o do Tema 1095 pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a (\"STJ\") e, especialmente a partir dele, em quais circust\u00e2ncias deve ou n\u00e3o ocorrer a aplica\u00e7\u00e3o do diploma consumerista.<\/p>\n\n\n\n<p>O tema relativo \u00e0 aplica\u00e7\u00e3o do CDC aos neg\u00f3cios jur\u00eddicos em que \u00e9 contratada a propriedade fiduci\u00e1ria como garantia real imobili\u00e1ria n\u00e3o \u00e9 novo. \u00c9 preciso fazer a conjuga\u00e7\u00e3o de determinados elementos para uma melhor interpreta\u00e7\u00e3o e conclus\u00e3o sobre ser ou n\u00e3o poss\u00edvel aplicar as regras consumeristas \u00e0 referida esp\u00e9cie de garantia real fiduci\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n<p>Alguns autores afirmam que se deve aplicar o CDC \u00e0s rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas decorrentes da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de coisa im\u00f3vel, em raz\u00e3o da expressa previs\u00e3o contida no art. 53 da lei Federal 8.078\/19901.<\/p>\n\n\n\n<p>A leitura do dispositivo legal referido indica expressamente a aplica\u00e7\u00e3o do CDC \u00e0s garantias fiduci\u00e1rias e declara nulas as cl\u00e1usulas que estabele\u00e7am, nas situa\u00e7\u00f5es de resolu\u00e7\u00e3o contratual por inadimplemento do devedor consumidor, a perda total das parcelas pagas ao credor. H\u00e1, no aludido texto normativo, refer\u00eancia direta \u00e0 aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia, geralmente institu\u00edda nos contratos de compra e venda definitiva de im\u00f3veis apoiados em um segundo neg\u00f3cio jur\u00eddico de financiamento concedido pelo vendedor ou por um terceiro (institui\u00e7\u00e3o financeira, por exemplo) a ser pago pelo comprador em presta\u00e7\u00f5es sucessivas.<\/p>\n\n\n\n<p>Eduardo Arruda Alvim2 destaca que o quanto estipulado pelo caput do art. 53 j\u00e1 seria inegavelmente nulo de pleno direito pela regra geral contida no inciso IV do art. 51 do pr\u00f3prio CDC, mas o legislador, na opini\u00e3o do autor, ao especificar a regra da proibi\u00e7\u00e3o das perdas de todas as presta\u00e7\u00f5es ou do decaimento, pretendeu evitar controv\u00e9rsias nas interpreta\u00e7\u00f5es de tais situa\u00e7\u00f5es, provavelmente pela recorr\u00eancia do tema no cotidiano das rela\u00e7\u00f5es de consumo.<\/p>\n\n\n\n<p>Jos\u00e9 de Mello Junqueira3 afirma que inexiste qualquer antinomia entre o art. 53 do CDC e as disposi\u00e7\u00f5es da Lei do SFI, especialmente em rela\u00e7\u00e3o ao \u00a7 2\u00ba do art. 27.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u00e1 para Cl\u00e1udia Lima Marques4, os contratos decorrentes da Lei do SFI est\u00e3o inclu\u00eddos no campo de aplica\u00e7\u00e3o do CDC. Registra expressamente a autora:<\/p>\n\n\n\n<p>Para o consumidor, parece-me, salvo melhor ju\u00edzo, altamente prejudicial a cria\u00e7\u00e3o desta nova base de direito real (propriedade fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel), pois a possibilidade de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria da 'sonhada casa pr\u00f3pria' beneficia desnecessariamente o fornecedor-credor, ao evitar o atual tr\u00e2mite judicial exigido para as hipotecas5.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>A autora deixa evidente sua preocupa\u00e7\u00e3o com a celeridade do procedimento extrajudicial. Chega a afirmar que o credor tem um benef\u00edcio desnecess\u00e1rio ao n\u00e3o utilizar o tr\u00e2mite judicial regido pelo C\u00f3digo de Processo Civil nas execu\u00e7\u00f5es hipotec\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n<p>N\u00e3o entendemos que o procedimento judicial da execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria represente maior seguran\u00e7a jur\u00eddica ao devedor. Este, na execu\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria, possui ferramentas jur\u00eddicas suficientes para garantir sua defesa, pois poder\u00e1 desde purgar a mora perante o registrador imobili\u00e1rio, usar seu direito de prefer\u00eancia at\u00e9 o segundo leil\u00e3o ou se valer do acesso ao Poder Judici\u00e1rio em qualquer etapa da execu\u00e7\u00e3o da garantia fiduci\u00e1ria, se for o caso, conforme garantia constitucional de acesso \u00e0 justi\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<p>Vale consignar que, mesmo no \u00e2mbito da execu\u00e7\u00e3o judicial, o devedor n\u00e3o tem asseguradas garantias semelhantes, a n\u00e3o ser pela via dos embargos. No processo de execu\u00e7\u00e3o o devedor \u00e9 chamado para pagar a d\u00edvida e n\u00e3o para contestar o direito expresso no t\u00edtulo executivo.<\/p>\n\n\n\n<p>O argumento de que o tr\u00e2mite judicial exigido para a execu\u00e7\u00e3o das hipotecas \u00e9 garantia de seguran\u00e7a ao devedor parece n\u00e3o ser suficiente ao mercado atual, pois pensar que o fator lentid\u00e3o representaria seguran\u00e7a pode, em contrapartida, acarretar injusti\u00e7as ao credor na recupera\u00e7\u00e3o do seu cr\u00e9dito. Ademais, como dito, n\u00e3o sobra ao devedor, para exercer o seu direito de defesa na execu\u00e7\u00e3o for\u00e7ada, outras alternativas al\u00e9m do recurso de embargos, o qual depender\u00e1, para ter efeito suspensivo, de prova de que a execu\u00e7\u00e3o j\u00e1 esteja garantida por penhora, dep\u00f3sito ou cau\u00e7\u00e3o suficientes (CPC, art. 919, \u00a7 1\u00ba).<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 preciso lembrar que a pr\u00f3pria execu\u00e7\u00e3o hipotec\u00e1ria foi alterada para imprimir maior celeridade na recupera\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito. A lei Federal 5.741\/1971, entre outras altera\u00e7\u00f5es, permite a suspens\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o somente mediante prova de pagamento da d\u00edvida feita em sede de embargos. Mesmo na execu\u00e7\u00e3o judicial da garantia real hipotec\u00e1ria, pretendeu-se diminuir o tempo para satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n<p>Nesse contexto, importante analisar se as disposi\u00e7\u00f5es do CDC devem ou n\u00e3o ser aplicadas \u00e0s rela\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n<p><a href=\"https:\/\/www.migalhas.com.br\/arquivos\/2023\/4\/00F0B0D6FDD787_ApropriedadefiduciariaeoCDC.pdf\">Clique aqui e confira a coluna na \u00edntegra.<\/a><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<p>1 Esse dispositivo legal estabelece que nos: [\u2026] \"contratos de compra e venda de m\u00f3veis ou im\u00f3veis mediante pagamento em presta\u00e7\u00f5es, bem como nas aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cl\u00e1usulas que estabele\u00e7am a perda total das presta\u00e7\u00f5es pagas em benef\u00edcio do credor que, em raz\u00e3o do inadimplemento, pleitear a resolu\u00e7\u00e3o do contrato e a retomada do produto alienado\".<\/p>\n\n\n\n<p>2 ARRUDA ALVIM NETO, Jos\u00e9 Manoel de; ALVIM, Thereza; ALVIM, Eduardo Arruda Alvim; MARINS, James. C\u00f3digo do Consumidor comentado. 2. ed. rev. e ampl. S\u00e3o Paulo: RT, 1995. p. 261.<\/p>\n\n\n\n<p>3 JUNQUEIRA, Jos\u00e9 de Mello. Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de coisa im\u00f3vel. S\u00e3o Paulo: ARISP, 1998. p. 51.<\/p>\n\n\n\n<p>4 MARQUES, Claudia Lima. Contratos no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor. 9. ed. S\u00e3o Paulo: RT, 2019. p. 493.<\/p>\n\n\n\n<p>5 Importa destacar, tamb\u00e9m, a posi\u00e7\u00e3o adotada por Oliveira Yoshikawa, da qual discordamos, no sentido de que a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade no fiduci\u00e1rio, em caso de inadimplemento do fiduciante, por se desenvolver em mecanismo extrajudicial, tem natureza de autotulela, pois n\u00e3o apresenta o efetivo controle de um terceiro com imparcialidade que, no caso, seria o registrador imobili\u00e1rio. N\u00e3o concordamos com essa posi\u00e7\u00e3o, pois, al\u00e9m de o fiduciante ter acesso ao Poder Judici\u00e1rio a qualquer momento, o procedimento de aliena\u00e7\u00e3o extrajudicial est\u00e1 exaustivamente previsto na Lei do SFI, do qual o fiduci\u00e1rio n\u00e3o poder\u00e1 se desviar se quiser garantir uma perfeita e tranquila execu\u00e7\u00e3o da garantia que contratou. Ademais, no C\u00f3digo de Processo Civil, em especial pela reda\u00e7\u00e3o dada aos arts. 825, II e 879, I, \u00e9 poss\u00edvel notar que o legislador pretendeu possibilitar ao credor, antes da venda em hasta p\u00fablica (venda for\u00e7ada), a aliena\u00e7\u00e3o por iniciativa particular, o que demonstra conformidade de entendimentos do legislador entre os textos legais, pois a aliena\u00e7\u00e3o extrajudicial que \u00e9 feita nos termos da Lei do SFI \u00e9 considerada uma aliena\u00e7\u00e3o privada. OLIVEIRA YOSHIKAWA, Eduardo Henrique de. Execu\u00e7\u00e3o extrajudicial e devido processo legal. S\u00e3o Paulo: Atlas, 2010. p. 40.<\/p>\n\n\n\n<p>Fonte: <a href=\"https:\/\/www.migalhas.com.br\/coluna\/migalhas-edilicias\/385434\/a-propriedade-fiduciaria-de-imovel-e-o-codigo-de-defesa-do-consumidor\">Migalhas<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Introdu\u00e7\u00e3o A propriedade fiduci\u00e1ria imobili\u00e1ria foi introduzida em nosso sistema pela lei Federal 9.514\/1997 (\"Lei do SFI\") e estabeleceu naturezas distintas para os direitos do fiduci\u00e1rio e do fiduciante, bem como regramento especial e espec\u00edfico no que se refere ao modo de execu\u00e7\u00e3o dessa modalidade de direito real de garantia imobili\u00e1ria, em caso de inadimplemento [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":85474,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[502,55,47],"tags":[],"class_list":["post-85473","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigo","category-noticia","category-ultimas-noticias"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.5 - 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