A adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, inserida no art. 216-B da lei 6.015\/1973, pela lei 14.382\/2022, ainda \u00e9 tema em ebuli\u00e7\u00e3o, cuja repercuss\u00e3o pr\u00e1tica vem sendo discutida. V\u00e1rios aspectos, inclusive, foram abordados no XXII Congresso Paulista de Direito Notarial em Campos do Jord\u00e3o, que ocorreu em maio de 2023 e, na coluna de hoje, iremos expor alguns deles com a nossa opini\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Inicialmente, questiona-se acerca da possibilidade de a notifica\u00e7\u00e3o j\u00e1 ser realizada pelo tabeli\u00e3o de notas quando da lavratura da ata notarial.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o se vislumbra qualquer impedimento para que o pr\u00f3prio Tabeli\u00e3o de Notas realize a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial do promitente vendedor, pelo contr\u00e1rio. A notifica\u00e7\u00e3o efetuada pelo Tabeli\u00e3o tamb\u00e9m \u00e9 dotada de f\u00e9-p\u00fablica e tem plena validade para os procedimentos extrajudiciais. O Tabeli\u00e3o de Notas \u00e9 profissional extremamente capacitado e indicado para efetivar a notifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, realizar a notifica\u00e7\u00e3o antes de se promover o restante do procedimento tem muito sentido para fins de economia das partes e facilita\u00e7\u00e3o do procedimento dentro das serventias extrajudiciais. \u00c9 mais l\u00f3gico que a prova do inadimplemento pelo promitente vendedor notificado que n\u00e3o outorgar escritura p\u00fablica definitiva ocorra antes do restante do procedimento.<\/p>\n\n\n\n
Se o promitente vendedor responder \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o com o consentimento expresso, o tabeli\u00e3o poder\u00e1 promover a lavratura da escritura definitiva e os demais atos para a adjudica\u00e7\u00e3o extrajudicial compuls\u00f3ria ser\u00e3o desnecess\u00e1rios, uma vez que o compromiss\u00e1rio comprador ter\u00e1 a documenta\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria para promover o registro da transfer\u00eancia da propriedade.<\/p>\n\n\n\n
Quanto \u00e0 compet\u00eancia do Tabeli\u00e3o de Notas para a realiza\u00e7\u00e3o da notifica\u00e7\u00e3o, bem como da lavratura da ata notarial, \u00e9 adequado aplicar-se a regra legal dos arts. 8\u00ba e 9\u00ba1 da lei 8.935\/1994 e do Provimento n\u00ba 100 do CNJ.<\/p>\n\n\n\n
O procedimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria j\u00e1 foi regulamentado nas normas de alguns estados e pode-se observar alguns formatos para sua aplica\u00e7\u00e3o. Em S\u00e3o Paulo, nas NSCGJ, Cap\u00edtulo XX, Se\u00e7\u00e3o XVI, de cuja leitura se extrai a repeti\u00e7\u00e3o do texto legal da LRP com alguns acr\u00e9scimos acerca da realiza\u00e7\u00e3o da notifica\u00e7\u00e3o do promitente vendedor e dilig\u00eancias. N\u00e3o h\u00e1 qualquer previs\u00e3o sobre suspens\u00e3o do prazo da prenota\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
No estado de Pernambuco, o novo C\u00f3digo de Normas, por outro lado, prev\u00ea, uma possibilidade de prorroga\u00e7\u00e3o do prazo da prenota\u00e7\u00e3o at\u00e9 sua rejei\u00e7\u00e3o ou acolhimento.<\/p>\n\n\n\n
Art. 1691. O requerimento, juntamente com todos os documentos que o instru\u00edrem, ser\u00e1 autuado pelo oficial do registro de im\u00f3veis competente, prorrogando-se os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o at\u00e9 o acolhimento ou rejei\u00e7\u00e3o do pedido.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 1\u00ba Todas as notifica\u00e7\u00f5es destinadas ao requerente ser\u00e3o efetivadas na pessoa do seu advogado, inclusive por e-mail ou aplicativo de mensagens.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 2\u00ba A des\u00eddia do requerente, previamente dela alertado com prazo de 20 dias \u00fateis para diligenciar, poder\u00e1 acarretar o arquivamento do pedido, com perda da efic\u00e1cia da prenota\u00e7\u00e3o, nos termos do art. 205 da Lei 6.015\/1973. <\/p>\n\n\n\n
Nesse caso, percebe-se que \u00e9 poss\u00edvel iniciar o procedimento no RI, ganhando-se os efeitos da prenota\u00e7\u00e3o, para, ap\u00f3s, juntar os demais documentos exigidos pela lei. Ou seja, poder-se-ia valer-se dos efeitos da prenota\u00e7\u00e3o, j\u00e1 protocolando o requerimento no RI, para que depois o advogado consiga a documenta\u00e7\u00e3o faltante, como a lavratura da ata notarial (que pode levar alguns meses para confec\u00e7\u00e3o), n\u00e3o perdendo a prioridade.<\/p>\n\n\n\n
Outro ponto de debate \u00e9 quanto \u00e0 caracteriza\u00e7\u00e3o da mora do promitente vendedor para a outorga da escritura p\u00fablica definitiva ap\u00f3s o pagamento integral de pre\u00e7o pelo compromiss\u00e1rio comprador.<\/p>\n\n\n\n
Como se sabe, a mora nas obriga\u00e7\u00f5es pode ser ex re ou ex persona. No primeiro caso, a mora se constitui pelo pr\u00f3prio descumprimento da obriga\u00e7\u00e3o, independente de interpela\u00e7\u00e3o ou notifica\u00e7\u00e3o da pessoa em mora; na segunda hip\u00f3tese, a mora apenas se constitu\u00ed ap\u00f3s a interpela\u00e7\u00e3o ou cita\u00e7\u00e3o promovida pela parte contr\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Muito embora a mora do promitente vendedor, que n\u00e3o outorga a escritura p\u00fablica definitiva ap\u00f3s o adimplemento de todas as parcelas, constitua-se ex re, ou seja, independentemente de interpela\u00e7\u00e3o ou cita\u00e7\u00e3o, para que o compromiss\u00e1rio comprador promova o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, \u00e9 imprescind\u00edvel a notifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Isso n\u00e3o significa que a mora do compromiss\u00e1rio comprador se torna ex persona nos compromissos de compra e venda, mas, para a aplica\u00e7\u00e3o do procedimento em espec\u00edfico, a notifica\u00e7\u00e3o faz-se um requisito necess\u00e1rio pela pr\u00f3pria previs\u00e3o legal.<\/p>\n\n\n\n
O regime jur\u00eddico do compromisso de compra e venda tamb\u00e9m foi alvo de discuss\u00f5es. \u00c9 poss\u00edvel que esse contrato se constitua sob a \u00e9gide das seguintes legisla\u00e7\u00f5es: decreto-lei 58\/1937, que disp\u00f5e sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em presta\u00e7\u00f5es; lei 4.591\/1964, sobre o condom\u00ednio em edifica\u00e7\u00f5es e as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias; o pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil de 2002; e a lei 6.766\/1979, sobre o parcelamento do solo urbano.<\/p>\n\n\n\n
A controv\u00e9rsia existe sobre a aplicabilidade da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial para os compromissos de compra e venda constitu\u00eddos em \u00e2mbito do parcelamento do solo urbano, regidos pela lei 6.766\/1979, por conta da disposi\u00e7\u00e3o do art. 26, \u00a76\u00ba:<\/p>\n\n\n\n
Art. 26, \u00a7 6\u00ba. Os compromissos de compra e venda, as cess\u00f5es e as promessas de cess\u00e3o valer\u00e3o como t\u00edtulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Verifica-se que o pr\u00f3prio texto legal autoriza o registro da transfer\u00eancia da propriedade definitiva ao compromiss\u00e1rio comprador independentemente da outorga de escritura p\u00fablica definitiva pelo promitente vendedor, desde que seja apresentada a prova de quita\u00e7\u00e3o junto do t\u00edtulo. Dessa forma, seria desnecess\u00e1rio o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, bastando a apresenta\u00e7\u00e3o do contrato e da prova de pagamento diretamente pelo compromiss\u00e1rio comprador.<\/p>\n\n\n\n
Contudo, n\u00e3o parece adequado restringir a aplica\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial aos compromissos regulamentados pela lei 6.766\/1979 por uma quest\u00e3o simples: n\u00e3o \u00e9 em todo caso concreto que o registrador consegue verificar a prova da quita\u00e7\u00e3o na documenta\u00e7\u00e3o apresentada pela parte.<\/p>\n\n\n\n
Para tais casos, n\u00e3o parece haver qualquer impedimento legal para a aplica\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial. O texto do art. 216-B da LRP aduz que o procedimento \u00e9 aplic\u00e1vel a “im\u00f3vel objeto de promessa de venda ou de cess\u00e3o”, sem restringir o regime jur\u00eddico que regula a promessa de compra e venda em quest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Assim, entende-se vi\u00e1vel a utiliza\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial inclusive para os contratos firmados em \u00e2mbito de parcelamento do solo urbano, podendo o compromiss\u00e1rio comprador tanto se utilizar do art. 26, \u00a76\u00ba da referida lei quanto da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, se necess\u00e1rio ao caso concreto.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, cumpre relembrar a mesma situa\u00e7\u00e3o para a hip\u00f3tese do art. 41 da referida lei:<\/p>\n\n\n\n
Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o dep\u00f3sito de todas as presta\u00e7\u00f5es do pre\u00e7o aven\u00e7ado, poder\u00e1 obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.<\/p>\n\n\n\n
Outro ponto de discuss\u00e3o \u00e9 com rela\u00e7\u00e3o a qual tipo de direito se constitui a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial: direito subjetivo ou potestativo. Surge a controv\u00e9rsia por conta do entendimento de que, se tratasse de direito subjetivo, incidiria prazo prescricional para o compromiss\u00e1rio comprador promover o registro da transmiss\u00e3o da propriedade; assim, perdendo-se o prazo, o promitente vendedor cobraria um valor a mais do compromiss\u00e1rio comprador para realizar a outorga da escritura definitiva.<\/p>\n\n\n\n
Contudo, entende-se que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial est\u00e1 na esfera dos direitos potestativos, cabendo o procedimento ainda que a quita\u00e7\u00e3o do contrato tenha sido efetuada h\u00e1 muitos anos. A inten\u00e7\u00e3o \u00e9 poder abarcar os contratos que permaneceram quitados, mas sem a outorga da escritura definitiva remanescentes ainda dos anos 1980-1990 (e mais recentes), facilitando a regulariza\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria para o compromiss\u00e1rio comprador que n\u00e3o mais dependeria do promitente vendedor para regularizar um contrato h\u00e1 muito tempo j\u00e1 quitado.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, discute-se o momento do recolhimento do ITBI. Nos termos do art. 216-B, no momento da solicita\u00e7\u00e3o do requerimento da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria j\u00e1 seria necess\u00e1rio apresentar o comprovante do recolhimento do imposto. Contudo, entende-se que a dic\u00e7\u00e3o legislativa deveria ser adequada para que o ITBI fosse recolhido apenas ap\u00f3s a qualifica\u00e7\u00e3o positiva pelo registrador de im\u00f3veis, visto que o fato gerador do ITBI \u00e9 a transfer\u00eancia da propriedade im\u00f3vel e que os documentos apresentados para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial podem ser devolvidos. Parece ideal que, ap\u00f3s a qualifica\u00e7\u00e3o positiva, o compromiss\u00e1rio comprador fosse intimado para promover o pagamento do ITBI em prazo determinado.<\/p>\n\n\n\n
Aguardaremos a repercuss\u00e3o pr\u00e1tica do instituto para observar com mais detalhes os efeitos de sua utiliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Sejam felizes!<\/p>\n\n\n\n
1 Lei 8.935\/1994:<\/p>\n\n\n\n
Art. 8\u00ba \u00c9 livre a escolha do tabeli\u00e3o de notas, qualquer que seja o domic\u00edlio das partes ou o lugar de situa\u00e7\u00e3o dos bens objeto do ato ou neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
Art. 9\u00ba O tabeli\u00e3o de notas n\u00e3o poder\u00e1 praticar atos de seu of\u00edcio fora do Munic\u00edpio para o qual recebeu delega\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Provimento n\u00ba 100 do CNJ, para atos eletr\u00f4nicos:<\/p>\n\n\n\n
Art. 19. Ao tabeli\u00e3o de notas da circunscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ou do domic\u00edlio do adquirente compete, de forma remota e com exclusividade, lavrar as escrituras eletronicamente, por meio do e-Notariado, com a realiza\u00e7\u00e3o de videoconfer\u00eancia e assinaturas digitais das partes.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 1\u00ba Quando houver um ou mais im\u00f3veis de diferentes circunscri\u00e7\u00f5es no mesmo ato notarial, ser\u00e1 competente para a pr\u00e1tica de atos remotos o tabeli\u00e3o de quaisquer delas.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 2\u00ba Estando o im\u00f3vel localizado no mesmo estado da federa\u00e7\u00e3o do domic\u00edlio do adquirente, este poder\u00e1 escolher qualquer tabelionato de notas da unidade federativa para a lavratura do ato.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 3\u00ba Para os fins deste provimento, entende-se por adquirente, nesta ordem, o comprador, a parte que est\u00e1 adquirindo direito real ou a parte em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 qual \u00e9 reconhecido cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n
Art. 20. Ao tabeli\u00e3o de notas da circunscri\u00e7\u00e3o do fato constatado ou, quando inaplic\u00e1vel este crit\u00e9rio, ao tabeli\u00e3o do domic\u00edlio do requerente compete lavrar as atas notariais eletr\u00f4nicas, de forma remota e com exclusividade por meio do e-Notariado, com a realiza\u00e7\u00e3o de videoconfer\u00eancia e assinaturas digitais das partes.<\/p>\n\n\n\n
Par\u00e1grafo \u00fanico. A lavratura de procura\u00e7\u00e3o p\u00fablica eletr\u00f4nica caber\u00e1 ao tabeli\u00e3o do domic\u00edlio do outorgante ou do local do im\u00f3vel, se for o caso.<\/p>\n\n\n\n
Art. 23. Compete, exclusivamente, ao tabeli\u00e3o de notas:<\/p>\n\n\n\n
[\u2026]<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 1\u00ba Tratando-se de documento atinente a ve\u00edculo automotor, ser\u00e1 competente para o reconhecimento de firma, de forma remota, o tabeli\u00e3o de notas do munic\u00edpio de emplacamento do ve\u00edculo ou de domic\u00edlio do adquirente indicados no Certificado de Registro de Ve\u00edculo – CRV ou na Autoriza\u00e7\u00e3o para Transfer\u00eancia de Propriedade de Ve\u00edculo – ATPV.<\/p>\n\n\n\n