No caminho da desjudicializa\u00e7\u00e3o que estamos trilhando no Brasil, buscando dar efetividade \u00e0s demandas da Sociedade, deixando para o Judici\u00e1rio apenas o que realmente precisa de pronunciamento judicial, a lei 14.382, de 27 de junho de 2022, fruto da convers\u00e3o da Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 1.085\/21, inseriu o art. 216-B na Lei de Registros P\u00fablicos (lei 6.015\/73), trazendo a possibilidade da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, que \u00e9 requerida, processada e deferida perante o Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, similarmente ao que hoje j\u00e1 acontece com a usucapi\u00e3o extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
Apesar do brilhantismo da lei 14.382\/22 ao trazer mais uma possibilidade de resolu\u00e7\u00e3o c\u00e9lere e eficaz perante os Cart\u00f3rios, o artigo 216-B foi econ\u00f4mico ao prever a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, gerando uma s\u00e9rie de discuss\u00f5es envolvendo o instituto.<\/p>\n\n\n\n
E um importante ponto de debate \u00e9 onde o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria deve come\u00e7ar: no Registro de Im\u00f3veis ou no Tabelionato de Notas? A parte deve ir primeiro no Tabelionato de Notas, para lavrar a ata notarial, que \u00e9 requisito obrigat\u00f3rio previsto no inciso III, do \u00a71\u00ba, do artigo 216-B, e ent\u00e3o protocolar o requerimento de adjudica\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis devidamente instru\u00eddo com o respectivo ato notarial? Ou, o procedimento deve come\u00e7ar no Registro Im\u00f3veis, com a pr\u00e9via notifica\u00e7\u00e3o de quem deve outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade para a efetiva prova e caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento?<\/p>\n\n\n\n
A quest\u00e3o proposta tem vincula\u00e7\u00e3o e passa pela an\u00e1lise dos requisitos da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial previstos nos incisos II e III, do \u00a71\u00ba, do artigo 216-B, que para melhor did\u00e1tica e compreens\u00e3o do leitor, transcrevemos a seguir:<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 1\u00ba S\u00e3o legitimados a requerer a adjudica\u00e7\u00e3o o promitente comprador ou qualquer dos seus cession\u00e1rios ou promitentes cession\u00e1rios, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido dever\u00e1 ser instru\u00eddo com os seguintes documentos;<\/p>\n\n\n\n
(\u2026)<\/p>\n\n\n\n
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela n\u00e3o celebra\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de transmiss\u00e3o da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial pelo oficial do registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, que poder\u00e1 delegar a dilig\u00eancia ao oficial do registro de t\u00edtulos e documentos; <\/p>\n\n\n\n
III – ata notarial lavrada por tabeli\u00e3o de notas da qual constem a identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, o nome e a qualifica\u00e7\u00e3o do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo pre\u00e7o e da caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade; <\/p>\n\n\n\n
Com efeito, o inciso III, do \u00a71\u00ba, do artigo 216-B, prev\u00ea que ata notarial feita perante o Tabeli\u00e3o de Notas deve conter a prova do pagamento do pre\u00e7o e da caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento da obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade. J\u00e1 o inciso II prev\u00ea que a prova efetiva do inadimplemento \u00e9 caracterizada pela n\u00e3o celebra\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo de transmiss\u00e3o da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial pelo oficial do registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, que poder\u00e1 delegar a dilig\u00eancia ao oficial do registro de t\u00edtulos e documentos.<\/p>\n\n\n\n
Tanto o inciso II, quanto o inciso III, tratam da premissa fundamental da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria: o inadimplemento daquele que deve outorgar ou receber a escritura p\u00fablica. E esta premissa est\u00e1 intimamente ligada \u00e0 quest\u00e3o que vamos enfrentar: o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial come\u00e7a no Tabelionato de Notas, com a lavratura da ata notarial, ou come\u00e7a no Registro Im\u00f3veis, com a pr\u00e9via notifica\u00e7\u00e3o de quem deve outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade para a efetiva prova do inadimplemento?<\/p>\n\n\n\n
Tal discuss\u00e3o, de onde deve iniciar o procedimento, est\u00e1 ancorada em dois pontos centrais: a (im)prescindibilidade da notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial para caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade na ata notarial e no custo deste ato notarial para o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
Vamos ao primeiro. Para caracterizar o inadimplemento na ata notarial, \u00e9 necess\u00e1ria a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial daquele que tem a obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade ou caberiam outros meios de prova? Se feita previamente tal notifica\u00e7\u00e3o atrav\u00e9s do Registro de T\u00edtulo e Documentos, antes de iniciado o procedimento perante o Of\u00edcio Imobili\u00e1rio, \u00e9 necess\u00e1ria nova notifica\u00e7\u00e3o feita pelo Registrador de Im\u00f3veis, diante do texto do inciso II, que prev\u00ea que \u00e9 ele quem det\u00e9m compet\u00eancia, seja por si ou delegada ao RTD, para notificar e efetuar a prova do inadimplemento?<\/p>\n\n\n\n
O Rio Grande do Sul, entendendo que a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial para a prova do inadimplemento precisa ser feita pelo Of\u00edcio Imobili\u00e1rio ou delegada por ele ao RTD, em observ\u00e2ncia aos princ\u00edpios do devido processo legal e do contradit\u00f3rio, e entendendo que a notifica\u00e7\u00e3o \u00e9 imprescind\u00edvel para caracterizar o inadimplemento na ata notarial, emitiu Nota conjunta da Diretoria n\u00ba 01\/2023, envolvendo a Associa\u00e7\u00e3o dos Not\u00e1rios e Registradores do Rio Grande do Sul (ANOREG\/RS), o Col\u00e9gio Registral do Rio Grande do Sul, o Instituto de Registro Imobili\u00e1rio do Rio Grande do Sul (IRIRGS) e o Col\u00e9gio Notarial do Brasil – Se\u00e7\u00e3o Rio Grande do Sul, sugerindo aos associados que o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial inicie no Registro de Im\u00f3veis com o protocolo e a autua\u00e7\u00e3o do respectivo requerimento (peti\u00e7\u00e3o inicial), contendo o pedido de notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial a ser dirigida a quem deve outorgar a escritura p\u00fablica ou receb\u00ea-la, para que assim o fa\u00e7a, bem como em qual tabelionato o notificado dever\u00e1 comparecer em caso de concord\u00e2ncia com o pedido.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com a Nota, n\u00e3o havendo manifesta\u00e7\u00e3o do notificado, o Oficial do Registro de Im\u00f3veis certificar\u00e1 que ficou caracterizado o inadimplemento e, de posse desta certid\u00e3o, poder\u00e1 o promitente vendedor ou comprador solicitar ao Tabeli\u00e3o a lavratura da ata notarial para dar prosseguimento ao rito do procedimento. De outro lado, diz a Nota, caso o notificado expressamente concorde com o pedido, caber\u00e1 ao Registrador conceder o prazo de 15 (quinze) dias \u00fateis para a lavratura da escritura p\u00fablica de efetiva\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda com a transmiss\u00e3o da propriedade plena do im\u00f3vel, podendo ser prorrogado o prazo mediante pedido justificado dos interessados, suspendendo-se o procedimento e a sua prenota\u00e7\u00e3o at\u00e9 a conclus\u00e3o das formalidades legais e da apresenta\u00e7\u00e3o no protocolo da referida escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
Percebam um detalhe importante: no Rio Grande do Sul, o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial s\u00f3 prossegue havendo sil\u00eancio do notificado. Se, de outro lado, a resposta \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o for a concord\u00e2ncia daquele que tem a obriga\u00e7\u00e3o de outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade, o caminho ser\u00e1 a escritura p\u00fablica de compra e venda e o encerramento do procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 em S\u00e3o Paulo, no Rio de Janeiro, no Amazonas e, mais recentemente, no Rio Grande do Norte, a concord\u00e2ncia expressa do notificado implica na continuidade do procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Nestes Estados, o sil\u00eancio importa em anu\u00eancia t\u00e1cita1, enquanto a “concord\u00e2ncia” importa em anu\u00eancia expressa do notificado com o pedido de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Vejamos, \u00e0 t\u00edtulo de exemplo, o que diz o C\u00f3digo de Normas do Rio de Janeiro:<\/p>\n\n\n\n
Art. 1263. A notifica\u00e7\u00e3o dos requeridos poder\u00e1 ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de im\u00f3veis ou por escrevente habilitado.<\/p>\n\n\n\n
(\u2026)<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 5\u00ba. O consentimento expresso poder\u00e1 ser manifestado pelos titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento p\u00fablico, sendo para isso prescind\u00edvel a assist\u00eancia de advogado.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 6\u00ba. A concord\u00e2ncia poder\u00e1 ser manifestada ao escrevente encarregado da intima\u00e7\u00e3o, mediante assinatura de certid\u00e3o espec\u00edfica de concord\u00e2ncia que lavrar\u00e1 no ato.<\/p>\n\n\n\n
Deixando para outro momento a discuss\u00e3o que envolve qual caminho \u00e9 mais adequado ap\u00f3s a concord\u00e2ncia do notificado, se \u00e9 a escritura p\u00fablica de compra e venda e ou a continuidade do procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o, o fato \u00e9 que no Rio de Janeiro, em S\u00e3o Paulo, no Amazonas e no Rio Grande do Norte, a ata notarial pode ser feita em primeiro lugar, iniciando a adjudica\u00e7\u00e3o no Tabelionato de Notas, sem que isto ocasione qualquer preju\u00edzo econ\u00f4mico para a parte. Adentramos aqui, portanto, no segundo ponto: o custo da ata notarial para o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n
Assumindo que ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria tem conte\u00fado econ\u00f4mico, o que defendemos, o receio de muitos \u00e9 que, uma vez feita a ata notarial antes de protocolado o requerimento no Registro de Im\u00f3veis e havendo concord\u00e2ncia do requerido ap\u00f3s sua notifica\u00e7\u00e3o pelo Of\u00edcio Imobili\u00e1rio, o requerente seria onerado duplamente, com a ata notarial e com a escritura p\u00fablica de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n
Contudo, no Rio de Janeiro, em S\u00e3o Paulo, no Amazonas e no Rio Grande do Norte, o custo com a ata notarial n\u00e3o implicar\u00e1 em novo custo com a escritura p\u00fablica de compra e venda, pois, conforme j\u00e1 dito, nestes Estados, a concord\u00e2ncia do notificado implica na continuidade do procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o e n\u00e3o na sua remessa para a via ordin\u00e1ria do artigo 108 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Neste sentido, ali\u00e1s, o Rio Grande do Norte, no nov\u00edssimo Provimento 243, de 31 de maio de 2023, foi taxativo ao prever que a ata deve ser feita antes de iniciado o Procedimento no Registro de Im\u00f3veis, em dois artigos, a saber:<\/p>\n\n\n\n
Art. 502. (\u2026) III – ata notarial previamente lavrada por tabeli\u00e3o de notas de livre arb\u00edtrio da parte interessada, quando tratar-se de constata\u00e7\u00e3o da mera documenta\u00e7\u00e3o, sem necessidade de deslocamento at\u00e9 o local do im\u00f3vel; e, <\/p>\n\n\n\n
Art. 507. O pedido da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria ser\u00e1 indeferido pelo oficial de registro de im\u00f3veis quando: I – aus\u00eancia da ata notarial, que dever\u00e1 ser lavrada por tabeli\u00e3o de notas antes da protocoliza\u00e7\u00e3o do requerimento perante o registrador de im\u00f3veis competente.<\/p>\n\n\n\n
Iniciado o procedimento no Tabelionato de Notas, com a ata notarial, remanesce ainda uma quest\u00e3o: como caracterizar o inadimplemento sem a pr\u00e9via notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial?<\/p>\n\n\n\n
Ao encontro do que defendeu a Professora Let\u00edcia Faria, em palestra sobre o tema, entendemos que o legislador, ao utilizar as palavras “prova” no inciso II e “caracteriza\u00e7\u00e3o” no inciso III, quis diferenciar os dois momentos. E a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial foi exigida para a “prova” do inadimplemento, mas n\u00e3o para sua “caracteriza\u00e7\u00e3o” na ata notarial.<\/p>\n\n\n\n
Assim, entendemos que a caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento na ata notarial n\u00e3o requer obrigatoriamente a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial, podendo ser feita de in\u00fameras outras formas, valendo-se da essencial f\u00e9 p\u00fablica do tabeli\u00e3o. Entendemos que \u00e9 poss\u00edvel comprovar as tentativas que o requerente fez de obter a escritura atrav\u00e9s da transcri\u00e7\u00e3o na ata notarial das mensagens trocadas entre as partes, de e-mails, de carta AR. Al\u00e9m disto, o tabeli\u00e3o pode ele mesmo tentar ligar para o requerido, orientando-o quanto \u00e0 necessidade da escritura e das consequ\u00eancias de sua n\u00e3o realiza\u00e7\u00e3o, dando de tudo f\u00e9 na ata.<\/p>\n\n\n\n
Vejam, o papel do tabeli\u00e3o na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial \u00e9 crucial. Como assessor imparcial das partes, ele tem influ\u00eancia importante no desfecho e na seguran\u00e7a do procedimento, atestando o real \u00f3bice \u00e0 correta escritura\u00e7\u00e3o da transmiss\u00e3o da propriedade e evitando que a via administrativa da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria se torne causa para burlar o direito civil, notarial e registral e tribut\u00e1rio. E, para isto, definitivamente, a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial n\u00e3o \u00e9 imprescind\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n
De qualquer sorte, \u00e9 importante deixar claro que, se acaso feita a pr\u00e9via notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial pelo Registro de T\u00edtulos e Documentos para a caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento na ata notarial, antes de iniciado o procedimento no Registro Imobili\u00e1rio, n\u00e3o poder\u00e1 ser dispensada a notifica\u00e7\u00e3o feita pelo Oficial de Im\u00f3veis, por si ou atrav\u00e9s de delega\u00e7\u00e3o ao RTD, por expressa previs\u00e3o legal do artigo 216-B e em atendimento aos princ\u00edpios do devido processo legal, do contradit\u00f3rio e da ampla defesa.<\/p>\n\n\n\n
Em conclus\u00e3o \u00e0 quest\u00e3o objeto deste artigo, podemos dizer que o local onde o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria deve come\u00e7ar, se no Tabelionato de Notas ou no Registro de Im\u00f3veis, depender\u00e1 do tratamento que os Estados e o CNJ2 derem \u00e0 resposta \u00e0 notifica\u00e7\u00e3o prevista no inciso II, do \u00a71\u00ba, do artigo 216-B: se na concord\u00e2ncia expressa do requerido, o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria perante o Registrador Imobili\u00e1rio continuar seu curso at\u00e9 decis\u00e3o final do Oficial (deferimento ou indeferimento), a ata notarial pode ser feita previamente, sem qualquer onerosidade adicional ao requerente; de outro lado, se a concord\u00e2ncia do requerido levar \u00e0 forma tradicional de transmiss\u00e3o da propriedade, \u00e0 escritura p\u00fablica de compra e venda, no caminho que o Rio Grande do Sul sugeriu, de fato, nos parece mais adequado que o procedimento inicie no Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 importante dizer, contudo, que a escolha de qual caminho seguir, a menos at\u00e9 que seja publicada norma estadual (Corregedorias) ou federal (CNJ) em sentido contr\u00e1rio, \u00e9 da parte e de seu advogado. Com exce\u00e7\u00e3o do Rio Grande do Norte, que foi taxativo ao dizer que o procedimento deve iniciar com a ata, os outros Estados ficaram silentes em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 esta quest\u00e3o. Nada impede, portanto, que, mesmo no Rio Grande do Sul, tendo em vista a Nota Conjunta ser apenas uma sugest\u00e3o, o requerente inicie com a ata notarial, assumindo os riscos disto decorrentes.<\/p>\n\n\n\n
1 Provimento 243\/23 da CGJ do Rio Grande do Norte. Art. 505. Caso o requerido compare\u00e7a ao cart\u00f3rio, a notifica\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de im\u00f3veis ou preposto.<\/p>\n\n\n\n
(\u2026) \u00a74\u00ba. Na notifica\u00e7\u00e3o dever\u00e1 constar expressamente a informa\u00e7\u00e3o de que o transcurso do prazo de 15 (quinze) dias \u00fateis, sem manifesta\u00e7\u00e3o do titular do direito sobre o im\u00f3vel, implicar\u00e1 em anu\u00eancia presumida ao pedido de reconhecimento extrajudicial da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n
2 At\u00e9 a data da elabora\u00e7\u00e3o deste artigo, o CNJ n\u00e3o havia publicado Provimento relativo \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n