Em 15 de setembro de 2023, o Conselho Nacional de Justi\u00e7a publicou o Provimento 150, atualizando o C\u00f3digo Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento 149, do CNJ) com a regulamenta\u00e7\u00e3o do artigo 216-B, da lei 6.015\/73, que trouxe a possibilidade da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, requerida, processada e deferida diretamente perante o Of\u00edcio de Registro de Im\u00f3veis competente.<\/p>\n\n\n\n
O Provimento 150, do CNJ, foi constru\u00eddo por v\u00e1rias m\u00e3os, sendo fruto de um trabalho t\u00e9cnico conjunto e participativo liderado pelo Corregedor Nacional, Ministro Luis Felipe Salom\u00e3o1. O processo idealizado pelo Ministro resultou em um texto claro e objetivo, que esclareceu muitas d\u00favidas pr\u00e1ticas que permeavam a aplica\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
Neste artigo, abordaremos algumas d\u00favidas que foram resolvidas pelo Provimento 150, trazendo as primeiras considera\u00e7\u00f5es sobre o ato normativo, objetivando fomentar a discuss\u00e3o em torno deste instituto que promete ser mais um grande passo em favor da desjudicializa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Vamos l\u00e1!<\/p>\n\n\n\n
a) Quais contratos podem dar fundamento \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial? <\/p>\n\n\n\n
Um ponto muito importante definido pelo Provimento 150, do CNJ, foi quais contratos podem dar fundamento \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial. E o ato normativo foi muito feliz na reda\u00e7\u00e3o do artigo 440-B, ao prever que “podem dar fundamento \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria quaisquer atos ou neg\u00f3cios jur\u00eddicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cess\u00f5es ou promessas de cess\u00e3o, contanto que n\u00e3o haja direito de arrependimento exercit\u00e1vel.”<\/p>\n\n\n\n
Em primeiro lugar, o referido artigo deixou expresso que, ao lado da promessa de compra e venda, a promessa de permuta tamb\u00e9m pode fundamentar a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, conforme j\u00e1 defendia o Dr. Jo\u00e3o Pedro Lamana Paiva, brilhante jurista e Registrador de Im\u00f3veis do 1\u00ba Of\u00edcio de Porto Alegre\/RS.2<\/p>\n\n\n\n
Em segundo, o artigo 440-B, ao prever que quaisquer atos ou fatos jur\u00eddicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta podem dar fundamento \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, foi ao encontro do que prev\u00ea o artigo 112, do C\u00f3digo Civil, que estabelece que nas declara\u00e7\u00f5es de vontade se atender\u00e1 mais \u00e0 inten\u00e7\u00e3o nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.<\/p>\n\n\n\n
Assim, independente do nome que foi dado ao contrato preliminar, seja ele uma promessa de compra e venda, um contrato particular de compra e venda, ou mesmo um recibo, se ele tiver sido celebrado com observ\u00e2ncia do disposto no artigo 462, do C\u00f3digo Civil, ou seja, se ele contiver todos os requisitos essenciais do contrato a ser celebrado, partes, objeto e pre\u00e7o, ele poder\u00e1 dar fundamento a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.3<\/p>\n\n\n\n
O artigo 440-B \u00e9 digno de aplausos, pois leva em conta a realidade social brasileira, onde a maioria esmagadora dos contratos preliminares s\u00e3o feitas sem assist\u00eancia jur\u00eddica, de forma que \u00e9 imperioso considerar mais a inten\u00e7\u00e3o consubstanciada nestes instrumentos preliminares do que ao sentido literal da linguagem.4<\/p>\n\n\n\n
Em rela\u00e7\u00e3o ao direito de arrependimento “exercit\u00e1vel” a que faz men\u00e7\u00e3o o artigo 440-B, \u00e9 preciso analisar o alcance da express\u00e3o “exercit\u00e1vel”.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 certo que se houver prazo no contrato preliminar para o exerc\u00edcio do direito de arrependimento, o transcurso deste prazo torna o direito de arrependimento n\u00e3o exercit\u00e1vel e, portanto, a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria pode ser proposta pelo requerente.<\/p>\n\n\n\n
D\u00favida remanesce, contudo, em rela\u00e7\u00e3o ao contrato preliminar que tem cl\u00e1usula de arrependimento, mas n\u00e3o tem prazo ali previsto para o seu exerc\u00edcio. A express\u00e3o “exercit\u00e1vel” abrangeria tamb\u00e9m estes contratos, tendo em vista que a lei e a jurisprud\u00eancia colocam diversos limites \u00e0 cl\u00e1usula de arrependimento e ao momento em que pode ser alegada?<\/p>\n\n\n\n
Neste aspecto, Nelson Rosenvald salienta que tal direito potestativo n\u00e3o pode ser exercido de forma abusiva (art.187 CC). Segundo o autor, “o prazo decadencial para o exerc\u00edcio do poder de desconstitui\u00e7\u00e3o da rela\u00e7\u00e3o ser\u00e1 o momento anterior ao cumprimento de todas as obriga\u00e7\u00f5es constantes do pacto (v.g. pagamento da \u00faltima presta\u00e7\u00e3o pelo promiss\u00e1rio comprador na promessa de compra e venda).”5<\/p>\n\n\n\n
Assim, j\u00e1 tendo decorrido v\u00e1rios anos do contrato, havendo prova da quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o e n\u00e3o havendo lit\u00edgio envolvendo o contrato, seria o direito de arrependimento ainda exercit\u00e1vel?<\/p>\n\n\n\n
Temos um importante ponto de discuss\u00e3o aqui, de forma que a quest\u00e3o da cl\u00e1usula de arrependimento ter\u00e1 que ser analisada com cautela por not\u00e1rios, registradores e advogados.<\/p>\n\n\n\n
b) \u00c9 obrigat\u00f3rio o reconhecimento de firmas nos contratos preliminares? <\/p>\n\n\n\n
O Provimento 150, do CNJ, n\u00e3o traz a obrigatoriedade de firma reconhecida nos contratos preliminares.<\/p>\n\n\n\n
Na verdade, ele traz a possibilidade do controle de autenticidade do documento ser efetivado pelo not\u00e1rio que lavrar\u00e1 a ata notarial atrav\u00e9s do reconhecimento de firma “a posteriori”, conforme previsto \u00a7 7\u00ba, do artigo 440-G: “o tabeli\u00e3o de notas poder\u00e1 dar f\u00e9 \u00e0s assinaturas, com base nos cadastros nacionais dos not\u00e1rios (art. 301 deste C\u00f3digo Nacional de Normas), se assim for vi\u00e1vel \u00e0 vista do estado da documenta\u00e7\u00e3o examinada.”<\/p>\n\n\n\n
Nesta linha, o CORI-MG, na Nota T\u00e9cnica n\u00ba 03\/2022, prezando pelo princ\u00edpio da busca da conserva\u00e7\u00e3o dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, j\u00e1 entendia ser poss\u00edvel que a autenticidade do contrato fosse apurada pelo reconhecimento das firmas dos envolvidos, pela autenticidade de documentos eletr\u00f4nicos apresentados, como tamb\u00e9m pela apresenta\u00e7\u00e3o de documentos complementares que reafirmem a vontade das partes ou ainda pela notifica\u00e7\u00e3o dos envolvidos, nos termos do artigo 411, inciso III, do C\u00f3digo de Processo Civil, sem preju\u00edzo da an\u00e1lise do caso concreto pelo registrador.6<\/p>\n\n\n\n
c) Onde inicia o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial: no Tabelionato de Notas ou no Registro de Im\u00f3veis?<\/p>\n\n\n\n
Uma das grandes quest\u00f5es de debate em torno da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial, sobre a qual, inclusive, j\u00e1 tivemos a oportunidade de escrever7, era onde deveria come\u00e7ar o procedimento, no Registro de Im\u00f3veis ou no Tabelionato de Notas?<\/p>\n\n\n\n
A parte deveria ir primeiro no Tabelionato de Notas, para lavrar a ata notarial, que \u00e9 requisito obrigat\u00f3rio previsto no inciso III, do \u00a71\u00ba, do artigo 216-B, e ent\u00e3o protocolar o requerimento de adjudica\u00e7\u00e3o no Registro de Im\u00f3veis devidamente instru\u00eddo com o respectivo ato notarial? Ou, o procedimento deveria come\u00e7ar no Registro Im\u00f3veis, com a pr\u00e9via notifica\u00e7\u00e3o de quem deve outorgar ou receber o t\u00edtulo de propriedade para a efetiva prova e caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento?<\/p>\n\n\n\n
Pois o Provimento 150, do CNJ, encerrou com a discuss\u00e3o, ao prever, no artigo 440-M, que “o requerimento inicial ser\u00e1 instru\u00eddo, necessariamente, pela ata notarial de que trata este Cap\u00edtulo deste C\u00f3digo Nacional de Normas e pelo instrumento do ato ou neg\u00f3cio jur\u00eddico em que se funda a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.”<\/p>\n\n\n\n
Ora, ao prever que o requerimento inicial ser\u00e1 instru\u00eddo, necessariamente, com a ata notarial, o Provimento n\u00e3o deixa d\u00favidas que o procedimento dever\u00e1 iniciar no Tabelionato de Notas. Somente ap\u00f3s a lavratura da ata, o requerimento inicial ingressar\u00e1 no Registro de Im\u00f3veis, para, ent\u00e3o, ser promovida a notifica\u00e7\u00e3o do requerido.<\/p>\n\n\n\n
O in\u00edcio do procedimento no Tabelionato de Notas \u00e9 corroborado pelo \u00a74\u00ba, do artigo 440-M, o qual prev\u00ea que “a pedido do requerente, o requerimento inicial do processo extrajudicial, a ata notarial e os demais documentos poder\u00e3o ser encaminhados ao oficial de registro de im\u00f3veis pelo tabeli\u00e3o de notas, preferencialmente por meio do Sistema Eletr\u00f4nico dos Registros P\u00fablicos – Serp”.<\/p>\n\n\n\n
Assim, a primeira provid\u00eancia do requerente da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial deve ser a elabora\u00e7\u00e3o da ata notarial, em um Tabelionato de Notas de sua confian\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n
Neste ponto, cabe pontuar mais dois aspectos muitos bem esclarecidos pelo Provimento: a compet\u00eancia territorial e o que deve conter na ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
d) Compet\u00eancia territorial da ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial<\/p>\n\n\n\n
O Provimento 150, do CNJ, p\u00f4s fim a outra discuss\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial: h\u00e1 compet\u00eancia territorial para a lavratura da ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o tal qual existe na usucapi\u00e3o extrajudicial, que observa o munic\u00edpio de localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel?8<\/p>\n\n\n\n
O artigo 440-F deixou claro que a ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial ser\u00e1 lavrada por tabeli\u00e3o de notas de escolha do requerente, salvo se envolver dilig\u00eancias no local do im\u00f3vel, observados os artigos 8\u00ba e 9\u00ba, da lei 8.935\/94.9<\/p>\n\n\n\n
Ou seja, a ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o segue a regra de todos os demais atos feitos presencialmente perante o not\u00e1rio: \u00e9 livre a escolha do tabeli\u00e3o de notas, exceto se o not\u00e1rio tiver que se deslocar ao local do im\u00f3vel, caso em que dever\u00e1 ser observada sua circunscri\u00e7\u00e3o territorial, conforme prev\u00ea o artigo 9\u00ba, da lei 8.935\/94.10<\/p>\n\n\n\n
O artigo 440-F deixa claro tamb\u00e9m, e n\u00e3o podia ser diferente, que no caso de ata notarial eletr\u00f4nica, lavrada pela plataforma do e-Notariado, devem ser observadas as regras de compet\u00eancia territorial previstas no artigo 20, do antigo Provimento 100, do CNJ, atual artigo 303, do C\u00f3digo Nacional de Normas.11<\/p>\n\n\n\n
e) Requisitos da ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial <\/p>\n\n\n\n
O artigo 440-G traz os requisitos e normatiza alguns aspectos importantes da ata notarial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
O primeiro ponto que \u00e9 crucial destacar \u00e9 a necessidade de a ata notarial conter as duas premissas fundamentais da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, previstas nos artigos 1417 e 1418 do C\u00f3digo Civil12: a prova da quita\u00e7\u00e3o e a prova do inadimplemento de quem deve receber ou outorgar a escritura p\u00fablica definitiva.<\/p>\n\n\n\n
Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 prova da quita\u00e7\u00e3o, o \u00a76\u00ba, do artigo 440-G, elenca, mas n\u00e3o esgota13, as formas do not\u00e1rio constatar o pagamento do pre\u00e7o, incluindo mensagens, inclusive eletr\u00f4nicas, em que se declare quita\u00e7\u00e3o ou se reconhe\u00e7a que o pagamento foi efetuado, comprovantes de opera\u00e7\u00f5es banc\u00e1rias, informa\u00e7\u00f5es prestadas em declara\u00e7\u00e3o de imposto de renda, entre outros.<\/p>\n\n\n\n
Um aspecto que merecer\u00e1 discuss\u00e3o e aprofundamento \u00e9 se a prescri\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser alegada, substituindo a prova de quita\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que o \u00a76\u00ba, do artigo 440-G, menciona a express\u00e3o “al\u00e9m de outros fatos e documentos”, deixando claro que o rol ali previsto \u00e9 meramente exemplificativo.<\/p>\n\n\n\n
Com efeito, o C\u00f3digo de Normas do Rio de Janeiro permite que a prescri\u00e7\u00e3o seja alegada, substituindo a prova da quita\u00e7\u00e3o, se for acompanhada das certid\u00f5es forenses demonstrando a inexist\u00eancia de lit\u00edgio envolvendo o contrato14.<\/p>\n\n\n\n
De outro lado, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a tem decis\u00f5es no sentido de n\u00e3o aceitar a prescri\u00e7\u00e3o como presun\u00e7\u00e3o de quita\u00e7\u00e3o, nem mesmo na adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria judicial.15<\/p>\n\n\n\n
Desta forma, o tema da prescri\u00e7\u00e3o merecer\u00e1 uma aten\u00e7\u00e3o especial dos advogados, not\u00e1rios e registradores, j\u00e1 que ele n\u00e3o foi trazido expressamente no Provimento 150, do CNJ.<\/p>\n\n\n\n
Talvez a solu\u00e7\u00e3o perpasse pelo caminho do meio, onde a prescri\u00e7\u00e3o possa ser utilizada como um elemento para a prova da quita\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o o \u00fanico. Neste aspecto, o not\u00e1rio ter\u00e1 um papel essencial, podendo utilizar-se de todos os meios de prova em direito admitidos para tentar provar a quita\u00e7\u00e3o, inclusive dilig\u00eancia no local do im\u00f3vel, uma vez que a constata\u00e7\u00e3o de posse ad usucapionem poder\u00e1, eventualmente, ser considerada como mais um elemento a favor da pretens\u00e3o do requerente.<\/p>\n\n\n\n
Em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 prova do inadimplemento do requerido, o Provimento 150, do CNJ, caminhou no sentido do que j\u00e1 defend\u00edamos em artigo publicado anteriormente16, ou seja, de que a caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento na ata notarial n\u00e3o requer obrigatoriamente a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial, podendo ser feita de in\u00fameras outras formas, valendo-se da essencial f\u00e9 p\u00fablica do tabeli\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Assim, conforme prev\u00ea o 440-G, inciso IV17, entendemos que \u00e9 poss\u00edvel comprovar as tentativas que o requerente fez de obter ou outorgar a escritura atrav\u00e9s da transcri\u00e7\u00e3o na ata notarial das mensagens trocadas entre as partes, de e-mails, de carta AR. Al\u00e9m disto, o tabeli\u00e3o pode ele mesmo tentar ligar para o requerido, orientando-o quanto \u00e0 necessidade da escritura e das consequ\u00eancias de sua n\u00e3o realiza\u00e7\u00e3o, dando de tudo f\u00e9 na ata.<\/p>\n\n\n\n
Ali\u00e1s, em rela\u00e7\u00e3o ao contato do tabeli\u00e3o com o requerido, o Provimento 150, do CNJ, trouxe a possibilidade de o tabeli\u00e3o de notas instaurar a concilia\u00e7\u00e3o ou a media\u00e7\u00e3o dos interessados, desde que haja concord\u00e2ncia do requerente, conforme prev\u00ea o \u00a78\u00ba, do artigo 440-G.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, outra novidade trazida pelo ato normativo do CNJ no artigo 440-G, que trata da ata notarial, \u00e9 a previs\u00e3o do \u00a7 4\u00ba, que prev\u00ea que caber\u00e1 ao not\u00e1rio fazer constar informa\u00e7\u00f5es que se prestem a aperfei\u00e7oar ou a complementar a especialidade do im\u00f3vel, se houver. Ou seja, a ata notarial contribuir\u00e1 para a especialidade objetiva do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Neste artigo, fizemos as primeiras considera\u00e7\u00f5es sobre o Provimento 150, do CNJ -, abordando principalmente a Se\u00e7\u00e3o I – “Disposi\u00e7\u00f5es Gerais”. No pr\u00f3ximo artigo, abordaremos as quest\u00f5es atinentes ao Procedimento, que \u00e9 trazido na Se\u00e7\u00e3o II. At\u00e9 breve!<\/p>\n\n\n\n
1 NERBASS, Carolina Ranzolin; CHEZZI, Bernardo; e, LEIT\u00c3O, Fernanda de Freitas. A regulamenta\u00e7\u00e3o da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 21.09.2023.<\/p>\n\n\n\n
2 PAIVA, Jos\u00e9 Pedro Lamana. Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 21.09.2023.<\/p>\n\n\n\n
3 \u00c9 oportuno salientar que n\u00e3o se desconhece julgados que consideram nulo o contrato preliminar no qual o im\u00f3vel ultrapasse o valor de 30 sal\u00e1rios-m\u00ednimos e o pagamento do pre\u00e7o tenha sido \u00e0 vista, por ferir o artigo 108 do C\u00f3digo Civil, que exige escritura p\u00fablica para transmiss\u00e3o de im\u00f3veis neste valor. Com todo respeito a este entendimento, consideramos que ele se afasta do melhor direito, j\u00e1 que o contrato preliminar para compra de im\u00f3veis n\u00e3o opera a transfer\u00eancia definitiva do bem e \u00e9 autorizado pelos artigos 463 e 1418, do C\u00f3digo Civil. Assim, com a previs\u00e3o do artigo 440-B, do Provimento 150, do CNJ, mesmo que o contrato preliminar tenha como objeto im\u00f3vel que ultrapasse o valor de 30 sal\u00e1rios-m\u00ednimos e o pagamento do pre\u00e7o tenha sido \u00e0 vista, no ato da assinatura do contrato, entendemos que ele pode dar sim fundamento \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n
4 Nesta linha de entendimento, \u00e9 o C\u00f3digo de Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justi\u00e7a do Rio de Janeiro: Art. 1.108. Nas declara\u00e7\u00f5es de vontade se atender\u00e1 mais \u00e0 inten\u00e7\u00e3o nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (art. 112 do CC). Par\u00e1grafo \u00fanico. A regra estabelecida no caput se aplica, entre outras hip\u00f3teses, \u00e0 promessa ou cess\u00e3o de direitos que atender a todos os requisitos da compra e venda, inclusive a forma p\u00fablica, que poder\u00e1 ser assim recepcionada, a requerimento, desde que pagos os impostos de transmiss\u00e3o e o laud\u00eamio. <\/p>\n\n\n\n
5 C\u00f3digo Civil comentado: doutrina e jurisprud\u00eancia. Claudio Luiz Bueno de Godoy et al. Coordena\u00e7\u00e3o Cezar Peluso. 15. ed. rev. atual. Barueri\/SP: Manole, 2021. 2.464 p.<\/p>\n\n\n\n
6 Nota T\u00e9cnica n\u00ba 03\/2022, do Col\u00e9gio Registral de Minas Gerais – CORI\/MG. Dispon\u00edvel em: NT-AC-24_05_2023_V2.pdf (corimg.org). Acesso em: 30 jun. 2023.<\/p>\n\n\n\n
7 SANTOS, Carolina Edith Mosmann dos. Onde come\u00e7a o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial: Tabelionato de notas ou registro de im\u00f3veis? Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 22.09.2023.<\/p>\n\n\n\n
8 Prov. 149\/CNJ: Art. 402. A ata notarial de que trata esta Se\u00e7\u00e3o ser\u00e1 lavrada pelo tabeli\u00e3o de notas do munic\u00edpio em que estiver localizado o im\u00f3vel usucapiendo ou a maior parte dele, a quem caber\u00e1 alertar o requerente e as testemunhas de que a presta\u00e7\u00e3o de declara\u00e7\u00e3o falsa no referido instrumento configurar\u00e1 crime de falsidade, sujeito \u00e0s penas da lei.<\/p>\n\n\n\n
9 Art. 8\u00ba \u00c9 livre a escolha do tabeli\u00e3o de notas, qualquer que seja o domic\u00edlio das partes ou o lugar de situa\u00e7\u00e3o dos bens objeto do ato ou neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
10 Art. 9\u00ba O tabeli\u00e3o de notas n\u00e3o poder\u00e1 praticar atos de seu of\u00edcio fora do Munic\u00edpio para o qual recebeu delega\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
11 Art. 303. Ao tabeli\u00e3o de notas da circunscri\u00e7\u00e3o do fato constatado ou, quando inaplic\u00e1vel este crit\u00e9rio, ao tabeli\u00e3o do domic\u00edlio do requerente compete lavrar as atas notariais eletr\u00f4nicas, de forma remota e com exclusividade por meio do e-Notariado, com a realiza\u00e7\u00e3o de videoconfer\u00eancia e assinaturas digitais das partes.<\/p>\n\n\n\n
12 Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se n\u00e3o pactuou arrependimento, celebrada por instrumento p\u00fablico ou particular, e registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, adquire o promitente comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
13 O \u00a7 6\u00ba, do artigo 440-G, ao mencionar a express\u00e3o “al\u00e9m de outros fatos ou documentos”, deixa claro que o rol ali previsto \u00e9 exemplificativo.<\/p>\n\n\n\n
14 Art. 1.257. Com o registro do parcelamento do solo urbano, poder\u00e3o ser registrados, para os fins dos artigos 26, \u00a7 6\u00ba, e 41 da lei 6.766\/1979, os compromissos de compra ou reserva de lote devidamente quitados. (\u2026) \u00a7 2\u00ba. A prova de quita\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser substitu\u00edda por certid\u00e3o forense de inexist\u00eancia de a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a ou de rescis\u00e3o contratual, bastando esta \u00faltima se j\u00e1 decorrido o prazo de prescri\u00e7\u00e3o da pretens\u00e3o ao recebimento das presta\u00e7\u00f5es. Art. 1.260. O requerimento ser\u00e1 assinado por advogado constitu\u00eddo pelo requerente e instru\u00eddo ao menos com os seguintes documentos. (\u2026) VII – comprovante do pagamento integral do pre\u00e7o do im\u00f3vel, por meio de declara\u00e7\u00e3o escrita do credor ou de apresenta\u00e7\u00e3o da quita\u00e7\u00e3o da \u00faltima parcela do pre\u00e7o aven\u00e7ado, recibo assinado pelo propriet\u00e1rio com firma reconhecida, certid\u00f5es dos distribuidores forenses da comarca da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do domic\u00edlio do requerente demonstrando a inexist\u00eancia de lit\u00edgio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do im\u00f3vel objeto da adjudica\u00e7\u00e3o (art. 1.257, \u00a7 2\u00ba) ou outro meio de prova inequ\u00edvoca.<\/p>\n\n\n\n
15 “A quita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o do bem im\u00f3vel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, consoante o disposto no art. 1.418 do C\u00f3digo Civil de 2002” (REsp 1.601.575\/PR, relator Ministro JO\u00c3O OT\u00c1VIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, DJe de 23.8.2016). “A prescri\u00e7\u00e3o pode ser definida como a perda, pelo titular do direito violado, da pretens\u00e3o \u00e0 sua repara\u00e7\u00e3o. Invi\u00e1vel se admitir, portanto, o reconhecimento de inexist\u00eancia da d\u00edvida e quita\u00e7\u00e3o do saldo devedor, uma vez que a prescri\u00e7\u00e3o n\u00e3o atinge o direito subjetivo em si mesmo” (REsp 1.694.322\/SP, relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe de 13.11.2017).<\/p>\n\n\n\n
16 “Assim, entendemos que a caracteriza\u00e7\u00e3o do inadimplemento na ata notarial n\u00e3o requer obrigatoriamente a notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial, podendo ser feita de in\u00fameras outras formas, valendo-se da essencial f\u00e9 p\u00fablica do tabeli\u00e3o. Entendemos que \u00e9 poss\u00edvel comprovar as tentativas que o requerente fez de obter a escritura atrav\u00e9s da transcri\u00e7\u00e3o na ata notarial das mensagens trocadas entre as partes, de e-mails, de carta AR. Al\u00e9m disto, o tabeli\u00e3o pode ele mesmo tentar ligar para o requerido, orientando-o quanto \u00e0 necessidade da escritura e das consequ\u00eancias de sua n\u00e3o realiza\u00e7\u00e3o, dando de tudo f\u00e9 na ata.” In: SANTOS, Carolina Edith Mosmann dos. Onde come\u00e7a o procedimento de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial: Tabelionato de notas ou registro de im\u00f3veis? Dispon\u00edvel em: https:\/\/www.migalhas.com.br\/coluna\/migalhas-notariais-e-registrais\/388158\/tabelionato-de-notas-ou-registro-de-imoveis. Acesso em 22.09.2023.<\/p>\n\n\n\n
17 Art. 440-G. Al\u00e9m de seus demais requisitos, para fins de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, a ata notarial conter\u00e1: (\u2026) inciso IV – a identifica\u00e7\u00e3o das provid\u00eancias que deveriam ter sido adotadas pelo requerido para a transmiss\u00e3o de propriedade e a verifica\u00e7\u00e3o de seu inadimplemento.<\/p>\n\n\n\n