J\u00e1 imaginou perder seu im\u00f3vel por d\u00edvida ativa de antigos propriet\u00e1rios? Recentemente, o Supremo Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) entendeu ser poss\u00edvel a perda de im\u00f3vel por d\u00edvida fiscal de propriet\u00e1rios anteriores, e essa decis\u00e3o tem causado grande rebuli\u00e7o no mercado.<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o abre espa\u00e7o para que o atual dono de um im\u00f3vel seja prejudicado, caso qualquer propriet\u00e1rio anterior tenha sido inscrito na d\u00edvida ativa, mesmo anos ap\u00f3s a venda, incluindo im\u00f3veis novos e usados.<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o \u00e9 embasada no artigo 185 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio, modificado pela Lei Complementar 118\/2005, da qual destaca-se: “Presume-se fraudulenta a aliena\u00e7\u00e3o ou onera\u00e7\u00e3o de bens ou rendas, ou seu come\u00e7o, por sujeito passivo em d\u00e9bito para com a Fazenda P\u00fablica, por cr\u00e9dito tribut\u00e1rio regularmente inscrito como d\u00edvida ativa”.<\/em><\/p>\n\n\n\n \u00c9 poss\u00edvel interpretar que a Justi\u00e7a presume m\u00e1-f\u00e9 absoluta do vendedor e do comprador, configurando fraudulenta qualquer transfer\u00eancia de propriedade imobili\u00e1ria realizada a partir de 2005, caso o antigo propriet\u00e1rio possua d\u00e9bitos tribut\u00e1rios junto \u00e0 Receita Federal.<\/p>\n\n\n\n A extens\u00e3o da responsabilidade ao atual propriet\u00e1rio decorre do entendimento de que, antes do fechamento da compra e venda, os compradores devem verificar uma s\u00e9rie de documentos e certid\u00f5es, sendo imprescind\u00edvel a confer\u00eancia da matr\u00edcula, que traz o hist\u00f3rico do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Entretanto, a decis\u00e3o desconsidera a seguinte realidade: n\u00e3o raramente, o Fisco se mostra ineficiente, n\u00e3o apontando na matr\u00edcula do im\u00f3vel poss\u00edveis cadastros de d\u00edvida ativa, como impostos e multas atrasadas. \u00c9 um cen\u00e1rio de grande burocracia, tendo em vista que temos 27 unidades na federa\u00e7\u00e3o. Imagine voc\u00ea, comprador, ter que extrair certid\u00f5es negativas de todos os estados e munic\u00edpios antes de assinar o contrato de compra e venda de um im\u00f3vel?<\/p>\n\n\n\n Se antes da decis\u00e3o bastava conferir a matr\u00edcula para comprovar a aquisi\u00e7\u00e3o de boa-f\u00e9, com o novo entendimento, ser\u00e1 necess\u00e1rio o levantamento do m\u00e1ximo poss\u00edvel de certid\u00f5es negativas de d\u00edvidas ativas de todos os propriet\u00e1rios anteriores, inclusive, empresas respons\u00e1veis pela constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o traz grandes mudan\u00e7as no mercado e gera inseguran\u00e7a jur\u00eddica, transtornos e incertezas nas negocia\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A presun\u00e7\u00e3o de fraude afeta tamb\u00e9m empresas, com proje\u00e7\u00e3o de encarecer financiamentos e afetar fundos de investimentos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n A recomenda\u00e7\u00e3o \u00e9 redobrar a aten\u00e7\u00e3o na compra e venda de im\u00f3veis, exigindo-se certid\u00f5es negativas de todos os propriet\u00e1rios anteriores. Caso um deles tenha o nome sujo na lista do governo, deve ser acionado para regularizar os d\u00e9bitos antes da concretiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio. E mais: sabendo que nem sempre os corretores de im\u00f3veis det\u00eam o conhecimento jur\u00eddico e t\u00e9cnico necess\u00e1rio para blindar os consumidores, \u00e9 indispens\u00e1vel a participa\u00e7\u00e3o do advogado nas transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n