A atua\u00e7\u00e3o conjunta contribuir\u00e1 com a pol\u00edtica de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria no pa\u00eds, auxiliando a popula\u00e7\u00e3o na pr\u00e1tica, ao disseminar as informa\u00e7\u00f5es e inova\u00e7\u00e3o do sistema registral.<\/p>\n\n\n\n
A Lei Federal 6.015\/73, conhecida como LRP – Lei de Registros P\u00fablicos, foi criada na d\u00e9cada de 70, e, ao logo dos anos, o seu cumprimento exigiu diversas adapta\u00e7\u00f5es \u00e0 realidade e necessidade dos usu\u00e1rios do sistema de registros p\u00fablicos do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, ela regula tamb\u00e9m o registro de im\u00f3veis, que \u00e9 regido pelo Princ\u00edpio da Especialidade Objetiva, o qual exige “plena e perfeita identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel na matr\u00edcula e nos documentos apresentados para registro”1, definindo em seus artigos alguns procedimentos para orientar, al\u00e9m dos usu\u00e1rios do sistema, os Cart\u00f3rios sobre o registro de im\u00f3veis e direitos reais.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 cedi\u00e7o que s\u00f3 \u00e9 dono aquele que registra em seu nome o direito real sobre o im\u00f3vel e, para tanto, deve submeter-se a todos os tr\u00e2mites e procedimentos impostos pela Lei, fiscalizados pelos respectivos Cart\u00f3rios imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Em outras palavras, desde a cria\u00e7\u00e3o da LRP, quando o pa\u00eds teve um per\u00edodo de consider\u00e1vel ascens\u00e3o imobili\u00e1ria, com expans\u00e3o urbana e rural, previu-se a necessidade de criar mecanismos para proporcionar seguran\u00e7a jur\u00eddica aos direitos decorrentes desse crescimento, criando-se procedimentos para documentar e registrar as propriedades. Ocorre que da d\u00e9cada de 70 at\u00e9 o presente, as necessidades e a realidade dos usu\u00e1rios do sistema de registros, bem como os pr\u00f3prios Cart\u00f3rios, sofreram para se adaptar ao rigor dos procedimentos estabelecidos em lei, que n\u00e3o acompanhou a expans\u00e3o populacional e territorial, nem as tecnologias desenvolvidas para facilitar o mapeamento e identifica\u00e7\u00e3o de \u00e1reas rurais e mais distantes no pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
O Princ\u00edpio da Especialidade Objetiva, por muitos anos, foi visto como um obst\u00e1culo para efetivar os direitos de propriedade, por culpa do rigor excessivo com que a LRP era, equivocadamente, aplicada por alguns operadores do direito registral e imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
A dificuldade de compreender os procedimentos e manej\u00e1-los, na pr\u00e1tica, em favor dos usu\u00e1rios do sistema, permitiu que, ap\u00f3s d\u00e9cadas de expans\u00e3o territorial, ainda existam estados do Brasil com extrema precariedade registral. A exemplo, foi realizado levantamento da situa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria do estado da Bahia pela Corregedoria Geral de Justi\u00e7a do Tribunal Estadual, e constatou-se que cerca de 85% dos im\u00f3veis n\u00e3o possuem registro2 ou t\u00edtulos de propriedade, permanecendo prec\u00e1rios, apesar da riqueza e desenvolvimento na regi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 o estado de S\u00e3o Paulo, apesar de parecer “avan\u00e7ado”, por ter seus im\u00f3veis registrados nos Cart\u00f3rios imobili\u00e1rios, enfrenta o problema da obsolesc\u00eancia de seus registros, visto que foram abertos h\u00e1 d\u00e9cadas, e j\u00e1 n\u00e3o refletem mais a realidade f\u00edsica e jur\u00eddica dos im\u00f3veis escriturados junto aos Cart\u00f3rios de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Para desengessar os procedimentos, e avan\u00e7ar na regulariza\u00e7\u00e3o de 5 d\u00e9cadas de expans\u00e3o imobili\u00e1ria, foi editada a Lei Federal 14.620\/233, que alterou a reda\u00e7\u00e3o da LRP e criou o Art. 176-A, dispositivo que regulamenta os procedimentos para registro de im\u00f3veis e direitos reais junto aos Cart\u00f3rios extrajudiciais do pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Permitindo a oxigena\u00e7\u00e3o do Princ\u00edpio da Especialidade Objetiva, as altera\u00e7\u00f5es mantiveram a seguran\u00e7a jur\u00eddica dos procedimentos registrais, dispensando burocracias desnecess\u00e1rias aos usur\u00e1rios do sistema. As formas de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade, como usucapi\u00e3o, servid\u00e3o e desapropria\u00e7\u00e3o, foram beneficiadas pela desburocratiza\u00e7\u00e3o, pois conforme o novo Art. 176-A da LRP, \u00e9 poss\u00edvel registrar os direitos reais usando gama diversificada de documentos, como Memoriais Descritivos, Plantas, Levantamentos Topogr\u00e1ficos e Georreferenciamento, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n
Para atender \u00e0 Especialidade Objetiva, basta que a documenta\u00e7\u00e3o seja clara o suficiente para identificar o im\u00f3vel na base territorial, permitindo a qualquer pessoa a sua distin\u00e7\u00e3o dos demais. Destacamos que, antes do Art. 176-A da LRP, os maiores \u00f3bices para o registro imobili\u00e1rio incidiam sobre as servid\u00f5es e desapropria\u00e7\u00f5es por utilidade p\u00fablica constitu\u00eddas em favor da Administra\u00e7\u00e3o ou as suas entidades delegadas, como concession\u00e1rias de servi\u00e7o p\u00fablico, as quais, mesmo constitu\u00eddas regularmente e de forma l\u00edcita, n\u00e3o tinham os registros levados \u00e0 cabo, ainda que fossem apresentadas Carta de Senten\u00e7a e documenta\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria completa.<\/p>\n\n\n\n
Caso o im\u00f3vel do qual derivou o direito real n\u00e3o tivesse matr\u00edcula pr\u00e9via, nem fosse georreferenciado pelos propriet\u00e1rios, os Cart\u00f3rios impunham como condi\u00e7\u00e3o para registro, a pr\u00e9via regulariza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel origin\u00e1rio, para, s\u00f3 ent\u00e3o, proceder \u00e0 abertura de matricula e registro do direito real.<\/p>\n\n\n\n
Isso significava que o requerente precisava fazer a planimetria, georreferenciar, cadastrar e lan\u00e7ar nos bancos de dados do governo, como SIGEF e SICAR, toda a \u00e1rea do im\u00f3vel, que seria de propriedade de outrem, apurando suas divisas e confronta\u00e7\u00f5es, abrir matr\u00edcula imobili\u00e1ria. Ressaltando que, tamb\u00e9m deve arcar com todos os custos com honor\u00e1rios t\u00e9cnicos, taxas e emolumentos de Cart\u00f3rio, al\u00e9m de impostos, para, s\u00f3 ent\u00e3o, efetivar o registro de seu direito real.<\/p>\n\n\n\n
Essa sistem\u00e1tica desvirtuava o Princ\u00edpio da Especialidade Objetiva, impondo \u00f4nus excessivos aos requerentes dos registros, corroborando com as omiss\u00f5es dos propriet\u00e1rios e \u00f3rg\u00e3os governamentais, respons\u00e1veis pela identifica\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e seu e registro na base territorial.<\/p>\n\n\n\n
Dessa forma, o Art. 176-A da LRP prestigia o referido princ\u00edpio porque atribui ao requerente do registro imobili\u00e1rio apenas as provid\u00eancias relacionadas \u00e0 \u00e1rea sobre a qual recai o seu direito real, dispensando exig\u00eancias relacionadas \u00e0 regulariza\u00e7\u00e3o (precariedade) do im\u00f3vel origin\u00e1rio da servid\u00e3o ou desapropria\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Na pr\u00e1tica, para registro da servid\u00e3o administrativa, por exemplo, que afeta parte de uma \u00e1rea sem pr\u00e9via matr\u00edcula, o Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis dever\u00e1 proceder ao registro do direito real, criando nova matr\u00edcula, apenas para a servid\u00e3o, com base na \u00e1rea e coordenadas da Declara\u00e7\u00e3o de Utilidade P\u00fabica (DUP) e demais documentos fundi\u00e1rios, conforme prev\u00ea o caput do Art. 176-A da LRP.<\/p>\n\n\n\n
Essa previs\u00e3o de dispensa de georreferenciamento do im\u00f3vel origin\u00e1rio j\u00e1 era permitida pelos Tribunais, nos casos de suscita\u00e7\u00e3o de d\u00favida no procedimento de registro, regulada pelo Art. 198 da LRP, conforme demonstram os julgados do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo, abaixo:<\/p>\n\n\n\n
Registro de Im\u00f3veis – Servid\u00e3o administrativa institu\u00edda por decis\u00e3o judicial. I – Exig\u00eancia de pr\u00e9via averba\u00e7\u00e3o da inscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel serviente no Cadastro Ambiental Rural – CAR que n\u00e3o deve subsistir. “Servid\u00e3o administrativa” n\u00e3o se confunde com “servid\u00e3o de passagem” para os fins do item 125.2 das NSCGJ. Informa\u00e7\u00f5es que integram o CAR devem partir do propriet\u00e1rio ou possuidor do bem im\u00f3vel (objeto da inscri\u00e7\u00e3o), nos moldes da Lei n\u00ba 12.651\/2012 e do Decreto n\u00ba 7.830\/2012, e n\u00e3o da empresa concession\u00e1ria do servi\u00e7o p\u00fablico de transmiss\u00e3o de energia el\u00e9trica, at\u00e9 mesmo porque t\u00eam o cond\u00e3o de criar restri\u00e7\u00f5es de uso para os primeiros (delimita\u00e7\u00e3o dos remanescentes de vegeta\u00e7\u00e3o nativa, das \u00c1reas de Preserva\u00e7\u00e3o Permanente, das \u00c1reas de Uso Restrito, das \u00e1reas consolidadas e, caso existente, tamb\u00e9m da localiza\u00e7\u00e3o da Reserva Legal, nos moldes do art. 29, \u00a7 1\u00ba, III, da Lei n\u00ba 12.651\/2012). Elabora\u00e7\u00e3o do CAR pela empresa concession\u00e1ria que acarretaria, ainda, \u00f4nus desproporcional \u00e0 extens\u00e3o do direito de servid\u00e3o administrativa. II – Emolumentos que devem ser fixados em considera\u00e7\u00e3o \u00e0 avalia\u00e7\u00e3o estabelecida na demanda judicial, nos moldes do art. 7\u00ba, par\u00e1grafo \u00fanico, da Lei Estadual n\u00ba 11.331\/2002. Recurso provido, para afastar a d\u00favida suscitada pelo Oficial de Registro de Im\u00f3veis da Comarca de Assis-SP. (TJ-SP – AC: 10023636920188260047 SP 1002363-69.2018.8.26.0047, Relator: Pereira Cal\u00e7as (Presidente Tribunal de Justi\u00e7a), Data de Julgamento: 30\/04\/2019, Data de Publica\u00e7\u00e3o: 21\/05\/2019)4<\/p>\n\n\n\n
REGISTRO DE IM\u00d3VEIS – D\u00daVIDA – T\u00cdTULO JUDICIAL – SERVID\u00c3O ADMINISTRATIVA – ESPECIALIDADE OBJETIVA – T\u00cdTULO QUE PERMITE IDENTIFICAR O LUGAR DA SERVID\u00c3O NO IM\u00d3VEL SERVIENTE – AINDA QUE DESNECESS\u00c1RIO O GEORREFERENCIAMENTO DO IM\u00d3VEL PARA O REGISTRO STRICTO SENSU DA SERVID\u00c3O, BASTANDO QUE SEJA POSS\u00cdVEL SABER ONDE ELA SE SITUA NO IM\u00d3VEL, NO PRESENTE CASO H\u00c1 IDENTIDADE DO TIPO DE MEDI\u00c7\u00c3O DO IM\u00d3VEL E DA SERVID\u00c3O – \u00d3BICE AFASTADO – D\u00daVIDA IMPROCEDENTE – APELA\u00c7\u00c3O PROVIDA. (TJ-SP – AC: 10037210920188260358 Mirassol, Relator: Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral), Data de Julgamento: 24\/04\/2023, Conselho Superior da Magistratura, Data de Publica\u00e7\u00e3o: 28\/04\/2023)5<\/p>\n\n\n\n
Veja que a altera\u00e7\u00e3o do Art. 176-A da LRP diminuiu as d\u00favidas nas interpreta\u00e7\u00f5es do procedimento registral, evitando embates e delongas entre requerente e Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis perante as Corregedorias de Justi\u00e7a, trazendo celeridade para o processo de registro. De igual forma, se a \u00e1rea da Resolu\u00e7\u00e3o Autorizativa de Utilidade P\u00fablica, na servid\u00e3o, incidir sobre um, ou mais de um im\u00f3vel, que j\u00e1 possua matricula, n\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio cancelar a matr\u00edcula origin\u00e1ria ou averbar a servid\u00e3o em todas as matr\u00edculas afetadas, bastando anotar nelas o desfalque relativo \u00e0 \u00e1rea da servid\u00e3o, com dispensa da retifica\u00e7\u00e3o das descri\u00e7\u00f5es de \u00e1rea e georreferenciamento nas matr\u00edculas origin\u00e1rias, o que \u00e9 previsto nos incisos I e II do Art. 176-A da LRP.<\/p>\n\n\n\n
Eventuais diverg\u00eancias entre as descri\u00e7\u00f5es da matricula origin\u00e1ria e a \u00e1rea da DUP de servid\u00e3o, n\u00e3o constituem justificativa h\u00e1bil para que o Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis recuse a abertura de matr\u00edcula e registro do direito real, seguran\u00e7a trazida pelo \u00a7 4\u00ba do Art. 176-A da LRP. Nem mesmo altera\u00e7\u00f5es sobre a matr\u00edcula origin\u00e1ria, posteriores \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o do direito real pendente de registro, podem exigir retifica\u00e7\u00f5es dos documentos fundi\u00e1rios que instruem o pedido apresentado ao Cart\u00f3rio, quem dever\u00e1 proceder ao efetivo registro do direito real.<\/p>\n\n\n\n
Nesse caso, na matr\u00edcula criada para registro da DUP de servid\u00e3o, constar\u00e1 que o direito real deriva de \u00e1reas sem matr\u00edcula ou com matriculas pr\u00e9-existentes, relativas aos im\u00f3veis afetados pela utilidade p\u00fablica, mencionando-as e fazendo constar apenas a sua descri\u00e7\u00e3o georreferenciada, independentemente de qualquer precariedade que recaia sobre os im\u00f3veis origin\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 nas modalidades de desapropria\u00e7\u00e3o e usucapi\u00e3o, a aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade pode, e deve, ser registrada com abertura de nova matricula, \u00e0 parte da inexist\u00eancia de pr\u00e9vio georreferenciamento ou matr\u00edcula da \u00e1rea origin\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Desta forma, a seguran\u00e7a jur\u00eddica n\u00e3o conflita com a especialidade objetiva, permitindo que a realidade f\u00edsica e jur\u00eddica do im\u00f3vel seja documentada, e fique dispon\u00edvel \u00e0 consulta de terceiros, para avan\u00e7ar na cadeia de individualiza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria daquela circunscri\u00e7\u00e3o e adjac\u00eancias, contribuindo com a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria no pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
Por se tratar de altera\u00e7\u00e3o recente, o cumprimento do Art. 176- A da LRP depende de a\u00e7\u00f5es para atualiza\u00e7\u00e3o dos Cart\u00f3rios Imobili\u00e1rios, com a coopera\u00e7\u00e3o das Corregedorias de Justi\u00e7a vinculadas, para disseminar os procedimentos e orienta\u00e7\u00f5es entre os operadores do sistema registral. Al\u00e9m disso, \u00e9 essencial que os entes delegados do Poder P\u00fablico, como: concession\u00e1rias, autarquias e funda\u00e7\u00f5es, bem como operadores do direito imobili\u00e1rio, tenham respaldo e assessoria t\u00e9cnica especializada durante a lide com os registros de im\u00f3veis, a fim de maximizar os benef\u00edcios introduzidos pelo Art. 176-A da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n\n\n\n
A atua\u00e7\u00e3o conjunta contribuir\u00e1 com a pol\u00edtica de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria no pa\u00eds, auxiliando a popula\u00e7\u00e3o na pr\u00e1tica, ao disseminar as informa\u00e7\u00f5es e inova\u00e7\u00e3o do sistema registral, a fim de garantir o efetivo acesso e exerc\u00edcio do direito de registro, prosseguindo na expans\u00e3o fundi\u00e1ria no Brasil, com a devida seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n
1 BRASIL, Tribunal de Justi\u00e7a de Minas Gerais. Provimento Conjunto n\u00ba 93\/2020. Institui o C\u00f3digo de Normas da Corregedoria-Geral de Justi\u00e7a do Estado de Minas Gerais, que regulamenta os procedimentos e complementa os atos legislativos e normativos referentes aos servi\u00e7os notariais e de registro do Estado de Minas Gerais. [\u2026] Art. 715. [\u2026] IV – da especialidade objetiva, a exigir a plena e perfeita identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel na matr\u00edcula e nos documentos apresentados para registro; Dispon\u00edvel em: https:\/\/2rimc.com.br\/principios\/#:~:text=Provimento%20Conjunto%20n%C2%BA.%2093\/CGJMG\/2020. Acesso em 01\/09\/2023;<\/p>\n\n\n\n
2 FONTE: IRIB – Instituto de Registros de Imoveis do Brasil. Publicado em 13\/05\/2023. Disponivel em: https:\/\/www.registrodeimoveis.org.br\/ba-reurb-cgj#:~:text=Segundo%20o%20juiz%20Leonardo%20Rulian,cart%C3%B3rio%20de%20registro%20de%20im%C3%B3veis. Acesso em 01\/09\/2023;<\/p>\n\n\n\n
3 BRASIL. Lei Federal n\u00ba 14.620\/2023, de 13\/07\/2023, DOU de 14.7.2023. Disp\u00f5e sobre [\u2026] a Lei n\u00ba 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros P\u00fablicos) [\u2026];<\/p>\n\n\n\n
4 BRASIL, Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo. Conselho Superior da Magistratura. Apela\u00e7\u00e3o Civel n\u00ba10023636920188260047, Conselho Superior da Magistratura. Data de Julgamento: 30\/04\/2019, Data de Publica\u00e7\u00e3o: 21\/05\/2019. Dispon\u00edvel em: https:\/\/esaj.tjsp.jus.br\/cjsg\/resultadoCompleta.do. Acesso em 01\/09\/2023;<\/p>\n\n\n\n
5 BRASIL, Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de S\u00e3o Paulo. Conselho Superior da Magistratura. Apela\u00e7\u00e3o Civel n\u00ba10037210920188260358, Data de Julgamento: 24\/04\/2023, , Data de Publica\u00e7\u00e3o: 28\/04\/2023. Dispon\u00edvel em: https:\/\/esaj.tjsp.jus.br\/cjsg\/resultadoCompleta.do. Acesso em 01\/09\/2023;<\/p>\n\n\n\n