{"id":86471,"date":"2023-11-03T11:52:12","date_gmt":"2023-11-03T14:52:12","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=86471"},"modified":"2023-11-03T11:52:39","modified_gmt":"2023-11-03T14:52:39","slug":"marco-legal-das-garantias-deve-estimular-credito-imobiliario-e-reduzir-juros","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/marco-legal-das-garantias-deve-estimular-credito-imobiliario-e-reduzir-juros\/","title":{"rendered":"Marco Legal das Garantias deve estimular cr\u00e9dito imobili\u00e1rio e reduzir juros"},"content":{"rendered":"
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Sancionado nesta ter\u00e7a-feira (31\/10) pelo presidente Luiz In\u00e1cio Lula da Silva (PT), o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711\/2023) deve estimular o cr\u00e9dito imobili\u00e1rio e reduzir juros por permitir que um bem seja usado para assegurar mais de um empr\u00e9stimo, de acordo com especialistas no assunto ouvidos pela revista eletr\u00f4nica\u00a0Consultor Jur\u00eddico<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

O Marco Legal das Garantias, que estabelece novas regras e condi\u00e7\u00f5es para a constitui\u00e7\u00e3o de penhora, hipoteca ou transfer\u00eancia de im\u00f3veis para pagamento\u00a0de d\u00edvidas, tem origem no Projeto de Lei 4.188\/2021, aprovado pelo Senado em julho deste ano, sob relatoria do senador Weverton Rocha (PDT-MA). O texto foi definitivamente aprovado na C\u00e2mara dos Deputados no \u00faltimo dia 3.<\/p>\n\n\n\n

Entre outros pontos, a norma permite ao devedor contrair novas d\u00edvidas com o mesmo credor da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria original, dentro do limite da sobra de garantia da opera\u00e7\u00e3o inicial. Por exemplo, se o valor garantido por um im\u00f3vel no primeiro empr\u00e9stimo for de at\u00e9 R$ 100 mil e a d\u00edvida original for de R$ 20 mil, o devedor poder\u00e1 tomar novo empr\u00e9stimo com o mesmo credor em valor de at\u00e9 R$ 80 mil.<\/p>\n\n\n\n

O texto tamb\u00e9m permite a escolha de outra institui\u00e7\u00e3o, desde que ela seja integrante do mesmo sistema de cr\u00e9dito cooperativo da institui\u00e7\u00e3o credora da opera\u00e7\u00e3o original.<\/p>\n\n\n\n

A lei cria ainda a figura do agente de garantia, que ser\u00e1 designado pelos credores e atuar\u00e1 em nome pr\u00f3prio e em benef\u00edcio deles. Ele poder\u00e1 fazer o registro do gravame do bem, gerenciar os bens e executar a garantia, valendo-se inclusive da execu\u00e7\u00e3o extrajudicial quando previsto na legisla\u00e7\u00e3o especial aplic\u00e1vel \u00e0 modalidade de garantia. E ter\u00e1 ainda poder de atuar em a\u00e7\u00f5es judiciais sobre o cr\u00e9dito garantido.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a norma permite ao tabeli\u00e3o de protesto de qualquer tipo de d\u00edvida n\u00e3o paga enviar intima\u00e7\u00e3o ao devedor por meio de aplicativos de mensagens instant\u00e2neas, como o WhatsApp. Essa intima\u00e7\u00e3o ser\u00e1 considerada cumprida apenas com a funcionalidade de recebimento liberada na plataforma.<\/p>\n\n\n\n

Outro dispositivo permite ao credor delegar ao tabeli\u00e3o a proposta de medidas de incentivo \u00e0 renegocia\u00e7\u00e3o, inclusive podendo receber o valor da d\u00edvida j\u00e1 protestada e indicar eventual crit\u00e9rio de atualiza\u00e7\u00e3o desse valor. Se a d\u00edvida for liquidada dessa forma, caber\u00e1 ao devedor arcar com os custos de emolumentos pelo registro do protesto e seu cancelamento, al\u00e9m das demais despesas.<\/p>\n\n\n\n

A norma ainda altera a Lei de Registros P\u00fablicos (Lei 6.015\/1973) para permitir aos cart\u00f3rios de registro civil das pessoas naturais emitir certificados de vida, de estado civil e de domic\u00edlio f\u00edsico ou eletr\u00f4nico do interessado. Para isso, dever\u00e1 haver um conv\u00eanio com a institui\u00e7\u00e3o interessada e comunica\u00e7\u00e3o imediata e por meio eletr\u00f4nico a ela da prova de vida atestada.<\/p>\n\n\n\n

Repercuss\u00e3o da lei<\/strong>
Os especialistas ouvidos pela ConJur<\/strong> consideram o Marco Legal das Garantias positivo, pois acreditam que a norma pode diminuir o custo do cr\u00e9dito no mercado.<\/p>\n\n\n\n

Jo\u00e3o Quinelato<\/strong>, professor de Direito Civil do Ibmec e advogado, afirma que a principal mudan\u00e7a trazida pela norma \u00e9 a possibilidade de celebrar aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias sucessivas. Ou seja, o devedor poder\u00e1 dar o mesmo bem em garantia em mais de uma opera\u00e7\u00e3o, desde que ele tenha valor suficiente para cobrir todas as transa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

\"A medida aumenta a potencialidade de cr\u00e9dito de um mesmo bem, ampliando o acesso ao cr\u00e9dito e fazendo com que o propriet\u00e1rio do bem possa, simultaneamente, tomar recursos em mais de uma opera\u00e7\u00e3o\", opina Quinelato.<\/p>\n\n\n\n

Eduardo Bruzzi<\/strong>, s\u00f3cio do escrit\u00f3rio BBL Advogados, da \u00e1rea consultiva regulat\u00f3ria de Payments, Banking, Fintech & Crypto, tem vis\u00e3o semelhante.<\/p>\n\n\n\n

\"Sem d\u00favidas, a principal mudan\u00e7a proporcionada pelo Marco Legal das Garantias \u00e9 a possibilidade de constituir diversas propriedades fiduci\u00e1rias sobre o mesmo bem im\u00f3vel, \u00e0 semelhan\u00e7a do que j\u00e1 ocorre no instituto da hipoteca, todavia, com as facilidades inerentes \u00e0 cess\u00e3o fiduci\u00e1ria, via desdobramento da propriedade e consolida\u00e7\u00e3o da propriedade fiduci\u00e1ria pelo credor nos casos de inadimpl\u00eancia do devedor, possibilitando posterior execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da d\u00edvida\".<\/p>\n\n\n\n

A partir de agora, ressalta Bruzzi, \u00e9 prov\u00e1vel que o cr\u00e9dito fique mais barato em raz\u00e3o de uma maior racionaliza\u00e7\u00e3o das garantias, que poder\u00e3o ser constitu\u00eddas de forma a corresponder ao montante contratado. Por exemplo, uma pessoa propriet\u00e1ria de um im\u00f3vel de R$ 200 mil poder\u00e1 contratar um empr\u00e9stimo de R$ 50 mil, e a garantia corresponder a esse valor. E o restante do valor do bem, R$ 150 mil, ainda poder\u00e1 ser utilizado como garantia em outras opera\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Ao regular a oferta de um bem em garantia de mais de um empr\u00e9stimo, a nova lei aumenta a seguran\u00e7a jur\u00eddica do credor, permitindo que ele tenha rapidez na retomada de m\u00f3veis e im\u00f3veis em caso de inadimpl\u00eancia do devedor, destaca Marcello Vieira de Mello<\/strong>, especialista em Direito Empresarial e s\u00f3cio-fundador do GVM Advogados.<\/p>\n\n\n\n

\"Hoje existe muita inseguran\u00e7a e muito receio de conceder cr\u00e9dito baseado em garantia porque a pessoa sabe que ela pode ficar 20 anos, 15 anos, dez anos na Justi\u00e7a brigando para que possa executar a garantia e ter o bem para si. Com regras mais claras, que imprimam rapidez ao procedimento, a tend\u00eancia \u00e9 que essa norma aumente a oferta de cr\u00e9dito no pa\u00eds e a competitividade, e reduza os spreads<\/em> banc\u00e1rios. Isso porque o banco n\u00e3o precisa ter uma sobretaxa t\u00e3o grande se n\u00e3o tiver de contar com problemas em uma eventual execu\u00e7\u00e3o da garantia.\"<\/p>\n\n\n\n

Nessa linha, Luis Fernando Zenid<\/strong>, s\u00f3cio da \u00e1rea de Constru\u00e7\u00e3o e Infraestrutura do Donelli, Abreu Sodr\u00e9 e Nicolai Advogados, avalia que a tend\u00eancia \u00e9 que, com o passar do tempo e a aplica\u00e7\u00e3o da lei, as institui\u00e7\u00f5es financeiras compreendam que o acesso ao bem dado em garantia ficou mais f\u00e1cil e n\u00e3o mais demanda um longo processo judicial, durante o qual o bem pode ser deteriorado ou perder a sua liquidez. Isso pode gerar uma redu\u00e7\u00e3o das taxas de juros, aponta Zenid.<\/p>\n\n\n\n

Especialista em Direito Imobili\u00e1rio, Olivar Vitale<\/strong>, s\u00f3cio do VBD Advogados, diz que o Marco Legal das Garantias \u00e9 \"important\u00edssimo para o crescimento econ\u00f4mico do pa\u00eds\". A norma, segundo ele, cria mecanismos para permitir que os milhares de im\u00f3veis que est\u00e3o \"parados\" sejam usados para diminuir o d\u00e9ficit habitacional e aumentar a produ\u00e7\u00e3o de bens.<\/p>\n\n\n\n

Vetos de Lula<\/strong>
O presidente Lula vetou a possibilidade de tomada de ve\u00edculos sem autoriza\u00e7\u00e3o da Justi\u00e7a, por meio de mandados extrajudiciais.<\/p>\n\n\n\n

A apreens\u00e3o extrajudicial seria aplicada nos casos em que o devedor n\u00e3o entregasse o bem dentro do prazo estabelecido. Conforme o texto aprovado por deputados e senadores, os cart\u00f3rios ficariam autorizados a lan\u00e7ar a apreens\u00e3o em uma plataforma eletr\u00f4nica.<\/p>\n\n\n\n

Ao vetar os dispositivos sobre o tema, o governo alegou que a medida \u00e9 inconstitucional e afetaria os direitos e as garantias individuais.<\/p>\n\n\n\n

\"Em que pese a boa inten\u00e7\u00e3o do legislador, a proposi\u00e7\u00e3o legislativa incorre em v\u00edcio de inconstitucionalidade, visto que os dispositivos, ao criarem uma modalidade extrajudicial de busca e apreens\u00e3o do bem m\u00f3vel alienado fiduciariamente em garantia, acabaria por permitir a realiza\u00e7\u00e3o dessa medida coercitiva pelos tabelionatos de registro de t\u00edtulos e documentos, sem que haja ordem judicial para tanto, o que violaria a cl\u00e1usula de reserva de jurisdi\u00e7\u00e3o e, ainda, poderia criar risco a direitos e garantias individuais\", apontou o Executivo.<\/p>\n\n\n\n

Os dispositivos vetados por Lula poder\u00e3o ser mantidos ou derrubados por deputados e senadores, que analisar\u00e3o as mudan\u00e7as em sess\u00e3o conjunta do Congresso Nacional.<\/p>\n\n\n\n

Decis\u00e3o do STF<\/strong>
O Supremo Tribunal Federal, na \u00faltima quinta-feira (26\/10), declarou a constitucionalidade<\/a> da execu\u00e7\u00e3o extrajudicial por bancos nos contratos de m\u00fatuo pelo Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio, com a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria prevista na Lei 9.514\/1997 (RE 860.631).<\/p>\n\n\n\n

Lula vetou o dispositivo do Marco Legal das Garantias que permitia a tomada de ve\u00edculos sem autoriza\u00e7\u00e3o da Justi\u00e7a, por meio de mandados extrajudiciais, mas Luis Fernando Zenid entende que o veto do presidente n\u00e3o tem rela\u00e7\u00e3o com a decis\u00e3o do STF, uma vez que tratou de bens m\u00f3veis, enquanto a corte abordou os im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Caso o Congresso derrube o veto de Lula e a quest\u00e3o seja judicializada, a tend\u00eancia \u00e9 que o Supremo valide a tomada extrajudicial de ve\u00edculos, opinam Eduardo Bruzzi e Marcello Vieira de Mello.<\/p>\n\n\n\n

Para Olivar Vitale, o veto de Lula est\u00e1 na contram\u00e3o da decis\u00e3o do Supremo. O advogado afirma que as garantias constitucionais de acesso \u00e0 Justi\u00e7a e da ampla defesa n\u00e3o se perdem com os processos extrajudiciais, porque aquele que se sentir lesado pode procurar o Judici\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 Jo\u00e3o Quinelato avalia ser importante que \"a desburocratiza\u00e7\u00e3o, a desjudicializa\u00e7\u00e3o e a moderniza\u00e7\u00e3o de institutos n\u00e3o importem em precariza\u00e7\u00e3o de direitos, o que n\u00e3o parece ser a hip\u00f3tese do Marco Legal das Garantias\". \"Ao rev\u00e9s: as medidas tendem a baratear o cr\u00e9dito, ampliar o acesso ao cr\u00e9dito para camadas que antes n\u00e3o eram contempladas e, consequentemente, fazer do cr\u00e9dito ferramenta de diminui\u00e7\u00e3o de desigualdades\", disse ele.<\/p>\n\n\n\n

\"\u00c9 importante\u00a0ainda\u00a0que as institui\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito estimulem o cr\u00e9dito respons\u00e1vel, n\u00e3o incentivem que o consumidor inadvertidamente tome cr\u00e9dito de maneira desenfreada. A responsabilidade, tanto de quem toma quanto de quem d\u00e1 o cr\u00e9dito. deve vir a reboque do Marco Legal das Garantias\", diz Quinelato.\u00a0Com informa\u00e7\u00f5es da Ag\u00eancia Senado.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Fonte: ConJur<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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