A hipoteca experimentou um processo de decl\u00ednio desde o surgimento da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria no ordenamento brasileiro, com o advento da lei do Mercado de Capitais (lei 6385\/76).<\/p>\n\n\n\n
Como elucidamos em artigo anterior1, diante da tend\u00eancia legislativa de cria\u00e7\u00e3o de meios mais c\u00e9leres para a recupera\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito, a execu\u00e7\u00e3o de garantia hipotec\u00e1ria tornou-se menos utilizada, por gerar um processo judicial demorado e oneroso, que inviabilizava a pr\u00f3pria concess\u00e3o do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, fortalecendo, de outro lado, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia.<\/p>\n\n\n\n
Como tentativa de solucionar a morosidade da excuss\u00e3o da garantia hipotec\u00e1ria, incentivando o retorno de sua import\u00e2ncia, o legislador criou a execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da hipoteca, prevista no art. 9\u00b0 da lei 14.711\/23, em regime similar ao da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Constitucionalidade e hist\u00f3rico da execu\u00e7\u00e3o extrajudicial<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como g\u00eanero, a execu\u00e7\u00e3o extrajudicial j\u00e1 era contemplada em leis especiais, que autorizavam a aliena\u00e7\u00e3o do bem empenhado independentemente de a\u00e7\u00e3o judicial, desde que houvesse autoriza\u00e7\u00e3o expressa no contrato de penhor2.<\/p>\n\n\n\n A execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da hipoteca tamb\u00e9m n\u00e3o se mostra inteiramente uma novidade no ordenamento, pois j\u00e1 era prevista no decreto-lei 70\/66, embora com escopo restrito ao Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o e promovida pelo agente fiduci\u00e1rio da garantia (particular imparcial, incumbido de verificar a regularidade e dar cumprimento ao acordo).<\/p>\n\n\n\n A constitucionalidade do procedimento foi questionada perante o STF no RE 627.106, sob a alega\u00e7\u00e3o de ofensa desproporcional ao devido processo legal e ao direito de propriedade (art. 5\u00b0, LIV da CF: “ningu\u00e9m ser\u00e1 privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal”).<\/p>\n\n\n\n Como relatado pelo Ministro Marco Aur\u00e9lio, esse argumento baseava-se na “automaticidade de provid\u00eancias, que acaba por alcan\u00e7ar o direito de propriedade, fazendo perder o devedor, sem possibilidade de defender-se, o bem que at\u00e9 ent\u00e3o integrava seu patrim\u00f4nio”, em uma posi\u00e7\u00e3o abusiva do credor.<\/p>\n\n\n\n Por\u00e9m, prevaleceu o entendimento de que n\u00e3o h\u00e1 qualquer ofensa a esses direitos, j\u00e1 que o procedimento n\u00e3o afasta o controle judicial, mas inverte a fase de interven\u00e7\u00e3o, que passa, como regra, a ser posterior ao procedimento. O devedor \u00e9 intimado a acompanhar o procedimento, podendo impugnar, inclusive no \u00e2mbito judicial, o desenrolar do procedimento, se irregularidades vierem a ocorrer durante o seu tr\u00e2mite3.<\/p>\n\n\n\n Assim, a tese de repercuss\u00e3o geral fixada no RE 627.106 foi: “\u00c9 constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, o procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial, previsto no decreto-lei 70\/66”.<\/p>\n\n\n\n Ressalva-se que o rito do decreto-lei 70\/66 foi expressamente revogado pela Nova lei de Garantias, n\u00e3o mais subsistindo.<\/p>\n\n\n\n As mesmas raz\u00f5es foram utilizadas pelo STF para declarar a constitucionalidade do procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria (lei 9.514\/97), no RE 860631, “haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constitui\u00e7\u00e3o Federal”.<\/p>\n\n\n\n Diferen\u00e7as entre a hipoteca e a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como principais diferen\u00e7as, a hipoteca n\u00e3o implica em transfer\u00eancia da propriedade do im\u00f3vel ao credor, permanecendo sob o dom\u00ednio do devedor, sendo o bem livremente alien\u00e1vel (art. 1475 do C\u00f3digo Civil), enquanto a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria transfere a propriedade resol\u00favel ao credor com escopo de garantia4, revestindo o bem de inalienabilidade, salvo em caso de anu\u00eancia do credor.<\/p>\n\n\n\n Quanto \u00e0 forma de constitui\u00e7\u00e3o, a hipoteca observa a regra do art. 108 do C\u00f3digo Civil, exigindo escritura p\u00fablica em caso de im\u00f3veis com valor superior a trinta sal\u00e1rios-m\u00ednimos, conforme expresso no art. 9\u00b0, \u00a715\u00b0 da lei 14.711\/23. De outro lado, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria dispensa instrumento p\u00fablico independentemente do valor (art. 38 da lei 9.514\/97).<\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m, a hipoteca pode ter por objeto bens im\u00f3veis e direitos reais sobre estes, elencados no art. 1473 do C\u00f3digo Civil, al\u00e9m de navios e aeronaves. A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria pode ter por objeto bens im\u00f3veis (lei 9.514\/97) e m\u00f3veis, regulada pelo C\u00f3digo Civil ou pelo decreto-Lei 911\/69 (caso se trate de institui\u00e7\u00e3o financeira).<\/p>\n\n\n\n Por fim, como grande diferen\u00e7a que motivou a altera\u00e7\u00e3o legislativa, a hipoteca imobili\u00e1ria, em regra, exigia a excuss\u00e3o pela forma judicial, com muta\u00e7\u00e3o real no momento da assinatura do auto de arremata\u00e7\u00e3o, exceto na situa\u00e7\u00e3o do decreto-lei 70, enquanto a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria sobre im\u00f3veis, por for\u00e7a da lei 9.514\/97, poderia ser concretizada no registro de im\u00f3veis, com a averba\u00e7\u00e3o da consolida\u00e7\u00e3o da propriedade.<\/p>\n\n\n\n Procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da hipoteca<\/strong><\/p>\n\n\n\n Por expressa previs\u00e3o5, o procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da hipoteca rege-se, no que for omisso, pelas disposi\u00e7\u00f5es do rito da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bens im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n Destaca-se que \u00e9 requisito de validade do t\u00edtulo constitutivo da hipoteca (em regra, a escritura p\u00fablica) que conste men\u00e7\u00e3o expressa ao teor do procedimento de excuss\u00e3o extrajudicial, previsto no art. 9\u00b0 da Nova lei de Garantias, ao que recomendamos a c\u00f3pia desses par\u00e1grafos na escritura e uma an\u00e1lise atenta do registrador sobre essa cl\u00e1usula.<\/p>\n\n\n\n Diante do descumprimento do neg\u00f3cio, a garantia hipotec\u00e1ria pode ser executada judicialmente ou perante o registro de im\u00f3veis da situa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel hipotecado, em procedimento com a participa\u00e7\u00e3o do tabeli\u00e3o de notas da circunscri\u00e7\u00e3o do local do bem.<\/p>\n\n\n\n Como exce\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se submete ao procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial o cr\u00e9dito hipotec\u00e1rio oriundo de atividade agropecu\u00e1ria, por for\u00e7a do \u00a713 do art. 9\u00ba da lei das Garantias, em raz\u00e3o de n\u00e3o ser conveniente uma c\u00e9lere execu\u00e7\u00e3o nesse setor. A motivo dessa previs\u00e3o \u00e9 que, no agroneg\u00f3cio, surgem situa\u00e7\u00f5es em que h\u00e1 conveni\u00eancia em um atraso do pagamento da d\u00edvida (como perspectivas de renegocia\u00e7\u00e3o com aux\u00edlio do governo), bem como intercorr\u00eancias naturais, que s\u00e3o frequentes nesse ramo, levando ao atraso da presta\u00e7\u00e3o. Portanto, o Registrador de Im\u00f3veis dever\u00e1 negar execu\u00e7\u00f5es hipotec\u00e1rias oriundas de cr\u00e9dito do agroneg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n No rito, vencida e n\u00e3o paga a d\u00edvida, no todo ou em parte, possuem legitimidade para inici\u00e1-lo o credor ou seu cession\u00e1rio. Ser\u00e3o intimados pessoalmente pelo Registro de Im\u00f3veis, para purga\u00e7\u00e3o da mora em 15 dias \u00fateis: o devedor; se for o caso, o terceiro hipotecante; ou seus representantes legais ou procuradores regularmente constitu\u00eddos.<\/p>\n\n\n\n Ressalva-se que n\u00e3o foi expresso n\u00famero de parcelas ou valor m\u00ednimo para que o credor se utilize desse procedimento. Entendemos, por\u00e9m, que se aplicam as veda\u00e7\u00f5es ao abuso de direito e a teoria do adimplemento substancial, coibindo-se execu\u00e7\u00f5es de valores \u00ednfimos, \u00e0 semelhan\u00e7a do princ\u00edpio processual da utilidade da execu\u00e7\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n O marco inicial do procedimento de excuss\u00e3o extrajudicial da hipoteca \u00e9 a n\u00e3o purga\u00e7\u00e3o da mora nesse prazo, que implica em averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel, noticiando o in\u00edcio do procedimento. Em importante inova\u00e7\u00e3o, fortalecendo o princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o, essa averba\u00e7\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3ria e deve ser pedida pelo credor nos 15 dias \u00fateis seguintes ao fim do prazo para purga\u00e7\u00e3o da mora, sob pena de necessidade de nova intima\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Em at\u00e9 60 dias ap\u00f3s essa averba\u00e7\u00e3o, o credor promover\u00e1 leil\u00e3o p\u00fablico do im\u00f3vel, que pode eletr\u00f4nico. O devedor e o terceiro hipotecante devem ser comunicados da data, hor\u00e1rio e local deste, por correspond\u00eancia ao endere\u00e7o constante do contrato ou outro fornecido, que pode at\u00e9 mesmo ser eletr\u00f4nico (por e-mail).<\/p>\n\n\n\n Destaca-se que o Registrador de Im\u00f3veis deve fiscalizar essa comunica\u00e7\u00e3o e a regular publica\u00e7\u00e3o dos editais de leil\u00e3o, de modo a permitir ampla divulga\u00e7\u00e3o aos licitantes, conforme precedentes do Conselho Superior da Magistratura – SP sobre a mesma quest\u00e3o na execu\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria6.<\/p>\n\n\n\n No primeiro leil\u00e3o, o valor m\u00ednimo do lance \u00e9 aquele estabelecido no contrato para excuss\u00e3o ou o valor de avalia\u00e7\u00e3o realizada pelo munic\u00edpio para fins do ITBI, o que for maior.<\/p>\n\n\n\n No segundo leil\u00e3o, realizado nos 15 dias \u00fateis seguintes \u00e0 frustra\u00e7\u00e3o do primeiro, o valor m\u00ednimo, de aceita\u00e7\u00e3o obrigat\u00f3ria, \u00e9 o valor integral da d\u00edvida garantida pela hipoteca, das despesas, inclusive emolumentos, dos pr\u00eamios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribui\u00e7\u00f5es condominiais. Como novidade, \u00e9 facultado ao credor, se n\u00e3o houver lance nesse valor, que aceite lance que corresponda, no m\u00ednimo, a metade do valor de avalia\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n\n\n\n Em importante inova\u00e7\u00e3o, frustrado o segundo leil\u00e3o, surgem duas op\u00e7\u00f5es ao credor:<\/p>\n\n\n\n A primeira op\u00e7\u00e3o \u00e9, abatendo o valor do referencial m\u00ednimo (valor de avalia\u00e7\u00e3o ou do ITBI), apropriar-se do im\u00f3vel em pagamento da d\u00edvida, situa\u00e7\u00e3o em que, por meio de ato de registro em sentido estrito na matr\u00edcula, constar\u00e1 a transmiss\u00e3o de dom\u00ednio e os leil\u00f5es negativos em ato \u00fanico, mediante a apresenta\u00e7\u00e3o de requerimento de adjudica\u00e7\u00e3o ao Registro de Im\u00f3veis, acompanhado de auto negativo dos leil\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n A segunda op\u00e7\u00e3o \u00e9 a venda direta do bem, em at\u00e9 180 dias do \u00faltimo leil\u00e3o, por valor n\u00e3o inferior ao referencial m\u00ednimo, dispensando as formalidades do leil\u00e3o. Nesse caso, como forma de viabilizar a aliena\u00e7\u00e3o, o credor hipotec\u00e1rio fica investido de mandato legal e irrevog\u00e1vel para representar o devedor, com poderes para transmitir dom\u00ednio, direito, posse e a\u00e7\u00e3o, manifestar a responsabilidade do alienante pela evic\u00e7\u00e3o e imitir o adquirente na posse.<\/p>\n\n\n\n Aplicando-se o mesmo entendimento da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, conforme precedentes do CSM7, n\u00e3o cabe ao Registrador de Im\u00f3veis fiscalizar a observ\u00e2ncia dos valores m\u00ednimos ou do repasse do excedente ao devedor ou dos prazos do leil\u00e3o da excuss\u00e3o da hipoteca, pois essas etapas possuem car\u00e1ter obrigacional, reguladas contratualmente (art. 30 da lei 9.514, aplic\u00e1vel subsidiariamente), resolvendo-se em perdas e danos em favor do devedor. Assim, “todas as a\u00e7\u00f5es judiciais que digam respeito a lit\u00edgios decorrentes de cl\u00e1usulas contratuais e a requisitos procedimentais de cobran\u00e7a e leil\u00e3o dever\u00e3o ser resolvidos em perdas e danos, exceto se relativos \u00e0 exig\u00eancia de notifica\u00e7\u00e3o do devedor”8.<\/p>\n\n\n\n At\u00e9 a aliena\u00e7\u00e3o em leil\u00e3o, o devedor ou prestador da garantia t\u00eam assegurado o direito de remi\u00e7\u00e3o da hipoteca, mediante o pagamento da totalidade da d\u00edvida acrescida das despesas de cobran\u00e7a e leil\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Por “totalidade da d\u00edvida”, devem ser entendidas todas as parcelas do cr\u00e9dito, mesmo aquelas com data futura, seguindo-se a interpreta\u00e7\u00e3o do STJ9 para previs\u00e3o semelhante no DL 911 (“totalidade da d\u00edvida”), orientando-se pelo escopo da lei de evitar o inadimplemento.<\/p>\n\n\n\n Ademais, o Registrador de Im\u00f3veis \u00e9 autorizado a receber esse valor da remi\u00e7\u00e3o da hipoteca na excuss\u00e3o extrajudicial, repassando as quantias em at\u00e9 3 dias \u00fateis e averbando a quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida.<\/p>\n\n\n\n Como desvantagem da op\u00e7\u00e3o pela excuss\u00e3o extrajudicial, nos financiamentos para aquisi\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel residencial, caso n\u00e3o seja suficiente o produto da excuss\u00e3o, o devedor n\u00e3o responder\u00e1 pelo saldo remanescente da d\u00edvida. Nos demais casos e no sistema de cons\u00f3rcios, o devedor responder\u00e1 pelo saldo remanescente, por for\u00e7a do art. 1430 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n Ata notarial de arremata\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n Sendo frut\u00edfero o leil\u00e3o, o legislador optou por inova\u00e7\u00e3o que une a celeridade com a seguran\u00e7a jur\u00eddica. Trata-se da ata notarial de arremata\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Ap\u00f3s a conclus\u00e3o do leil\u00e3o, os autos deste e do procedimento de execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da hipoteca ser\u00e3o distribu\u00eddos ao tabeli\u00e3o de notas da circunscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, para a lavratura dessa ata. Nesse caso, n\u00e3o h\u00e1 livre escolha do tabeli\u00e3o, com a finalidade legislativa de evitar a concorr\u00eancia predat\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n A ata notarial de arremata\u00e7\u00e3o conter\u00e1 os dados da intima\u00e7\u00e3o do devedor e do garantidor e dos autos do leil\u00e3o, constituindo t\u00edtulo h\u00e1bil de transmiss\u00e3o da propriedade ao arrematante, ingressando no f\u00f3lio real.<\/p>\n\n\n\n Entendemos que a atividade do tabeli\u00e3o n\u00e3o se restringe \u00e0 mera descri\u00e7\u00e3o dos documentos, mas tamb\u00e9m abrange a qualifica\u00e7\u00e3o de v\u00edcio formais e materiais que impe\u00e7am a arremata\u00e7\u00e3o, bem como do pagamento do ITBI e, caso se trate de im\u00f3vel enfit\u00eautico, do laud\u00eamio, requisitos para o ingresso no f\u00f3lio real (art. 9\u00b0, \u00a714).<\/p>\n\n\n\n Em primeira vista, causaria perplexidade o ingresso de uma ata notarial como t\u00edtulo h\u00e1bil para a transfer\u00eancia de dom\u00ednio no Registro de Im\u00f3veis. Contudo, recorda-se que as cartas de senten\u00e7a extrajudiciais, h\u00e1beis para esse ingresso, tamb\u00e9m possuem natureza jur\u00eddica de ata notarial10.<\/p>\n\n\n\n Como importante efeito, iniciando a obriga\u00e7\u00e3o do devedor em arcar com a taxa de ocupa\u00e7\u00e3o e com as despesas de desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, a data da expedi\u00e7\u00e3o da ata notarial de arremata\u00e7\u00e3o \u00e9 equiparada \u00e0 data de consolida\u00e7\u00e3o da propriedade na execu\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Por fim, destaca-se que a ata notarial de arremata\u00e7\u00e3o, em regra obrigat\u00f3ria ao final do rito de excuss\u00e3o extrajudicial da hipoteca, \u00e9 dispensada no caso de op\u00e7\u00e3o do credor pela adjudica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em pagamento da d\u00edvida, ap\u00f3s frustrado o segundo leil\u00e3o, mediante requerimento de adjudica\u00e7\u00e3o ao Registro de Im\u00f3veis acompanhado de auto negativo de leil\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n Este \u00e9 um primeiro mergulho de um tema t\u00e3o intrigante e que merece novos cap\u00edtulos em outras oportunidades.<\/p>\n\n\n\n Sejam felizes!<\/p>\n\n\n\n