A decis\u00e3o emblem\u00e1tica do CNJ pode influenciar um futuro ato regulat\u00f3rio da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a sobre a instrumentaliza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios imobili\u00e1rios sob a garantia fiduci\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Uma importante carater\u00edstica do direito moderno \u00e9 a atribui\u00e7\u00e3o de diferentes formas ou formalidades a determinados atos a depender da import\u00e2ncia destes dentro do ecossistema social, no qual esses atos desenvolver\u00e3o seus efeitos1. Nesse contexto, importante e atual debate no Brasil sobre o tema, encontramos no requisito da forma nas opera\u00e7\u00f5es de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria imobili\u00e1ria, em especial na interpreta\u00e7\u00e3o conferida aos artigos 222 e 383 da lei 9.514\/97, reguladora do Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio (SFI) trazido pela decis\u00e3o do Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ) no m\u00eas de agosto deste ano.<\/p>\n\n\n\n
De forma did\u00e1tica, o ponto central da discuss\u00e3o que envolve a interpreta\u00e7\u00e3o da Lei 9.514\/97 \u00e9 se qualquer pessoa poderia celebrar um contrato particular, garantido por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de bem im\u00f3vel, que lhe al\u00e7aria, em decorr\u00eancia de tal garantia, \u00e0 figura do “instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica”. Nesse ponto, poderia-se levantar a seguinte quest\u00e3o: poderiam dois cidad\u00e3os, sem especializa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica ou compet\u00eancia atribu\u00edda constitucionalmente, se valer de uma minuta de contrato particular que encontraram, por exemplo, na internet para transferir um bem im\u00f3vel como uma casa, apenas pelo fato de que em algum ponto do modelo disponibilizado h\u00e1 uma tal “aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria”?<\/p>\n\n\n\n
Quanto \u00e0 interpreta\u00e7\u00e3o do artigo 22, n\u00e3o h\u00e1 grande celeuma, pois este autoriza qualquer credor, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, integrante ou n\u00e3o do Sistema Financeiro, a se valer do instituto da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria para garantir sua d\u00edvida4. A controv\u00e9rsia, por\u00e9m, encontra-se no artigo 38, que define a forma ou formalidade para “os contratos previstos nesta lei”, autorizando, enquanto forma, tanto a escritura p\u00fablica, quanto o instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
Duas s\u00e3o as interpreta\u00e7\u00f5es poss\u00edveis diante da reda\u00e7\u00e3o dos referidos artigos: Uma primeira hipot\u00e9tica (controversa) interpreta\u00e7\u00e3o seria de que qualquer pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, integrante ou n\u00e3o do Sistema Financeiro, teria atribui\u00e7\u00e3o para lavrar instrumento particular com efeito de escritura p\u00fablica (!), bastando, para tanto, que o contrato principal esteja acompanhado de uma garantia acess\u00f3ria constitu\u00edda justamente pela aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, amplamente utiliz\u00e1vel por qualquer pessoa nos termos do art. 225. A segunda, e que reputo mais correta, \u00e9 a de que n\u00e3o h\u00e1 um vinculo hermen\u00eautico entre o art. 38 e o art. 22. Do ponto de vista dogm\u00e1tico, seria um contrassenso que a garantia acess\u00f3ria, pudesse alterar os requisitos de forma do principal, por exemplo, uma compra e venda. Em outras palavras, a garantia fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis poderia ser utilizada por qualquer sujeito, mas a forma particular com efeitos de escritura p\u00fablica alcan\u00e7aria apenas e t\u00e3o somente os contratos firmados no \u00e2mbito da pr\u00f3pria lei, ou seja, dentro do Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio. Essa circunscri\u00e7\u00e3o legal limitaria seu uso aos agentes que o integram como por exemplo caixas econ\u00f4micas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, sociedades de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, associa\u00e7\u00f5es de poupan\u00e7a e empr\u00e9stimo, companhias hipotec\u00e1rias e outras entidades, previstas no art. 2\u00ba da lei.<\/p>\n\n\n\n
Justamente essa quest\u00e3o foi analisada recentemente pelo Conselho Nacional de Justi\u00e7a no Procedimento de Controle Administrativo 0000145-56.2018.2.00.0000 que visou suspender a efic\u00e1cia do Provimento n\u00ba. 345\/2017, alterado pelo Provimento n\u00ba. 93\/2020 da Corregedoria Geral do Tribunal de Justi\u00e7a do Estado de Minas Gerais. Ap\u00f3s anos de tramita\u00e7\u00e3o o feito foi decidido em definitivo em agosto de 2023. Na sess\u00e3o de julgamento realizada no dia 09, os Conselheiros, por unanimidade de votos, julgaram o pedido improcedente. O pleito dos requerentes pautou-se pela suposta falta de fundamento jur\u00eddico para limitar \u00e0s pessoas jur\u00eddicas integrantes do Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio (SFI), cooperativas de cr\u00e9dito e administradoras de cons\u00f3rcio de im\u00f3veis possam celebrar aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria por instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o proferida parece conferir assim uma solu\u00e7\u00e3o mais sistem\u00e1tica considerando o cen\u00e1rio legislado existente e acima de tudo balizando e concretizando uma maior seguran\u00e7a jur\u00eddica para as rela\u00e7\u00f5es de compra e venda de bens im\u00f3veis. Para melhor compreens\u00e3o do tema, importa recordar que a Lei do SFI (9.514) faz parte do sistema jur\u00eddico do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio que tem a lei n\u00ba. 4.830\/64 como precursora e que criou o Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o (SFH). Foi justamente esta lei quem criou a formula “instrumentos particulares com for\u00e7a de escritura p\u00fablica6.<\/p>\n\n\n\n
Aqui, cabe desenvolver a raz\u00e3o maior que justifica a possibilidade de os integrantes do SFI\/SFH elaborarem instrumentos particulares com for\u00e7a de escritura p\u00fablica. E essa justificativa se encontra no plano regulat\u00f3rio: Os integrantes do SFI\/SFH s\u00e3o extremamente regulados pelo Banco Central e diversos outros \u00f3rg\u00e3os governamentais. Dentro deste \u00e2mbito regulado, busca-se a constru\u00e7\u00e3o de cadeias de rela\u00e7\u00f5es orientadas pela dinamicidade, seguran\u00e7a e imparcialidade como base para libera\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito financeiro. Vale ressaltar que a dimens\u00e3o da imparcialidade \u00e9 central na constru\u00e7\u00e3o do design regulat\u00f3rio em quest\u00e3o: a atribui\u00e7\u00e3o do “efeito de escritura p\u00fablica” pr\u00f3prio e exclusivo aos instrumentos particulares do SFH\/SFI decorre justamente do fato dessas entidades n\u00e3o atuarem no momento da compra e venda, mas, sim, no momento da garantia. Aqui h\u00e1 uma separa\u00e7\u00e3o de dois ecossistemas: um da rela\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica individual e outro ecossistema que confere suporte econ\u00f4mico-estabilizador da rela\u00e7\u00e3o por meio do sistema de garantias.<\/p>\n\n\n\n
Vale dizer, para a institui\u00e7\u00e3o financeira importa mais a pr\u00f3pria aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria do que a compra e venda, sendo, a princ\u00edpio, agn\u00f3stica em rela\u00e7\u00e3o aos termos desta \u00faltima7. A sua participa\u00e7\u00e3o no neg\u00f3cio \u00e9 apenas e t\u00e3o somente como terceiro a liberar o cr\u00e9dito e receber o bem em garantia. Agem assim, em rela\u00e7\u00e3o aos contratos que operacionalizam, como verdadeiro terceiro imparcial, tal como o Tabeli\u00e3o de notas, conferindo suporte seguro, neutro e apartid\u00e1rio \u00e0 rela\u00e7\u00f5es complexas e din\u00e2micas da sociedade.<\/p>\n\n\n\n
Aqui reside uma importante diferen\u00e7a de natureza jur\u00eddico-social8 e regulat\u00f3ria entre as referidas institui\u00e7\u00f5es integrantes do SFI\/SFH de outros part\u00edcipes do mercado propriamente imobili\u00e1rio, como, por exemplo, construtoras e loteadoras, advogados, imobili\u00e1rias etc. N\u00e3o somente a atua\u00e7\u00e3o \u00e9 diversa, mas tamb\u00e9m a fun\u00e7\u00e3o desempenhada por cada um na estrutura\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es privadas em quest\u00e3o. Enquanto que as institui\u00e7\u00f5es integrantes do SFI\/SFH se posicionam como terceiro imparcial perante o contrato de compra e venda na forma de um garantidor da viabilidade da rela\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, construtoras e loteadoras, advogados, imobili\u00e1rias etc. criam uma rela\u00e7\u00e3o simbi\u00f3tica sem imparcialidade vivadas em quest\u00e3o visto que celebrarem a compra e venda com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, sendo assim partes interessadas especialmente nas condi\u00e7\u00f5es da pr\u00f3pria compra e venda. A imparcialidade estruturante desse tipo de rela\u00e7\u00e3o \u00e9 contaminada pela indiferen\u00e7a entre interesses na pr\u00f3pria aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e interesses no pr\u00f3prio contrato de compra e venda. A consequ\u00eancia dessa falta de parcialidade \u00e9 refletida no consequente aumento de inseguran\u00e7a nas rela\u00e7\u00f5es e tamb\u00e9m no volume de fraudes contratuais.<\/p>\n\n\n\n
Nesse sentido, fora do microssistema SFH\/SFI deve prevalecer a regra geral do C\u00f3digo Civil em vigor, art. 104, III, que indica necessidade de forma prescrita ou n\u00e3o defesa em lei para a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, que deve ser lido em conjunto com o art. 108 do mesmo diploma que informa que n\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial para os neg\u00f3cios jur\u00eddicos imobili\u00e1rios. A hermen\u00eautica jur\u00eddica indica que as normas gerais, como as do C\u00f3digo Civil, somente podem ser afastadas em hip\u00f3teses excepcionais previstas em lei. Como bem indicado pelo Conselheiro Marcello Terto e Silva quando do julgamento da quest\u00e3o perante o Conselho Nacional de Justi\u00e7a h\u00e1: “conflito aparente de normas: a geral do C\u00f3digo Civil e a especial que trata dos contratos do sistema financeiro e imobili\u00e1rio, o SFI e as regras s\u00e3o muito claras . “9<\/p>\n\n\n\n
Aqui nota-se uma clara din\u00e2mica de micro sistemas com racionalidades pr\u00f3prias j\u00e1 estruturados como na seara consumerista, na prote\u00e7\u00e3o \u00e0s crian\u00e7as e aos adolescentes, entre outros. Criou-se com a edi\u00e7\u00e3o das Leis do SFH e do SFI um microssistema de direito civil pr\u00f3prio que busca regular situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas, com elevado grau de complexidade10 que difere do regime geral mas que nao pode ser estendido arbitrariamente para al\u00e9m do microsistema. Seria como expandir a racionalidade consumerista para outros \u00e2mbitos n\u00e3o consumerista. A exce\u00e7\u00e3o \u00e0 regra geral parece ser sempre pontual e realizada em um ambiente control\u00e1vel, exatamente o que ocorre no microssistema do SFI em que seus agentes podem sofrem san\u00e7\u00f5es por descumprimento de deveres legais. Dessa forma, a aus\u00eancia do Estado na figura do not\u00e1rio \u00e9 aceit\u00e1vel porque se trata de uma sistem\u00e1tica padronizada, cuja seguran\u00e7a jur\u00eddica e econ\u00f4mica est\u00e1, justamente, dentro de um microssistema supervisionado por outras institui\u00e7\u00f5es reguladoras. Fora do microssistema, por sua vez, levaria inexoravelmente a um crescente volume de fraudes e \u00e0 judicializa\u00e7\u00e3o de contratos desiguais por falta de requisitos legais que confiram seguran\u00e7a jur\u00eddica a atos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Como destacado pelo Conselheiro Mauro Martins durante o julgamento supramencionado do CNJ, a delimita\u00e7\u00e3o do uso de instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica apenas aos agentes que integram o SFI protege os hipossuficientes e atende o interesse p\u00fablico. Em nosso entendimento, demonstra compreens\u00e3o e respeito \u00e0 estrutura legislativa nacional que convive com regras gerais previstas nos diplomas de base e se aplicam para parcela majorit\u00e1ria das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas, e com regras especiais para rela\u00e7\u00f5es espec\u00edficas, como as que regem o SFI11.<\/p>\n\n\n\n
A emblem\u00e1tica e coerente decis\u00e3o do CNJ pode sinalizar um norte para futuro ato regulat\u00f3rio a ser editado pela Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a sobre o tema, como indicado pelo Corregedor Nacional de Justi\u00e7a. H\u00e1, nesse contexto, uma oportunidade \u00edmpar de se evitar que a instrumentaliza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios que envolvam bens im\u00f3veis seja banalizada sob o argumento da exist\u00eancia da garantia fiduci\u00e1ria, como se essa garantia pudesse, pela sua mera previs\u00e3o contratual, transmutar requisitos legais da forma.<\/p>\n\n\n\n
1 O direito privado alem\u00e3o moderno “desformalizou” sobretudo o direito das obriga\u00e7\u00f5es. Atualmente, no direito das obriga\u00e7\u00f5es vigora em regra o princ\u00edpio da liberdade de forma. Entretanto, noutros dom\u00ednios do direito privado – direito da fam\u00edlia, direito das sucess\u00f5es ou direito de propriedade ou das coisas – as quest\u00f5es de forma mantiveram um estatuto mais elevado, o que est\u00e1 particularmente relacionado com o fato de nestes dom\u00ednios a ideia de publicidade de um ato jur\u00eddico\/neg\u00f3cio jur\u00eddico desempenhar um papel especial. Isto porque, muitas vezes, n\u00e3o se trata apenas de garantir o ato jur\u00eddico concreto em si, mas tamb\u00e9m o seu significado para terceiros ou seja garantir um ecossistema protegido de rela\u00e7\u00f5es complexas e dependentes entre si.<\/p>\n\n\n\n
2 Art. 22. A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria regulada por esta Lei \u00e9 o neg\u00f3cio jur\u00eddico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transfer\u00eancia ao credor, ou fiduci\u00e1rio, da propriedade resol\u00favel de coisa im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 1o A aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria poder\u00e1 ser contratada por pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica, n\u00e3o sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, al\u00e9m da propriedade plena: (\u2026)<\/p>\n\n\n\n
3 Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplica\u00e7\u00e3o, mesmo aqueles que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis, poder\u00e3o ser celebrados por escritura p\u00fablica ou por instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica. <\/p>\n\n\n\n
4 Sobre o instituto, ver a analise comparada dos sistemas brasileiro, alem\u00e3o e ingl\u00eas Mark Aschenbrenner, Die Sicherungsu\u00a8bereignung im deutschen, englischen und brasilianischen Recht, Mohr Siebeck 2015, p. 149 e ss.<\/p>\n\n\n\n
5 Para fins da primeira interpreta\u00e7\u00e3o alguns pontos na natureza do regime jur\u00eddico em quest\u00e3o j\u00e1 denotam sua fragilidade. Primeiramente, o “efeito de escritura p\u00fablica” \u00e9 pr\u00f3prio e exclusivo do microssistema SFI por um importante motivo: constru\u00e7\u00e3o de posi\u00e7\u00f5es imparciais que fomentam um fluxo continuo e moderno de prote\u00e7\u00e3o ao cr\u00e9dito e propriedade. Em outros palavras, o SFI atua em atos e processos de compra e vendas garantidas por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria como terceiro imparcial, tal como o Tabeli\u00e3o de notas. A sua participa\u00e7\u00e3o no neg\u00f3cio \u00e9 apenas e t\u00e3o somente como terceiro a liberar o cr\u00e9dito e receber o bem em garantia, mas nunca como interessado.<\/p>\n\n\n\n
6 Art. 61. Para plena consecu\u00e7\u00e3o do disposto no artigo anterior, as escrituras dever\u00e3o consignar exclusivamente as cl\u00e1usulas, t\u00earmos ou condi\u00e7\u00f5es vari\u00e1veis ou espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 5\u00ba Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habita\u00e7\u00e3o ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habita\u00e7\u00e3o, bem como as opera\u00e7\u00f5es efetuadas por determina\u00e7\u00e3o da presente Lei, poder\u00e3o ser celebrados por instrumento particular, os quais poder\u00e3o ser impressos, n\u00e3o se aplicando aos mesmos as disposi\u00e7\u00f5es do art. 134, II, do C\u00f3digo Civil, atribuindo-se o car\u00e1ter de escritura p\u00fablica, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados at\u00e9 a data da publica\u00e7\u00e3o desta Lei. <\/p>\n\n\n\n
7 Na rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica em tela, a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 o contrato principal, quando a compra e venda lhe \u00e9 acess\u00f3ria. H\u00e1 uma clara dicotomia entre principal\/assess\u00f3rio nesse caso. Em regra geral, a compra e venda \u00e9 principal e a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1rio \u00e9 acess\u00f3ria. No microssistema aqui elucidado do SFI ocorre justamente o contr\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
8 \u00c9 caracter\u00edstica a forma como s\u00e3o apresentados os mesmos bens im\u00f3veis nos resultados das diferentes institui\u00e7\u00f5es. Enquanto para as institui\u00e7\u00f5es financeiras o im\u00f3vel dado em garantia aparece como colateral nas opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito, sendo visto como um ativo positivo, muitas vezes a melhor garantia poss\u00edvel dentro do mercado de cr\u00e9dito, para as construtoras e loteadoras o im\u00f3vel \u00e9 um “estoque”, que deve ser vendido nas melhores condi\u00e7\u00f5es de pre\u00e7o a depender do mercado. A natureza jur\u00eddico-social de cada uma delas deve ser levada em considera\u00e7\u00e3o na modelagem da atribui\u00e7\u00e3o de determinadas formalidades.<\/p>\n\n\n\n
9 Cabe real\u00e7ar que o micro Sistema do SFI\/SFH possui regra pr\u00f3pria que admitem que eles lavrem instrumento particular com for\u00e7a de escritura p\u00fablica. Na interpreta\u00e7\u00e3o sistematica fica evidente que o artigo 38 referiu-se a este instrumento, visto que – em sua reda\u00e7\u00e3o original – ele expressamente afastava a regra do artigo 134 (atual 108).<\/p>\n\n\n\n
10 TEPEDINO, Gustavo. O Co’digo Civil, os chamados microssistemas e Constituic\u00b8a~o: premissas para uma reforma legislativa. In Problemas de Direito Civil. Sa~o Paulo: Ed. Renovar, 2001. AZEVEDO, Ju’lio Camardo de. O Microssistema de Processo Coletivo Brasileiro: uma ana’lise feita a` luz das tende^ncias codificadoras. In: Revista Juri’dica da Escola Superior do Ministe’rio Pu’blico do Estado de Sa~o Paulo, 2012, v. 2.<\/p>\n\n\n\n
11 Vale frisar que o caso em concreto decidido pelo CNJ envolve uma empresa com grande capacidade econ\u00f4mica que explora o mercado de combust\u00edveis fosseis, ou seja, n\u00e3o buscava seguran\u00e7a jur\u00eddica, mas t\u00e3o somente tentar se valer da excepcionalidade da Lei para esquivar-se da forma p\u00fablica. A decis\u00e3o em sentido contr\u00e1rio n\u00e3o geraria qualquer aproveitamento ao interesse p\u00fablico, apenas beneficiaria uma estrutura privada e, por consequencia, abriria um precedente de alto risco para o mercado imobili\u00e1rio brasileiro, especialmente por reduzir, a longo prazo, a confian\u00e7a no cr\u00e9dito imobili\u00e1rio, j\u00e1 que este poderia passar a ser lastreado em contratos particulares garantidos por aliena\u00e7\u00f5es fiduci\u00e1rias vazias.<\/p>\n\n\n\n