<\/p>\n\n\n\n
A transa\u00e7\u00e3o \u00e9 um acordo entre as partes com o objetivo de prevenir ou encerrar uma disputa, conflito ou lit\u00edgio. Trata-se de uma autocomposi\u00e7\u00e3o em que as pr\u00f3prias partes envolvidas resolvem os seus desentendimentos, evitando a necessidade de uma demanda judicial.<\/p>\n\n\n\n
A transa\u00e7\u00e3o pode ser relacionada a in\u00fameras quest\u00f5es e direitos, desde que sejam de car\u00e1ter privado. Entre tais direitos, os mais comuns s\u00e3o os patrimoniais, familiares, contratuais, trabalhistas e sucess\u00f3rios. A transa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m pode ocorrer por quest\u00f5es relacionadas a presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o ou direito do consumidor.<\/p>\n\n\n\n
Desde que respeitadas as normas de ordem p\u00fablica e as regras espec\u00edficas previstas na legisla\u00e7\u00e3o, in\u00fameras s\u00e3o as possibilidades de se utilizar a transa\u00e7\u00e3o para solucionar ou evitar conflitos ou lit\u00edgios.<\/p>\n\n\n\n
Nas palavras de Christiano Cassettari, em sua obra “Elementos de Direito Civil – Obra completa em Volume \u00danico – 7\u00ba edi\u00e7\u00e3o, p.363”:<\/p>\n\n\n\n
O acordo de vontade entre os interessados (pois inexiste transa\u00e7\u00e3o legal), o direito litigioso ou duvidoso (pois sen\u00e3o haver\u00e1 ren\u00fancia ou reconhecimento de um direito) e a inten\u00e7\u00e3o de extinguir coisa litigiosa ou duvidosa (pois o objetivo \u00e9 evitar riscos de uma futura demanda ou extinguir um lit\u00edgio j\u00e1 instaurado, para transformar algo inseguro e incerto em seguro e certo) s\u00e3o elementos constitutivos de uma transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
As regras espec\u00edficas que regulamentam a transa\u00e7\u00e3o no ordenamento jur\u00eddico brasileiro est\u00e3o previstas nos artigos 840 a 850 do C\u00f3digo Civil. O artigo 840 do CC, diz que “\u00e9 l\u00edcito aos interessados prevenirem ou terminarem o lit\u00edgio mediante concess\u00f5es m\u00fatuas”, trazendo a legalidade para esse tipo de acordo amig\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n
A transa\u00e7\u00e3o pode ser realizada por instrumento particular ou escritura p\u00fablica, a depender do caso espec\u00edfico. O artigo 842 do CC traz essa afirma\u00e7\u00e3o e o comando de que, se recair sobre direitos contestados em ju\u00edzo, ser\u00e1 feita por escritura p\u00fablica, ou por termo nos autos, assinado pelos transigentes e homologado pelo juiz.<\/p>\n\n\n\n
A legisla\u00e7\u00e3o traz o regramento de que a transa\u00e7\u00e3o s\u00f3 \u00e9 permitida sobre direitos patrimoniais de car\u00e1ter privado justamente por n\u00e3o poder gerar preju\u00edzos para aqueles que dela n\u00e3o participaram, assim como s\u00f3 poder\u00e1 ser aproveitada por seus participantes. Tal regramento est\u00e1 previsto no artigo 844 do CC, que estatui:<\/p>\n\n\n\n
Art. 844. A transa\u00e7\u00e3o n\u00e3o aproveita, nem prejudica sen\u00e3o aos que nela intervierem, ainda que diga respeito a coisa indivis\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 1 o Se for conclu\u00edda entre o credor e o devedor, desobrigar\u00e1 o fiador.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 2 o Se entre um dos credores solid\u00e1rios e o devedor, extingue a obriga\u00e7\u00e3o deste para com s outros credores.<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 3 o Se entre um dos devedores solid\u00e1rios e seu credor, extingue a d\u00edvida em rela\u00e7\u00e3o aos co-devedores.<\/p>\n\n\n\n
Carlos Eduardo Elias de Oliveira e Jo\u00e3o Costa-Neto, em “Direito Civil – Volume \u00danico, p.710”, ensinam que “a transa\u00e7\u00e3o tem natureza declarat\u00f3ria: ela n\u00e3o gera transmiss\u00e3o de direitos, mas, apenas a declara\u00e7\u00e3o ou o reconhecimento deles por fic\u00e7\u00e3o do art.843 do CC”.<\/p>\n\n\n\n
Seguindo, ainda, os ensinamentos dos autores acima citados, em referida obra (p.709), a transa\u00e7\u00e3o pode ser:<\/p>\n\n\n\n
a) extrajudicial: d\u00e1-se quando o direito em lit\u00edgio n\u00e3o est\u00e1 sendo discutido em processo judicial. Deve ser feita por escrito e, se a lei exigir escritura p\u00fablica para a negocia\u00e7\u00e3o de qualquer dos direitos envolvidos, tamb\u00e9m a transa\u00e7\u00e3o abrangendo esse direito dever\u00e1 ser por escritura p\u00fablica (art. 842, CC). Assim, se a transa\u00e7\u00e3o envolve um im\u00f3vel de valor superior a 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos, ela dever\u00e1 ser por escritura p\u00fablica por for\u00e7a dos arts. 108 e 842 do CC;<\/p>\n\n\n\n
b) judicial: d\u00e1-se quando o direito controvertido j\u00e1 \u00e9 objeto de processo judicial.<\/p>\n\n\n\n
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, na obra “Manual de Direito Civil – Volume \u00danico (6\u00ba edi\u00e7\u00e3o) p.838”, explicam que “Com o advento do C\u00f3digo Civil de 2002, a transa\u00e7\u00e3o passou a ser regulada como uma modalidade contratual t\u00edpica e nominada, inclu\u00edda expressamente no t\u00edtulo dedicado \u00e0s “v\u00e1rias esp\u00e9cies de contratos”.<\/p>\n\n\n\n
Stolze e Pamplona, ainda na obra acima citada (p.838), explicam as demais caracter\u00edsticas da transa\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n
Trata-se, evidentemente, de um contrato bilateral, em fun\u00e7\u00e3o das concess\u00f5es rec\u00edprocas; comutativo, na equival\u00eancia das obriga\u00e7\u00f5es assumidas; e oneroso, em que o benef\u00edcio recebido por um deve corresponder a um sacrif\u00edcio patrimonial do outro.<\/p>\n\n\n\n
A l\u00f3gica de uma transa\u00e7\u00e3o \u00e9 de que ela seja um contrato parit\u00e1rio, tendo as partes iguais condi\u00e7\u00f5es de negocia\u00e7\u00e3o, para estabelecer livremente as cl\u00e1usulas contratuais, sobretudo no que diz respeito \u00e0s concess\u00f5es de cada um.<\/p>\n\n\n\n
Outras regras importantes sobre a transa\u00e7\u00e3o est\u00e3o previstas, como j\u00e1 dito, nos arts. 840 a 850 do CC, as quais devem ser cuidadosamente analisadas diante de cada caso concreto.<\/p>\n\n\n\n
O crescimento da utiliza\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica para transa\u00e7\u00f5es pelos advogados est\u00e1 cada vez mais intenso, e a justificativa \u00e9 muito simples: entre realizar uma transa\u00e7\u00e3o extrajudicial da qual n\u00e3o ir\u00e3o levar \u00e0 homologa\u00e7\u00e3o judicial, por instrumento particular ou por escritura p\u00fablica, \u00e9 evidente que a op\u00e7\u00e3o mais segura ser\u00e1 o instrumento p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n
Primeiramente, \u00e9 importante ressaltar que a transa\u00e7\u00e3o sempre poder\u00e1 ser feita por escritura p\u00fablica, mesmo quando n\u00e3o seja obrigat\u00f3ria. Isso ocorre pela seguran\u00e7a que a escritura p\u00fablica passa \u00e0s partes por se tratar de um documento p\u00fablico, lavrada por um tabeli\u00e3o de notas, que atua com imparcialidade, dando a f\u00e9 p\u00fablica para a transa\u00e7\u00e3o realizada, garantindo a validade do ato e a seguran\u00e7a jur\u00eddica necess\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Desse modo, a transa\u00e7\u00e3o realizada por escritura p\u00fablica tem todas as vantagens em rela\u00e7\u00e3o ao instrumento particular, e o custo, diferentemente do que se imagina, \u00e9 muito baixo, tendo em vista que nos casos em que a escritura p\u00fablica \u00e9 opcional, em muitas tabelas estaduais h\u00e1 um desconto, a exemplo de S\u00e3o Paulo, onde o desconto \u00e9 de 40% (quarenta por cento).<\/p>\n\n\n\n
O custo-benef\u00edcio da escritura p\u00fablica de transa\u00e7\u00e3o \u00e9 gritante, quando se analisa com cautela toda a seguran\u00e7a que ela promove ao acordo, al\u00e9m do fato de que, se a transa\u00e7\u00e3o n\u00e3o for judicial, ela n\u00e3o precisa ser levada para homologa\u00e7\u00e3o em ju\u00edzo. A escritura p\u00fablica, por si s\u00f3, j\u00e1 \u00e9 um t\u00edtulo executivo extrajudicial, conforme o inciso II do art. 784 do C\u00f3digo de Processo Civil (CPC).<\/p>\n\n\n\n
Na pr\u00e1tica, o instrumento particular de transa\u00e7\u00e3o em \u00e2mbito extrajudicial, mesmo que n\u00e3o seja obrigat\u00f3ria a homologa\u00e7\u00e3o judicial, acaba sendo levado para a citada homologa\u00e7\u00e3o, para que as partes possam ter mais seguran\u00e7a, mesmo que esta demanda judicial seja tecnicamente inapropriada, e, para que o instrumento particular possa se tornar um t\u00edtulo executivo extrajudicial, precisa cumprir os demais requisitos exigidos pelos incisos III e IV do art. 784 do CPC, a depender do caso concreto.<\/p>\n\n\n\n
Por esse motivo \u00e9 que a escritura p\u00fablica de transa\u00e7\u00e3o acaba contribuindo com o Poder Judici\u00e1rio. E essa contribui\u00e7\u00e3o se d\u00e1 de duas formas: a principal, que \u00e9 pr\u00f3pria da transa\u00e7\u00e3o, ou seja, evita uma demanda judicial; e a acess\u00f3ria, que se d\u00e1 pelas caracter\u00edsticas inerentes ao ato notarial, onde a seguran\u00e7a jur\u00eddica se torna mais robusta, e as partes n\u00e3o necessitam, nem cogitam, levar para a homologa\u00e7\u00e3o em ju\u00edzo, uma vez n\u00e3o terem a mesma inseguran\u00e7a jur\u00eddica passada pelos instrumentos particulares.<\/p>\n\n\n\n
Assim como a transa\u00e7\u00e3o tem o objetivo de prevenir lit\u00edgios, uma das fun\u00e7\u00f5es do tabeli\u00e3o tamb\u00e9m \u00e9 a de preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios, o que comprova ainda mais que a escritura p\u00fablica \u00e9 muito apropriada para realizar esse ato legitimado em nossa legisla\u00e7\u00e3o, que \u00e9 a transa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Atualmente a procura para se realizar transa\u00e7\u00e3o por escritura p\u00fablica est\u00e1 crescendo consideravelmente, e o n\u00famero de advogados que est\u00e3o procurando os tabelionatos de notas para realizarem transa\u00e7\u00f5es de todo tipo, desde que em car\u00e1ter privado, respeitando as normas cogentes e a legisla\u00e7\u00e3o que rege a transa\u00e7\u00e3o, est\u00e1 cada vez maior.<\/p>\n\n\n\n
Para o advogado, essa \u00e9 uma \u00f3tima ferramenta de trabalho, pois, al\u00e9m de proporcionar seguran\u00e7a aos seus clientes, ele pode contar com o trabalho do tabelionato de notas, que normalmente redige a escritura p\u00fablica de transa\u00e7\u00e3o nos moldes do acordo realizado, o que acaba gerando economia de tempo para o advogado, que s\u00f3 precisa revisar e aprovar a minuta da escritura, verificando se est\u00e1 como por ele foi solicitado, e deixando para comparecer ao cart\u00f3rio somente quando a escritura p\u00fablica de transa\u00e7\u00e3o estiver pronta e seu conte\u00fado aprovado por todos.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, atualmente os tabelionatos de notas possibilitam a assinatura eletr\u00f4nica, por meio de videoconfer\u00eancia realizada na plataforma do e-notariado, podendo as partes e os advogados realizarem o ato em seu escrit\u00f3rio ou em qualquer outro lugar, bastando, apenas, ter internet acess\u00edvel no local onde se encontra. As partes tamb\u00e9m n\u00e3o precisam estar juntas no mesmo lugar, podendo cada uma delas estar no escrit\u00f3rio de seu respectivo advogado, ou em qualquer outro lugar.<\/p>\n\n\n\n
Com toda essa facilidade e seguran\u00e7a jur\u00eddica, al\u00e9m do valor reduzido, fica evidente a vantagem de se utilizar a escritura p\u00fablica para realizar todo e qualquer tipo de transa\u00e7\u00e3o que esteja dentro das regras legais, o que justifica o aumento da procura dos advogados para a realiza\u00e7\u00e3o da transa\u00e7\u00e3o por meio de escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
Uma outra importante vantagem para o advogado em utilizar a forma p\u00fablica \u00e9 que, caso queira, ele pode contar com a ajuda do tabeli\u00e3o de notas, que tamb\u00e9m \u00e9 um profissional do Direito, para trocar ideias e opini\u00f5es sobre o ato de transa\u00e7\u00e3o que est\u00e1 a elaborar e os termos ideais para serem inseridos no ato, sem qualquer tipo de custo adicional.<\/p>\n\n\n\n
Acres\u00e7a-se que, em alguns casos, a transa\u00e7\u00e3o pode envolver a necessidade de registro no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis para que um im\u00f3vel passe a estar em nome de outrem. Antes da Lei do Marco Legal das Garantias, por uma interpreta\u00e7\u00e3o (a nosso sentir, equivocada), n\u00e3o era vi\u00e1vel o registro da transa\u00e7\u00e3o por falta de previs\u00e3o no rol de atos jur\u00eddicos registr\u00e1veis estampado no art. 167, I, da Lei de Registros P\u00fablicos. Entretanto, essa interpreta\u00e7\u00e3o indevida perdeu total amparo com o acr\u00e9scimo feito ao referido inciso pela Lei do Marco Legal das Garantias: foi acrescido o item 48, que esclarece que qualquer ato jur\u00eddico de muta\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real imobili\u00e1rio \u00e9 registr\u00e1vel, ressalvadas as hip\u00f3teses legais de averba\u00e7\u00e3o1. Logo, a transa\u00e7\u00e3o pode ser registrada. Basta que ela seja formalizada na forma legalmente exigida, conforme exposto neste artigo.<\/p>\n\n\n\n
Enfim, nunca \u00e9 demais lembrar que ao not\u00e1rio compete lavrar escrituras, e a ele \u00e9 concedida por lei a f\u00e9 p\u00fablica para os atos que pratica, al\u00e9m de ter o dever de promover a seguran\u00e7a jur\u00eddica, com imparcialidade, imprimindo seguran\u00e7a e prevenindo lit\u00edgios. Al\u00e9m disso, o tabeli\u00e3o de notas responde com seu patrim\u00f4nio por danos causados por dolo a terceiros. Por isso, o instrumento p\u00fablico lavrado por tabeli\u00e3o de notas \u00e9 extremamente confi\u00e1vel e seguro.<\/p>\n\n\n\n
1 Art. 167 – No Registro de Im\u00f3veis, al\u00e9m da matr\u00edcula, ser\u00e3o feitos. (Renumerado do art. 168 com nova reda\u00e7\u00e3o pela lei 6.216, de 1975).<\/p>\n\n\n\n
I – o registro: (Reda\u00e7\u00e3o dada pela lei 6.216, de 1975).<\/p>\n\n\n\n
(\u2026)<\/p>\n\n\n\n