{"id":87153,"date":"2024-03-28T13:40:31","date_gmt":"2024-03-28T16:40:31","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=87153"},"modified":"2024-03-28T13:40:34","modified_gmt":"2024-03-28T16:40:34","slug":"artigo-a-usucapiao-extrajudicial-e-a-importancia-da-ata-lavrada-por-tabeliao-como-elemento-probatorio-para-a-tomada-de-decisao-do-registrador-por-manoel-aristides-sobrinho","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/artigo-a-usucapiao-extrajudicial-e-a-importancia-da-ata-lavrada-por-tabeliao-como-elemento-probatorio-para-a-tomada-de-decisao-do-registrador-por-manoel-aristides-sobrinho\/","title":{"rendered":"Artigo: A usucapi\u00e3o extrajudicial e a import\u00e2ncia da ata lavrada por tabeli\u00e3o como elemento probat\u00f3rio para a tomada de decis\u00e3o do registrador – Por Manoel Aristides Sobrinho"},"content":{"rendered":"\n

Introdu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Neste trabalho procura-se demonstrar que a usucapi\u00e3o extrajudicial j\u00e1 \u00e9 uma realidade no direito brasileiro, tratando-se de um procedimento relativamente r\u00e1pido realizado perante o pr\u00f3prio Registro de Im\u00f3veis com a participa\u00e7\u00e3o essencial de  tr\u00eas profissionais do direito: Registrador, Tabeli\u00e3o e Advogado, e, ainda, quando houver algum tipo de dissenso, tamb\u00e9m conta com a atua\u00e7\u00e3o de outros agentes jur\u00eddicos tais como Ju\u00edzes e Promotores nas chamadas d\u00favidas registrais; Desembargadores e Procuradores de Justi\u00e7a nos recursos de apela\u00e7\u00e3o e, eventualmente, Ministros do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, os quais, de forma reiterada, em processos de d\u00favidas, pronunciam-se pelo n\u00e3o conhecimento do apelo extraordin\u00e1rio, tornando o procedimento t\u00e3o seguro quanto aquele realizado na via judicial.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, a pesquisa vai al\u00e9m do simples fato da demonstra\u00e7\u00e3o existencial da usucapi\u00e3o extrajudicial no ordenamento jur\u00eddico do pa\u00eds, abordando, tamb\u00e9m, as provas que devem ser produzidas durante o procedimento, essenciais ao acolhimento ou rejei\u00e7\u00e3o do pedido, com destaque principal entre essas provas para a ata notarial, a qual, quando bem elaborada contribui de forma indiscut\u00edvel em favor do pleito do usucapiente.<\/p>\n\n\n\n

Da usucapi\u00e3o Extrajudicial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pois bem, a propriedade pode ser adquirida mediante diversos mecanismos criados por lei, entre os quais, no que interessa especialmente a este trabalho, a usucapi\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Trata-se de forma de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria que tradicionalmente tem sido declarada por \u00f3rg\u00e3os judici\u00e1rios mediante processos algumas vezes demorados at\u00e9 que a declara\u00e7\u00e3o seja registrada no Of\u00edcio Imobili\u00e1rio, deixando o bem de raiz no limbo enquanto a quest\u00e3o n\u00e3o \u00e9 definitivamente resolvida, fato que diminui o valor econ\u00f4mico do im\u00f3vel pela incerteza gerada com a aus\u00eancia do registro, que uma vez realizado traz maior seguran\u00e7a jur\u00eddica e oponibilidade erga omnis.<\/p>\n\n\n\n

Instrumento bastante conhecido pelos profissionais do direito, a usucapi\u00e3o agrega seguran\u00e7a jur\u00eddica ao im\u00f3vel usucapiendo, permite melhor aproveitamento econ\u00f4mico, facilita o cr\u00e9dito, sem contar que pacifica a conviv\u00eancia social.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, apesar de ganhar divulga\u00e7\u00e3o a partir da Lei das XII T\u00e1buas, que data do s\u00e9culo V antes de Cristo, na maioria das na\u00e7\u00f5es, ainda nos dias de hoje a usucapi\u00e3o encontra-se submetida a um processo tormentoso, carecendo ser flexibilizado, a fim de acompanhar o desenvolvimento da sociedade contempor\u00e2nea, onde o fator tempo, mais que nunca, toma conta da vida das pessoas.<\/p>\n\n\n\n

Com efeito, a m\u00e1quina judicial perante a qual habitualmente se desenvolve o processo de usucapi\u00e3o, por estar afeta \u00e0s in\u00fameras contendas e submetida a uma densa ritual\u00edstica que admite diversos recursos, muitas vezes utilizados pelas partes para procrastinar uma decis\u00e3o final, n\u00e3o s\u00f3 desencoraja boa parte das pessoas que poderia fazer uso do instituto, mas, tamb\u00e9m, concorre para que os processos sejam morosos, demandando mais tempo at\u00e9 que finalmente transitem em julgado.<\/p>\n\n\n\n

Conhecendo essa realidade, o legislador brasileiro tem procurado outros meios menos penosos, desjudicializando, ou como preferem outros, extrajudicializando certas medidas que, longe de desprestigiar a magistratura, que ficar\u00e1 com mais tempo livre para apreciar quest\u00f5es de alta indaga\u00e7\u00e3o postas em discuss\u00e3o pelo sistema democr\u00e1tico e de direito, deixa que a pr\u00f3pria sociedade resolva os casos nos quais n\u00e3o existam conflitos de interesses, como por exemplo o da usucapi\u00e3o extrajudicial trazida para o ordenamento jur\u00eddico brasileiro com o C\u00f3digo de Processo Civil (lei 13.105\/2015), o qual introduziu o art. 216-A \u00e0 Lei dos Registros P\u00fablicos (lei 6.015\/73), permitindo, quando n\u00e3o houver lit\u00edgios e, mediante um procedimento simplificado, que os interessados socorram-se do Registro Imobili\u00e1rio, para que o pr\u00f3prio Registrador, com o poder que lhe fora delegado pelo Estado, reconhe\u00e7a e declare a usucapi\u00e3o em qualquer de suas modalidades.<\/p>\n\n\n\n

Vale lembrar, que no Brasil, com a nova moldura que fora dada aos denominados servi\u00e7os extrajudiciais pela Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, a maioria das Serventias Extrajudiciais \u00e9 titularizada por profissionais vocacionados ap\u00f3s aprova\u00e7\u00e3o em concursos bem concorridos e com o mesmo grau de dificuldade das demais carreiras jur\u00eddicas, tornando, em tese, que os servi\u00e7os sejam prestados de forma mais adequada.<\/p>\n\n\n\n

Feita essa breve introdu\u00e7\u00e3o, resta ver como o instituto da usucapi\u00e3o est\u00e1 disciplinado no ordenamento jur\u00eddico brasileiro, para tanto, parte-se da pr\u00f3pria norma contida no art. 1.2381 do C\u00f3digo Civil, conforme se poder\u00e1 verificar na nota de refer\u00eancia de n\u00ba 1.<\/p>\n\n\n\n

No plano doutrin\u00e1rio, leciona SANCHEZ2 “A usucapi\u00e3o configura-se na aquisi\u00e7\u00e3o de propriedade, ou seja, dom\u00ednio da propriedade por sua utiliza\u00e7\u00e3o prolongada e ininterrupta, desde que seja constatada a continuidade dessa utiliza\u00e7\u00e3o e a tranquilidade na posse”. <\/p>\n\n\n\n

Tamb\u00e9m doutrinariamente, importante trazer \u00e0 baila, algumas considera\u00e7\u00f5es feitas por BOCZAR, LONDE, CHAGAS E ASSUN\u00c7\u00c3O3,  segundos os quais “A partir do dispositivo legal acima transcrito [\u2026] podemos extrair os seguintes elementos: posse, cont\u00ednua (sem interrup\u00e7\u00e3o), mansa e pac\u00edfica (sem oposi\u00e7\u00e3o), com animus domini (possuir como seu), propriedade, t\u00edtulo e boa-f\u00e9 [\u2026]”.<\/p>\n\n\n\n

Por sua vez, e como j\u00e1 mencionado, o C\u00f3digo de Processo Civil acrescentou \u00e0 Lei 6.015\/73 o art. 216-A4,  estabelecendo que “Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, \u00e9 admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, que ser\u00e1 processado diretamente perante o cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis da comarca em que estiver situado o im\u00f3vel usucapiendo, a requerimento do interessado [\u2026]”, j\u00e1 estando a mat\u00e9ria, tamb\u00e9m, regulamentada pelo Provimento n. 149\/2023 do CNJ, que instituiu o C\u00f3digo Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a relativo ao Foro Extrajudicial, o qual em seu T\u00edtulo III, Cap\u00edtulo \u00danico, disp\u00f5e de forma did\u00e1tica sobre as normas estabelecidas pelo legislador.<\/p>\n\n\n\n

Esse regulamento da usucapi\u00e3o extrajudicial expedido pela Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a carece ser bem estudado por todos os atores que de uma forma ou de outra lidam com a usucapi\u00e3o extrajudicial, a fim de que este procedimento n\u00e3o seja utilizado como meio de burla da forma ordin\u00e1ria de transmiss\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria, pois na pr\u00e1tica tem-se visto que algumas pessoas mesmo podendo dispor dos instrumentos ordin\u00e1rios para essa transmiss\u00e3o utilizam-se do instituto da usucapi\u00e3o quando poderiam valer-se da forma ordin\u00e1ria de transmiss\u00e3o da propriedade im\u00f3vel, sem preju\u00edzo da Fazenda P\u00fablica, que arrecadaria o imposto de transmiss\u00e3o da propriedade.<\/p>\n\n\n\n

Da ata notarial como instrumento indispens\u00e1vel e importante meio de prova\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dito isso, necess\u00e1rio tamb\u00e9m trazer \u00e0 discuss\u00e3o a quest\u00e3o da ata notarial como meio de prova e ato indispens\u00e1vel na usucapi\u00e3o extrajudicial, considerando se tratar de elemento chave para o deferimento ou rejei\u00e7\u00e3o do pedido. <\/p>\n\n\n\n

Por\u00e9m, antes salutar trazer-se ao leitor o entendimento doutrin\u00e1rio desse importante instrumento para o desfecho da usucapi\u00e3o no \u00e2mbito extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n

Segundo RODRIGUES e FERREIRA5, “Ata notarial \u00e9 o instrumento p\u00fablico pelo qual o tabeli\u00e3o, ou preposto autorizado, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente fatos, coisas, pessoas ou situa\u00e7\u00f5es para comprovar a sua exist\u00eancia ou o seu estado”.<\/p>\n\n\n\n

Esse mesmo autor, embora reconhecendo a natureza p\u00fablica da ata notarial, faz importantes diferen\u00e7as entre esta e as demais escrituras lavradas por Tabeli\u00e3o de Notas, segundo o qual, entre outras diferen\u00e7as “As atas e as escrituras t\u00eam objetos distintos: a ata descreve o fato no instrumento; a escritura declara os atos e neg\u00f3cios jur\u00eddicos, constituindo-os. Na ata notarial, o tabeli\u00e3o escreve a narrativa dos fatos ou materializa em forma narrativa tudo o que presencia ou presenciou, vendo e ouvindo com seus pr\u00f3prios sentidos. [\u2026]”.<\/p>\n\n\n\n

Percebe-se, assim, que a ata notarial \u00e9 um indiscut\u00edvel meio de prova no procedimento da usucapi\u00e3o extrajudicial e, tendo em vista a sua grande import\u00e2ncia, deve ser cautelosamente elaborada preferencialmente pelo pr\u00f3prio Not\u00e1rio, o qual, deve, como regra, comparecer ao local do im\u00f3vel, a fim de que nada fique fora do alcance de sua percep\u00e7\u00e3o, eis que a lei, no particular, exige grande zelo, tanto que nessa fase do procedimento exigiu n\u00e3o apenas a presen\u00e7a do Not\u00e1rio, mas tamb\u00e9m de um Advogado ou, se for o caso, de um Defensor P\u00fablico para orienta\u00e7\u00e3o daquelas pessoas que n\u00e3o possam pagar as despesas do feito sem preju\u00edzo de seu pr\u00f3prio sustento e familiar.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, no dia a dia dos Registros Imobili\u00e1rios, verifica-se, apesar de serem casos isolados, que alguns aspectos importantes deveriam ser melhor tratados nas atas notariais, tais como as caracter\u00edsticas da posse do requerente e de seus antecessores,   depoimento de testemunhas e a justifica\u00e7\u00e3o motivada das raz\u00f5es pelas quais foi dispensada a forma ordin\u00e1ria da aquisi\u00e7\u00e3o, fatos que interferem na qualifica\u00e7\u00e3o do Registrador, podendo, a aus\u00eancia de justifica\u00e7\u00e3o, ser motivo para a rejei\u00e7\u00e3o do pedido, at\u00e9 porque existem situa\u00e7\u00f5es nas quais a via extraordin\u00e1ria \u00e9 utilizada como atalho para o n\u00e3o pagamento dos tributos que seriam pagos quando da utiliza\u00e7\u00e3o da via ordin\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Demais disso, a ata notarial n\u00e3o pode ser considerada mais um elemento formal do checklist do Registrador, devendo ser entendida como uma prova por excel\u00eancia, da\u00ed a raz\u00e3o de o Not\u00e1rio ter o dever de tomar o m\u00e1ximo de cautela na sua elabora\u00e7\u00e3o, devendo, juntamente com o Advogado representante do usucapiente, realizar dilig\u00eancias, observando e tomando nota de tudo que possa ser \u00fatil ao deferimento do pedido, preferencialmente eles pr\u00f3prios, pois a usucapi\u00e3o ainda \u00e9 algo relativamente novo, n\u00e3o sendo um fato muito corriqueiro no trabalho das Serventias.<\/p>\n\n\n\n

Cabe ainda observar, no particular aspecto, que  a pr\u00e1tica tem demonstrado que algumas atas notariais t\u00eam sido substitu\u00eddas por verdadeiras escrituras declarat\u00f3rias, em que pese ostentarem o nome de “ata notarial”, pois seus conte\u00fados representam meras declara\u00e7\u00f5es do usucapiente, quando, para maior credibilidade, o Not\u00e1rio ou, excepcionalmente, seu preposto, deveriam dar f\u00e9 a cada fato narrado, dispensando, inclusive, assinaturas dos interessados, somente exigindo essa provid\u00eancia nas cl\u00e1usulas justificativas de posse ou quando o transmitente de seus direitos sejam herdeiros de um posseiro origin\u00e1rio, nesses casos, a fim de receber o compromisso dos declarantes sob as penas da lei ou para evitar que o cession\u00e1rio n\u00e3o seja surpreendido por outrem que reivindique igual direito sucess\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n

Dos outros meios de prova al\u00e9m da ata notarial\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ainda que este trabalho tenha como foco principal a import\u00e2ncia da ata notarial no procedimento da usucapi\u00e3o extrajudicial, relevante mencionar que, para o livre convencimento do Registrador, assim como ocorre na esfera das a\u00e7\u00f5es judiciais para os Magistrados, se avalie o conjunto probat\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n

No caso do procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial, poder-se-ia mencionar declara\u00e7\u00e3o do imposto de renda com men\u00e7\u00e3o ao tempo da posse no im\u00f3vel usucapiendo; altera\u00e7\u00e3o de nome no cadastro das Secretarias Municipais da Fazenda, quanto aos impostos imobili\u00e1rios; das companhias de abastecimento de \u00e1gua e luz; no cadastro de endere\u00e7o do usucapiente em diversos lugares, tudo com certifica\u00e7\u00e3o do tempo; provas testemunhais; as diversas certid\u00f5es negativas; e outras que o caso concreto revele ser importante.<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A usucapi\u00e3o \u00e9 um instrumento jur\u00eddico de aquisi\u00e7\u00e3o origin\u00e1ria da propriedade imobili\u00e1ria e a modalidade extrajudicial foi criada como meio de desjudicializa\u00e7\u00e3o, a teor do que estabelece o art. 216-A da lei 6.015\/73 (lei dos Registros P\u00fablicos), inserido por for\u00e7a do C\u00f3digo de Processo Civil (lei 13.105\/2015). <\/p>\n\n\n\n

Nessa desjudicializa\u00e7\u00e3o, ao Not\u00e1rio se outorgou a miss\u00e3o de lavrar o instrumento que o legislador quis que fosse um dos mais importantes, e por isso mesmo inserido na norma como documento indispens\u00e1vel, que \u00e9 a ata notarial. E quis o legislador que fosse mesmo uma ata notarial, acreditando que da ess\u00eancia desse ato resultaria a materializa\u00e7\u00e3o dos elementos necess\u00e1rios, pois como bem lembrando por Rodrigues e Ferreira, nesse instrumento p\u00fablico “o tabeli\u00e3o escreve a narrativa dos fatos ou materializa em forma narrativa tudo o que presencia ou presenciou, vendo e ouvindo com seus pr\u00f3prios sentidos. A partir disso, lavra um instrumento qualificado com f\u00e9 p\u00fablica legal e mesma for\u00e7a probante de uma escritura p\u00fablica”.<\/p>\n\n\n\n

Observa-se que a ata notarial n\u00e3o pode, e n\u00e3o deve apresentar conte\u00fado de mero ato declarat\u00f3rio, unilateral, posto que a ideia \u00e9 certificar, sob o olhar atento e competente do Not\u00e1rio, verdadeiros elementos de prova, com an\u00e1lise de documentos, oitiva de testemunhas e dilig\u00eancias in loco, da\u00ed n\u00e3o ser o caso de se formalizar apenas uma singela redu\u00e7\u00e3o a termo daquilo que vier a relatar o usucapiente.<\/p>\n\n\n\n

Nesse aspecto, compete ao Registrador de Im\u00f3veis, respons\u00e1vel pelo procedimento de usucapi\u00e3o extrajudicial em si, verificar se da ata notarial se extrai todos os elementos necess\u00e1rios que o legislador quis, cotejando-os com outras provas carreadas aos autos, a fim de que a sua decis\u00e3o seja justa e produza a seguran\u00e7a jur\u00eddica desejada por toda a sociedade.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Refer\u00eancias Bibliogr\u00e1ficas:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1 Art. 1238 do C\u00f3digo Civil. Aquele que, por quinze anos, sem interrup\u00e7\u00e3o, nem oposi\u00e7\u00e3o, possuir como seu im\u00f3vel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de t\u00edtulo e de boa-f\u00e9; podendo requerer ao juiz que assim o declare por senten\u00e7a, a qual servir\u00e1 de t\u00edtulo para o registro do Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

2 SANCHEZ, J\u00falio Cesar. Usucapi\u00e3o. 2. ed.- Leme-SP, Mizuno, 2023, p. 21.<\/p>\n\n\n\n

3 BOCZAR, Ana Clara Amaral Amarantes et al. Usucapi\u00e3o extrajudicial: quest\u00f5es notariais, registrais e tribut\u00e1rias. – 4. Ed. – Leme-SP: Mizuno, 2023, p. 16.<\/p>\n\n\n\n

4 Art. 216-A da Lei de Registros P\u00fablicos. Sem preju\u00edzo da via jurisdicional, \u00e9 admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapi\u00e3o, que ser\u00e1 processado diretamente perante o cart\u00f3rio do registro de im\u00f3veis da comarca em que estiver situado o im\u00f3vel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instru\u00eddo com: I – ata notarial lavrada pelo tabeli\u00e3o, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunst\u00e2ncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de mar\u00e7o de 2015 (C\u00f3digo de Processo Civil)       <\/p>\n\n\n\n

5 RODRIGUES, Felipe Leonardo\/FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger. Tabelionato de notas. – S\u00e3o Paulo, Saraiva, 2013, p. 15.<\/p>\n\n\n\n

Fonte: Migalhas<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Introdu\u00e7\u00e3o Neste trabalho procura-se demonstrar que a usucapi\u00e3o extrajudicial j\u00e1 \u00e9 uma realidade no direito brasileiro, tratando-se de um procedimento relativamente r\u00e1pido realizado perante o pr\u00f3prio Registro de Im\u00f3veis com a participa\u00e7\u00e3o essencial de  tr\u00eas profissionais do direito: Registrador, Tabeli\u00e3o e Advogado, e, ainda, quando houver algum tipo de dissenso, tamb\u00e9m conta com a atua\u00e7\u00e3o…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":87113,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_exactmetrics_skip_tracking":false,"_exactmetrics_sitenote_active":false,"_exactmetrics_sitenote_note":"","_exactmetrics_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[502,55,47],"tags":[],"class_list":["post-87153","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigo","category-noticia","category-ultimas-noticias"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/87153"}],"collection":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=87153"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/87153\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":87154,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/87153\/revisions\/87154"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media\/87113"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=87153"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=87153"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=87153"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}