{"id":87239,"date":"2024-04-17T10:17:18","date_gmt":"2024-04-17T13:17:18","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=87239"},"modified":"2024-04-17T10:18:39","modified_gmt":"2024-04-17T13:18:39","slug":"artigo-a-ata-notarial-como-titulo-registravel-na-matricula-do-imovel-quais-sao-seus-limites-por","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/artigo-a-ata-notarial-como-titulo-registravel-na-matricula-do-imovel-quais-sao-seus-limites-por\/","title":{"rendered":"Artigo: A ata notarial como t\u00edtulo registr\u00e1vel na matr\u00edcula do im\u00f3vel - Quais s\u00e3o seus limites? - Por Jos\u00e9 Luiz Germano, Jos\u00e9 Renato Nalini e Thomas Nosch Gon\u00e7alves"},"content":{"rendered":"<div id=\"dslc-theme-content\"><div id=\"dslc-theme-content-inner\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como \u00e9 sabido, a lei do marco legal das garantias introduziu in\u00fameras altera\u00e7\u00f5es no ordenamento jur\u00eddico, notadamente na seara notarial e registral. O presente artigo retrata a ata notarial de certifica\u00e7\u00e3o inclu\u00edda pela lei 14.711, de 30\/10\/23, nos termos do art. 7\u00ba-A da lei 8.935\/94:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\"Art. 7\u00ba-A Aos tabeli\u00e3es de notas tamb\u00e9m compete, sem exclusividade, entre outras atividades: I - certificar o implemento ou a frustra\u00e7\u00e3o de condi\u00e7\u00f5es e outros elementos negociais, respeitada a compet\u00eancia pr\u00f3pria dos tabeli\u00e3es de protesto;(\u2026). J\u00e1 o \u00a7 2\u00ba: \"O tabeli\u00e3o de notas lavrar\u00e1, a pedido das partes, ata notarial para constatar a verifica\u00e7\u00e3o da ocorr\u00eancia ou da frustra\u00e7\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es negociais aplic\u00e1veis e certificar\u00e1 o repasse dos valores devidos e a efic\u00e1cia ou a rescis\u00e3o do neg\u00f3cio celebrado, o que, quando aplic\u00e1vel, constituir\u00e1 t\u00edtulo para fins do art. 221 da lei 6.015, de 31\/12\/73 (lei de registros p\u00fablicos), respeitada a compet\u00eancia pr\u00f3pria dos tabeli\u00e3es de protesto\".<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Com efeito, temos poucos artigos que retratam esta nova esp\u00e9cie de ata notarial, destacando-se dois artigos, publicados no conhecido site Migalhas.&nbsp;3-4<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De fato, ambos artigos enfrentam a possibilidade de cancelamento direto da condi\u00e7\u00e3o resolutiva por meio da pr\u00e9via ata notarial elaborada pelo tabeli\u00e3o de notas com a posterior prenota\u00e7\u00e3o do of\u00edcio de registro de im\u00f3veis competente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse sentido, foi reconhecida expressamente a possibilidade de o Tabeli\u00e3o de Notas, mediante atas notariais, certificar a ocorr\u00eancia ou a frustra\u00e7\u00e3o de condi\u00e7\u00f5es negociais, atestando, ainda, a efic\u00e1cia do neg\u00f3cio e dos pagamentos, o que, quando necess\u00e1rio, servir\u00e1 de t\u00edtulo para as muta\u00e7\u00f5es que se fizerem adequadas junto ao registro de im\u00f3veis (art. 221 da lei 6.015, de 31\/12\/73).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta forma de constata\u00e7\u00e3o da ocorr\u00eancia de fatos capazes de acarretar uma rescis\u00e3o contratual gera uma an\u00e1lise probat\u00f3ria, que imp\u00f5e ao tabeli\u00e3o certificar-se do inadimplemento, para que possa lavrar e constituir t\u00edtulo h\u00e1bil ao registro, demonstrando-se mais uma vez a op\u00e7\u00e3o do legislador pela extrajudicializa\u00e7\u00e3o (desjudicializa\u00e7\u00e3o), evitando claramente uma a\u00e7\u00e3o judicial para que um juiz apenas declare e revista de f\u00e9 p\u00fablica essa ocorr\u00eancia, como bem ensina o jurista Carlos Elias.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Percebe-se, pois, que \u00e9 poss\u00edvel evitar in\u00fameros processos judiciais, na medida em que \u00e9 poss\u00edvel extrajudicializar completamente esse procedimento, a exemplo do que j\u00e1 ocorre na hip\u00f3tese recentemente prevista no art. 251-A da lei 6.015\/73.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pois bem, mais uma vez apresentamos um \"passo adiante\", mas agora na certifica\u00e7\u00e3o de uma inefic\u00e1cia registral. Neste recente caso lavrado pelo coautor Thomas Nosch, ao discutirmos sobre a mudan\u00e7a da roupagem desta ata, chegamos \u00e0 conclus\u00e3o de que o Tabeli\u00e3o dever\u00e1 emitir um ju\u00edzo de valor, de forma ativa, n\u00e3o simplesmente como um mero observador, como nas demais atas notariais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">E foi nesse contexto, que surgiu a necessidade de cancelamento de uma averba\u00e7\u00e3o de cl\u00e1usulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade. Assim, na referida ata foi feito um relato de forma objetiva, sendo apresentados os seguintes documentos: 1- testamentos rec\u00edprocos de H. d. S. e B. M. S.; 2- escritura de invent\u00e1rio do esp\u00f3lio de B. e 3- matr\u00edcula 100.XXX do Primeiro Oficial de Registro de Im\u00f3veis de XX\/SP. DOS TESTAMENTOS: ambos testamentos foram lavrados no XX\u00ba Notas da Capital de S\u00e3o Paulo\/SP, livro 21XX, p\u00e1ginas 0XX a 0XX e 04X a 04X, aos dias XX\/0X\/1998, em que basicamente foram feitas as mesmas disposi\u00e7\u00f5es testament\u00e1rias, inclusive gravando com cl\u00e1usulas restritivas toda a heran\u00e7a dos herdeiros necess\u00e1rios, sem apresenta\u00e7\u00e3o da est\u00e1 hoje necess\u00e1ria \"justa causa\".<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa disposi\u00e7\u00e3o era poss\u00edvel no anterior C\u00f3digo Civil (1916), tendo sido inclusive inserido artigo de direito intertemporal no atual C\u00f3digo de 2002, no art. 2.042, que diz: \"Aplica-se o disposto no caput do art. 1.848, quando aberta a sucess\u00e3o no prazo de um ano ap\u00f3s a entrada em vigor deste C\u00f3digo, ainda que o testamento tenha sido feito na vig\u00eancia do anterior, lei 3.071, de 1\u00ba\/1\/1916; se, no prazo, o testador n\u00e3o aditar o testamento para declarar a justa causa de cl\u00e1usula aposta \u00e0 leg\u00edtima, n\u00e3o subsistir\u00e1 a restri\u00e7\u00e3o\".<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O art. 1.848 do C\u00f3digo Civil de 2002 prev\u00ea que, salvo se houver justa causa, declarada no testamento, n\u00e3o pode o testador estabelecer cl\u00e1usula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da leg\u00edtima. Ou seja, n\u00e3o subsiste essa disposi\u00e7\u00e3o testament\u00e1ria restritiva nos testamentos antigos, a menos que seja feito um novo testamento at\u00e9 depois de um ano da vig\u00eancia do atual C\u00f3digo. Como no caso concreto n\u00e3o foi por aditamento testament\u00e1rio inserida a \"justa causa\", a consequ\u00eancia foi a n\u00e3o subsist\u00eancia dessa limita\u00e7\u00e3o jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como se v\u00ea, isso foi t\u00e3o claro, que no citado invent\u00e1rio lavrado na X\u00aa Tabeli\u00e3 de Notas de XX\/SP, de acordo com o processo XX-22.2022.8.26.0XXX que tramitou na 2\u00aa Vara da Fam\u00edlia e Sucess\u00f5es de XX\/SP que autorizou a abertura e cumprimento do testamento, para lavratura no extrajudicial, n\u00e3o foi nem sequer preciso mencionar expressamente a declara\u00e7\u00e3o de inefic\u00e1cia das cl\u00e1usulas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00e1 quem defenda uma vis\u00e3o bastante restritiva do uso da ata notarial prevista no artigo 7\u00ba-A da lei 8.935\/94, como \u00e9 o caso de Ivan Jacopetti do Lago, que tamb\u00e9m escreveu no site Migalhas, acima citado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Todavia, entendemos que os limites n\u00e3o podem ser t\u00e3o estreitos como aqueles de uma ata notarial tradicional autenticadora de fatos. Hoje temos atas com caracter\u00edsticas diferentes de sua concep\u00e7\u00e3o tradicional. Exemplos disso s\u00e3o as atas para a usucapi\u00e3o extrajudicial, a da adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria e mesmo a ata notarial de arremata\u00e7\u00e3o na execu\u00e7\u00e3o extrajudicial da hipoteca, recentemente prevista na lei 14.711\/23.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">E quais seriam ent\u00e3o os novos limites da ata notarial para os fins acima? O limite est\u00e1 na criatividade notarial e registral, desde que n\u00e3o haja preju\u00edzo para a seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00e1 casos evidentes, cujos fatos podem ser facilmente provados, de modo que a ata a eles confere a certifica\u00e7\u00e3o com a f\u00e9 p\u00fablica que permite a sua utiliza\u00e7\u00e3o como t\u00edtulo no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, como ocorre nesse caso em que n\u00e3o houve o aditamento do testamento para a declara\u00e7\u00e3o da justa causa, para que ent\u00e3o os direitos aos bens recebidos pelos herdeiros necess\u00e1rios sofressem as restri\u00e7\u00f5es de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Negar a utilidade da ata notarial, como t\u00edtulo inscrit\u00edvel no registro de im\u00f3veis, por averba\u00e7\u00e3o de cancelamento de tais cl\u00e1usulas restritivas, \u00e9 algo que vai totalmente na contram\u00e3o dos numerosos e cada vez mais abrangentes casos de desjudicializa\u00e7\u00e3o, pois a seguran\u00e7a jur\u00eddica que emana da ata deve produzir todos os seus efeitos, inclusive no registro, a exemplo do que j\u00e1 ocorre em v\u00e1rias outras situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em resumo, a via judicial deve ser reservada para os casos de d\u00favida, de conflito e de lit\u00edgio. O juiz n\u00e3o deve cuidar do \u00f3bvio e nem do que pode ser constatado pelo tabeli\u00e3o e aplicado de pronto pelo registrador, sem qualquer risco de inseguran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1 OLIVEIRA, Carlos E. Elias. Resolu\u00e7\u00e3o contratual e a desnecessidade de decis\u00e3o judicial. 20.11.2023. Dispon\u00edvel aqui.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2 LAGO, Ivan Jacopetti. A ata notarial de constata\u00e7\u00e3o do implemento das condi\u00e7\u00f5es (lei 8.935\/1994, art. 7\u00ba-A, I) e seu ingresso no registro de im\u00f3veis. 18.12.2023. Dispon\u00edvel aqui.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">3 Dispon\u00edvel em:&nbsp;62F8456B964A81_Resolucaocontratualedesnecessi.pdf (migalhas.com.br)<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">4&nbsp;Dispon\u00edvel em:&nbsp;A ata notarial de constata\u00e7\u00e3o do implemento das condi\u00e7\u00f5es - Migalhas<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Fonte: <a href=\"https:\/\/www.migalhas.com.br\/coluna\/migalhas-notariais-e-registrais\/405363\/ata-como-titulo-registravel-na-matricula-do-imovel--quais-limites\">Migalhas<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Como \u00e9 sabido, a lei do marco legal das garantias introduziu in\u00fameras altera\u00e7\u00f5es no ordenamento jur\u00eddico, notadamente na seara notarial e registral. 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