Este artigo discorre sobre o registro do contrato de permuta imobili\u00e1ria no cart\u00f3rio de im\u00f3veis e, destarte, os respectivos efeitos decorrentes do registro na matr\u00edcula imobili\u00e1ria, lembrando-se que a permuta representa a troca de bens im\u00f3veis entre as partes negociantes.<\/p>\n\n\n\n
Discute-se se a promessa de permuta devidamente registrada em conson\u00e2ncia \u00e0 Lei de Registros P\u00fablicos, alterada no ano de 2021 (MP 1.085), que incluiu este tipo de instrumento no rol do artigo 167 (\u201c18\u201d), conferiu o status de direito real, em equipara\u00e7\u00e3o \u00e0 promessa de compra e venda.<\/p>\n\n\n\n
Em defesa dessa linha de racioc\u00ednio, o rol do artigo 1.225 do C\u00f3digo Civil, \u00e9 exemplificativo, pois a lei n\u00e3o veda o reconhecimento de outros direitos com car\u00e1ter de direito real \u00e0 luz da liberdade contratual e da autonomia da vontade preconizado pelo nosso sistema jur\u00eddico que se desenvolvem ante a din\u00e2mica das inova\u00e7\u00f5es nas rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas.<\/p>\n\n\n\n
Ainda que se admitisse o artigo 1225 do C\u00f3digo Civil tratar o rol em car\u00e1ter taxativo, nada obsta uma classifica\u00e7\u00e3o expansiva dos modelos ali inseridos, vale dizer, n\u00e3o se trata propriamente de novos direitos, mas o reconhecimento de institutos jur\u00eddicos an\u00e1logos, justamente, por interpretar a equipara\u00e7\u00e3o da promessa de permuta com a de compra e venda dada a tutela do artigo 533 do C\u00f3digo Civil e, tamb\u00e9m, a normatiza\u00e7\u00e3o mais recente autorizando o registro da promessa de permuta perante o cart\u00f3rio de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
[1] PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILI\u00c1RIA (TIME-SHARING). NATUREZA JUR\u00cdDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS DE TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERP\u00c9TUO DURANTE CERTO PER\u00cdODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIET\u00c1RIO. PENHORA. INSUBSIST\u00caNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. Data do Julgamento:26\/04\/2016, 3\u00aa TURMA, Relator: Ministro RICARDO VILLAS B\u00d4AS CUEVA)<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
O contra-argumento em prol da taxatividade do rol do referido artigo de lei baseia-se na primazia da seguran\u00e7a jur\u00eddica, ao proteger os direitos reais contra a liberdade de cria\u00e7\u00e3o de modelos sem a devida reserva legal.<\/p>\n\n\n\n
O rol \u00e9 taxativo, pois preserva aos modelos jur\u00eddicos ali listados a garantia e os efeitos legais especiais destinados exclusivamente aos direitos reais, justamente em prote\u00e7\u00e3o das rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas na coletividade. A taxatividade \u00e9 uma das caracter\u00edsticas dos direitos reais, afinal s\u00e3o numerus clausus<\/em> definidos por lei.<\/p>\n\n\n\n
O instrumento particular de promessa de compra e venda por for\u00e7a do artigo 1.225, VII, combinado com o artigo 1.417, ambos do C\u00f3digo Civil, conferem direito real ao promitente comprador, observados os requisitos de: (1) n\u00e3o pactua\u00e7\u00e3o da cl\u00e1usula de arrependimento; (2) celebra\u00e7\u00e3o por instrumento particular ou p\u00fablico; e (3) registro no respectivo Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Essa disposi\u00e7\u00e3o legal est\u00e1 em linha com a Lei de Registros P\u00fablicos que, em seu artigo 167 , tamb\u00e9m prev\u00ea o registro do compromisso na matr\u00edcula do bem im\u00f3vel, a saber:<\/p>\n\n\n\n
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cess\u00e3o deste e de promessa de cess\u00e3o, com ou sem cl\u00e1usula de arrependimento, que tenham por objeto im\u00f3veis n\u00e3o loteados e cujo pre\u00e7o tenha sido pago no ato de sua celebra\u00e7\u00e3o, ou deva s\u00ea-lo a prazo, de uma s\u00f3 vez ou em presta\u00e7\u00f5es;<\/em><\/p>\n\n\n\n
Registro da promessa de permuta<\/h3>\n\n\n\n
Esse artigo veio a ser alterado e complementado pela MP 1.085\/2021 \u2014 trata do Sistema Eletr\u00f4nico dos Registros P\u00fablicos (Serp) \u2014, a qual incluiu os seguintes incisos no tocante ao registro da permuta:<\/p>\n\n\n\n
18) dos contratos de promessa de venda, cess\u00e3o ou promessa de cess\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas condominiais e de promessa de permuta, a que se refere a Lei n\u00ba 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorpora\u00e7\u00e3o ou a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio se formalizar na vig\u00eancia desta Lei;\u2026. e 30) da permuta e da promessa de permuta;<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
No mesmo artigo de lei h\u00e1, inclusive, a previs\u00e3o de registro das opera\u00e7\u00f5es de permuta, cuja transmiss\u00e3o da propriedade se d\u00e1 por escritura p\u00fablica. Sustenta-se que o instrumento particular de promessa de permuta \u00e9 registr\u00e1vel por se tratar de instituto an\u00e1logo \u00e0 compra e venda, seguindo os mesmos fundamentos para permitir o registro no cart\u00f3rio de im\u00f3veis com efeito erga omnes, haja vista a aus\u00eancia de veda\u00e7\u00e3o ou distin\u00e7\u00e3o da troca ou permuta com a compra e venda, sen\u00e3o a forma de pagamento. Neste sentido, o STF, ao analisar o recurso extraordin\u00e1rio (RE 89.501-9), reconheceu a possibilidade de registro de instrumento particular de promessa de permuta, com a seguinte ementa:<\/p>\n\n\n\n
Adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria. Promessa de permuta. Registro P\u00fablico. Decreto lei 58\/37 Lei 6014\/73. A inscri\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis \u00e9 condi\u00e7\u00e3o essencial a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de im\u00f3vel prometido a permuta por instrumento particular. Aplicabilidade \u00e0s permutas das regras pertinentes \u00e0s promessas de compra e venda, no caso, o decreto lei 58\/37, na reda\u00e7\u00e3o da lei 6014\/73, que imp\u00f5em esse requisito. Recurso Extraordin\u00e1rio conhecido e provido. <\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
Promessa de cess\u00e3o de unidades futuras<\/h3>\n\n\n\n
A permuta do terreno para constru\u00e7\u00e3o de empreendimento imobili\u00e1rio no qual a contrapresta\u00e7\u00e3o \u00e9 a\u00a0promessa de cess\u00e3o<\/a>\u00a0de unidades futuras n\u00e3o retira a registrabilidade do pacto particular, ponderando-se que, preenchidos os mesmos requisitos legais do artigo 1.417 do C\u00f3digo Civil, a condi\u00e7\u00e3o futura de entrega das unidades n\u00e3o representa um \u00f3bice ao registro, porque o neg\u00f3cio jur\u00eddico \u00e9 condicionado \u00e0 constru\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio, isto \u00e9, se aguardar\u00e1 o cumprimento da contrapresta\u00e7\u00e3o para extin\u00e7\u00e3o da obriga\u00e7\u00e3o e conclus\u00e3o do contrato, de modo que o inadimplemento da construtora ou incorporadora ensejar\u00e1 a resolu\u00e7\u00e3o do pacto pela falta de entrega das unidades futuras prometidas (cl\u00e1usula resolutiva expressa).<\/p>\n\n\n\n
A promessa de permuta representa um instrumento v\u00e1lido para registro, igualmente a promessa de compra e venda com pagamento parcelado em presta\u00e7\u00f5es vincendas. Com a quita\u00e7\u00e3o do pagamento, implementa-se o direito para exigir a transfer\u00eancia da propriedade em favor do adquirente, nos mesmos moldes em favor do permutante que conclui a entrega das unidades constru\u00eddas no pr\u00f3prio local, encerrando-se satisfatoriamente o trato.<\/p>\n\n\n\n
O enunciado n\u00ba 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF (\u201co contrato de promessa de permuta de bens im\u00f3veis \u00e9 t\u00edtulo pass\u00edvel de registro na matr\u00edcula imobili\u00e1ria\u201d<\/em>) refor\u00e7a a equipara\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda com a permuta, raz\u00e3o pela qual esta \u00e9 tratada sob os mesmos aspectos.<\/p>\n\n\n\n
Consequ\u00eancias<\/h3>\n\n\n\n
Os principais efeitos jur\u00eddicos do registro s\u00e3o a publicidade do ato, de forma a legitimar o promitente permutante para exercer os direitos da propriedade e, eventualmente, da posse, defendendo o bem contra terceiros.<\/p>\n\n\n\n
A aus\u00eancia de registro limita o contrato de promessa a efeitos no \u00e2mbito do direito obrigacional, com efic\u00e1cia apenas entre os contratantes, o que impede o adquirente de reivindicar o im\u00f3vel na hip\u00f3tese de um terceiro vir a adquiri-lo em concorr\u00eancia, concomitantemente, incluindo-se ainda a hip\u00f3tese de esse ter adquirido posteriormente, por\u00e9m, em prefer\u00eancia por for\u00e7a do registro aquisi\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do bem im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
A exce\u00e7\u00e3o \u00e9 o direito de opor embargos de terceiro em caso de penhora mesmo sem ter registrado a promessa de compra ou permuta.<\/p>\n\n\n\n
O efeito erga omnes<\/em>, decorrente do registro, confere seguran\u00e7a jur\u00eddica ao adquirente inicialmente por meio da publicidade do ato para que terceiros tomem conhecimento dos direitos conferidos ao promitente comprador\/permutante.<\/p>\n\n\n\n
Certamente o direito que se tutela com o ato registral \u00e9 impedir que o bem objeto do neg\u00f3cio seja alienado a outrem ou sofra turba\u00e7\u00e3o e, especialmente, garanta o direito de sequela para aqueles que reconhecem o status de direito real para a promessa de permuta.<\/p>\n\n\n\n
O direito de sequela implica em defender e buscar o bem compromissado contra terceiros, ser opon\u00edvel, e veda ao propriet\u00e1rio praticar ato de aliena\u00e7\u00e3o ou compromissar o bem em confronto com o direito do promitente comprador\/permutante, mesmo que o contrato ainda n\u00e3o esteja quitado, fato que se coaduna com a promessa de permuta, pois, neste caso, a contrapartida geralmente ocorre em \u00fanico ato futuro com troca dos bens im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Ressalve-se, que, para fins de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, o registro n\u00e3o \u00e9 requisito, pois o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o justifica-se partindo da premissa de que este \u00e9 um direito pessoal da parte de exigir a transfer\u00eancia da propriedade da coisa por senten\u00e7a judicial, opon\u00edvel entre as partes.<\/p>\n\n\n\n
Se o propriet\u00e1rio permutante se recusar a assinar a escritura p\u00fablica de transfer\u00eancia, a ordem translativa ser\u00e1 emanada do poder judici\u00e1rio, sujeitando o permutante \u00e0 execu\u00e7\u00e3o espec\u00edfica que consistir\u00e1 na ordem judicial para suprir a obriga\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio de outorgar a escritura definitiva.<\/p>\n\n\n\n
Neste aspecto, note-se que, segundo a S\u00famula 239 do STJ, a aus\u00eancia de registro n\u00e3o retira o direito de requerimento judicial de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria (em entendimento contr\u00e1rio ao recurso extraordin\u00e1rio, STF \u2014 RE 89.501-9).<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 assim ao se compreender que este tipo de demanda representa uma a\u00e7\u00e3o pessoal que diz respeito ao promitente comprador, assim defendido por Darcy Bessone. Isto \u00e9, a a\u00e7\u00e3o estar\u00e1 fundada na rela\u00e7\u00e3o contratual travada entre as partes contratantes, e, por n\u00e3o representar um direito real pela aus\u00eancia de registro, n\u00e3o poder\u00e1 ser intentada contra terceiros.<\/p>\n\n\n\n
Pondere-se, por fim, como elemento de an\u00e1lise sobre a a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria a quest\u00e3o da imprescritibilidade desta a\u00e7\u00e3o, em virtude da senten\u00e7a de car\u00e1ter constitutivo ao declarar o direito do promitente comprador em obter o suprimento judicial diante da negativa ou omiss\u00e3o injusta do vendedor propriet\u00e1rio. Entende-se que s\u00e3o imprescrit\u00edveis as a\u00e7\u00f5es constitutivas quando n\u00e3o h\u00e1 prazo legal estabelecido.<\/p>\n\n\n\n
Tal direito pode ser exercido a qualquer tempo desde que preenchidos todos os requisitos como aus\u00eancia de cl\u00e1usula de arrependimento e adimplemento das obriga\u00e7\u00f5es pelo adquirente (\u201cNos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obriga\u00e7\u00e3o, pode exigir o implemento da do outro\u201d<\/em> \u2014 C\u00f3digo Civil).<\/p>\n\n\n\n
Mais uma vez, o registro da promessa, apesar de gerar controv\u00e9rsia sobre a sua obrigatoriedade para promo\u00e7\u00e3o da a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o, \u00e9 importante sublinhar que o entendimento jurisprudencial e doutrin\u00e1rio \u00e9 inclinado pela dispensa. Ademais, apesar de imprescrit\u00edvel, na a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o o seu limite temporal \u00e9 o exerc\u00edcio da usucapi\u00e3o do bem por outrem, afinal a prescri\u00e7\u00e3o aquisitiva origin\u00e1ria por terceiro extingue o direito daquele promitente.<\/p>\n\n\n\n
Li\u00e7\u00f5es dos especialistas<\/h3>\n\n\n\n
Luiz Ant\u00f4nio Scavone Junior conclui de forma did\u00e1tica o tema do registro do compromisso de compra e venda:<\/p>\n\n\n\n
Resumidamente, a melhor interpreta\u00e7\u00e3o leva \u00e0s seguintes conclus\u00f5es: a) A promessa de compra e venda, enquanto n\u00e3o registrada, \u00e9 um direito pessoal, seja por escritura p\u00fablica ou por instrumento particular. b) Registrada, passa a constituir um direito real opon\u00edvel erga omnes, atribuindo ao seu titular o direito de sequela (Decreto lei 58\/1937, art. 5\u00b0; novo C\u00f3digo Civil, arts. 1417 e 1418). c) Registrada ou n\u00e3o, desde que irrevog\u00e1vel e quitada, autoriza a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, pelo procedimento comum (C\u00f3digo de Processo Civil, art. 318 e seguintes) acorde com o disposto no art. 16 do Decreto -lei 58\/1937 e no art. 1418 do C\u00f3digo Civil. d) A diferen\u00e7a entre a promessa de compra e venda registrada e a n\u00e3o registrada reside na oponibilidade a terceiro de que disp\u00f5e aquela e n\u00e3o disp\u00f5e esta, e n\u00e3o na possibilidade ou n\u00e3o de se intentar a\u00e7\u00e3o de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria.<\/em><\/p>\n\n\n\n
Interpreta-se assim, nas palavras de Juliano Zorzi, que:<\/p>\n\n\n\n
O registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o depende do arquivamento, perante o Registro de Im\u00f3veis, dos documentos elencados no artigo 32 da Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es (dentre eles o t\u00edtulo aquisitivo do terreno). Tal exig\u00eancia tem por objetivo comprovar a possibilidade jur\u00eddica da realiza\u00e7\u00e3o do empreendimento e a idoneidade da incorporadora, bem como dar publicidade acerca de quaisquer condi\u00e7\u00f5es, restri\u00e7\u00f5es ou gravames existentes sobre o im\u00f3vel que possam a incorpora\u00e7\u00e3o pretendida, garantindo maior seguran\u00e7a jur\u00eddica aos adquirentes de futuras unidades aut\u00f4nomas.<\/em><\/p>\n\n\n\n
O artigo 32 da Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es (l. 4591\/64) disciplina sobre o momento em que o incorporador poder\u00e1 negociar as unidades habitacionais ou aut\u00f4nomas, ainda na planta, especificamente, ap\u00f3s apresentar ao cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis competente a rela\u00e7\u00e3o de documentos listados neste artigo, dentre eles, o t\u00edtulo de propriedade do terreno onde ser\u00e1 constru\u00eddo o empreendimento, cujo t\u00edtulo pode ser um instrumento de promessa de permuta ou compra venda desde que irrevog\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n
No par\u00e1grafo segundo deste artigo, retromencionado, tamb\u00e9m est\u00e1 regido o direito de registro da promessa de permuta na matr\u00edcula imobili\u00e1ria do terreno.<\/p>\n\n\n\n
\n\n\n\n[1] Acord\u00e3o RE 89.501-9 STF, voto ministro relator Rafael Mayer
(Artigo: \u201cN\u00e3o h\u00e1 \u00f3bice para registro de permuta em cart\u00f3rio\u201d<\/a>, autor Marcelo Guimar\u00e3es Rodrigues, 12\/05\/2011). Acesso em 5\/3\/2022<\/p>\n\n\n\n[2] Zorzi, Juliano \u2013 Permuta de terreno por unidades futuras em Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias\/ Juliano Zorzi; orientador: Daniel Martins Boulos \u2013 S\u00e3o Paulo: Insper, 2013. 118 p. pg. 90<\/p>\n\n\n\n