A multipropriedade imobili\u00e1ria, regulamentada no Brasil pela Lei n\u00ba 13.777\/2018, permite dividir im\u00f3veis em fra\u00e7\u00f5es de tempo, garantindo a cada propriet\u00e1rio o uso exclusivo durante per\u00edodos espec\u00edficos. Conforme se ver\u00e1, trata-se de uma ferramenta eficiente para o planejamento sucess\u00f3rio, modulando o uso do im\u00f3vel e preservando-o no n\u00facleo familiar, evitando, assim, conflitos e assegurando uma gest\u00e3o patrimonial organizada e flex\u00edvel, com apoio, caso necess\u00e1rio, de um administrador especializado.<\/p>\n\n\n\n
O maior crescimento na ind\u00fastria do turismo mundial reside no ramo de im\u00f3veis compartilhados. Para se ter ideia, quase 6% da popula\u00e7\u00e3o norte-americana fazem uso de im\u00f3veis no sistema da multipropriedade. Proporcionalmente, segue a porcentagem do share<\/em> mundial: Am\u00e9rica do Norte (31%), Europa (25%), Am\u00e9rica Latina (16%) e \u00c1sia (14%) [1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Mas o que significa a multipropriedade imobili\u00e1ria no Brasil? Concebida no p\u00f3s-guerra na Fran\u00e7a na d\u00e9cada de 60, ingressou no Brasil na d\u00e9cada de 80 com regulariza\u00e7\u00e3o formal, t\u00e3o somente, em 2018, atrav\u00e9s da Lei 13.777\/2018, que alterou o C\u00f3digo Civil (artigos 1.358-B a 1.358-U) e a Lei de Registros P\u00fablicos (artigos 176 e 178) [2]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Disp\u00f5e o artigo 1.358-C do CC<\/a>, que a \u201cmultipropriedade \u00e9 o regime de condom\u00ednio em que cada um dos propriet\u00e1rios de um mesmo im\u00f3vel \u00e9 titular de uma fra\u00e7\u00e3o de tempo, \u00e0 qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do im\u00f3vel, a ser exercida pelos propriet\u00e1rios de forma alternada.\u201d<\/p>\n\n\n\n A multipropriedade n\u00e3o se confunde com os condom\u00ednios edil\u00edcio ou ordin\u00e1rio. O bem im\u00f3vel \u00e9 dividido em m\u00f3dulos semanais com per\u00edodo m\u00ednimo de sete dias e sua repeti\u00e7\u00e3o acontece anualmente. \u00c9 preciso muita aten\u00e7\u00e3o ao fato de que a institui\u00e7\u00e3o da multipropriedade em condom\u00ednio edil\u00edcio exige aprova\u00e7\u00e3o em assembleia, conforme o artigo 1.358-O, II, do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n De grande valia, por outro lado, \u00e9 o artigo 1.358-E do C\u00f3digo Civil que estabelece que as fra\u00e7\u00f5es de tempo em um regime de multipropriedade s\u00e3o indivis\u00edveis e devem ter, no m\u00ednimo, sete dias de dura\u00e7\u00e3o, consecutivos ou intercalados.<\/p>\n\n\n\n Os per\u00edodos de uso podem ser fixos e determinados (repetindo-se anualmente no mesmo per\u00edodo), flutuantes (vari\u00e1veis, definidos periodicamente com crit\u00e9rios objetivos e ison\u00f4micos), ou mistos (combinando elementos fixos e flutuantes). Essa flexibilidade permite adaptar o regime \u00e0s diferentes necessidades dos multipropriet\u00e1rios, garantindo organiza\u00e7\u00e3o e previsibilidade no uso do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m disso, todos os multipropriet\u00e1rios t\u00eam direito a uma quantidade m\u00ednima de dias consecutivos por ano, podendo adquirir fra\u00e7\u00f5es maiores que lhes garantam per\u00edodos mais extensos de uso. Essas regras asseguram a equidade entre os titulares e promovem a efici\u00eancia na gest\u00e3o do im\u00f3vel, prevenindo conflitos e proporcionando uma administra\u00e7\u00e3o harmoniosa e racional do bem compartilhado.<\/p>\n\n\n\n Jo\u00e3o, por exemplo, poder\u00e1 ser propriet\u00e1rio do apto. 201 na primeira semana do m\u00eas de fevereiro. Neste caso, a matr\u00edcula \u00e9 aut\u00f4noma e cada unidade ser\u00e1 respons\u00e1vel por um fato gerador.<\/p>\n\n\n\n Em resumo, cada im\u00f3vel poder\u00e1 ter at\u00e9 cinquenta e duas matr\u00edculas aut\u00f4nomas.<\/p>\n\n\n\n A figura do administrador \u00e9 obrigat\u00f3ria na multipropriedade inserida em condom\u00ednio edil\u00edcio (artigo 1.358-R do CC<\/a>). Al\u00e9m das fun\u00e7\u00f5es de s\u00edndico, coordena o uso das fra\u00e7\u00f5es de tempo pelos multipropriet\u00e1rios, controla check-in<\/em> e check-out<\/em>, define per\u00edodos de uso exclusivo, e cuida da manuten\u00e7\u00e3o, conserva\u00e7\u00e3o e substitui\u00e7\u00e3o de instala\u00e7\u00f5es e mobili\u00e1rio, conforme previsto na conven\u00e7\u00e3o condominial [3]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Quais as poss\u00edveis penalidades que os multipropriet\u00e1rios podem sofrer? O artigo 1.358-S do C\u00f3digo Civil disp\u00f5e que, em caso de inadimpl\u00eancia de despesas condominiais por parte do multipropriet\u00e1rio, sua fra\u00e7\u00e3o de tempo pode ser adjudicada ao condom\u00ednio edil\u00edcio. Se o im\u00f3vel fizer parte de um sistema de loca\u00e7\u00e3o centralizada, a conven\u00e7\u00e3o condominial pode: proibir o uso da fra\u00e7\u00e3o inadimplida at\u00e9 a quita\u00e7\u00e3o, integrar a fra\u00e7\u00e3o ao pool de loca\u00e7\u00e3o e autorizar a administradora a usar os rendimentos da loca\u00e7\u00e3o para amortizar as d\u00edvidas, repassando eventual saldo ao titular.<\/p>\n\n\n\n Considerando que a multipropriedade pode ser institu\u00edda por ato inter vivos<\/em> ou mortis causa<\/em> (artigo 1.358-F do CC<\/a>), ela se torna um instrumento jur\u00eddico para o exerc\u00edcio do planejamento sucess\u00f3rio que nada mais \u00e9 do que um conjunto de medidas capaz de organizar previamente a sucess\u00e3o heredit\u00e1ria [4]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Vejamos o seguinte exemplo: Jo\u00e3o, um empres\u00e1rio, possui uma casa de praia localizada em uma \u00e1rea tur\u00edstica muito procurada, que ele deseja transmitir para seus tr\u00eas filhos, Ana, Pedro e Marcos, por meio de multipropriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n Utilizando as regras previstas no C\u00f3digo Civil, Jo\u00e3o pode, em vida ou atrav\u00e9s de testamento, utilizar esse regime, dividindo-o em fra\u00e7\u00f5es temporais, garantindo a todos o direito de uso exclusivo em per\u00edodos diferentes.<\/p>\n\n\n\n Ana, que tem filhos em idade escolar, recebe o direito de usar o im\u00f3vel nas f\u00e9rias escolares (janeiro e julho), em um calend\u00e1rio fixo e determinado. Pedro, que prefere flexibilidade, utiliza a modalidade flutuante, com per\u00edodos de alta temporada definidos por sorteio anual. J\u00e1 Marcos, que prefere combinar estabilidade e varia\u00e7\u00e3o, opta pelo regime misto, usufruindo um per\u00edodo fixo no Carnaval e alternando outras semanas no restante do ano.<\/p>\n\n\n\n Assim, cada herdeiro utiliza a casa de acordo com suas prefer\u00eancias, evitando os conflitos comuns em regimes de copropriedade e permitindo uma administra\u00e7\u00e3o mais eficiente e justa do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Outro exemplo de calend\u00e1rio flutuante: \u201cimagine-se que cada herdeiro ser\u00e1 titular do im\u00f3vel durante o per\u00edodo de dois meses, que varia anualmente. Assim, no primeiro ano, o filho 1 ser\u00e1 propriet\u00e1rio da casa de veraneio durante os meses de janeiro e fevereiro; no ano seguinte, n\u00e3o mais destes meses, mas de novembro e dezembro, j\u00e1 que aprecia altas temporadas \u2013 e esses bimestres podem se alternar anualmente\u201d [5]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n A multipropriedade demonstra grande adaptabilidade \u00e0s diferentes configura\u00e7\u00f5es familiares, atendendo aos interesses do titular e dos herdeiros, permitindo que o im\u00f3vel permane\u00e7a no patrim\u00f4nio de herdeiros, inclusive menores, evitando sua aliena\u00e7\u00e3o total em caso de partilha. Cada herdeiro pode dispor livremente de sua fra\u00e7\u00e3o temporal, preservando a unidade do im\u00f3vel e garantindo flexibilidade na gest\u00e3o do bem.<\/p>\n\n\n\n Essas medidas facilitam a defini\u00e7\u00e3o pr\u00e9via das responsabilidades financeiras de cada herdeiro, como IPTU e custos de manuten\u00e7\u00e3o, organizando o uso do im\u00f3vel de forma eficiente e racional, eliminando a necessidade de administra\u00e7\u00e3o conjunta t\u00edpica do condom\u00ednio ordin\u00e1rio, minimizando conflitos e permitindo que cada herdeiro disponha livremente de sua fra\u00e7\u00e3o, seja por venda, loca\u00e7\u00e3o ou outros arranjos [6]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Outro ponto de destaque \u00e9 que o alienante ou testador pode nomear um administrador especializado para gerenciar a multipropriedade, ampliando suas fun\u00e7\u00f5es legais para atender melhor os interesses dos herdeiros. Assim, o administrador cuidar\u00e1 da manuten\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e da preven\u00e7\u00e3o de conflitos, garantindo o uso eficiente do bem. Nesse contexto, cada herdeiro multipropriet\u00e1rio ter\u00e1 o direito exclusivo de usar, fruir e dispor de sua fra\u00e7\u00e3o, respeitando os direitos dos demais, e eventuais disputas ser\u00e3o resolvidas com base nas normas espec\u00edficas da multipropriedade, n\u00e3o no direito sucess\u00f3rio\u00a0[7]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n A multipropriedade imobili\u00e1ria no Brasil destaca-se como um modelo pr\u00e1tico e eficiente para o planejamento sucess\u00f3rio e a gest\u00e3o de im\u00f3veis compartilhados, pois ao permitir a divis\u00e3o do uso do bem em fra\u00e7\u00f5es de tempo aut\u00f4nomas, oferece uma solu\u00e7\u00e3o que equilibra os interesses dos herdeiros, promove a organiza\u00e7\u00e3o patrimonial e evita conflitos comuns em regimes de copropriedade.<\/p>\n\n\n\n A flexibilidade na defini\u00e7\u00e3o de per\u00edodos de uso e a possibilidade de adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s necessidades familiares garantem uma administra\u00e7\u00e3o eficiente. Al\u00e9m disso, ao assegurar que cada herdeiro possa dispor livremente de sua fra\u00e7\u00e3o, o regime acaba favorecendo a preserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no n\u00facleo familiar. Com isso, a multipropriedade se apresenta como um instrumento jur\u00eddico pr\u00e1tico, capaz de atender \u00e0s demandas do mercado e \u00e0s especificidades do direito sucess\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> C\u00c2MERA, Maya Garcia. Breves considera\u00e7\u00f5es sobre a Lei n.\u00ba 13.777\/18 na evolu\u00e7\u00e3o do instituto da Multipropriedade Imobili\u00e1ria<\/em>. Dispon\u00edvel em: [https:\/\/ibradim.org.br\/breves-consideracoes-sobre-a-lei-n-o-13-777-18-na-evolucao-do-instituto-da-multipropriedade-imobiliaria]. Acesso em: 13.01.2025<\/p>\n\n\n\n [2]<\/a> Para maior profundidade no tema: Oliva, Milena Donato; Vasconcellos, Mariana Maia de\u200d. Multipropriedade imobili\u00e1ria e planejamento sucess\u00f3rio. Revista de Direito Civil Contempor\u00e2neo<\/em>. vol. 41. ano 11. S\u00e3o Paulo: Ed. RT, out.-dez. 2024.<\/p>\n\n\n\n [3]<\/a> VASCONCELLOS, Mariana Maia de. Multipropriedade Imobili\u00e1ria<\/em>: an\u00e1lise funcional das restri\u00e7\u00f5es ao direito de propriedade \u00e0 luz da Lei n\u00ba 13.777\/18<\/a>. Rio de Janeiro: Processo, 2024. p. 75-144.<\/p>\n\n\n\n [4]<\/a> Oliva, Milena Donato. op. cit.<\/p>\n\n\n\n [5]<\/a> Oliva, Milena Donato. op. cit. p. 65.<\/p>\n\n\n\n [6]<\/a> Oliva, Milena Donato. op. cit.<\/p>\n\n\n\n [7]<\/a> Oliva, Milena Donato. op. cit.<\/p>\n\n\n\nUso da multipropriedade<\/h3>\n\n\n\n
Administrador \u00e9 obrigat\u00f3rio na multipropriedade<\/h3>\n\n\n\n
Exemplo de multipropriedade<\/h3>\n\n\n\n
Adapta\u00e7\u00e3o a diferentes configura\u00e7\u00f5es familiares<\/h3>\n\n\n\n