Trata sobre o regramento acerca da realiza\u00e7\u00e3o da retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea cumulada com desmembramento ou unifica\u00e7\u00e3o no registro de im\u00f3veis, conforme art. 440-AX, \u00a7\u00a7 4\u00ba a 6\u00ba, do CNN\/CN\/CNJ-Extra (inclu\u00eddo pelo Prov. CNJ 195\/25 – Provimento do IERI-e).1<\/p>\n\n\n\n
Sobre a tem\u00e1tica retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea e desmembramento ou unifica\u00e7\u00e3o, houve salutar normatiza\u00e7\u00e3o pelo provimento do IERI-e, simplificando quest\u00f5es acerca de certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no INCRA, exigindo-se, por\u00e9m, o respeito do princ\u00edpio da continuidade registral.<\/p>\n\n\n\n
Art. 440-AX. [\u2026]<\/p>\n\n\n\n
\u00a7 4\u00ba. Havendo necessidade de retifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea global do im\u00f3vel rural e tendo o requerente apresentado pedido concomitante de desmembramento, cujas poligonais desmembradas estejam georreferenciadas e certificadas no Incra, dever\u00e1 o oficial, nesta ordem: <\/p>\n\n\n\n
I – realizar a averba\u00e7\u00e3o de retifica\u00e7\u00e3o administrativa da \u00e1rea global; e <\/p>\n\n\n\n
II – posteriormente, realizar averba\u00e7\u00e3o de desmembramento, com posterior averba\u00e7\u00e3o de encerramento da matr\u00edcula anterior, abrindo tantas matr\u00edculas quantas forem as parcelas desmembradas. <\/p>\n\n\n\n
\u00a7 5\u00ba. Na hip\u00f3tese do \u00a7 4\u00ba deste artigo, \u00e9 dispensada a certifica\u00e7\u00e3o pelo Incra da \u00e1rea global objeto do memorial descritivo (art. 176, \u00a7 5\u00ba, da Lei n. 6.015\/1973), desde que as parcelas desmembradas tenham sido certificadas pelo Incra e correspondam integralmente ao somat\u00f3rio da \u00e1rea global, conforme mapa e memorial descritivo elaborados por profissional t\u00e9cnico habilitado, caso em que os prazos de efic\u00e1cia da prenota\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao desmembramento ficar\u00e3o suspensos enquanto o procedimento de retifica\u00e7\u00e3o extrajudicial estiver em curso. <\/p>\n\n\n\n
\u00a7 6\u00ba. Aplica-se \u00e0 unifica\u00e7\u00e3o ou fus\u00e3o de im\u00f3veis, no que couber, a regra procedimental prevista nos \u00a7\u00a7 4.\u00ba e 5.\u00ba deste artigo.<\/p>\n\n\n\n
Quando o requerente tem por finalidade realizar o desmembramento do seu im\u00f3vel, mas para que isso seja feito h\u00e1 a necessidade de previamente fazer a retifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea original, deve-se tomar em conta a marcha procedimental seguinte: (i) o registro de im\u00f3veis far\u00e1 dois protocolos (um para a retifica\u00e7\u00e3o e demais averba\u00e7\u00f5es de saneamento eventualmente necess\u00e1rias, se for o caso; e outro para o desmembramento); (ii) realizada a retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea e outras averba\u00e7\u00f5es, finaliza-se o primeiro protocolo; (iii) ato cont\u00ednuo, come\u00e7a a correr o prazo do segundo protocolo, relacionado com o pedido de desmembramento, o qual estava sobrestado, realizando-se, ent\u00e3o, nesta ordem, a averba\u00e7\u00e3o de desmembramento, a averba\u00e7\u00e3o de encerramento da matr\u00edcula e a abertura das matr\u00edculas referentes a cada um dos im\u00f3veis decorrentes do desmembramento.<\/p>\n\n\n\n
Orienta-se que, nestes casos, n\u00e3o se encerre e abra uma matr\u00edcula ap\u00f3s a retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea, a fim de n\u00e3o criar uma “matr\u00edcula natimorta”, aberta t\u00e3o somente para ser logo em seguida encerrada por conta dos desmembramentos.2<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, conquanto o ato normativo preveja a cria\u00e7\u00e3o de duas prenota\u00e7\u00f5es separadas (uma para a retifica\u00e7\u00e3o e outra para os desmembramentos), \u00e9 de bom alvitre que o registrador de im\u00f3veis fa\u00e7a os atos de modo continuado, entregando conjuntamente os atos praticados ao requerente, visto que o pedido principal deste \u00e9 justamente ver seu im\u00f3vel desmembrado. Assim, ser\u00e1 poss\u00edvel a realiza\u00e7\u00e3o de atos registrais mais c\u00e9leres, com menor burocracia e atendendo a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade do usu\u00e1rio do servi\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n
A desburocratiza\u00e7\u00e3o e a padroniza\u00e7\u00e3o do procedimento podem ser percebidas pelo disposto no \u00a7 5\u00ba do art. 440-AX, que somente exige a certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no SIGEF\/INCRA do resultado final pretendido pelo requerente, sem a necessidade de que o agrimensor realize primeiro a certifica\u00e7\u00e3o da \u00e1rea global, depois cancele essa certifica\u00e7\u00e3o e, s\u00f3 ent\u00e3o, fa\u00e7a a certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no INCRA das \u00e1reas desmembradas. Tal itiner\u00e1rio na plataforma do INCRA, no mais das vezes, acabava por levar bastante tempo, o que agora deixa de ser um problema com o procedimento normatizado. Isso porque a \u00fanica certifica\u00e7\u00e3o da poligonal exigida pelo registro de im\u00f3veis ser\u00e1 aquela decorrente do desfecho do pedido do requerente, ou seja, o desmembramento do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Na pr\u00e1tica, o profissional t\u00e9cnico emitir\u00e1 uma planta e um memorial descritivo externos \u00e0 plataforma do SIGEF para a realiza\u00e7\u00e3o da retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea e, por outro lado, expedir\u00e1 plantas e memoriais descritivos produzidos dentro da plataforma SIGEF, em rela\u00e7\u00e3o aos desmembramentos.<\/p>\n\n\n\n
Neste sentido, por exemplo, se um im\u00f3vel cuja \u00e1rea corresponde a 500 hectares (ha) vai ser desmembrado em tr\u00eas parcelas (tr\u00eas novos im\u00f3veis), deve ser realizada a pr\u00e9via retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea deste im\u00f3vel, sendo que a soma dos im\u00f3veis individuais dever\u00e1 corresponder \u00e0 \u00e1rea somada do im\u00f3vel que lhes deu origem. Assim, em uma situa\u00e7\u00e3o hipot\u00e9tica, se o im\u00f3vel W tem 500 ha (im\u00f3vel origin\u00e1rio), seria poss\u00edvel desmembrar as parcelas em im\u00f3vel X com 100 ha; im\u00f3vel Y, 200 ha; e im\u00f3vel Z, 200 ha (im\u00f3veis desmembrados). Diante desta situa\u00e7\u00e3o, bastaria que o requerente apresentasse a planta e o memorial descritivo da respectiva retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea produzidos diretamente pelo profissional t\u00e9cnico, sem a certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no SIGEF\/INCRA, no que tange ao im\u00f3vel original (W); bem como as plantas e os memoriais descritivos certificados no SIGEF\/INCRA dos im\u00f3veis objeto do parcelamento (X, Y e Z). <\/p>\n\n\n\n
No caso de im\u00f3veis rurais a serem certificados no SIGEF, conquanto haja dois protocolos para fins de contagem dos prazos procedimentais no registro de im\u00f3veis (um para retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea e outro para o desmembramento, aplicando-se sucessivamente os prazos do art. 188 e 205 da LRP), para fins de emiss\u00e3o de nota devolutiva devem ser considerados como se fossem um \u00fanico protocolo (fazendo constar da nota a numera\u00e7\u00e3o de ambas as prenota\u00e7\u00f5es). O motivo? Caso a retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea (primeiro protocolo) seja deferida e existam exig\u00eancias legais a serem cumpridas para a realiza\u00e7\u00e3o do desmembramento (segundo protocolo), sendo lavrados os atos registrais de retifica\u00e7\u00e3o e n\u00e3o vindo o requerente a conseguir cumprir as exig\u00eancias de desmembramento, o registrador ficaria com uma matr\u00edcula com descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel georreferenciado sem a certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no SIGEF\/INCRA, em desrespeito ao disposto na legisla\u00e7\u00e3o. Por esse motivo, a qualifica\u00e7\u00e3o registral dos protocolos, neste caso espec\u00edfico, deve ser feita conjuntamente, visto que o cumprimento do requisito de certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no Incra somente ocorre se ambos os procedimentos forem deferidos e, por conseguinte, todos os atos registrais forem realizados.<\/p>\n\n\n\n
O \u00a7 6\u00ba, por fim, estende a aplica\u00e7\u00e3o das regras procedimentais tamb\u00e9m para a unifica\u00e7\u00e3o, fus\u00e3o ou remembramento de im\u00f3veis. Em outras palavras, se o requerente tem por finalidade realizar a unifica\u00e7\u00e3o de seus im\u00f3veis, mas precisa previamente fazer a retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea de todos ou alguns dos im\u00f3veis que v\u00e3o se aglutinar, a exig\u00eancia de certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no SIGEF\/INCRA deve ser feita t\u00e3o somente para o resultado final pretendido: o im\u00f3vel unificado. Para isso, por \u00f3bvio, deve a soma das \u00e1reas pretensamente unificadas corresponderem ao im\u00f3vel remembrado.<\/p>\n\n\n\n
Deixando mais claro: o profissional t\u00e9cnico emitir\u00e1 as plantas e memoriais descritivos externos \u00e0 plataforma do SIGEF para a realiza\u00e7\u00e3o das retifica\u00e7\u00f5es de \u00e1rea referente a cada im\u00f3vel cont\u00edguo e, de seu turno, expedir\u00e1 uma planta e memorial descritivo produzido dentro da plataforma SIGEF, no tocante \u00e0 unifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Assim, por exemplo, se tr\u00eas im\u00f3veis v\u00e3o ser unificados em um \u00fanico im\u00f3vel cuja \u00e1rea corresponde a 500 hectares (ha), a pr\u00e9via retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea dos im\u00f3veis individuais dever\u00e1 corresponder a este somat\u00f3rio. Assim, em uma situa\u00e7\u00e3o hipot\u00e9tica, o im\u00f3vel X poderia ter 100 ha; o im\u00f3vel Y, 200 ha; e o im\u00f3vel Z, 200 ha (im\u00f3veis origin\u00e1rios). Se estes im\u00f3veis forem unificados, gerando o im\u00f3vel W, este dever\u00e1 ter a \u00e1rea de 500 ha (im\u00f3vel unificado). Diante desta situa\u00e7\u00e3o, bastaria que o requerente apresentasse as plantas e memoriais descritivos das respectivas retifica\u00e7\u00f5es de \u00e1rea produzidas diretamente pelo profissional t\u00e9cnico, sem a certifica\u00e7\u00e3o da poligonal no SIGEF\/INCRA, no que tange aos im\u00f3veis origin\u00e1rios (X, Y e Z), bem assim a planta e o memorial descritivo certificado no SIGEF\/INCRA do im\u00f3vel unificado (W).<\/p>\n\n\n\n
Quest\u00e3o essencial para os agrimensores \u00e9 atentarem-se que, mesmo em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s plantas e memoriais descritivos feitos fora da plataforma do SIGEF, o levantamento topogr\u00e1fico e a geomensura deve respeitar a Norma T\u00e9cnica de Georreferenciamento de Im\u00f3veis Rurais definido pelo INCRA, de modo a corresponder com o mesmo trabalho t\u00e9cnico que seria feito em caso de inser\u00e7\u00e3o na plataforma do SIGEF. Desse modo, os profissionais t\u00e9cnicos devem, dentre outros cuidados, realizar seus trabalhos constando coordenadas latitude, longitude e altitude, com sistema de refer\u00eancia SIRGAS 2000, valendo-se dos mesmos padr\u00f5es de acur\u00e1cia e cartografia exigidos pelo Manual T\u00e9cnico do INCRA. <\/p>\n\n\n\n
Neste sentido, por exemplo, se o agrimensor fizer um trabalho t\u00e9cnico em coordenadas UTM para a retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea e outro em coordenadas latitude, longitude, altitude para o desmembramento ou unifica\u00e7\u00e3o, por \u00f3bvio, a \u00e1rea somada pode ser bem diferente, haja vista que aquele modelo estabelece um levantamento como se os im\u00f3veis fossem horizontais, numa proje\u00e7\u00e3o reta, enquanto a segunda leva em considera\u00e7\u00e3o o relevo da Terra e os acidentes geogr\u00e1ficos existentes na \u00e1rea georreferenciada. Logo, se n\u00e3o se utilizar do mesmo sistema de proje\u00e7\u00e3o fixado para a certifica\u00e7\u00e3o no INCRA evidente que as \u00e1reas da retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea e dos desmembramentos\/unifica\u00e7\u00e3o n\u00e3o ir\u00e3o corresponder e ser\u00e1 imposs\u00edvel o deferimento do procedimento pela autoridade registral.<\/p>\n\n\n\n
Sob este ponto, cabe ainda um adendo. O registrador de im\u00f3veis deve ter o cuidado para compreender que h\u00e1 possibilidade de ocorr\u00eancia de pequenas diferen\u00e7as no somat\u00f3rio das \u00e1reas, sem que isso enseje uma falha do levantamento georreferenciado realizado pelo agrimensor. A pequena diferen\u00e7a de \u00e1rea ao desmembrar ou unificar im\u00f3veis dentro ou fora do SIGEF ocorre devido ao modo como o sistema realiza os c\u00e1lculos geod\u00e9sicos e atualiza automaticamente os per\u00edmetros das parcelas vizinhas. O SIGEF utiliza crit\u00e9rios t\u00e9cnicos do Sistema Geod\u00e9sico Local para conferir as \u00e1reas, e a inser\u00e7\u00e3o de novos v\u00e9rtices nos per\u00edmetros durante o desmembramento ou unifica\u00e7\u00e3o pode gerar pequenas varia\u00e7\u00f5es na soma das \u00e1reas das parcelas desmembradas em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 \u00e1rea original certificada. Al\u00e9m disso, o sistema corrige automaticamente os per\u00edmetros das parcelas vizinhas sem alterar seus n\u00fameros de certifica\u00e7\u00e3o, o que tamb\u00e9m pode contribuir para essas pequenas diferen\u00e7as. Assim, pequenas varia\u00e7\u00f5es do tamanho das \u00e1reas posteriormente a parcelamentos ou remembramentos s\u00e3o normais, dentro das toler\u00e2ncias t\u00e9cnicas previstas, e n\u00e3o configuram erro ou necessidade de retifica\u00e7\u00e3o dos trabalhos t\u00e9cnicos.<\/p>\n\n\n\n
1 Este \u00e9 o quinto artigo de uma s\u00e9rie dividida em 7 partes relacionados ao art. 440-AX do Prov. CNJ 195\/2025, que disp\u00f5e sobre o procedimento de retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea, com os seguintes temas: (i) abertura de nova matr\u00edcula ap\u00f3s a retifica\u00e7\u00e3o; (ii) forma de anu\u00eancia dos confrontantes; (iii) assinaturas eletr\u00f4nicas no procedimento de retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea; (iv) hip\u00f3teses de dispensa da anu\u00eancia dos confrontantes; (v) retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea cumulada com desmembramento ou unifica\u00e7\u00e3o; (vi) crit\u00e9rios para deferimento e indeferimento da retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea; e (v) grilagem de terras e controle da malha imobili\u00e1ria pelo oficial de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
2 Sobre a abertura de nova matr\u00edcula ap\u00f3s a retifica\u00e7\u00e3o de \u00e1rea, ver Parte I desta s\u00e9rie de artigos.<\/p>\n\n\n\n