{"id":89615,"date":"2025-11-28T16:08:08","date_gmt":"2025-11-28T19:08:08","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=89615"},"modified":"2025-12-01T08:48:46","modified_gmt":"2025-12-01T11:48:46","slug":"tokenizacao-no-mercado-imobiliario-precisa-do-cartorio-como-hub-de-confianca-defendem-especialistas-na-viii-concart","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/tokenizacao-no-mercado-imobiliario-precisa-do-cartorio-como-hub-de-confianca-defendem-especialistas-na-viii-concart\/","title":{"rendered":"Tokeniza\u00e7\u00e3o no mercado imobili\u00e1rio precisa do Cart\u00f3rio como \u201chub de confian\u00e7a\u201d, defendem especialistas na VIII CONCART"},"content":{"rendered":"\n

A tokeniza\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios e financeiros s\u00f3 ser\u00e1 sustent\u00e1vel no Brasil se for \u201ccolonizada\u201d pelos princ\u00edpios do Direito e ancorada no sistema Registral, especialmente no Registro de Im\u00f3veis. Essa foi a s\u00edntese do painel \u201cA tokeniza\u00e7\u00e3o no mercado imobili\u00e1rio e financeiro brasileiro\u201d, que abriu o \u00faltimo dia da VIII CONCART e o XXV Congresso da ANOREG\/BR<\/em><\/p>\n\n\n\n

O painel contou com a participa\u00e7\u00e3o de Juan Pablo, Presidente do Operador Nacional dos Registros (ONR), Marcos Oliveira, Advogado e consultor especialista em Cart\u00f3rios, Marcos Mares Guia, Advogado e Doutorando pela UnB e Lucas Carapi\u00e1, Advogado e Especialista em sistemas digitais, blockchain e Drex.<\/p>\n\n\n\n

Abrindo o debate, Marcos Oliveira, Advogado que atua na representa\u00e7\u00e3o de Tabelionatos de Protesto diante do sistema financeiro, lembrou que a discuss\u00e3o sobre tokeniza\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o recente quanto parece.<\/p>\n\n\n\n

Segundo ele, o Brasil j\u00e1 convive com um ambiente regulado de t\u00edtulos eletr\u00f4nicos, como as duplicatas escriturais, com impacto direto sobre os Cart\u00f3rios de protesto. \u201cN\u00f3s j\u00e1 estamos falando hoje, no \u00e2mbito desse segmento, de um mercado j\u00e1 regulado e de um mercado onde j\u00e1 tem a figura dos seus Registradores, Escrituradores e duplicatas escriturais\u201d, pontuou.<\/p>\n\n\n\n

Ele destacou que, do outro lado da mesa, est\u00e1 um cliente poderoso e exigente: o sistema financeiro. \u201cO mercado quer saber o que \u00e9 mais barato e mais eficiente, porque \u00e9 tudo urgente. A liquida\u00e7\u00e3o \u00e9 em tempo real. O PIX est\u00e1 a\u00ed e ningu\u00e9m quer saber de voltar ao que n\u00e3o era o PIX\u201d, afirmou.<\/p>\n\n\n\n

Para Marcos Oliveira, negar a moderniza\u00e7\u00e3o \u00e9 invi\u00e1vel \u2013 a quest\u00e3o \u00e9 como posicionar os Cart\u00f3rios nesse novo ambiente. \u201cRemar contra isso \u00e9 perda de tempo, \u00e9 inefici\u00eancia\u201d, resumiu, refor\u00e7ando que o desafio \u00e9 \u201centender as necessidades do mercado\u201d sem abrir m\u00e3o da seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 Marcos Mares Guia, Advogado, Especialista em Direito Empresarial e Administrativo e doutorando pela UnB, chamou aten\u00e7\u00e3o para a euforia em torno de blockchain, web3 e tokeniza\u00e7\u00e3o. Para ele, quando se fala em tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, \u00e9 indispens\u00e1vel distinguir direitos obrigacionais (contratos, \u201ccontratos de gaveta digitais\u201d) de direitos reais (propriedade efetivamente registrada).<\/p>\n\n\n\n

Ao comentar a pol\u00eamica resolu\u00e7\u00e3o do COFECI\/COFESI sobre transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias digitais \u2013 suspensa judicialmente \u2013 Mares Guia foi enf\u00e1tico ao criticar a tentativa de criar um \u201csistema paralelo\u201d \u00e0 margem dos registros p\u00fablicos. \u201cEssa resolu\u00e7\u00e3o, embora anunciasse tratar de regula\u00e7\u00e3o de profiss\u00e3o, extravasou sua compet\u00eancia e instituiu um verdadeiro sistema de transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias digitais, inclusive com figuras de trust, agente de cust\u00f3dia e regras de direito civil. Ela prometia facilitar as transa\u00e7\u00f5es, mas na pr\u00e1tica criava um sistema opaco, \u00e0 margem da publicidade registral\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Em contraponto, ele avaliou que o PL 4.438\/2025, que trata da tokeniza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis, caminha em dire\u00e7\u00e3o mais segura ao reafirmar a centralidade dos registros p\u00fablicos. \u201cN\u00e3o vou dizer que o projeto \u00e9 perfeito, mas, entre a hist\u00f3ria que oferece um sistema paralelo e a l\u00f3gica que parte da \u2018matr\u00edcula tokenizada\u2019 dentro do sistema Registral, o PL talvez seja uma dire\u00e7\u00e3o mais acertada\u201d, ponderou.<\/p>\n\n\n\n

\u201cA ideia n\u00e3o \u00e9 refutar a tecnologia, mas coloniz\u00e1-la com juridicidade, achar um ponto de equil\u00edbrio entre seguran\u00e7a jur\u00eddica \u2014 que \u00e9 o produto da atividade Notarial e Registral \u2014 e as solu\u00e7\u00f5es tecnol\u00f3gicas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Na sequ\u00eancia, Juan Pablo, Presidente do Operador Nacional dos Registros (ONR), levou o debate para o n\u00facleo constitucional da quest\u00e3o: o direito de propriedade.<\/p>\n\n\n\n

\u201cPara falar de tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, a gente precisa falar de direito de propriedade. Ele \u00e9 direito fundamental, est\u00e1 no artigo 5\u00ba da Constitui\u00e7\u00e3o e tamb\u00e9m como princ\u00edpio da ordem econ\u00f4mica no artigo 170. N\u00e3o \u00e9 qualquer coisa\u201d, afirmou.<\/p>\n\n\n\n

Ele lembrou que a pr\u00f3pria Constitui\u00e7\u00e3o reserva aos Registradores de Im\u00f3veis e aos Not\u00e1rios a compet\u00eancia para a formaliza\u00e7\u00e3o e a transfer\u00eancia da propriedade imobili\u00e1ria, e destacou o papel do Sistema de Registro Eletr\u00f4nico de Im\u00f3veis (SREI), operado pelo ONR e fiscalizado pelo CNJ.<\/p>\n\n\n\n

\u201cDireito de propriedade n\u00e3o \u00e9 o clique que vai resolver. N\u00f3s fazemos qualifica\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, fiscalizamos tributos, analisamos direito de fam\u00edlia, sucess\u00f5es, garantias, aspectos ambientais. Uma rede blockchain, sozinha, ainda n\u00e3o consegue contemplar essa complexidade\u201d, afirmou.<\/p>\n\n\n\n

Sobre o modo como parte do mercado tenta vender a ideia de tokeniza\u00e7\u00e3o da \u201cpropriedade digital\u201d, ele foi direto. \u201cH\u00e1 uma confus\u00e3o enorme. A tokeniza\u00e7\u00e3o n\u00e3o acontece no \u00e2mbito registral; ela acontece no mercado, num n\u00edvel obrigacional. O direito real \u00e9 sagrado, n\u00e3o se mexe assim. Ele fica parado na matr\u00edcula. Tokenizar \u00e9 mexer no n\u00edvel obrigacional, n\u00e3o no direito real\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Para ele, a tokeniza\u00e7\u00e3o pode e deve avan\u00e7ar, mas dentro do modelo constitucional e legal j\u00e1 existente. \u201cN\u00f3s entendemos que a tokeniza\u00e7\u00e3o pode avan\u00e7ar pelo ONR, com base na Lei 13.465, devidamente regulamentada pelo CNJ, integrando mundo digital e mundo Registral, com a devida seguran\u00e7a jur\u00eddica. O Registro de Im\u00f3veis n\u00e3o \u00e9 o abacaxi do quadro do Silvio Santos para ser trocado por uma promessa tecnol\u00f3gica\u201d, ironizou, lembrando o famoso quadro de TV: \u201cVoc\u00ea troca o registro de im\u00f3veis pelo abacaxi? N\u00f3s entendemos que n\u00e3o\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Fechando o painel, Lucas Carapi\u00e1, Advogado Criminalista, especialista em sistemas digitais, criptoativos, Drex e compliance, buscou \u201cdar alguns passos atr\u00e1s\u201d para explicar a arquitetura tecnol\u00f3gica que sustenta toda essa discuss\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\u201cAntes de chegar no token, vem a blockchain. \u00c9 ela que viabiliza essa comunica\u00e7\u00e3o \u2018peer to peer\u2019 sem intermedi\u00e1rio e que coloca em xeque modelos tradicionais centralizados de regula\u00e7\u00e3o\u201d, explicou.<\/p>\n\n\n\n

Ele destacou que a tecnologia blockchain e as finan\u00e7as descentralizadas (DeFi) representam um desafio gigantesco aos modelos regulat\u00f3rios, mas j\u00e1 s\u00e3o uma realidade irrevers\u00edvel:<\/p>\n\n\n\n

\u201cN\u00e3o d\u00e1 pra n\u00e3o usar a blockchain mais. Blockchain n\u00e3o \u00e9 tecnologia de por\u00e3o. O Banco Central j\u00e1 desenvolve blockchain, a CVM j\u00e1 desenvolve, o setor notarial e registral est\u00e1 conectado a isso. A quest\u00e3o n\u00e3o \u00e9 se vamos usar, mas como vamos usar\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Para Carapi\u00e1, o ponto cr\u00edtico n\u00e3o est\u00e1 apenas na exist\u00eancia do token, mas na qualidade da informa\u00e7\u00e3o que entra na rede. \u201cA grande quest\u00e3o \u00e9: quem p\u00f5e a informa\u00e7\u00e3o l\u00e1 dentro? Como eu sei se aquela garantia \u00e9 o que diz ser? A confian\u00e7a n\u00e3o est\u00e1 s\u00f3 no c\u00f3digo, est\u00e1 em quem fornece o dado. E a\u00ed o Cart\u00f3rio tem tudo a ver com isso, porque \u00e9 o \u2018hub\u2019 da economia real\u201d, afirmou.<\/p>\n\n\n\n

Ele lembrou ainda o avan\u00e7o do ambiente regulat\u00f3rio brasileiro \u2014 com Banco Central, CVM, Receita Federal, CNJ e COAF atuando em paralelo \u2014 e refor\u00e7ou o protagonismo dos Cart\u00f3rios em um mercado cada vez mais lastreado em cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n

Ao final, os quatro painelistas convergiram na mesma mensagem central: n\u00e3o se trata de negar a tokeniza\u00e7\u00e3o ou a digitaliza\u00e7\u00e3o, mas de garantir que elas sejam incorporadas dentro das balizas constitucionais, legais e institucionais dos registros p\u00fablicos, especialmente com o ONR como infraestrutura nacional de interoperabilidade.<\/p>\n\n\n\n

Nas palavras de Marcos Oliveira, o Registrador e o Tabeli\u00e3o s\u00e3o o ponto de apoio que o mercado financeiro procura. \u201cO grande diferencial \u00e9 ter, do outro lado, uma plataforma com Delegat\u00e1rios respons\u00e1veis, que mitigam risco. Esse \u2018ramo de confian\u00e7a\u2019 entre Cart\u00f3rios, sistema financeiro e plataformas tecnol\u00f3gicas pode ser transformador para a pol\u00edtica monet\u00e1ria de ativos reais com liquida\u00e7\u00e3o imediata e seguran\u00e7a jur\u00eddica absoluta\u201d, concluiu.<\/p>\n\n\n\n

Confira a galeria de fotos do evento!<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Primeiro dia (aqui<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Segundo dia (aqui<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Terceiro dia (aqui<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Fonte: ANOREG\/BR<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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