A decis\u00e3o do CSM confirmou que o registro n\u00e3o avalia renda em im\u00f3veis HIS\/HMP, assegurando seguran\u00e7a jur\u00eddica a not\u00e1rios, registradores e ao mercado.<\/p>\n\n\n\n
As unidades de HIS – Habita\u00e7\u00e3o de Interesse Social e de HMP – Habita\u00e7\u00e3o de Mercado Popular tornaram-se centrais na pol\u00edtica habitacional paulistana. No entanto, seu tratamento nos registros de im\u00f3veis gerou uma zona de inseguran\u00e7a para not\u00e1rios, registradores, incorporadores, investidores e advogados, especialmente em torno de duas quest\u00f5es fundamentais: (i) o papel da renda do adquirente; e (ii) a for\u00e7a jur\u00eddica da destina\u00e7\u00e3o social prevista no PDE – Plano Diretor Estrat\u00e9gico e nos decretos municipais que o regulamentam.<\/p>\n\n\n\n
Antes da recente decis\u00e3o do CSM – Conselho Superior da Magistratura, muitos oficiais passaram a exigir comprova\u00e7\u00e3o de renda, declara\u00e7\u00f5es de destina\u00e7\u00e3o futura, comunica\u00e7\u00f5es \u00e0 municipalidade e, em alguns casos, at\u00e9 negar o ingresso de t\u00edtulos envolvendo unidades classificadas como HIS\/HMP. Essas exig\u00eancias vinham sendo justificadas pela necessidade de preservar a finalidade social da pol\u00edtica urbana, mas careciam de base na LRP – Lei de Registros P\u00fablicos e no CC.<\/p>\n\n\n\n
O ac\u00f3rd\u00e3o do CSM – proferido na apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel 1061947-92.2024.8.26.0100 – recolocou cada pe\u00e7a do sistema em seu devido lugar. Reconheceu a relev\u00e2ncia da pol\u00edtica habitacional, mas reafirmou os limites do controle notarial e registral. E, com isso, devolveu seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0 pr\u00e1tica dos atos envolvendo essa tipologia de im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
2.\u00a0A nulidade absoluta e seus limites: Diniz, Afr\u00e2nio e Loureiro<\/strong><\/p>\n\n\n\n Para responder se a renda \u00e9 ou n\u00e3o requisito registral, \u00e9 indispens\u00e1vel retomar os fundamentos cl\u00e1ssicos da teoria das nulidades.<\/p>\n\n\n\n Maria Helena Diniz ensina que a nulidade \u00e9 medida excepcional e s\u00f3 incide quando houver previs\u00e3o legal expressa1. A mera finalidade social da norma, sem comando direto de nulidade, n\u00e3o basta para atingir a validade do neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n Afr\u00e2nio de Carvalho, pilar da doutrina registral brasileira, refor\u00e7a que o registrador somente pode recusar um t\u00edtulo quando houver v\u00edcio formal ou substancial da manifesta\u00e7\u00e3o da vontade2. O registrador n\u00e3o \u00e9 fiscal urban\u00edstico, nem \u00f3rg\u00e3o de controle de pol\u00edticas p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n Esses fundamentos foram integralmente adotados pelo desembargador Francisco Loureiro no julgamento do CSM. Em seu voto, afirma que san\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas recaem sobre o incorporador e n\u00e3o geram nulidade civil, nem impedem o ingresso do t\u00edtulo no registro3. Este ponto \u00e9 central: a viola\u00e7\u00e3o da pol\u00edtica urbana n\u00e3o contamina a esfera civil, tampouco a registral.<\/p>\n\n\n\n Conclus\u00e3o doutrin\u00e1ria:<\/strong><\/p>\n\n\n\n A renda do adquirente, por n\u00e3o integrar os elementos fundamentais do neg\u00f3cio jur\u00eddico, n\u00e3o pode, por si s\u00f3, impedir o registro. Pol\u00edticas administrativas n\u00e3o alteram a subst\u00e2ncia civil do ato.<\/p>\n\n\n\n 3.\u00a0O cora\u00e7\u00e3o do debate: Renda do adquirente \u00e9 requisito registral?<\/strong><\/p>\n\n\n\n 3.1. Antes de 2024:<\/strong> O PDE como matriz urban\u00edstica<\/p>\n\n\n\n A lei municipal 16.050\/14 instituiu as diretrizes gerais da pol\u00edtica habitacional, classificando as tipologias:<\/p>\n\n\n\n HIS 1: renda de 1 a 3 sal\u00e1rios m\u00ednimos; O PDE fala com o incorporador, n\u00e3o com o comprador nem com o registrador.<\/p>\n\n\n\n 3.2. O marco de 2024:<\/strong> Decreto 63.130\/24<\/p>\n\n\n\n Em 19\/1\/24, o decreto 63.130\/24 regulamentou o art. 47 do PDE e trouxe avan\u00e7os importantes:<\/p>\n\n\n\n Definiu procedimentos de verifica\u00e7\u00e3o administrativa; N\u00e3o criou nulidade civil; 3.3. A atualiza\u00e7\u00e3o de 2025: Decreto 64.244\/25<\/strong><\/p>\n\n\n\n O decreto 64.244\/25 apenas atualizou valores e crit\u00e9rios, mantendo:<\/p>\n\n\n\n A atribui\u00e7\u00e3o administrativa do munic\u00edpio; 3.4. O equ\u00edvoco interpretativo que gerou o conflito<\/strong><\/p>\n\n\n\n Sem conv\u00eanio vigente e temendo responsabiliza\u00e7\u00e3o, alguns registros passaram a:<\/p>\n\n\n\n Exigir comprova\u00e7\u00e3o de renda; 3.5. S\u00edntese normativa<\/strong><\/p>\n\n\n\n O modelo atual \u00e9 claro:<\/p>\n\n\n\n Renda = crit\u00e9rio urban\u00edstico; 4.\u00a0As cinco teses centrais firmadas pelo CSM<\/strong><\/p>\n\n\n\n O ac\u00f3rd\u00e3o estabeleceu, com precis\u00e3o t\u00e9cnica, cinco pilares interpretativos:<\/p>\n\n\n\n 4.1. A renda do adquirente n\u00e3o \u00e9 requisito registral<\/strong><\/p>\n\n\n\n N\u00e3o h\u00e1 lei que determine sua verifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Viola\u00e7\u00e3o urban\u00edstica n\u00e3o gera nulidade civil.<\/p>\n\n\n\n 4.2. San\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas atingem apenas o incorporador<\/strong><\/p>\n\n\n\n Multas, ajustes de projeto e restri\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas recaem sobre quem dialoga com a municipalidade.<\/p>\n\n\n\n 4.3. Averba\u00e7\u00e3o HIS\/HMP n\u00e3o cria indisponibilidade<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c9 informativa, n\u00e3o restritiva. N\u00e3o impede circula\u00e7\u00e3o, aliena\u00e7\u00e3o, garantia ou onera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n 4.4. O registrador n\u00e3o exerce controle urban\u00edstico<\/strong><\/p>\n\n\n\n Sua fun\u00e7\u00e3o limita-se \u00e0 legalidade do t\u00edtulo, n\u00e3o ao cumprimento de pol\u00edticas p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n 4.5. N\u00e3o h\u00e1 dever de comunica\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica sem conv\u00eanio<\/strong><\/p>\n\n\n\n O decreto fala em possibilidade, n\u00e3o em obriga\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Sem conv\u00eanio, n\u00e3o h\u00e1 dever funcional.<\/p>\n\n\n\n 5.\u00a0Impactos pr\u00e1ticos para cada agente do sistema<\/strong><\/p>\n\n\n\n 5.1. Incorporador<\/strong><\/p>\n\n\n\n Permanece respons\u00e1vel pelas obriga\u00e7\u00f5es urban\u00edsticas.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o impede que esse \u00f4nus seja indevidamente transferido ao comprador ou ao registrador.<\/p>\n\n\n\n 5.2. Comprador<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ganha seguran\u00e7a:<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o precisa comprovar renda; Im\u00f3veis HIS\/HMP s\u00e3o plenamente alien\u00e1veis, financi\u00e1veis e garant\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n 5.4. Not\u00e1rio<\/strong><\/p>\n\n\n\n A atividade notarial resta delimitada:<\/p>\n\n\n\n N\u00e3o deve exigir renda; Retorna ao n\u00facleo essencial da qualifica\u00e7\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n Forma, capacidade, objeto, vontade; At\u00e9 o julgamento do CSM, not\u00e1rios e registradores viviam em um cen\u00e1rio de instabilidade: registrar poderia ser interpretado como descumprimento da pol\u00edtica urbana; recusar poderia configurar viola\u00e7\u00e3o da LRP; comunicar \u00e0 municipalidade extrapolaria atribui\u00e7\u00f5es; n\u00e3o comunicar poderia sugerir omiss\u00e3o. Tratava-se de um ambiente institucional em que a inseguran\u00e7a se convertia, paradoxalmente, em risco para qualquer dos caminhos escolhidos.<\/p>\n\n\n\n A decis\u00e3o da apela\u00e7\u00e3o c\u00edvel 1061947-92.2024.8.26.0100 rompeu esse ciclo ao afirmar, de modo categ\u00f3rico, que:<\/p>\n\n\n\n A renda do adquirente n\u00e3o \u00e9 requisito registral; Contudo, permanece uma lacuna operacional relevante: o conv\u00eanio previsto no decreto 63.130\/24 ainda n\u00e3o foi celebrado. At\u00e9 que isso ocorra, o sistema ser\u00e1:<\/p>\n\n\n\n Civil e registralmente seguro; Diante desse cen\u00e1rio – onde o aspecto registral est\u00e1 pacificado, mas o aspecto administrativo ainda carece de instrumento formal -, considero prudente que as minutas notariais contenham, quando pertinente, uma orienta\u00e7\u00e3o clara e equilibrada \u00e0s partes, esclarecendo:<\/p>\n\n\n\n Que a tipologia HIS\/HMP tem natureza urban\u00edstica; Assim, a partir deste entendimento jurisprudencial e doutrin\u00e1rio consolidado, passo a adotar em minhas minutas uma reda\u00e7\u00e3o orientativa sobre o tema, de cunho informativo, com a finalidade de:<\/p>\n\n\n\n Proteger o usu\u00e1rio do servi\u00e7o notarial; o CSM devolveu seguran\u00e7a jur\u00eddica ao sistema; cabe agora ao Poder P\u00fablico devolver seguran\u00e7a operacional – e ao notariado, atuar com clareza, prud\u00eancia e rigor t\u00e9cnico.<\/p>\n\n\n\n 1 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Teoria Geral do Direito Civil.<\/p>\n\n\n\n 2 CARVALHO, Afr\u00e2nio de. Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n 3 CSM\/SP, ApC\u00edv n\u00ba 1061947-92.2024.8.26.0100, voto, pp. 8-18.<\/p>\n\n\n\n Epa! Vimos que voc\u00ea copiou o texto. Sem problemas, desde que cite o link: https:\/\/www.migalhas.com.br\/depeso\/445592\/como-notarios-e-registradores-devem-tratar-a-renda-em-imoveis-his-hmp<\/p>\n\n\n\n
HIS 2: at\u00e9 6 sal\u00e1rios m\u00ednimos;
HMP: at\u00e9 10 sal\u00e1rios m\u00ednimos ou crit\u00e9rio per capita.
Essas faixas sempre tiveram natureza urban\u00edstica. Elas regulam o licenciamento, produ\u00e7\u00e3o e contrapartidas dos empreendimentos, e n\u00e3o se projetam na esfera civil.<\/p>\n\n\n\n
Refor\u00e7ou a responsabilidade do incorporador;
Criou mecanismos de san\u00e7\u00e3o urban\u00edstica;
Previu a possibilidade de conv\u00eanio entre a municipalidade e Registros de Im\u00f3veis para comunica\u00e7\u00e3o de aliena\u00e7\u00f5es.
Mas \u00e9 decisivo destacar o que n\u00e3o fez:<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o instituiu impedimento registral por renda;
N\u00e3o atribuiu ao RI a fun\u00e7\u00e3o de fiscal da pol\u00edtica urbana;
N\u00e3o autorizou a negativa do ingresso do t\u00edtulo.
O decreto \u00e9 administrativo, e n\u00e3o civil ou registral.<\/p>\n\n\n\n
A responsabilidade exclusiva do incorporador;
A inexist\u00eancia de qualquer \u00f3bice registral.
Nenhuma das normas transformou renda em requisito para registro.<\/p>\n\n\n\n
Exigir declara\u00e7\u00f5es especiais de uso\/destina\u00e7\u00e3o;
Comunicar automaticamente a SEHAB;
Condicionar o registro ao enquadramento socioecon\u00f4mico;
Negar ingresso do t\u00edtulo por alegada “inadequa\u00e7\u00e3o \u00e0 pol\u00edtica p\u00fablica”.
Nada disso possui amparo normativo. Foram exig\u00eancias criadas por interpreta\u00e7\u00f5es defensivas.<\/p>\n\n\n\n
Destina\u00e7\u00e3o = obriga\u00e7\u00e3o do incorporador;
Fiscaliza\u00e7\u00e3o = compet\u00eancia exclusiva da Prefeitura;
Registro = controle civil e formal, sem inger\u00eancia urban\u00edstica.
O CSM apenas reafirmou esse arranjo.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o corre risco de nulidade;
N\u00e3o \u00e9 penalizado por pol\u00edtica p\u00fablica dirigida ao incorporador.
5.3. Investidor<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o deve inserir advert\u00eancias indevidas;
Deve lavrar o ato conforme a legalidade civil.
5.5. Registrador<\/p>\n\n\n\n
An\u00e1lise conforme a LRP;
Sem controle urban\u00edstico;
Sem comunica\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica.
6. Conclus\u00e3o – da vulnerabilidade \u00e0 seguran\u00e7a jur\u00eddica (e a lacuna que permanece)<\/p>\n\n\n\n
A viola\u00e7\u00e3o urban\u00edstica n\u00e3o produz nulidade civil;
As san\u00e7\u00f5es recaem exclusivamente sobre o incorporador;
O registrador n\u00e3o exerce controle de pol\u00edtica habitacional;
N\u00e3o h\u00e1 dever de comunica\u00e7\u00e3o autom\u00e1tica \u00e0 SEHAB ou ao Minist\u00e9rio P\u00fablico sem conv\u00eanio formal.
Com isso, o CSM devolveu clareza, previsibilidade e seguran\u00e7a jur\u00eddica ao sistema registral.<\/p>\n\n\n\n
Mas administrativamente incompleto;
Sem um fluxo normatizado de comunica\u00e7\u00e3o entre munic\u00edpio e RIs.
Orienta\u00e7\u00e3o prudencial notarial<\/p>\n\n\n\n
Que as obriga\u00e7\u00f5es recaem sobre o incorporador;
Que a renda n\u00e3o integra os requisitos civis do ato;
E que o t\u00edtulo \u00e9 registr\u00e1vel independentemente de enquadramento socioecon\u00f4mico.
Essa diretriz n\u00e3o cria \u00f4nus, n\u00e3o atribui responsabilidade \u00e0s partes e n\u00e3o substitui dever administrativo, mas promove transpar\u00eancia, refor\u00e7a seguran\u00e7a jur\u00eddica e evita interpreta\u00e7\u00f5es equivocadas – sobretudo enquanto n\u00e3o houver conv\u00eanio entre o munic\u00edpio e os registros de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n
Mitigar incertezas operacionais;
E preservar a coer\u00eancia t\u00e9cnica entre a finalidade urban\u00edstica e a legalidade civil.
Em s\u00edntese:<\/p>\n\n\n\n
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