Por Carlos Eduardo Elias de Oliveira<\/p>\n\n\n\n
Este artigo cuidar\u00e1 de duas t\u00e9cnicas notariais para viabilizar a formaliza\u00e7\u00e3o, em meio anal\u00f3gico, de escritura p\u00fablica com partes residentes em cidades diferentes: a carta precat\u00f3ria notarial e a parti\u00e7\u00e3o da escritura.<\/p>\n\n\n\n
O debate \u00e9 fundamental pelo fato de que a realidade brasileira ainda \u00e9 marcada por milh\u00f5es de pessoas totalmente exclu\u00eddas do mundo digital, para as quais a t\u00e9cnica notarial da escritura p\u00fablica eletr\u00f4nica nem sempre ser\u00e1 uma \u201ccarta \u00e0 mesa\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Se duas pessoas pretendem celebrar um contrato de compra e venda de im\u00f3vel por escritura p\u00fablica e se elas moram em cidades diferentes (e at\u00e9 em Estados diferentes), indaga-se: qual o caminho operacional para elas formalizarem essa escritura p\u00fablica? Quais t\u00e9cnicas de reda\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica poderiam ser utilizadas?<\/p>\n\n\n\n
H\u00e1 quatro t\u00e9cnicas: (a) a t\u00e9cnica standard; (b) a t\u00e9cnica eletr\u00f4nica; (c) a carta precat\u00f3ria notarial; e (d) a parti\u00e7\u00e3o da escritura.<\/p>\n\n\n\n
*** T\u00c9CNICA STANDARD ***<\/p>\n\n\n\n
A primeira t\u00e9cnica \u00e9 a t\u00e9cnica standard de lavratura de escritura p\u00fablica, consistente na coleta presencial das declara\u00e7\u00f5es pelo not\u00e1rio. Ela exigir\u00e1 o deslocamento f\u00edsico das partes.<\/p>\n\n\n\n
Assim, bastaria uma delas viajar \u00e0 cidade da sede do Cart\u00f3rio de Notas incumbida da lavratura da escritura p\u00fablica para se submeter aos procedimentos pertinentes (declara\u00e7\u00e3o da vontade, assinatura e leitura ou oitiva do inteiro teor da escritura).<\/p>\n\n\n\n
Essa solu\u00e7\u00e3o, al\u00e9m de custosa, tende ao desuso diante da populariza\u00e7\u00e3o do segundo caminho que exporemos.<\/p>\n\n\n\n
*** T\u00c9CNICA ELETR\u00d4NICA ***<\/p>\n\n\n\n
O segundo caminho \u00e9 a t\u00e9cnica eletr\u00f4nica de lavratura de escritura, da qual resulta a famosa escritura p\u00fablica eletr\u00f4nica.<\/p>\n\n\n\n
Cuida-se de t\u00e9cnica notarial que se popularizou e que foi fruto da proatividade admir\u00e1vel do Col\u00e9gio Notarial do Brasil (CNB) em conjunto com a Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a do Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CN-CNJ).<\/p>\n\n\n\n
Embora n\u00e3o haja previs\u00e3o legal textual, ela tem fundamento impl\u00edcito na legisla\u00e7\u00e3o e, por isso, foi objeto de regulamenta\u00e7\u00e3o infralegal pelo CNJ.<\/p>\n\n\n\n
O not\u00e1rio lavrar\u00e1 a escritura mediante a participa\u00e7\u00e3o eletr\u00f4nica das partes por videoconfer\u00eancia e por assinatura eletr\u00f4nica, conforme arts. 299 e seguintes do CNN-CNJ-Extra1.<\/p>\n\n\n\n
A escritura p\u00fablica eletr\u00f4nica \u00e9 um exemplo de sucesso de solu\u00e7\u00f5es tecnol\u00f3gicas proporcionadas pelo Notariado brasileiro.<\/p>\n\n\n\n
Sua utiliza\u00e7\u00e3o \u00e9 facilitada a qualquer cidad\u00e3o com a disponibiliza\u00e7\u00e3o gratuita do certificado digital notarizado em qualquer cart\u00f3rio de notas.<\/p>\n\n\n\n
Com esse certificado digital, basta o cidad\u00e3o ter um celular ou um computador para poder praticar o ato.<\/p>\n\n\n\n
Apesar da facilidade, o fato \u00e9 que ainda h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es concretas em que a solu\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica eletr\u00f4nica n\u00e3o \u00e9 vi\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o podemos, por\u00e9m, esquecer da realidade de exclus\u00e3o digital que ainda persiste no Pa\u00eds. Conforme apontou o IBGE no ano de 2024, o Brasil possui cerca de 22 de milh\u00f5es de pessoas sem acesso \u00e0 Internet2.<\/p>\n\n\n\n
Entre esses \u201cexclu\u00eddos digitais\u201d, est\u00e3o n\u00e3o apenas pessoas em cidades mais interioranas, mas tamb\u00e9m pessoas de idade mais avan\u00e7ada sem familiaridade com a tecnologia.<\/p>\n\n\n\n
Para esses milh\u00f5es de \u201cexclu\u00eddos digitais\u201d, n\u00e3o s\u00e3o adequados os dois caminhos acima para a lavratura de escrituras p\u00fablicas envolvendo partes domiciliadas em cidades diferentes.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 tomamos ci\u00eancia de um caso de uma situa\u00e7\u00e3o em que a vendedora era uma senhora de idade, com manifesta antipatia com tecnologia e com repulsa \u00e0 utiliza\u00e7\u00e3o de qualquer solu\u00e7\u00e3o tecnol\u00f3gica. A senhora residia em um pequeno munic\u00edpio e queria vender um im\u00f3vel para uma pessoa que morava na capital.<\/p>\n\n\n\n
Para essa situa\u00e7\u00e3o concreta, nenhuma das duas t\u00e9cnicas notarias acima era adequada: viajar para a distante capital seria oneroso para a vendedora e usar tecnologia era uma \u201ccarta fora do baralho\u201d para essa vendedora antip\u00e1tica \u00e0 tecnologia.<\/p>\n\n\n\n
*** T\u00c9CNICAS DA CARTA PRECAT\u00d3RIA NOTARIAL E DA PARTI\u00c7\u00c3O DE ESCRITURA ***<\/p>\n\n\n\n
Para esses casos de inviabilidade pr\u00e1tica de utiliza\u00e7\u00e3o das t\u00e9cnicas notariais acima, h\u00e1 outras duas que poderiam ser utilizadas: a carta precat\u00f3ria notarial ou a parti\u00e7\u00e3o de escritura.<\/p>\n\n\n\n
Temos que essas duas t\u00e9cnicas j\u00e1 s\u00e3o plenamente admiss\u00edveis atualmente. A legisla\u00e7\u00e3o d\u00e1 espa\u00e7o para ela, ainda que de modo impl\u00edcito (\u00e0 semelhan\u00e7a do respaldo t\u00e1cito da legisla\u00e7\u00e3o para a t\u00e9cnica eletr\u00f4nica de lavratura de escritura).<\/p>\n\n\n\n
De qualquer forma, seria recomend\u00e1vel o seu detalhamento em atos infralegais (nos C\u00f3digos de Normas locais ou no C\u00f3digo Nacional de Normas) como mero esclarecimento do que a lei j\u00e1 autorizaria.<\/p>\n\n\n\n
Como se trata de t\u00e9cnicas pouco usadas na pr\u00e1tica, o seu emprego pode gerar surpresa e talvez at\u00e9 transtornos ao not\u00e1rio, mas as consideramos plenamente respaldas no ordenamento atual. A regulamenta\u00e7\u00e3o infralegal \u00e9 oportuna por evitar diferen\u00e7as procedimentais, mas n\u00e3o a consideramos uma conditio sine qua non.<\/p>\n\n\n\n
3.1. Defini\u00e7\u00e3o<\/p>\n\n\n\n
A t\u00e9cnica da parti\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica consiste em uma escritura-piloto lavrada por um tabeli\u00e3o-piloto que se basear\u00e1 na declara\u00e7\u00e3o de vontade das partes manifestada perante o not\u00e1rio da respectiva cidade mediante uma escritura-parcial.<\/p>\n\n\n\n
O neg\u00f3cio jur\u00eddico ser\u00e1 formalizado na escritura-piloto, mas esta noticiar\u00e1 que a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade de uma ou mais partes ocorreu mediante uma escritura parcial.<\/p>\n\n\n\n
A escritura-parcial precisa veicular todos os elementos do neg\u00f3cio jur\u00eddico em respeito \u00e0 vontade das partes: o \u201cmiolo\u201d do conte\u00fado da escritura-parcial, ou seja, as cl\u00e1usulas do neg\u00f3cio jur\u00eddico precisam ser id\u00eanticas \u00e0 da escritura-piloto. \u00c9 fundamental, por\u00e9m, que haja o destaque redacional acerca da condi\u00e7\u00e3o de \u201cescritura parcial\u201d e da sua inaptid\u00e3o de, isoladamente, formalizar o neg\u00f3cio jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n
Na escritura-piloto, o not\u00e1rio far\u00e1 men\u00e7\u00e3o \u00e0s escrituras parciais.<\/p>\n\n\n\n
Exemplificamos.<\/p>\n\n\n\n
Imagine uma escritura de venda de im\u00f3vel. O vendedor reside no Rio de Janeiro, e o comprador, em Salvador. Suponha que o comprador seja um dos milhares de brasileiros exclu\u00eddos digitalmente e que, por isso, ele prefira realizar o ato presencialmente perante um tabeli\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o \u00e9 razo\u00e1vel obrigar o comprador a viajar ao Rio de Janeiro para formalizar a escritura perante o tabeli\u00e3o da cidade carioca.<\/p>\n\n\n\n
Por isso, as partes poderiam valer-se da t\u00e9cnica da parti\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
O tabeli\u00e3o da cidade soteropolitana lavrar\u00e1 uma escritura parcial, contendo a declara\u00e7\u00e3o de vontade e a assinatura do comprador.<\/p>\n\n\n\n
De posse da escritura parcial (que poderia ser enviada eletronicamente pelo tabeli\u00e3o baiano), o not\u00e1rio carioca lavraria a escritura-piloto, na qual, al\u00e9m de mencionar a escritura parcial para atestar a vontade do comprador, far\u00e1 constar a declara\u00e7\u00e3o de vontade e a assinatura do vendedor.<\/p>\n\n\n\n
Essa \u00e9 a ideia da parti\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
3.2. Compatibilidade com o ordenamento<\/p>\n\n\n\n
Trata-se de t\u00e9cnica notarial que, apesar de n\u00e3o ser usual na pr\u00e1tica, \u00e9 plenamente compat\u00edvel com o ordenamento jur\u00eddico brasileiro<\/p>\n\n\n\n
Ela respeita o princ\u00edpio da territorialidade notarial, porque a coleta da declara\u00e7\u00e3o de vontade \u00e9 realizada pelo tabeli\u00e3o da localidade da parte (art. 9\u00ba, Lei dos Not\u00e1rios e Registradores3).<\/p>\n\n\n\n
A t\u00e9cnica est\u00e1 em total conson\u00e2ncia com o princ\u00edpio da unicidade do ato notarial, o qual, como j\u00e1 dito, j\u00e1 convive com diversas flexibiliza\u00e7\u00f5es. Atualmente, j\u00e1 \u00e9 pac\u00edfico que esse princ\u00edpio \u00e9 condizente com a fragmenta\u00e7\u00e3o temporal da coleta da declara\u00e7\u00e3o de vontade das partes para a lavratura de uma escritura. \u00c9 pac\u00edfico que, em escrituras f\u00edsicas, a coleta da assinatura das partes pode ser realizada em momentos diferentes. Tamb\u00e9m \u00e9 pac\u00edfico que, em escrituras eletr\u00f4nicas, a videoconfer\u00eancia e a assinatura de cada uma das partes podem ser realizadas isoladamente e em hor\u00e1rio da conveni\u00eancia da agenda de cada uma delas.<\/p>\n\n\n\n
Ora, na t\u00e9cnica da parti\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica, essa fragmenta\u00e7\u00e3o temporal n\u00e3o \u00e9, em nada, diferente, a n\u00e3o ser pelo fato de que a declara\u00e7\u00e3o de vontade de uma das partes ocorre perante o not\u00e1rio local em uma escritura parcial para, depois, desaguar na escritura-piloto.<\/p>\n\n\n\n
A t\u00e9cnica da parti\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica n\u00e3o esbarra em nenhuma proibi\u00e7\u00e3o legal. E mais: ela est\u00e1 totalmente acomodada dentro da previs\u00e3o legal de que cabe ao tabeli\u00e3o de notas lavrar escrituras p\u00fablicas (art. 7\u00ba, I, da Lei dos Not\u00e1rios e Registradores4).<\/p>\n\n\n\n
Do ponto de vista da teoria geral dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, a fragmenta\u00e7\u00e3o temporal da declara\u00e7\u00e3o de vontade \u00e9 plenamente admiss\u00edvel. \u00c9 que, para os neg\u00f3cios jur\u00eddicos, o que importa \u00e9 que o agente manifeste a sua vontade acerca do objeto, abrangendo todas as cl\u00e1usulas aplic\u00e1veis. Nas palavras de Clovis Bevilaqua, qualquer \u201cque seja o modo de manifestar a vontade, nos contratos, deve ser inequ\u00edvoco\u201d5. Inexiste obrigatoriedade legal de que essa manifesta\u00e7\u00e3o de vontade tenha de acontecer concomitantemente com a vontade de outra parte.<\/p>\n\n\n\n
Quando se trata de um neg\u00f3cio jur\u00eddico bilateral (aquele cujo aperfei\u00e7oamento depende de duas ou mais vontades6), o que interessa \u00e9 que ambas as partes expressem sua vontade completa. Eventual hiato temporal entre a declara\u00e7\u00e3o de vontade de uma das partes e da outra \u00e9 totalmente irrelevante.<\/p>\n\n\n\n
O pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil d\u00e1 not\u00edcia disso quando trata da forma\u00e7\u00e3o dos contratos. Prev\u00ea que o contrato nasce quando uma proposta (feita pelo proponente) vem a ser aceita pelo oblato7, inclusive quando se trata de contrato feito entre partes que n\u00e3o est\u00e3o no mesmo local nem em canal de comunica\u00e7\u00e3o instant\u00e2neo (contrato entre ausentes). O art. 434 do CC \u00e9 textual em afirmar que o \u201cos contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceita\u00e7\u00e3o \u00e9 expedida \u2026.\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Ali\u00e1s, mesmo em contrato entre presentes, h\u00e1 um hiato temporal entre a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade de uma das partes (a do proponente) e a da outra parte (a do oblato). Esse hiato pode ser curt\u00edssimo, quando a aceita\u00e7\u00e3o \u00e9 feita imediatamente. Mas pode ser maior quando a proposta veicula um prazo de efic\u00e1cia, pois a aceita\u00e7\u00e3o pode vir a ocorrer at\u00e9 o esgotamento desse prazo (art. 428, I, CC8).<\/p>\n\n\n\n
Trata-se de conceito b\u00e1sico de teoria geral dos contratos, aplic\u00e1vel em v\u00e1rios ordenamentos jur\u00eddicos. A prop\u00f3sito, em uma das obras mais importantes no mundo em Direito Civil, Ludwig Enneccerus, Theodor Kipp e Mart\u00edn Wolff afirmam o seguinte, com olhos no direito alem\u00e3o, que,9 como se sabe, inspirou o brasileiro e outros v\u00e1rios ordenamentos:<\/p>\n\n\n\n
Portanto, n\u00e3o h\u00e1 obrigatoriedade de concomit\u00e2ncia da manifesta\u00e7\u00e3o de vontade de ambas as partes de um neg\u00f3cio jur\u00eddico bilateral.<\/p>\n\n\n\n
Isso \u00e9 v\u00e1lido mesmo quando a lei exige alguma forma especial, a exemplo da escritura p\u00fablica para neg\u00f3cios imobili\u00e1rios nos termos do art. 108 do CC10.<\/p>\n\n\n\n
A forma \u00e9 o modo de exterioriza\u00e7\u00e3o da vontade das partes. Afinal, se a vontade n\u00e3o for exteriorizada, o neg\u00f3cio n\u00e3o tem como ser conhecido e, portanto, n\u00e3o tem como produzir efeitos. Trata-se do famoso princ\u00edpio forma dat esse rei (em tradu\u00e7\u00e3o livre, a forma de ser da coisa).<\/p>\n\n\n\n
Por esse motivo, a forma \u00e9 um requisito de exist\u00eancia do neg\u00f3cio jur\u00eddico, pois, sem a exterioriza\u00e7\u00e3o da vontade das partes, n\u00e3o h\u00e1 como se reconhecer um neg\u00f3cio. A vontade tamb\u00e9m \u00e9 um requisito de exist\u00eancia, pois s\u00f3 h\u00e1 neg\u00f3cio quando o agente manifesta sua vontade. Vale a pena lembrar que os requisitos de exist\u00eancia de um neg\u00f3cio jur\u00eddico (como um contrato) s\u00e3o11:<\/p>\n\n\n\n
a) agente;<\/p>\n\n\n\n
b) objeto;<\/p>\n\n\n\n
c) vontade; e<\/p>\n\n\n\n
d) forma.<\/p>\n\n\n\n
Em regra, h\u00e1 plena liberdade de forma para os neg\u00f3cios. As partes podem manifestar sua vontade como lhes aprouver, contanto que a exteriorizem. Pode ser verbal, por sinais e, at\u00e9 mesmo, pelo sil\u00eancio dentro de determinadas circunst\u00e2ncias (conforme o princ\u00edpio do sil\u00eancio conclusivo, previsto no art. 111 do CC12)13.<\/p>\n\n\n\n
Em algumas hip\u00f3teses, por\u00e9m, a lei imp\u00f5e uma forma espec\u00edfica, caso em que teremos um neg\u00f3cio jur\u00eddico solene ou formal. F\u00e1-lo com o objetivo de garantir maior seguran\u00e7a jur\u00eddica diante de eventual sensibilidade do neg\u00f3cio jur\u00eddico envolvido. A ideia \u00e9, para esses neg\u00f3cios mais sens\u00edveis, a comprova\u00e7\u00e3o da manifesta\u00e7\u00e3o de vontade tem de ser mais rigorosa, a tal ponto que a pr\u00f3pria validade do neg\u00f3cio depender\u00e1 da observ\u00e2ncia de determinada forma. H\u00e1 interesse p\u00fablico ou social nessas exig\u00eancias legais de uma forma espec\u00edfica para o neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
Nesses casos, o princ\u00edpio forma dat esse rei \u00e9 levado \u00e0 sua mais rigorosa fei\u00e7\u00e3o, a ponto de impor a nulidade ao neg\u00f3cio formalizado diversamente ao exigido pela lei (art. 166, IV, CC14). Insubstitu\u00edveis s\u00e3o estas palavras de Clovis Bevilaqua15:<\/p>\n\n\n\n
Quando a lei, para acautelar interesse de terceiros, ou por outras considera\u00e7\u00f5es de ordem social, determina uma forma externa especial para os contratos, esta se consubstancia como o elemento interno, anat\u00f4mico, do contrato, aplicando-se, ent\u00e3o, em todo o seu rigor, a m\u00e1xima forma dat esse rei. Sem essa forma legal, o contrato \u00e9 nulo (\u2026)<\/p>\n\n\n\n
O fato \u00e9 que, mesmo em neg\u00f3cios jur\u00eddicos solenes, n\u00e3o h\u00e1 obrigatoriedade legal de haver um instrumento \u00fanico ou uma concomit\u00e2ncia das declara\u00e7\u00f5es de vontade das partes. O que realmente importa \u00e9 que a vontade de cada uma das partes seja exteriorizada exatamente pelo meio exigido pela lei. Se a lei exige forma p\u00fablica, isso significa que a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade de cada uma das partes deve ser feita perante um not\u00e1rio, concordando com todas as cl\u00e1usulas do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
Nada impede que, por conta da regra puramente administrativa e operacional de divis\u00e3o territorial de atribui\u00e7\u00f5es notariais (regras de Direito Administrativo), tabeli\u00e3es diferentes atuem, coletando a manifesta\u00e7\u00e3o de vontade da parte residente na respectiva circunscri\u00e7\u00e3o territorial.<\/p>\n\n\n\n
Da\u00ed se segue que a t\u00e9cnica da parti\u00e7\u00e3o da escritura p\u00fablica \u00e9 plenamente admiss\u00edvel, pois garante que a declara\u00e7\u00e3o de vontade ocorra sob a batuta de um not\u00e1rio. O que importa \u00e9 que a f\u00e9 p\u00fablica est\u00e1 a atestar que cada uma das partes concordou integralmente com o neg\u00f3cio, em todas as suas cl\u00e1usulas.<\/p>\n\n\n\n
3.3. Experi\u00eancia europeia<\/p>\n\n\n\n
A Uni\u00e3o Europeia d\u00e1 exemplo da import\u00e2ncia de integra\u00e7\u00e3o entre os not\u00e1rios de diferentes pa\u00edses a fim de facilitar a formaliza\u00e7\u00e3o de neg\u00f3cios entre os cidad\u00e3os. Como a Uni\u00e3o Europeia \u00e9 marcada por ser um espa\u00e7o jur\u00eddico de livre tr\u00e1fego de bens e de pessoas, \u00e9 fundamental que cidad\u00e3os de diferentes pa\u00edses n\u00e3o tenham de enfrentar obst\u00e1culos geogr\u00e1ficos para formalizar escrituras p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n
E foi nesse sentido que os not\u00e1rios europeus passaram a viabilizar a fragmenta\u00e7\u00e3o espacial e temporal da coleta de vontade das partes em uma escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
Fizeram-no por meio do EUFides16, plataforma de autoria do CNUE (Conseil des Notariats de l\u2019Union Europ\u00e9enne)17, que representa cerca de 40.000 not\u00e1rios europeus18. \u00c9 um cloud notarial seguro. Essa plataforma facilita a interliga\u00e7\u00e3o entre os not\u00e1rios europeus com o objetivo de facilitar a formaliza\u00e7\u00e3o das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Sobre o tema, tivemos a oportunidade de escrever o seguinte19:<\/p>\n\n\n\n
Se, por exemplo, um cidad\u00e3o belga quer comprar uma casa na Espanha, ele poder\u00e1 dirigir-se ao not\u00e1rio belga. Este, por meio da plataforma do EUFides, estabelecer\u00e1 contato com o not\u00e1rio espanhol da localiza\u00e7\u00e3o do bem para formalizar a escritura de venda. N\u00e3o haver\u00e1 necessidade de as partes viajarem para assinarem a escritura: cada uma manifestar\u00e1 sua vontade perante o not\u00e1rio de seu pa\u00eds. Os pr\u00f3prios not\u00e1rios tamb\u00e9m poder\u00e3o trocar informa\u00e7\u00f5es sobre o conte\u00fado dos direitos reais da lex rei sitae, o que facilitar\u00e1 eventuais opera\u00e7\u00f5es de adapta\u00e7\u00e3o lato sensu de direitos reais. Atualmente, os not\u00e1rios integrados ao EUFides s\u00e3o da Espanha, do \u201cBenelux\u201d (Fran\u00e7a, B\u00e9lgica e Luxemburgo) e da It\u00e1lia, embora not\u00e1rios de outros pa\u00edses possam ser convidados para casos pontuais enquanto n\u00e3o houver a ades\u00e3o definitiva20.<\/p>\n\n\n\n
Do ponto de vista da teoria geral dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos, n\u00e3o h\u00e1 qualquer obst\u00e1culo a que a vontade das partes seja manifestada perante not\u00e1rios diferentes. O que importa \u00e9 que a vontade delas seja inequ\u00edvoca em rela\u00e7\u00e3o a todas as cl\u00e1usulas do neg\u00f3cio jur\u00eddico. Essa \u00e9 a li\u00e7\u00e3o dada pelo Direito Civil.<\/p>\n\n\n\n
Acontece que, por raz\u00f5es de Direito Administrativo, o tabeli\u00e3o de notas possui restri\u00e7\u00f5es de compet\u00eancia territorial.<\/p>\n\n\n\n
Por isso, como forma de conciliar as regras de Direito Civil com as de Direito Administrativo, nada impede que os tabeli\u00e3es de diferentes locais cooperem entre si, com cada um deles coletando a declara\u00e7\u00e3o de vontade da parte da respectiva localidade.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o h\u00e1 qualquer impedimento legal a tanto, seja porque est\u00e1 sendo respeitado o princ\u00edpio da territorialidade notarial, seja porque o princ\u00edpio da unicidade do ato notarial \u00e9 male\u00e1vel por ser fruto de constru\u00e7\u00e3o doutrin\u00e1ria que sempre o flexibilizou diante das transforma\u00e7\u00f5es sociais.<\/p>\n\n\n\n
A experi\u00eancia europeia \u00e9 um exemplo que poderia ser importado ao Brasil para viabilizar a intera\u00e7\u00e3o entre os not\u00e1rios. A legisla\u00e7\u00e3o j\u00e1 d\u00e1 suporte para tanto.<\/p>\n\n\n\n
4.1. Defini\u00e7\u00e3o<\/p>\n\n\n\n
A t\u00e9cnica carta precat\u00f3ria notarial consiste em um tabeli\u00e3o valer-se de not\u00e1rio de outra cidade para a coleta da manifesta\u00e7\u00e3o de vontade da parte que esteja nessa outra localidade.<\/p>\n\n\n\n
Nesses casos, s\u00f3 haver\u00e1 uma escritura p\u00fablica; todavia, um ou mais dos seus atos preparat\u00f3rios ser\u00e3o realizados por um not\u00e1rio de outra cidade em raz\u00e3o das restri\u00e7\u00f5es de compet\u00eancia territorial impostas pelo art. 9\u00ba da Lei dos Not\u00e1rios e Registradores21.<\/p>\n\n\n\n
O not\u00e1rio deprecado levar\u00e1 a minuta de escritura lavrada pelo not\u00e1rio deprecante \u00e0 parte para coleta da declara\u00e7\u00e3o de vontade e assinatura. Ap\u00f3s, devolver\u00e1 a escritura.<\/p>\n\n\n\n
Suponha, por exemplo, um carioca que queira vender um im\u00f3vel a um baiano. O not\u00e1rio do Rio de Janeiro enviaria a minuta da escritura ao not\u00e1rio de Salvador para coleta da declara\u00e7\u00e3o de vontade do baiano. Posteriormente, o not\u00e1rio baiano devolver\u00e1 a escritura para o tabeli\u00e3o carioca concluir o ato e expedir o traslado para as partes.<\/p>\n\n\n\n
4.2. Compatibilidade com o ordenamento<\/p>\n\n\n\n
A carta precat\u00f3ria notarial \u00e9 t\u00e9cnica similar \u00e0 parti\u00e7\u00e3o da escritura. Em ambas, tabeli\u00e3es diferentes atuam dentro da respectiva circunscri\u00e7\u00e3o territorial para a coleta da declara\u00e7\u00e3o de vontade das partes.<\/p>\n\n\n\n
H\u00e1, pois, total compatibilidade com o princ\u00edpio da territorialidade notarial nessa pr\u00e1tica, pois cada tabeli\u00e3o atua em sua circunscri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Tamb\u00e9m inexiste viola\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio da unicidade do ato notarial, pois ele \u00e9 male\u00e1vel e comporta a fragmenta\u00e7\u00e3o espacial e temporal da coleta da manifesta\u00e7\u00e3o de vontade das partes.<\/p>\n\n\n\n
Portanto, entendemos inexistir qualquer ilegalidade nas duas t\u00e9cnicas notariais acima.<\/p>\n\n\n\n
O Direito se desenvolve por meio daqueles que est\u00e3o na ponta da lan\u00e7a, ou seja, dos operadores de Direito, os quais conectam a legisla\u00e7\u00e3o \u00e0s necessidades sociais por meio das armas da interpreta\u00e7\u00e3o e da integra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
E, nesse aspecto, quando um operador do Direito (juiz, promotor, advogado p\u00fablico, advogado privado, not\u00e1rio, registrador etc.) inova em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 pr\u00e1tica tradicional, ele poder\u00e1 vir a ter de enfrentar o \u00f4nus que pesam sobre todos os vanguardistas: o de convencer. O novo sempre surpreende, mesmo quando ele est\u00e1 totalmente confortado na moldura interpretativa da legisla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
E n\u00e3o \u00e9 diferente com os not\u00e1rios, cuja voca\u00e7\u00e3o natural \u00e9 oxigenar o Direito, aproximando-o das novas necessidades que o cidad\u00e3o quotidianamente vem a apresentar perante os balc\u00f5es dos Tabelionatos.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 preciso estar atento ao fato de que o tabeli\u00e3o est\u00e1 \u00e0 frente da batalha, em contato direto com os casos concretos, de modo que ele \u00e9 constantemente convocado a adotar solu\u00e7\u00f5es novas dentro da legalidade.<\/p>\n\n\n\n
Como as t\u00e9cnicas da carta precat\u00f3ria notarial e da parti\u00e7\u00e3o da escritura n\u00e3o s\u00e3o usuais no Brasil, um not\u00e1rio que se valha de qualquer delas poder\u00e1 vir a sofrer incompreens\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
Acontece que \u00e9 dessas atua\u00e7\u00f5es vanguardas, dentro da legalidade, que o Poder P\u00fablico obt\u00e9m o substrato f\u00e1tico necess\u00e1rio para a edi\u00e7\u00e3o de novos atos infralegais.<\/p>\n\n\n\n
Lembramos que atos infralegais n\u00e3o podem inovar; eles apenas esclarecem o que j\u00e1 est\u00e1 na Lei, ainda que de modo impl\u00edcito. Trata-se de limites constitucionais ao poder regulamentar. Foi o que aconteceu, por exemplo, com os atos infralegais que regulamentaram a escritura p\u00fablica eletr\u00f4nica.<\/p>\n\n\n\n
No caso das duas t\u00e9cnicas ora enfocadas entendemos ser conveniente que os Tribunais locais e at\u00e9 o pr\u00f3prio Conselho Nacional de Justi\u00e7a venham a regulamentar, em ato infralegal, as duas t\u00e9cnicas.<\/p>\n\n\n\n
Essa regulamenta\u00e7\u00e3o pode esclarecer pormenores, como quest\u00f5es relativas a emolumentos e a formas de comunica\u00e7\u00e3o entre os not\u00e1rios cooperados.<\/p>\n\n\n\n
Todavia, enquanto n\u00e3o sobrevier regulamenta\u00e7\u00e3o, n\u00e3o se pode jamais inquinar de irregular eventual escritura p\u00fablica resultante do uso de qualquer uma das t\u00e9cnicas notariais supracitadas (a biparti\u00e7\u00e3o da escritura e a carta precat\u00f3ria notarial).<\/p>\n\n\n\n
No m\u00e1ximo, quando os \u00f3rg\u00e3os correcionais se depararem com algum caso concreto, devem \u2013 em car\u00e1ter orientativo \u2013 esclarecer eventuais pormenores, elucida\u00e7\u00f5es essas que poder\u00e3o futuramente vir a respaldar um ato infralegal.<\/p>\n\n\n\n
Lembramos que, em mat\u00e9ria de Direito Administrativo Sancionador, a autoridade n\u00e3o dever\u00e1 adotar medidas repressoras dr\u00e1sticas contra situa\u00e7\u00f5es de juridicidade razo\u00e1vel, mas dever\u00e1 preferir caminhos de orienta\u00e7\u00e3o e de esclarecimento. Sobre o tema, tivemos a oportunidade de aprofundar nestes textos:<\/p>\n\n\n\n
a) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. A D\u00favida Jur\u00eddica Razo\u00e1vel e a Cindibilidade dos Efeitos Jur\u00eddicos(Texto para Discuss\u00e3o n\u00ba 245). Bras\u00edlia: N\u00facleo de Estudos e Pesquisas CONLEG\/Senado, mar\u00e7o, 2018. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 5 de mar\u00e7o de 2018.<\/p>\n\n\n\n
b) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. A seguran\u00e7a hermen\u00eautica nos v\u00e1rios ramos do direito e nos cart\u00f3rios extrajudiciais : repercuss\u00f5es da LINDB ap\u00f3s a lei n\u00b0 13.655\/2018 (Texto para Discuss\u00e3o n\u00ba 250). Bras\u00edlia: N\u00facleo de Estudos e Pesquisas CONLEG\/Senado, junho, 2018. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 20 de junho de de 2018.<\/p>\n\n\n\n
O que nos parece indevido \u00e9 que uma escritura p\u00fablica resultante de uma carta precat\u00f3ria notarial ou de uma parti\u00e7\u00e3o da escritura venha a ser censurada (ou at\u00e9 mesmo cancelada), quando, \u00e0 luz da legisla\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 nenhuma ilegalidade nelas.<\/p>\n\n\n\n
Lembramos que eventuais imprecis\u00f5es no texto da escritura acerca do local da coleta das declara\u00e7\u00f5es da vontade das partes n\u00e3o possuem tonifica\u00e7\u00e3o muscular suficiente para a demolir a pr\u00f3pria escritura. Afinal, \u00e9 da praxe notarial que isso ocorra com base em presun\u00e7\u00f5es da pr\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n
A prop\u00f3sito, os tabeli\u00e3es Julenildo Vasconcelos e Ant\u00f4nio Cruz lembram ser comum (e defendem at\u00e9 ser correto) indicar o lugar da assinatura como sendo a do local em que os primeiros outorgantes assinaram, tudo dentro de uma presun\u00e7\u00e3o de que os outros outorgantes estiveram no mesmo local22.<\/p>\n\n\n\n
Dessa forma, inexiste qualquer ilegalidade na utiliza\u00e7\u00e3o da t\u00e9cnica da carta precat\u00f3ria notarial e da t\u00e9cnica da parti\u00e7\u00e3o da escritura.<\/p>\n\n\n\n
1 C\u00f3digo Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justi\u00e7a \u2013 Foro Extrajudicial (Provimento n\u00ba 149, de 2023, do CNJ).<\/p>\n\n\n\n
2 Dispon\u00edvel em: https:\/\/www.cnnbrasil.com.br\/tecnologia\/acesso-a-internet-cresce-mas-brasil-ainda-tem-22-milhoes-de-excluidos-digitais\/.<\/p>\n\n\n\n
3 Art. 9\u00ba O tabeli\u00e3o de notas n\u00e3o poder\u00e1 praticar atos de seu of\u00edcio fora do Munic\u00edpio para o qual recebeu delega\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
4 Art. 7\u00ba Aos tabeli\u00e3es de notas compete com exclusividade: (\u2026) I – lavrar escrituras e procura\u00e7\u00f5es, p\u00fablicas;<\/p>\n\n\n\n
5 BEVILAQUA, Clovis. C\u00f3digo Civil dos Estados Unidos do Brasil. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1979, p. 194.<\/p>\n\n\n\n
6 \u201cO neg\u00f3cio jur\u00eddico unilateral \u00e9 aquele que depende apenas da vontade de uma parte para aperfei\u00e7oar-se. Quando se diz uma vontade, quer-se dizer a vontade de apenas uma posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica. Ex.: a derreli\u00e7\u00e3o, a aceita\u00e7\u00e3o da heran\u00e7a, a ren\u00fancia \u00e0 heran\u00e7a, a institui\u00e7\u00e3o de uma funda\u00e7\u00e3o, a emiss\u00e3o de t\u00edtulo de cr\u00e9dito, o testamento, a ren\u00fancia em geral. (\u2026) O neg\u00f3cio jur\u00eddico bilateral depende da vontade de duas partes para aperfei\u00e7oar-se. Os contratos s\u00e3o os exemplos por excel\u00eancia, pois s\u00f3 nascem com a conflu\u00eancia de duas vontades em estabelecer o trato (um con-trato, ou seja, um trato entre duas pessoas).\u201d (OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; COSTA-NETO, Jo\u00e3o. Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense\/M\u00e9todo, 2026, pp. 296-297).<\/p>\n\n\n\n
7 \u201c\u2026 s\u00e3o partes da proposta: de um lado, o policitante, proponente ou solicitante, que \u00e9 aquele que formula a proposta; e, de outro lado, o policitado, oblato ou solicitado, que \u00e9 aquele que recebe a proposta\u201d (TARTUCE, Fl\u00e1vio. Direito Civil, vol. 3: Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Esp\u00e9cie. Rio de Janeiro: Forense, 2025, p. 165).<\/p>\n\n\n\n
8 Art. 428. Deixa de ser obrigat\u00f3ria a proposta: (\u2026) I – se, feita sem prazo a pessoa presente, n\u00e3o foi imediatamente aceita. Considera-se tamb\u00e9m presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunica\u00e7\u00e3o semelhante; (\u2026)<\/p>\n\n\n\n
9 ENNECERUS, Ludwig; KIPP, Theodor; WOLFF, Mart\u00edn. Tratado de Derecho Civil. Traducci\u00f3n por Carlos Melon Infante. Barcelona\/Espanha: Bosch, 1994, p. 29.<\/p>\n\n\n\n
10 Art. 108. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n
11 TARTUCE, Fl\u00e1vio. Direito Civil, vol. 1: Lei de Introdu\u00e7\u00e3o e Parte Geral. Rio de Janeiro: Forense, 2025, p. 390.<\/p>\n\n\n\n
12 Art. 111. O sil\u00eancio importa anu\u00eancia, quando as circunst\u00e2ncias ou os usos o autorizarem, e n\u00e3o for necess\u00e1ria a declara\u00e7\u00e3o de vontade expressa.<\/p>\n\n\n\n
13 \u201cA manifesta\u00e7\u00e3o de vontade \u00e9 essencial \u00e0 exist\u00eancia do ato e do neg\u00f3cio jur\u00eddico. Ela \u00e9 qualquer conduta que permita concluir a exist\u00eancia da vontade. A declara\u00e7\u00e3o de vontade pode ser vista sob duas perspectivas: (1) a forma ou a declara\u00e7\u00e3o propriamente dita: \u00e9 o aspecto exterior da conduta do agente e pode ocorrer de variadas formas, desde meios verbais, de sinais ou escritos at\u00e9 o pr\u00f3prio sil\u00eancio, que presume aceita\u00e7\u00e3o quando as circunst\u00e2ncias ou os usos permitirem e inexistir exig\u00eancia legal de forma espec\u00edfica, tudo conforme o princ\u00edpio do sil\u00eancio conclusivo sediado no art. 111 do CC; (2) o conte\u00fado ou a vontade propriamente dita: \u00e9 o aspecto interno da declara\u00e7\u00e3o, \u00e9 a inten\u00e7\u00e3o efetiva da pessoa de agir e de obter os resultados jur\u00eddicos. Essa vontade propriamente dita pode se destinar \u00e0 mera comunica\u00e7\u00e3o, como no caso de expor a aceita\u00e7\u00e3o de um contrato, por exemplo. Como regra, os neg\u00f3cios jur\u00eddicos n\u00e3o dependem de forma especial, salvo lei espec\u00edfica<\/p>\n\n\n\n
(art. 107, CC).\u201d (OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; COSTA-NETO, Jo\u00e3o. Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense\/M\u00e9todo, 2026, pp. 290-291).<\/p>\n\n\n\n
14 Art. 166. \u00c9 nulo o neg\u00f3cio jur\u00eddico quando: (\u2026) IV – n\u00e3o revestir a forma prescrita em lei;<\/p>\n\n\n\n
15 BEVILAQUA, Clovis. C\u00f3digo Civil dos Estados Unidos do Brasil. Rio de Janeiro: Editora Rio, 1979, p. 195.<\/p>\n\n\n\n
16 Site oficial do Eufides.<\/p>\n\n\n\n
17 Site oficial do CNUE. <\/p>\n\n\n\n
18 Site oficial do CNUE. <\/p>\n\n\n\n
19 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. O princ\u00edpio da harmoniza\u00e7\u00e3o internacional dos direitos reais: fundamento, adapta\u00e7\u00e3o de direitos estrangeiros, lex rei sitae, numerus clausus e outros desdobramentos. Tese de Doutorado perante a Faculdade de Direito da Universidade de Bras\u00edlia. 2002, p. 128 (Dispon\u00edvel aqui).<\/p>\n\n\n\n
20 Tendance Droit, 2022.<\/p>\n\n\n\n
21 Art. 9\u00ba O tabeli\u00e3o de notas n\u00e3o poder\u00e1 praticar atos de seu of\u00edcio fora do Munic\u00edpio para o qual recebeu delega\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
22 Julenildo Vasconcelos e Ant\u00f4nio Cruz d\u00e3o did\u00e1tica explica\u00e7\u00e3o: \u201cIsto nos traz \u00e0 tona a coleta da assinatura a posteriori. Ora, a assinatura de uma escritura \u00e9 apenas a confirma\u00e7\u00e3o do que foi requerido ao not\u00e1rio, portanto, h\u00e1 uma retroatividade, prevalecendo aquela data, ou seja, do requerimento. Quando da assinatura a posteriori, as partes estar\u00e3o produzindo um renovatio contractus, n\u00e3o se admitindo nulidade, face essa alega\u00e7\u00e3o. O mesmo ocorre quanto ao lugar da assinatura, a mesma deve prevalecer onde os primeiros outorgantes assinaram, os demais ratificam o lugar como sendo pr\u00f3prio, inclusive assumindo como se presentes naquele local estivessem.\u201d (VASCONCELOS, Julenildo Nunes; CRUZ, Ant\u00f4nio Augusto Rodrigues. Direito Notarial: Teoria e Pr\u00e1tica. Atualizado pelo Desembargador Walter Cruz Swensson. S\u00e3o Paulo: Editora Juarez, 2000, p. 69).<\/p>\n\n\n\n