{"id":90657,"date":"2026-07-31T09:13:29","date_gmt":"2026-07-31T12:13:29","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=90657"},"modified":"2026-07-31T09:13:29","modified_gmt":"2026-07-31T12:13:29","slug":"cnj-libera-alienacao-fiduciaria-em-contrato-sem-escritura-publica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/cnj-libera-alienacao-fiduciaria-em-contrato-sem-escritura-publica\/","title":{"rendered":"CNJ libera aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em contrato sem escritura p\u00fablica"},"content":{"rendered":"<div id=\"dslc-theme-content\"><div id=\"dslc-theme-content-inner\"><p>O Conselho Nacional de Justi\u00e7a decidiu eliminar a exig\u00eancia de escritura p\u00fablica para formalizar a cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em contratos de compra e venda de im\u00f3veis firmados fora dos sistemas de financiamento imobili\u00e1rio no Brasil.<\/p>\n<p>A decis\u00e3o foi tomada pelo corregedor Nacional de Justi\u00e7a, ministro Mauro Campbell, na sexta-feira (24\/7). Ele julgou procedente um pedido de provid\u00eancias ajuizado pela Uni\u00e3o.<\/p>\n<div class=\"r89-mobile-video-outstream\"><\/div>\n<p>O processo se voltou contra uma s\u00e9rie de provimentos do CNJ que alteraram, em 2024, o C\u00f3digo Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a, no trecho sobre regras para a formaliza\u00e7\u00e3o de contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria.<\/p>\n<div id=\"trvdp-container-m8bm74co\" class=\"trvdp-autoplay trvdp-container-wid-10378\"><\/div>\n<p>Nesses contratos, a institui\u00e7\u00e3o que fornece o cr\u00e9dito para a compra do bem se torna a propriet\u00e1ria. O comprador fica na posse e pode usufruir do im\u00f3vel, mas s\u00f3 recebe a propriedade depois de quitar as parcelas.<\/p>\n<p>O im\u00f3vel, portanto, \u00e9 a garantia real do financiamento. O CNJ decidiu em 2024 que a formaliza\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria precisaria ser feita por escritura p\u00fablica \u2014 ou seja, lavrada em cart\u00f3rio de notas, mediante pagamento de taxas.<\/p>\n<p>Essa formalidade passou a ser exigida de todos os atores do mercado imobili\u00e1rio, exceto os integrantes do Sistema Financeiro Imobili\u00e1rio (SFI) ou Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o (SFH), os quais ainda poderiam usar instrumento particular, sem escritura p\u00fablica.<\/p>\n<div class=\"r89-mobile-rectangle-infinite\"><\/div>\n<p>A Uni\u00e3o pediu ao CNJ para derrubar essa norma, por gerar efeitos em cascata com potenciais econ\u00f4micos enormes para o mercado imobili\u00e1rio: do encarecimento das opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito at\u00e9 o impacto na concorr\u00eancia para o setor.<\/p>\n<p>O ministro Mauro Campbell, que havia\u00a0<a class=\"external-link\" href=\"https:\/\/www.conjur.com.br\/2024-dez-02\/corregedor-suspende-provimento-que-limitava-contratos-de-alienacao-fiduciaria\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\" aria-label=\"https:\/\/www.conjur.com.br\/2024-dez-02\/corregedor-suspende-provimento-que-limitava-contratos-de-alienacao-fiduciaria\/\" data-tooltip-position=\"top\">suspendido liminarmente os provimentos<\/a>\u00a0ainda em 2024, atendeu ao pedido de provid\u00eancias, com adequa\u00e7\u00e3o das normas em quest\u00e3o.<\/p>\n<p>A decis\u00e3o ainda validou os instrumentos particulares celebrados na vig\u00eancia dos provimentos e, portanto, em desrespeito a essas regras. Tamb\u00e9m continuam v\u00e1lidas as escrituras p\u00fablicas firmadas no per\u00edodo.<\/p>\n<p>A mudan\u00e7a dispensa a escritura p\u00fablica da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria no cart\u00f3rio de notas, mas n\u00e3o altera a exig\u00eancia de levar o contrato ao cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis para que a garantia tenha validade legal e a propriedade seja transferida.<\/p>\n<div class=\"r89-mobile-rectangle-infinite\"><\/div>\n<p>O novo provimento do CNJ ainda pro\u00edbe os registradores de im\u00f3veis de recusar os contratos em que a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 atestada por instrumento particular, quando a institui\u00e7\u00e3o credora n\u00e3o for integrante do SFI ou SFH.<\/p>\n<h2>Dilema documental<\/h2>\n<p>A possibilidade de fixar garantia de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria tanto por escritura p\u00fablica como por instrumento particular consta no artigo 38 da\u00a0<a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/l9514.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Lei 9.514\/1997<\/a>.<\/p>\n<p>A restri\u00e7\u00e3o para o uso do instrumento particular foi feita pelo CNJ em 2024 depois que o \u00f3rg\u00e3o percebeu uma diverg\u00eancia de aplica\u00e7\u00e3o dessa norma em alguns estados.<\/p>\n<p>As corregedorias de cinco Tribunais de Justi\u00e7a (MG, PA, MA, PB e BA) restringiam o uso do instrumento particular apenas aos integrantes do SFI ou SFH, como forma de garantir seguran\u00e7a jur\u00eddica e autenticidade.<\/p>\n<div class=\"r89-mobile-rectangle-infinite\"><\/div>\n<p>O CNJ, ent\u00e3o, tomou a exce\u00e7\u00e3o no contexto nacional e transformou-a em regra, com base no artigo 108 do\u00a0<a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/2002\/l10406compilada.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">C\u00f3digo Civil<\/a>, segundo o qual a escritura p\u00fablica \u00e9 requisito essencial para neg\u00f3cios jur\u00eddicos que envolvam a constitui\u00e7\u00e3o ou transfer\u00eancia de direitos reais sobre im\u00f3veis.<\/p>\n<p>Segundo a Uni\u00e3o, essa previs\u00e3o aumentou o custo para os adquirentes de im\u00f3veis, agora obrigados a pagar pela lavratura da escritura no cart\u00f3rio de notas, e gerou desvantagem para as institui\u00e7\u00f5es que n\u00e3o integram SFI ou SFH.<\/p>\n<p>O impacto foi maior para os atores do mercado que n\u00e3o se submetem \u00e0s regras de capta\u00e7\u00e3o de recursos e regulamenta\u00e7\u00e3o dos contratos desses sistemas habitacionais, tais como fundos de investimento, fundos imobili\u00e1rios, securitizadoras e fintechs.<\/p>\n<h2>Impacto bilion\u00e1rio<\/h2>\n<p>A Uni\u00e3o apresentou estudo da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Incorporadoras Imobili\u00e1rias (Abrainc) segundo o qual os custos para realizar escritura p\u00fablica em contratos de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria variam entre 0,8% e 2% do valor do im\u00f3vel, de acordo com o estado.<\/p>\n<div class=\"r89-mobile-rectangle-infinite\"><\/div>\n<p>A consequ\u00eancia seria aumentar as despesas para opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito garantidas por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis residenciais e n\u00e3o residenciais entre R$ 2,1 bilh\u00f5es e R$ 5,2 bilh\u00f5es, considerando o saldo das opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito do m\u00eas de junho de 2024.<\/p>\n<p>Al\u00e9m disso, elevaria os custos anuais para financiamentos imobili\u00e1rios de incorporadoras e loteadoras entre R$ 248 milh\u00f5es e R$ 620 milh\u00f5es, considerando o Valor Geral de Venda (VGV) dessas entidades.<\/p>\n<p>Ainda segundo a Uni\u00e3o, a altera\u00e7\u00e3o feita pelo CNJ abriu risco de concentra\u00e7\u00e3o banc\u00e1ria, em preju\u00edzo da amplia\u00e7\u00e3o da concorr\u00eancia e do acesso ao financiamento imobili\u00e1rio, al\u00e9m de gerar uma demanda artificial por escritura p\u00fablica na celebra\u00e7\u00e3o de contratos.<\/p>\n<p>O risco \u00e9 de estender essa nova exig\u00eancia a outras modalidades de opera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito que usam im\u00f3vel como garantia por meio da aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria fora do \u00e2mbito habitacional, como empr\u00e9stimos para capital de giro ou cr\u00e9ditos estruturados.<\/p>\n<div class=\"r89-mobile-rectangle-infinite\"><\/div>\n<h2>Dentro ou fora do SFI<\/h2>\n<p>Ao julgar procedente o pedido de provid\u00eancias, o ministro Mauro Campbell observou que a grande despropor\u00e7\u00e3o que existe na tabela de custas e emolumentos dos servi\u00e7os cartor\u00e1rios no Brasil pode gerar impactos importantes no setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n<p>Ele citou duas decis\u00f5es do Supremo Tribunal Federal, uma delas (<a class=\"external-link\" href=\"https:\/\/www.conjur.com.br\/2024-dez-15\/stf-permite-realizacao-de-alienacao-fiduciaria-por-meio-de-contrato-sem-necessidade-de-escritura-publica\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\" aria-label=\"https:\/\/www.conjur.com.br\/2024-dez-15\/stf-permite-realizacao-de-alienacao-fiduciaria-por-meio-de-contrato-sem-necessidade-de-escritura-publica\/\" data-tooltip-position=\"top\">MS 39.930<\/a>), do ministro Gilmar Mendes, que permitiu aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em garantia de bem im\u00f3vel por meio de contrato particular com efeito de escritura p\u00fablica.<\/p>\n<p>Apontou que tanto a Lei 9.514\/1997 como a jurisprud\u00eancia do STF garantem expressamente que o instrumento particular pode ser celebrado por pessoas f\u00edsicas ou jur\u00eddicas em geral, e n\u00e3o apenas por entidades integrantes do SFI ou SFH.<\/p>\n<p>\u201c\u00c9 preciso orientar os registradores de im\u00f3veis para que n\u00e3o recusem a recep\u00e7\u00e3o, qualifica\u00e7\u00e3o ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura p\u00fablica que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de n\u00e3o figurar no polo contratual entidade integrante do SFI, do SFH ou sujeito a regula\u00e7\u00e3o espec\u00edfica.\u201d<\/p>\n<p>Fonte: <a href=\"https:\/\/conjur.com.br\/2026-jul-27\/cnj-libera-alienacao-fiduciaria-em-contrato-sem-escritura-publica\/\">Conjur<\/a><\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O Conselho Nacional de Justi\u00e7a decidiu eliminar a exig\u00eancia de escritura p\u00fablica para formalizar a cl\u00e1usula de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria em contratos de compra e venda de im\u00f3veis firmados fora dos sistemas de financiamento imobili\u00e1rio no Brasil. 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