{"id":91046,"date":"2026-10-22T16:50:30","date_gmt":"2026-10-22T19:50:30","guid":{"rendered":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/?p=91046"},"modified":"2026-10-22T16:50:30","modified_gmt":"2026-10-22T19:50:30","slug":"voce-assinou-a-escritura-mas-ja-e-dono-do-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cnr.org.br\/site\/voce-assinou-a-escritura-mas-ja-e-dono-do-imovel\/","title":{"rendered":"Voc\u00ea assinou a escritura, mas j\u00e1 \u00e9 dono do im\u00f3vel?"},"content":{"rendered":"

Entenda o que a matr\u00edcula de um im\u00f3vel revela, os riscos de deixar a compra apenas no papel e o que verificar antes de fechar neg\u00f3cio.<\/em><\/p>\n

Quem j\u00e1 comprou ou vendeu um im\u00f3vel no Brasil provavelmente ouviu a frase: \u201cquem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono\u201d. Parece exagero, mas ela resume uma regra central do direito brasileiro. Na compra e venda, o contrato ou a escritura p\u00fablica s\u00e3o o t\u00edtulo para transferir o im\u00f3vel<\/strong><\/a>, mas a propriedade s\u00f3 passa ao comprador com o registro do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis competente. At\u00e9 l\u00e1, perante terceiros, o vendedor continua sendo o dono. S\u00e3o duas etapas distintas: a escritura \u00e9 lavrada no tabelionato de notas; o registro \u00e9 feito no Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n

Olhando para uma casa, ningu\u00e9m descobre quem \u00e9 o dono. Quem mora ali pode ser o propriet\u00e1rio, mas tamb\u00e9m um inquilino, um parente ou um ocupante. E nada na fachada revela se o im\u00f3vel est\u00e1 hipotecado, penhorado ou bloqueado pela Justi\u00e7a. O registro resolve isso: re\u00fane, de forma p\u00fablica, tudo o que importa saber sobre cada im\u00f3vel.<\/p>\n

Pela Lei de Registros P\u00fablicos, em vigor desde 1976, cada im\u00f3vel deve ter uma matr\u00edcula pr\u00f3pria \u2013 uma esp\u00e9cie de curr\u00edculo em que s\u00e3o lan\u00e7ados, em ordem, os propriet\u00e1rios, as vendas, as hipotecas, as penhoras e outras restri\u00e7\u00f5es. Qualquer pessoa pode pedir uma certid\u00e3o da matr\u00edcula, sem precisar explicar o motivo.<\/p>\n

Hoje, com o registro eletr\u00f4nico, certid\u00f5es e pedidos de registro podem ser feitos pela internet. A tecnologia, por\u00e9m, n\u00e3o substitui o exame cuidadoso de cada documento. \u00c9 desse controle que nasce a confian\u00e7a para comprar um im\u00f3vel sem descobrir, mais tarde, que se comprou uma briga.<\/p>\n

Antes de registrar um documento, o oficial de registro, profissional do Direito aprovado em concurso p\u00fablico, faz essa an\u00e1lise jur\u00eddica, conhecida como qualifica\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo. Verifica, por exemplo, se quem vende \u00e9 de fato o propriet\u00e1rio, se a descri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel corresponde \u00e0 matr\u00edcula e se h\u00e1 impedimentos ao ato. Se algo estiver errado, o documento volta com as exig\u00eancias a cumprir.<\/p>\n

Esse filtro funciona como preven\u00e7\u00e3o de conflitos: enquanto o juiz resolve a disputa depois que ela surge, o registro reduz os riscos antes da conclus\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n

Os riscos do \u201ccontrato de gaveta\u201d<\/strong><\/p>\n

Muita gente compra um im\u00f3vel com contrato particular, paga tudo, recebe as chaves e guarda o papel na gaveta. O neg\u00f3cio pode valer entre as partes, mas n\u00e3o tem publicidade perante terceiros. Enquanto o im\u00f3vel estiver no nome do vendedor, pode ser alcan\u00e7ado por d\u00edvidas dele, entrar no invent\u00e1rio se ele morrer ou at\u00e9 ser vendido de novo.<\/p>\n

Nesses casos, em regra, prevalece quem primeiro registrar seu t\u00edtulo. A quem ficou s\u00f3 com o contrato particular resta cobrar o vendedor ou buscar repara\u00e7\u00e3o na Justi\u00e7a \u2013 um caminho mais demorado e incerto.<\/p>\n

A Lei 13.097\/2015 refor\u00e7ou a import\u00e2ncia da matr\u00edcula. Em determinadas hip\u00f3teses, os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios produzem efeitos em rela\u00e7\u00e3o a atos anteriores n\u00e3o registrados ou averbados nela. Na pr\u00e1tica, isso valoriza a consulta \u00e0 certid\u00e3o atualizada e d\u00e1 mais previsibilidade ao comprador de boa-f\u00e9.<\/p>\n

Essa prote\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 absoluta e n\u00e3o dispensa a dilig\u00eancia antes da compra. A usucapi\u00e3o, os im\u00f3veis p\u00fablicos e a fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o fiscal, por exemplo, obedecem a regras pr\u00f3prias. Por isso, al\u00e9m da matr\u00edcula, conv\u00e9m verificar a posse do im\u00f3vel e a situa\u00e7\u00e3o do vendedor.<\/p>\n

O registro tamb\u00e9m impacta a economia<\/strong><\/a>. Garantias formalizadas e consult\u00e1veis na matr\u00edcula d\u00e3o mais seguran\u00e7a ao cr\u00e9dito. Nos financiamentos com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, a garantia s\u00f3 se constitui com o registro, o que d\u00e1 previsibilidade \u00e0 rela\u00e7\u00e3o entre mutu\u00e1rio e institui\u00e7\u00e3o financeira.<\/p>\n

Para que a prote\u00e7\u00e3o funcione<\/strong><\/p>\n

A matr\u00edcula \u00e9 a principal fonte de informa\u00e7\u00e3o sobre o im\u00f3vel, mas uma compra segura exige aten\u00e7\u00e3o a outros pontos. Antes de assinar a escritura, vale conferir:<\/p>\n

Pe\u00e7a a certid\u00e3o atualizada da matr\u00edcula no cart\u00f3rio da cidade onde fica o im\u00f3vel. Visite o im\u00f3vel e veja se n\u00e3o h\u00e1 ocupante antigo que possa reclamar a posse. Confirme que quem vende \u00e9 o propriet\u00e1rio indicado na matr\u00edcula e verifique se h\u00e1 necessidade de anu\u00eancia do c\u00f4njuge ou companheiro. Consulte certid\u00f5es de a\u00e7\u00f5es e d\u00edvidas do vendedor, inclusive com a Receita, o Estado e a prefeitura. Em im\u00f3vel na planta ou em loteamento, confirme que o empreendimento est\u00e1 registrado. Assinada a escritura, leve-a logo ao registro. S\u00f3 assim a casa passa a ser sua.<\/p>\n

Na compra de um im\u00f3vel, a matr\u00edcula \u00e9 o ponto de partida, mas a seguran\u00e7a do neg\u00f3cio depende de aten\u00e7\u00e3o a todas as etapas. Conferir informa\u00e7\u00f5es, entender os riscos e levar o t\u00edtulo logo ao Registro de Im\u00f3veis evita que uma decis\u00e3o importante fique s\u00f3 no papel. A escritura formaliza o acordo; \u00e9 o registro que conclui a transfer\u00eancia e torna o im\u00f3vel, de fato, seu.<\/p>\n

*Eduardo Arruda Schroeder \u00e9 registrador de im\u00f3veis em Indaial (SC), vice-presidente da Associa\u00e7\u00e3o dos Not\u00e1rios e Registradores de Santa Catarina (Anoreg\/SC) e presidente do Registro de Im\u00f3veis do Brasil \u2013 Se\u00e7\u00e3o Santa Catarina (RIB\/SC).<\/em><\/p>\n<\/div><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Entenda o que a matr\u00edcula de um im\u00f3vel revela, os riscos de deixar a compra apenas no papel e o que verificar antes de fechar neg\u00f3cio. Quem j\u00e1 comprou ou vendeu um im\u00f3vel no Brasil provavelmente ouviu a frase: \u201cquem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono\u201d. 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