Você assinou a escritura, mas já é dono do imóvel?

Entenda o que a matrícula de um imóvel revela, os riscos de deixar a compra apenas no papel e o que verificar antes de fechar negócio.

Quem já comprou ou vendeu um imóvel no Brasil provavelmente ouviu a frase: “quem não registra não é dono”. Parece exagero, mas ela resume uma regra central do direito brasileiro. Na compra e venda, o contrato ou a escritura pública são o título para transferir o imóvel, mas a propriedade só passa ao comprador com o registro do título no Registro de Imóveis competente. Até lá, perante terceiros, o vendedor continua sendo o dono. São duas etapas distintas: a escritura é lavrada no tabelionato de notas; o registro é feito no Registro de Imóveis.

Olhando para uma casa, ninguém descobre quem é o dono. Quem mora ali pode ser o proprietário, mas também um inquilino, um parente ou um ocupante. E nada na fachada revela se o imóvel está hipotecado, penhorado ou bloqueado pela Justiça. O registro resolve isso: reúne, de forma pública, tudo o que importa saber sobre cada imóvel.

Pela Lei de Registros Públicos, em vigor desde 1976, cada imóvel deve ter uma matrícula própria – uma espécie de currículo em que são lançados, em ordem, os proprietários, as vendas, as hipotecas, as penhoras e outras restrições. Qualquer pessoa pode pedir uma certidão da matrícula, sem precisar explicar o motivo.

Hoje, com o registro eletrônico, certidões e pedidos de registro podem ser feitos pela internet. A tecnologia, porém, não substitui o exame cuidadoso de cada documento. É desse controle que nasce a confiança para comprar um imóvel sem descobrir, mais tarde, que se comprou uma briga.

Antes de registrar um documento, o oficial de registro, profissional do Direito aprovado em concurso público, faz essa análise jurídica, conhecida como qualificação do título. Verifica, por exemplo, se quem vende é de fato o proprietário, se a descrição do imóvel corresponde à matrícula e se há impedimentos ao ato. Se algo estiver errado, o documento volta com as exigências a cumprir.

Esse filtro funciona como prevenção de conflitos: enquanto o juiz resolve a disputa depois que ela surge, o registro reduz os riscos antes da conclusão do negócio.

Os riscos do “contrato de gaveta”

Muita gente compra um imóvel com contrato particular, paga tudo, recebe as chaves e guarda o papel na gaveta. O negócio pode valer entre as partes, mas não tem publicidade perante terceiros. Enquanto o imóvel estiver no nome do vendedor, pode ser alcançado por dívidas dele, entrar no inventário se ele morrer ou até ser vendido de novo.

Nesses casos, em regra, prevalece quem primeiro registrar seu título. A quem ficou só com o contrato particular resta cobrar o vendedor ou buscar reparação na Justiça – um caminho mais demorado e incerto.

A Lei 13.097/2015 reforçou a importância da matrícula. Em determinadas hipóteses, os negócios imobiliários produzem efeitos em relação a atos anteriores não registrados ou averbados nela. Na prática, isso valoriza a consulta à certidão atualizada e dá mais previsibilidade ao comprador de boa-fé.

Essa proteção não é absoluta e não dispensa a diligência antes da compra. A usucapião, os imóveis públicos e a fraude à execução fiscal, por exemplo, obedecem a regras próprias. Por isso, além da matrícula, convém verificar a posse do imóvel e a situação do vendedor.

O registro também impacta a economia. Garantias formalizadas e consultáveis na matrícula dão mais segurança ao crédito. Nos financiamentos com alienação fiduciária, a garantia só se constitui com o registro, o que dá previsibilidade à relação entre mutuário e instituição financeira.

Para que a proteção funcione

A matrícula é a principal fonte de informação sobre o imóvel, mas uma compra segura exige atenção a outros pontos. Antes de assinar a escritura, vale conferir:

Peça a certidão atualizada da matrícula no cartório da cidade onde fica o imóvel. Visite o imóvel e veja se não há ocupante antigo que possa reclamar a posse. Confirme que quem vende é o proprietário indicado na matrícula e verifique se há necessidade de anuência do cônjuge ou companheiro. Consulte certidões de ações e dívidas do vendedor, inclusive com a Receita, o Estado e a prefeitura. Em imóvel na planta ou em loteamento, confirme que o empreendimento está registrado. Assinada a escritura, leve-a logo ao registro. Só assim a casa passa a ser sua.

Na compra de um imóvel, a matrícula é o ponto de partida, mas a segurança do negócio depende de atenção a todas as etapas. Conferir informações, entender os riscos e levar o título logo ao Registro de Imóveis evita que uma decisão importante fique só no papel. A escritura formaliza o acordo; é o registro que conclui a transferência e torna o imóvel, de fato, seu.

*Eduardo Arruda Schroeder é registrador de imóveis em Indaial (SC), vice-presidente da Associação dos Notários e Registradores de Santa Catarina (Anoreg/SC) e presidente do Registro de Imóveis do Brasil – Seção Santa Catarina (RIB/SC).